附近樓盤的容積率都在4以上，而我們只有3.8。”
買房過程中，你經(jīng)常會聽到置業(yè)顧問專業(yè)而不失優(yōu)雅地對容積率進行描述。
有了容積率這個數(shù)據(jù)，你仿佛已經(jīng)看到了這個小區(qū)的居住舒適度，因為普遍來說，容積率越低，住得越舒服。
但其實在行業(yè)內(nèi)你就會知道，有時候容積率更低，不一定居住體驗就越好。
到底，我們?nèi)莘e率是什么？該怎么看容積率？容積率多少為合適？除了容積率還應(yīng)該注意什么？
這篇文章，可能是全網(wǎng)把容積率說得最清楚的了。
什么是容積率？
容積率（Floor Area Ratio）的全稱是建筑面積毛密度，指：
地上總建筑面積與該項目凈用地面積的比率，在《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013）中有詳細規(guī)定。
容積率的規(guī)定直接影響到開發(fā)商的住宅設(shè)計，與城市環(huán)境、城市交通、居民生活息息相關(guān)，所以規(guī)定中相當嚴謹。
地上總建筑面積就是樓房的面積，不包括架空層、半地下室等等，并且對不封閉陽臺等特殊形式建筑只計入一半面積。
用地面積就是小區(qū)面積，只包括有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，不包括小區(qū)旁邊的任何公共用地。
所以，在如此詳細的規(guī)則下，一般情況，容積率越低，住得越舒服的事實基本成立。
那么，各種容積率住起來，大概是個什么樣的感受呢？
值得收藏！各容積率對應(yīng)面貌
一串容積率的數(shù)字感受不到這個數(shù)據(jù)的意義，但配以圖片就相當清楚了。
2.1，獨立別墅：0.2~0.4
2.2，聯(lián)排別墅：0.4~0.8
2.3，2-6層的多層住宅：0.8~1.5
2.4，7-11層小高層住宅：1.5~2.0
2.5，11-18層高層住宅：1.8~2.5
2.6，19層及以上超高層住宅：2.5~6：
容積率在3-4的小區(qū)，一般社區(qū)內(nèi)有幾個小花園：
容積率在4-5的小區(qū)，一般社區(qū)內(nèi)有一個小花園：
容積率在5-6的小區(qū)，小花園就別想了：
容積率在6以上的小區(qū)，別說花園了，只要你不是和科比一樣凌晨4點下樓，小區(qū)內(nèi)基本都是人。
而且更多情況下是，沒有小區(qū)。。。
（成都外灘小區(qū)，容積率8.68）
對于開發(fā)商來說，容積率越高基本上利潤越多，所以越高越好。
你經(jīng)常會看到2.99、3.99這樣的容積率，就是因為城市控規(guī)圖上對這個地塊容積率有要求（3以下、4以下等），開發(fā)商在可操作范圍內(nèi)做到最大。
但對于購房者來說，容積率越低基本上越舒適。
高容積率往往意味著：
1.人均公共空間?。?/span>你小孩想去小區(qū)中間兒童樂園玩一玩，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)有20個小孩在排隊了。
2.梯戶比低：上班遲到千鈞一發(fā)之時，因為等電梯而錯過了寶貴的全勤獎。
3.樓間距小導(dǎo)致的風景差、采光差、通風差，隱私差，四差。
4.無法鋪排大型綠化景觀組團。
5.車位可能不夠。
6.影響后期升值。
反正，
容積率在1到1.99，低密樓盤，奢華享受。
容積率在2到2.99，舒適樓盤，改善生活。
容積率在3到3.99，普通樓盤，湊活住住。
容積率在4到4.99，剛需樓盤，肯定擁擠。
容積率超過5，鴿籠樓盤，大概率跑輸大盤。
當然，容積率也要視城市土地供求情況而定，在寸土寸金的深圳，即便是樓頂有停機坪的無敵海景房半島城邦3期，容積率也到了4.37。
買房的時候，許多高容積率小區(qū)的置業(yè)顧問并不會告訴你容積率，因為畢竟數(shù)字高了不好聽，而且為了更好的視覺體驗，沙盤通常也不是按實際比例制作。如果不通過容積率，很難知道以后居住舒適度如何。
