商業(yè)綜合體里的小商鋪，能投資嗎？
因為商業(yè)開發(fā)、經營的復雜狀況，你很難單憑一個指標就確定它的價值。
MONEY＋記者｜何丹丹
郭芬有點想買商鋪。蘇州一個大型商業(yè)綜合體項目的銷售人員最近經常跟她聯(lián)系，推薦這個項目里的小商鋪。
據(jù)銷售人員介紹，這個商業(yè)綜合體是主題樂園的概念，里面吃、喝、玩及購物都有，政府規(guī)劃、招商情況聽起來都像模像樣，租金回報計劃也很詳細，抵扣掉前3年的投資回報，商鋪總價只有24萬元。但是面對一份一知半解的投資回報計劃和位于異地的商鋪，且所有信息都來自銷售人員的介紹，她不知道這商鋪將來會給她帶來的，是源源不斷的收益和升值，還是一次匆忙投資的失敗。
商業(yè)綜合體ABC
小商鋪對個人投資的吸引力非常大，因為總價低，總體收益率比出租住宅高，而且“一鋪養(yǎng)三代”的誘惑讓人很難不動心。
但相比起住宅投資，商鋪投資要復雜得多。因為住宅租金幾乎是由附近住宅的市場行情決定的，具體某套房子的價格會因為裝修、樓層的因素而上下浮動，而商鋪的租金前景卻在很大程度上取決于培育，一街之隔的兩個商業(yè)綜合體的商鋪，就可能這個搶手，那個沒人租。好鋪確實能“一鋪養(yǎng)三代”，但是在那之前，你要先小心地判斷它的潛力，然后再養(yǎng)它一些年。
商業(yè)地產≠蓋樓＋開店
從開發(fā)的角度看，商業(yè)地產的運作規(guī)律及盈利模式和住宅地產完全不同。住宅地產最簡單，拿地、規(guī)劃設計、蓋樓，最后全部賣掉。至此，資金全部回籠，項目結束。
商業(yè)地產，尤其是商業(yè)綜合體就復雜得多：拿地的時候就要有清晰的規(guī)劃，拿到地以后招商就要開始了，這時候主要任務是確定主力店—能吸引大量人流的家樂福、沃爾瑪等大賣場或購物中心。因為不同的業(yè)態(tài)會在建筑要求上千差萬別，購物中心在經營面積、建筑格局、水電線路等方面的要求和大型超市不一樣，甚至家樂福和沃爾瑪?shù)囊笠膊灰粯樱员仨氃陂_工之前就確定主力店及其位置，并把主力店的要求融合進建筑設計。
通常在建筑完工之前，大約50%的招商就應該完成，而主力店盡早確定也有利于后續(xù)招商。大型主力店進駐能讓中小商戶對這里的經營前景更有信心。
別是爛尾樓改造的
商業(yè)綜合體爛尾樓主要分兩種。一是還沒建好，開發(fā)商就沒有錢繼續(xù)了，只能把未完工的建筑丟在那里。還有一種是已經開業(yè)了但是經營管理不善，冷清的商業(yè)氛圍一直沒有好轉，導致商戶紛紛離開，沒有收益只能轉讓。
從這個角度評判，收購來的爛尾樓是給已經建好了的建筑再次招商。后面接盤的開發(fā)商能做的就只有在不改變建筑結構的前提下做外立面和內部改造。而且招商要從頭開始做，培育難度比較大。南京問策商業(yè)顧問公司總經理蘇曉晴提醒，最難翻身的是開業(yè)了以后沒運作起來的商業(yè)綜合體項目，最后一座空樓尋求轉讓。雖然轉讓價都會很便宜，但是因為先天的種種限制，很少有公司愿意接手重新招商和運營。
最關鍵的，后期運營能力！
對一個商業(yè)綜合體來說，最重要的是招商能力和運營管理水平。而僅憑招商質量也不能保證租金增長、商鋪增值，后期運營能力甚至比招商質量更關鍵，它直接關系到優(yōu)質商戶會不會長久地留下來。
在開業(yè)初期，經營管理公司對商戶品牌的要求可能會稍低一些，但是在經營的過程中，它會慢慢把經營狀況不好的、和整體經營方向不合的商戶調整出去，引進更適合的商戶。這個過程中，商鋪的實際回報率不會高，而業(yè)態(tài)和商戶還要被不斷規(guī)劃和調整，以期改善消費者體驗，形成持久的消費吸引力，這就是俗稱的“養(yǎng)鋪”。
