土地使用權,是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權利。
國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續(xù)、補繳或抵交土地使用權出讓金之后，才可以轉讓、出租、抵押。
農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規(guī)定，農用地使用權通過發(fā)包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批準取得。
土地使用權相關概念
在中國，土地使用權的主體是廣泛的。國家機關、企事業(yè)單位、農民集體和公民個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序都可以取得土地使用權，成為土地使用權的主體。土地使用權可以出讓、轉讓、買賣、出租、抵押。
1、土地使用權出讓是國家以土地所有人的身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓有拍賣、招標和協議三種方式。
2、土地使用權轉讓是指通過出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人，將土地使用權再轉移的行為，如出售、交換、贈與等。土地使用權的出讓構成土地使用權流轉的一級市場，土地使用權的轉讓構成土地使用權流轉的二級市場。集體土地使用權的轉讓，目前情況比較復雜，在法律中并無系統(tǒng)的規(guī)定，各地的做法也不一致。從原則上講，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設。因此，集體土地使用權的轉讓，目前一般是指不改變農用地性質的承包和轉包。通過土地劃撥及建設用地程序取得的使用權是無限期的，通過土地使用權出讓取得使用權的，按照土地的用途不同，使用權的年限也不同。
3、土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得出租。
4、土地使用權買賣是土地使用權人以獲取價款為目的將自己的土地使用權轉移給其他公民或法人，后者獲得土地使用權并支付價款的行為。
5、土地使用權交換是相鄰的集體所有制單位，為了改變土地利用的缺點、機械化作業(yè)條件和水利灌溉條件，進行局部土地界線的調整與交換部分土地。經調整后，土地利用條件得到改善。土地使用權的交換必須在自愿基礎上產生，在平等互利的原則上協商解決，因而可由交換單位提出申請，在土地管理部門指導下，經協商提出方案，經縣級以上地方人民政府批準后，進行劃界，申請辦理變更登記。土地使用權可以作為抵押權的標的物，以土地使用權設定抵押權時，其地上的建筑或其他工作物也隨之抵押；當地上的建筑或其他工作物抵押時，其適用范圍內的土地使用權也隨之抵押。
6、土地使用權變更指國有土地使用權、集體土地使用權在初始登記后發(fā)生的變更，主要有以下幾種類型：a.國有土地劃撥、集體土地內部劃撥；b.依法通過土地有償出讓、轉讓取得土地使用權；c.因贈與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起；d.因土地交換、機構調整、企業(yè)兼并等原因引起；e.因宗地合并或分立引起；f.因處分抵押財產取得土地使用權；g.更改土地使用者名稱、地址等。
7、土地使用權贈與是土地使用權人將土地使用權無償地轉移給相對人，相對人予以接受的行為。
8、土地使用權繼承指公民按照法律規(guī)定或者合法有效的遺囑取得死者生前享有的土地使用權的行為。繼承人除繼承土地的使用權外，其地上附著物的所有權也隨之得到繼承。
9、土地使用權劃撥是指國家依法按照一定的程序將國有建設用地的使用權無償地轉移給建設用地者。土地使用者以無償方式取得土地使用權，但需要支付給原土地使用者拆遷安置及各項補償費用。
10、土地使用權終止指因某種原因造成土地使用權的結束或停止，一般有四種情況：a.使用年限屆滿，未經批準續(xù)期，土地使用權即告停止；b.情況特殊，根據社會公共利益的需要，國家在給予合理補償的前提下，依法提前收回土地使用權；c.土地滅失；d.土地使用權受讓人逾期未全部支付出讓金的，出讓方依照法律和合同規(guī)定，終止其土地使用權。
根據土地所有權和使用權分離的理論，土地所有權歸國家所有，土地使用權則可依法有償、有限期的通過市場進行出讓、轉讓。土地使用權的取得方式主要有三種：即土地使用權出讓、轉讓、劃撥。
土地使用權的出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
土地使用權轉讓是指經出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其它合法方式將土地使用權再轉移的行為。
土地使用權的劃撥是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者交納補償、安置等費用后，將該幅土地交由其使用，或者將其土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
