隨著房地產(chǎn)市場的紅火發(fā)展，網(wǎng)簽、合同備案（網(wǎng)簽備案）、預(yù)告登記，這三個詞匯頻繁出現(xiàn)在商品房交易中。
想要買房的你，知道它們的含義和區(qū)別嗎？別擔心！我來告訴你。
“網(wǎng)簽”是網(wǎng)上簽約的簡稱，雖然房產(chǎn)主管部門目前大多采用“網(wǎng)簽備案”這一稱呼，但實際上，“網(wǎng)簽”≠“網(wǎng)簽備案”。一般來說，先進行“網(wǎng)簽”，再辦理“網(wǎng)簽備案”。
“網(wǎng)簽”一般是指開發(fā)商和購房人簽訂商品房買賣合同后，按照房產(chǎn)主管部門的管理要求，將書面合同錄入(包括將簽字蓋章頁上傳)房產(chǎn)主管部門的網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)，在網(wǎng)上公布房屋交易狀態(tài)的行為。
看到這里，你也許會問，我已經(jīng)和開發(fā)商簽了合同，為什么還要在網(wǎng)上再次簽約？別急，接著往下看。
網(wǎng)簽不是一個法律術(shù)語，目前還沒有法律法規(guī)對它進行規(guī)定，它只是房產(chǎn)主管部門對商品房交易進行網(wǎng)絡(luò)管理的一項行政管理措施，其目的是為了防止開發(fā)商“一房多賣”。
開發(fā)商與購房人簽訂書面合同后，由開發(fā)商登陸房產(chǎn)主管部門的房屋網(wǎng)簽系統(tǒng)辦理網(wǎng)簽手續(xù)，無需購房人操作。
開發(fā)商辦理網(wǎng)簽后，房產(chǎn)主管部門會在網(wǎng)上更新房源信息。已經(jīng)過網(wǎng)簽的房屋，一般情況下無法進行二次網(wǎng)簽，在一定程度上可以避免開發(fā)商“一房多賣”。
此外，網(wǎng)簽還有一個作用是網(wǎng)上實時更新房源狀態(tài)，任何人都可以在網(wǎng)上查詢已取得預(yù)售許可證的樓盤房源信息。比如說，購房前，你可以核實這套房是否可售；購房后，你可以查詢這套房是否變更房源狀態(tài)。
以我所在的南寧市為例，登陸“南寧市商品房智能銷售公示平臺”網(wǎng)站，點擊“商品房”，輸入你想要了解的樓盤名稱，網(wǎng)頁便轉(zhuǎn)入該樓盤的商品房銷售公示系統(tǒng)。
▲南寧市商品房智能銷售公示平臺截圖
系統(tǒng)左側(cè)顯示樓盤的開發(fā)商信息、項目概況、預(yù)售信息及物業(yè)管理信息。
系統(tǒng)右側(cè)則用不同顏色的圖表顯示房源狀態(tài)、房屋建筑面積、戶型、用途等信息，“未售”狀態(tài)下還顯示房屋的銷售備案價格。
有了這個系統(tǒng)，商品房信息一目了然，極大地提高了商品房交易的透明度。
網(wǎng)簽是開發(fā)商辦理的，購房人無法單方辦理。如果購房人買房后，開發(fā)商沒有為他辦網(wǎng)簽，而將房子賣給了別人并辦了網(wǎng)簽；或者開發(fā)商同時與兩個購房人簽訂購房合同，只為其中一人辦了網(wǎng)簽，那么，沒辦網(wǎng)簽的購房人能否要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同交付房屋?