綜合體商鋪，你要知道的4件事
你很可能無權經營它
為了更有利于整體業(yè)態(tài)的發(fā)展，商業(yè)綜合體里商鋪的產權和經營權通常是分開的。因為個人投資者的招商資源、經營能力、管理水平低，如果讓他們自主經營，很可能一個樓層里服裝、餐館、化妝品、鞋類、首飾、電玩等個體商戶混雜在一起，經營時間不統(tǒng)一，這樣混亂的局面會讓消費體驗很差，不能持續(xù)吸引顧客。時間一久，你的租金收益就不樂觀了。
產權和經營權分開以后，經營管理權全部收歸專門的經營管理公司。它不但要負責和招商團隊溝通，確定整體的管理方案，規(guī)劃不同樓層分別進駐哪類商戶，而且對商戶也有品牌要求。
通常開發(fā)商至少會留下餐飲、電影院、大賣場等位置的產權，由管理公司管理，其他的商鋪劃分成小面積出售給業(yè)主。劃分只停留在產權上，在建筑實體上并沒有任何劃分。
在做招商運營時，產權和經營權分開的另一個好處就很明顯了：有一個品牌商戶有意進駐，它需要至少60平方米的店面，但是它能進駐的樓層只剩下那些產權為20平方米的商鋪，此時經營方就可以把3個這樣的商鋪合并出租，整體經營的靈活性遠遠高于個人自主經營。所以，你必須向銷售人員了解經營管理公司的資質和它曾經管理過什么項目。
新鋪？初期實際回報率不高
商業(yè)綜合體的開發(fā)商出售商鋪多半是因為持有全部商鋪的資金壓力太大，售出一部分商鋪的產權能快速回籠一部分資金，平穩(wěn)度過培育期，成熟以后就可以靠穩(wěn)定的租金長期盈利。而新的商業(yè)綜合體前幾年的租金不可能高。因為消費人群對它的認同和依賴度的養(yǎng)成、業(yè)態(tài)的觀察和調整都需要時間。
一個前期招商和運作都比較順利的商業(yè)綜合體，開業(yè)的時候租金回報率都不高。上海立超商業(yè)地產的董事長朱謙的觀點是，一線城市商業(yè)綜合體商鋪前3年的年租金回報率在5%以內，而蘇曉晴參與過的二線城市項目，開業(yè)時回報率通常在2%至4%。
盡管5年培育期內實際回報率不高，但你仍然能看到不少項目在銷售的時候會承諾7%、8%甚至更高的年回報率。它們都是騙人的嗎？
回報率超過8%，危險！
開發(fā)商出于資金周轉的目的出售部分商鋪的產權，住建部多次發(fā)文，禁止以售后包租形式銷售未竣工商品房。但是如果都由小業(yè)主自主招租經營，商業(yè)綜合體永遠也不會培育成熟。
因此形成了這樣的怪圈：在開售時如果不承諾較高的回報率，商鋪就很難賣，可承諾的高回報率又實現(xiàn)不了。如果看到7%以上的投資回報率，你要警惕的就是，商鋪會不會買貴了？
比較有經驗的開發(fā)商會把培育期自營物業(yè)的收益權轉讓給經營管理方，用自營物業(yè)的收益補貼承諾回報率和實際回報率之間的差額，還有的開發(fā)商會用部分銷售款補這個差額—常見的做法是，先給商鋪定價，然后按照8%的年回報率，加上3年一共24%的投資回報，以最后算出的這個124%的總價賣給你，然后在銷售的時候把3年的租金回報“一次性抵扣”在應付房款里。
但是，超過8%的回報率絕對是危險的，雖然不排除個別開發(fā)商通過貼補的辦法兌現(xiàn)，但是只要超過了實際回報率，多承諾1%的回報率，就意味著在培育期貼補的租金越多，即使有能力在5年、10年后把實際回報率提升到8%以上，前幾年也會很吃力，如果這期間資金鏈再出現(xiàn)問題，再高的回報率都只能落空。
《好運·MONEY＋》提醒，合同里該有這些：