在傳統(tǒng)計劃經濟的體制下，土地資源的使用和分配，主要是由政府無償撥給。根據土地管理法和城市房地產管理法的有關規(guī)定，以劃撥方式獲得土地使用權的用地類型包括：1、國家機關用地和軍事用地；2、城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；3、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經濟適用房項目建設用地。
土地使用權的轉讓
以出讓方式或其他合法方式取得國有土地使用權的土地使用者，可以將其擁有的國有土地使用權依法予以轉讓，轉讓和受讓雙方應根據相關規(guī)定辦理各項法律手續(xù)。需要遵循一下流程：使用權轉讓的申請——使用權轉讓的初審——使用權轉讓的填表——使用權轉讓的審查——使用權轉讓的通知。
申請單位提出的國有土地使用權轉讓申請，應根據相關規(guī)定達到以下各項審批要求：
1、申請單位提交的國有土地使用權轉讓申請，需寫明以下各項主要內容：(1)轉讓宗地的基本情況，包括坐落、四至、面積、有無地上物、是否已經取得國有土地使用證和房屋所有權證;(2)對宗地的投資建設情況的說明;(3)提出辦理轉讓登記的申請。
2、轉讓方和受讓方簽訂的國有土地使用權轉讓協議必須寫明受讓方承繼出讓合同約定的權利義務，如改變規(guī)劃用途和用地條件須經土地管理部門和規(guī)劃管理部門批準的內容。
3、申請單位已經交清全部地價款及相關稅費，取得國有土地使用證。
4、開發(fā)建設投資額達到總投資額的25%以上，屬成片開發(fā)土地的須形成工業(yè)用地或其他建設用地條件。
5、國有土地使用權轉讓價格不得明顯偏低。凡尚未竣工的項目，在轉讓全部項目或部分項目時，其轉讓價格應包括轉讓方投入的成本和適當的利潤。轉讓方已交納的地價款、契稅及拆遷費用、平整土地費用、建安費等均應計入成本。
申請單位向市國土房管局提出土地轉讓申請時，應向行政主管部門提交以下審批文件、資料：1、轉讓方和受讓方共同提出的土地轉讓申請；2、轉讓方與受讓方簽訂的土地使用權轉讓合同；3、《國有土地使用權出讓合同》及交納地價款、契稅等費用的單據，如轉讓土地在遠郊區(qū)縣的，提交遠郊區(qū)縣國土局。
不同的國家實行不同的土地制度。概括起來說，世界各國對土地所有權的規(guī)定有以下四種情況：
1、土地所有者擁有深達地球核心的一切權益，如美、英、德、瑞典等國。
2、土地所有者擁有該處合理、有效利益權利的范圍，如日本 《民法》第 207條規(guī)定：“土地的所有權范圍在法律上是包括土地上下的”。所有者不能禁止侵犯不觸及其利益的高度和深度。日本成田國際機場用地上的釘子戶，將機場建設拖延十余年。在夜間飛機不能行駛，以免打擾到居民，最后不得不將機場重新規(guī)劃改道。
3、土地所有者擁有地表以下的有限空間，如丹麥、芬蘭等國規(guī)定為地表以下6米以內；
4、私人沒有土地所有權，只有使用權，地下屬于國有，如朝鮮、越南等國。
很多購房者在“70年土地使用權”上都存在著疑惑，這意味著業(yè)主只有70年的房屋產權嗎。
在我國的法律上，存在著房屋所有權、房屋使用權兩個性質不同的概念。根據法律規(guī)定，國有土地使用權可以出讓、轉讓，地上建筑的所有權可以轉讓。開發(fā)商可依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的有關規(guī)定，在繳納土地使用權出讓金后，取得一定年限的土地使用權，從而進行土地開發(fā)、利用、經營。如該條例規(guī)定住宅用地的出讓年限最高為70年。該條例還規(guī)定：土地建筑物、其他附著物的所有人享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。
從法理或具體法律規(guī)定看，購房者在購買了合法商品房后，所享有的是房屋的所有權?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定，所有權包括，占有、收益和處置，當購房者購買商品房并取得產權證明后，即對該房屋享有所有權及分攤的相應面積的土地使用權。我國《城市房地產管理法》中明確規(guī)定了房地產的買賣是房屋所有權和該房屋占有范圍內的土地使用權同時轉讓。這些法律都規(guī)定購房者可以享有完全的房屋所有權。在房屋產權登記實踐中，購房者合法履行買賣手續(xù)后，將得到房屋主管部門頒發(fā)的證明其享有權的房權證。也就是說，購房者享有的是完全的房屋所有權。
當“70年土地使用權”期滿，根據有關法律規(guī)定，國家可不收回土地使用權
《城市房地產管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應該最遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據公共利益需要收回該幅土地外，應當予以批準。續(xù)期應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。”這就是說，屆時，如果國家對房屋所使用的土地沒有規(guī)劃意向，業(yè)主可以通過提前繳納土地出讓金繼續(xù)保有住房。
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