目前，法律法規(guī)及司法解釋對此問題沒有明確規(guī)定。
司法實踐中，很多法院在認定“一房多賣”情形下，如果多份購房合同均有效，在其他條件都相同的情況下，已網(wǎng)簽的購房人可以優(yōu)先于未網(wǎng)簽的購房人而請求開發(fā)商繼續(xù)履行購房合同。
例如，《廣東省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》(粵高法[2017]191號)第二十四條就有類似規(guī)定。
也就是說，在開發(fā)商未告知購房人該房已出售，騙取善意購房人簽訂購房合同，致使兩份或數(shù)份購房合同均有效的情況下，如果大家都沒有辦理產(chǎn)權(quán)證、預(yù)告登記或者收房的，則已網(wǎng)簽的購房人可以優(yōu)于未網(wǎng)簽的購房人請求開發(fā)商繼續(xù)履行合同。
這時候，未網(wǎng)簽的購房人可以解除購房合同，要求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
“網(wǎng)簽備案”來源于商品房預(yù)售合同登記備案，顧名思義就是將網(wǎng)簽過的合同進行網(wǎng)上登記備案，是房產(chǎn)主管部門應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，對房屋交易合同進行網(wǎng)上登記備案。這既是法律規(guī)定的開發(fā)商必須履行的義務(wù)，也是房產(chǎn)主管部門必須履行的職責。
《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
從法律層面來看，“備案”是指商品房預(yù)售合同備案，這也是房產(chǎn)主管部門為了防止開發(fā)商“一房多賣”而實施的行政管理措施。
后來，隨著政府部門對商品房銷售管理的加強，不僅預(yù)售合同需要備案，現(xiàn)售合同也同樣需要備案。
網(wǎng)簽備案具體來說，是開發(fā)商完成網(wǎng)簽后，登陸房產(chǎn)主管部門房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)提交材料申請辦理合同備案登記，房產(chǎn)主管部門審查后，對符合備案條件的合同在網(wǎng)上賦予合同備案編碼，完成合同網(wǎng)上備案。
開發(fā)商完成網(wǎng)簽備案后，取得《商品房買賣合同登記備案證明》交付購房人或者將合同網(wǎng)簽備案情況告知購房人。
這樣，購房人就可以憑已備案的“房屋代碼”，在房產(chǎn)主管部門官網(wǎng)查詢合同備案信息。
▲南寧市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心官網(wǎng)截圖
開發(fā)商未辦理網(wǎng)簽備案，不影響預(yù)售合同或現(xiàn)售合同的效力。
但是，如果開發(fā)商不為購房人辦理網(wǎng)簽備案的，購房人可以解除合同，要求開發(fā)商返還已付購房款及利息，給購房人造成損失的，開發(fā)商需向購房人支付已付購房款一倍或購房人全部損失的賠償金。
經(jīng)過網(wǎng)簽備案的房屋，非經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致解除合同并向房產(chǎn)主管部門申請注銷備案登記，開發(fā)商無法再次對外銷售該房屋。
此外，網(wǎng)簽備案信息多部門共享。經(jīng)過網(wǎng)簽備案的合同，可以作為購房人辦理銀行貸款、住房公積金貸款和提取、涉稅業(yè)務(wù)、不動產(chǎn)登記的依據(jù)，相關(guān)部門應(yīng)通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)查詢房屋買賣合同信息。
可見，網(wǎng)簽備案非常重要，不僅關(guān)系到購房人辦理房貸、涉稅、產(chǎn)權(quán)登記，而且還能防止開發(fā)商“一房多賣”。因此，購房人買房后，應(yīng)注意督促開發(fā)商及時辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。
當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。
辦理預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
具體是什么意思呢？
以商品房預(yù)售合同為例，購房人就在建商品房(即預(yù)售房屋)辦理預(yù)告登記后，能夠獲得類似物權(quán)的保護，在具備辦理不動產(chǎn)權(quán)登記時順利辦理產(chǎn)權(quán)登記，從而取得房屋所有權(quán)。完成預(yù)告登記后至辦理不動產(chǎn)權(quán)證之前，開發(fā)商未經(jīng)購房人書面同意，無法再次出售該房屋或用該房屋進行抵押登記等；若開發(fā)商擅自處分房屋的，處分行為無效，不動產(chǎn)登記機構(gòu)也不會為其辦理相關(guān)處分申請登記。