所以，作為大胡子說房讀者之一的你，買房前先問容積率乃是基本操作，不可遺漏。
但是，買房這種大事情，單看容積率是遠遠不夠的，很多時候容積率一樣，但居住體驗和后期升值空間，卻大相徑庭。
產(chǎn)品和它容積率的學(xué)問
3.1，高低配
許多項目在追求利潤最大化的過程中，會采用“高低配”的做法，即高層 洋房或高層 小別墅。
開發(fā)商一方面可以利用別墅產(chǎn)品樹立形象和抬升價格，另一方面可以在低密度產(chǎn)品中，添加更多的建筑設(shè)計規(guī)范內(nèi)允許的贈送空間，來達到溢價效果，三方面可以用高層來填滿控規(guī)容積率和收獲利潤。
這種高低配的項目因為別墅的存在，容積率通常不會很高。
但真正住進去就會發(fā)現(xiàn)，實際感受并沒有對應(yīng)容積率那樣舒適，可能容積率3住得跟容積率4.5差不多，原因就在于：
“高配區(qū)的容積率，被低配區(qū)的平均”。
實際上你如果住在高低配的高層區(qū)，真實居住體驗僅僅是高配這一塊，低配的窗外景觀、室內(nèi)采光和低密生活，你根本享受不到。
所以，問清楚容積率之后，你還要注意的是，該項目是否為高低配。
3.2，樓棟排布
住宅布局方式有四種：行列式、圍合式、點群式和以上三種形式混合的混合式
在容積率相同的情況下，這四種形式的小區(qū)居住體驗并不一樣。
行列式，就是那種八九十年代福利房，中規(guī)中矩的排布方式，一行一列整整齊齊。
每家每戶的風景差不多，通風采光也非常平均，而且設(shè)計和施工還非常便捷，簡直就是咱共產(chǎn)主義的杰作。
但這種行列式的缺點就是不好做景觀，而且住在小區(qū)中央的住戶前后左右都是房子，非常之壓抑。
所以我們就發(fā)明了圍合式，犧牲掉一到兩面的采光，力求讓另外一到兩面坐擁無遮擋風景。而且騰出足夠面積來做社區(qū)大花園，非常機智。
這種圍合式，已經(jīng)慢慢成為現(xiàn)代小區(qū)設(shè)計的主流。尤其現(xiàn)在很多開發(fā)商采用的南北向圍合式布局，讓房子南北通透的那兩面，功效發(fā)揮到最大。
當容積率不足以排布成圍合式，又不想用行列式犧牲景觀，錯落排列的點群式，也可以擁有不錯的視野。
總之，一般來說容積率一定，居住體驗：圍合＞點群＞行列。
當然，如果容積率足夠低，簡單而分散的排布也可以稱之為點群式，那就另當別論了。
3.3，其他面積的利用
有些不計入容積率的面積，也可以作為公共空間。
同樣容積率下，有人車分流的比沒有的要舒服得多，帶空中花園的比不帶的活動空間要大。
3.4， 建筑密度
除了了解容積率，建筑密度也是有必要知道的。
建筑密度為【基底面積總和/規(guī)劃建設(shè)用地面積】，也就是用來衡量樓與樓之間密不密集的指標。
同樣容積率的小區(qū)，如果建筑密度小，樓非常高，空地就相對多，比那些建筑密度高的住得就舒服。當然，前提是梯戶比足夠。
與建筑密度相似的還有個指標是人口密度。其他條件不變，戶型越大，人口密度越低，這也是大戶型的好處，反正，大家可以用【戶數(shù)/小區(qū)面積】來判斷以后的擁擠程度。
3.5，老房子的容積率
如果準備買老小區(qū)，大多數(shù)人關(guān)注的都是地段和學(xué)區(qū)，而忽視了容積率。
其實，容積率越低的老小區(qū)越容易拆遷，因為開發(fā)商會繼續(xù)建設(shè)容積率更高的新房，來賺取利潤。
比如拆了容積率2的，建個容積率5的，中間差的3，便是利潤空間。
所以，通過公開數(shù)據(jù)，或者樓間距、層高這種直觀因素，對比下容積率，可能可以挑中未來拆遷可能性更大的房子。
結(jié)
其實，人生就是場蝴蝶效應(yīng)。每一個輕易的決策，都可能影響你的一生。
買房雖然是件大事，但很多人刷卡的時候，都是拍拍腦袋決定的。
而正是這個購房決策，可能導(dǎo)致你未來數(shù)年生活在不愉快之中。
所以，請不要低估容積率這個小小的指標，仔細對比清楚，才能在同等價位下，買到更舒適的房子！
聯(lián)系客服