● 毫無疑問，典型的經營管理型物業(yè)不能少了經營管理公司。所以你在簽商鋪銷售合同的時候，還要和經營管理公司簽委托經營合同。
● 委托經營合同里要規(guī)定委托經營期限、租金計算方式、租金支付方式、租金支付時間、管理費標準等。如果沒有委托經營合同，或者需要自己和商戶簽租賃合同，你的租金前景就比較危險。
● 你有權利在合同里被告知該商業(yè)綜合體的定位是什么，有哪些業(yè)態(tài)形式。
● 銷售人員告訴你的已經入駐或確定入駐的賣場名稱，也應該在合同上寫明，這是你投資前景的一個重要保證。
最推薦社區(qū)商業(yè)綜合體
總價不高，適合個人投資
在適合個人投資者的商業(yè)項目中，朱謙和蘇曉晴都對小型的社區(qū)商業(yè)綜合體表現(xiàn)出了推崇。
市中心的商業(yè)綜合體商鋪，占盡地段優(yōu)勢和每天大量的人流，但價格非常高，不適合普通家庭投資。社區(qū)商業(yè)綜合體的價格比較便宜，而且隨著城市的居住郊區(qū)化，商業(yè)也從市中心往非市中心的人口密集區(qū)發(fā)展，地區(qū)中心和社區(qū)中心的商鋪投資機會更好。
居住社區(qū)周邊2公里的范圍，社區(qū)商業(yè)地段就有發(fā)展的機會，各區(qū)域中心會在人流量集中的位置周邊形成新的黃金地段。
至少有5條公交線經過
朱謙認為投資總面積4萬平方米的小型商業(yè)綜合體最適宜。其中賣場面積2萬平方米、購物中心2萬平方米，但前提是3公里范圍內有10萬居住人口。蘇曉晴建議，在投資之前到類似地段和規(guī)模的商業(yè)綜合體去考察，很多大型的二手房中介都有商鋪部，通過它們也能了解到已經開業(yè)的商鋪的租金狀況。
了解了租金行情以后，再去政府網站了解你想投資的商業(yè)綜合體附近的規(guī)劃。商業(yè)地產周邊的路網規(guī)劃非常重要，它是決定周邊顧客到達便捷性的重要因素，要確定有5條以上的公交線路經過這里或是附近有地鐵站。
跟著主力店，更安全！
家樂福、沃爾瑪、歐尚、大潤發(fā)等大型連鎖賣場品牌如果已經確定進駐，投資失敗的幾率會降低很多。因為第一這說明招商團隊的能力，第二這些大型賣場能吸引周邊2公里至3公里范圍內的居民來采購生活用品，把消費人流日?；?。
有了持續(xù)不斷又可觀的人流量，經營管理公司再逐漸把不適合附近消費人群偏好的商戶換成吸引力強、租金支付能力強的，讓這些人愿意留下來消費餐飲以及其他百貨商品，你的商鋪租金就有譜了。
樓層和位置都不重要
產權和經營權分離的商業(yè)綜合體，由于所有商鋪的經營由經營管理公司統(tǒng)一管理，小業(yè)主賺的不是自己那塊小商鋪的租金，而是整個商業(yè)綜合體所有經營部分的租金的平均值。所以，盡管1樓的商鋪一定比4樓的商鋪租金高，但你的租金水平和商鋪的樓層、位置都沒有太大關系。
一個公式，算你是不是買貴了
商鋪的售價有沒有偏高，可以用商鋪售價和租金的比值來衡量—每平方米售價比每平方米月租金。國際公認的合理租售比值是200以內，高于200就表明投資價值降低，但必須用真實售價來計算。
比如售價1萬元／平方米的商鋪，承諾前5年每年8%的回報率—當然你知道是以拉高售價來貼補租金的—按照這個比例，每平方米5年的租金就是4000元，去掉5年的管理費支出、通貨膨脹因素，純租金大概是3000元。把這3000元在1萬元的售價里抵扣掉，真實的售價應該是7000元左右。
而按5年3000元租金計算，每平方米的月租金是50元，這樣算出來的結果是140，低于200，基本可以確定售價合理。
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