▲房屋預(yù)告登記證明截圖
▲房屋預(yù)告登記證明截圖
除了預(yù)購商品房可以辦理預(yù)告登記外，預(yù)購商品房還可以辦理抵押預(yù)告登記，以及不動產(chǎn)買賣預(yù)告登記、不動產(chǎn)抵押預(yù)告登記等。
預(yù)告登記是《物權(quán)法》規(guī)定的一種不動產(chǎn)登記類型，經(jīng)過預(yù)告登記的房屋，雖不具有物權(quán)變動的效力，但在法定期限內(nèi)具有對抗第三人的準物權(quán)效力。未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人書面同意，處分該房屋的，不發(fā)生物權(quán)效力，即處分行為無效。
網(wǎng)簽、網(wǎng)簽備案均屬于行政管理措施，不具有物權(quán)效力，一般情況下不能對抗第三人。
也就是說，經(jīng)過網(wǎng)簽或網(wǎng)簽備案的合同，不會對合同之外的第三人產(chǎn)生物權(quán)公示效力，開發(fā)商仍有可能處分(包括出售或抵押等)該房屋，并且開發(fā)商的處分行為并不當然無效。
當然，在現(xiàn)實中，辦理了網(wǎng)簽備案，未經(jīng)購房人書面同意，開發(fā)商一般無法注銷備案登記，自然也就不能“一房多賣”。
但也有例外情況，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，若開發(fā)商將商品房賣給購房人后，購房人已經(jīng)支付全部購房款并實際占有房屋，雖未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，購房人對此沒有過錯的，即使開發(fā)商被他人申請法院強制執(zhí)行，法院也不得查封該商品房。
在開發(fā)商“一房多賣”，數(shù)份購房合同均有效并且其他條件都相同的情況下，已辦理房屋預(yù)告登記的購房人要優(yōu)先于辦理網(wǎng)簽備案、網(wǎng)簽的購房人而請求開發(fā)商繼續(xù)履行購房合同。
可見，對于購房人來說，預(yù)告登記比網(wǎng)簽備案更具有保障力。
1、商品房買賣合同經(jīng)過備案登記
購房人申請預(yù)告登記，必須提交已辦理備案的商品房買賣合同。
2、當事人關(guān)于預(yù)告登記的約定
購房人若要辦理預(yù)告登記，最好事先在購房合同中約定。如果合同沒有約定，事后和開發(fā)商協(xié)商達成補充約定，也是可以的。
如果沒有相關(guān)約定，則無法辦理預(yù)告登記。
需要注意的是，目前廣泛使用的住建部和國家工商總局2014年聯(lián)合制定的《商品房買賣合同(預(yù)售)示范文本》中沒有關(guān)于預(yù)告登記的約定。
在此，我也提醒各位購房人，買房前要仔細查看開發(fā)商提供的購房合同，看看是否有關(guān)于預(yù)告登記的約定，如果沒有，可以向開發(fā)商提出。
3、購房人可單方申請
開發(fā)商和購房人簽訂購房合同后，未按約定與購房人申請辦理預(yù)告登記的，購房人可以單方申請預(yù)告登記。
4、辦理機構(gòu)為不動產(chǎn)登記中心
與網(wǎng)簽、網(wǎng)簽備案不同，預(yù)告登記不是在房產(chǎn)主管部門辦理，而是在自然資源部門（即國土資源部門）下屬的不動產(chǎn)登記中心辦理。
《物權(quán)法》規(guī)定，辦理預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。
也就是說，如果商品房買賣合同解除或被認定無效，則預(yù)告登記失效。
商品房具備辦理不動產(chǎn)登記條件的(即開發(fā)商已辦理房屋權(quán)屬初始登記)，購房人應(yīng)在三個月內(nèi)申請辦理不動產(chǎn)權(quán)登記，否則預(yù)告登記失效。
購房人辦理了預(yù)告登記的房屋，雖未取得不動產(chǎn)權(quán)證，但購房人被他人申請法院強制執(zhí)行的，法院可以對購房人購買的辦理了預(yù)告登記的房屋進行預(yù)查封。在預(yù)查封期間，房屋不動產(chǎn)權(quán)證辦至購房人名下的，預(yù)查封自動轉(zhuǎn)為正式查封。
此外，依據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》，除了預(yù)告登記的房屋可以預(yù)查封外，辦理了商品房預(yù)售合同備案登記手續(xù)的房屋也可以預(yù)查封。
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