“我曾在17年盤了個店鋪，經(jīng)過苦心經(jīng)營后銷售額一直都不錯，結果19年談續(xù)租的時候，老板要求大幅度漲租金，我自然不能接受， 雙方談崩了，我只好另外找地址。后來才知道，有些商鋪老板就是故意把租客逼走，靠轉(zhuǎn)讓費掙一筆。不過想想我那個老板，疫情前把我逼走了，也算偷雞不成蝕把米吧。”
在【商業(yè)街探案】（ID:bustanan)于2020年3月30日發(fā)布了《從萬達看實體：門店轉(zhuǎn)租頻現(xiàn)，誰又敢接盤？》一文后，一位讀者在后臺有感而發(fā)，回憶他在盤店開餐飲過程里遇到的坑。
而這并不是個例，【商業(yè)街探案】在和餐飲老板的溝通中發(fā)現(xiàn)，很多餐飲老板都在選址的過程中遇到過相關問題，有的甚至因為選址錯誤，開店后沒活過一個月。
為此，【商業(yè)街探案】找到了三位餐飲業(yè)的老大哥，三位加起來有將近百年的餐飲經(jīng)驗，他們都認為選址是一家餐館的生死門：選不上，店開不起來；選錯了，后患無窮。
比如一昧追求高流量商鋪，卻忽視了自己的品類是否適合相應的商圈、被轉(zhuǎn)讓者誆騙，沒有調(diào)查好周圍消費者的實際情況，導致投入無回報、被中介忽悠，以高價拿下商鋪，最后卻因為承擔不起房租而敗退……
【商業(yè)街探案】希望讀者可以通過這三位老板的經(jīng)驗之談，在做餐飲創(chuàng)業(yè)選址的過程中少踩坑，少走彎路。
孫梅在上海市黃浦區(qū)日月光商場負二樓開了一家米粉店，靠著上海的著名景點田子坊，人流高，租金也高：一個15平米的小店，租金在18年時就到了6萬一個月，不過也能盈利。
但孫梅后來被通知商場二樓要裝修翻新，租金也會上漲，孫梅不得不考慮退租尋求其他的商鋪，找到了兩個備選：一個是類似日月光這種高流量、高租金的店鋪，一個是租金低的潛力股商鋪，在一個剛完成修建的商業(yè)廣場里，旁邊有地鐵十四號線在建。
至此，孫梅陷入了兩難，她究竟應該選擇高流量高租金的商鋪？還是在低租金低流量的潛力股商業(yè)廣場里賭一把？
解惑專家：骨灰級餐飲業(yè)前輩王山
從業(yè)經(jīng)歷：從20歲開始接觸餐飲行業(yè)，到現(xiàn)在將近40年的餐飲經(jīng)驗，開過美食城、酒吧、餐飲店，對不同品類餐飲的運營有豐富經(jīng)驗。
核心觀點：脫離了餐飲品類、目標消費者定位，談租金回報、流量、潛力都是沒意義的，開餐飲店要從自己的品類成本出發(fā)，來選擇適合自己的位置，切勿盲目選擇高流量，盲目聽從潛力股。
你問我高流量高租金的地方一定要入駐嗎？答案自然是否定的。餐飲前期投資大，開業(yè)回本時間久，甚至要忍受虧損期，所以當餐飲老板，就要有長期戰(zhàn)斗的準備。而很多新手老板一入行，就希望快速回本賺錢，所以傾向選擇人流高、車水馬龍的地方，但這種位置的租金也要往上翻倍走的。
選址有一個很重要的點，就是你要搞清楚你要賣什么？正餐的選址相對而言沒有快餐的要求高，可以選擇租金低的地方，慢慢經(jīng)營，但是快餐必須選在高流量的地方，同時翻臺率也要高。
比如火車站，趕火車的人很多，而且吃飯快，翻臺率高，所以麥當勞、肯德基多半都開在那兒，但這樣的地方不是一般小商家進得去的。另外，那個孫梅的米粉店就不太適合開在火車站，因為米粉一般比較熱辣，趕火車的人沒那么耐心。
總體來說，快餐的特點在于快，滿足趕時間的人的需要，對產(chǎn)品的原材料、做菜的品質(zhì)要求相應不會太高，所以快餐一般賣不了高價，賣不了高價就說明利潤微薄，房租高的話，壓力也就更大。
像我了解，上海南京東路步行街的小飯館，一個月租金十幾萬都是正常的，在這種地方開店，一般要靠跑量，要跑量，價格就不能太高，但這邊的小飯館客單價已經(jīng)到了30-40元，作為快餐已經(jīng)算是頂天的價格了，再高客人就去吃正餐了，導致量就跑不起來，那么降低客單價呢？房租在那，也沒多少降低的空間，所以這些小飯館其實在一個不上不下的境地。
對快餐來說，如果非要選高流量、高房租的地方，不要先想著回本掙錢，先想想怎么餓不死。選址之前首先要計算自己的成本，然后估計在自己生意最差的情況下，是否付得起房租，算出是不是生意不好的時候店會被拖死，這一點特別重要。
比如一家店有10張桌子，中午兩個小時的翻臺率是30張，晚上是10張。那么生意比較差的時候，一天的翻臺率可能在20張，平均下來一個月的利潤，如果可以支撐成本，那么這樣地方才是真正可以租的地方。
至于說所謂的潛力股，我有朋友曾經(jīng)租了一個正在修路的商鋪，最后賠得血本無歸，這樣的事件其實不是個例，而是很多新手老板常踩的坑。
（正在修路的商鋪）
比如類似這種描述“一個正在修路的商圈，是屬于萬達、龍之夢、環(huán)球港這樣的大商圈底盤”。很多中介在介紹時，都會說因為有大商場牌子在，以后肯定是一個經(jīng)濟中心，只是因為在修路，所以價格便宜，現(xiàn)在趁著價格便宜租下來，等路修好了，就會迎來火爆的生意……這種鬼話我從來不信。
因為即便是現(xiàn)在我去萬達閑逛的時候，都知道那里有些店鋪動不動就換品牌，這就說明人家生意不好做，那中介憑什么賣給人未來呢？
可持續(xù)性發(fā)展的地方或許有，但是有沒有潛力，是要自己通過多方面考察之后認識的，而不是光他聽別人嘴巴說?，F(xiàn)在，我給你講講怎么看新社區(qū)的選址技巧。
首先新社區(qū)的周邊是什么都沒有的，人流量自然也稀少。所以在這樣的地方開店，重點在一個‘守’字。就是說這個行業(yè)前期哪怕沒有人，但是可以守，守到后邊可能就會迎來勝利，但你至少要有個5年的規(guī)劃，說白了，你得有很多錢承擔前期的虧損，然后才談得上具體的選址。
同一個社區(qū)的商鋪，會因為不同位置的導致經(jīng)營出現(xiàn)天壤之別。比如有的小區(qū)人車分流，有的門出車，有的門出人，靠著出人的門的商鋪生意自然要比出車的好；而都是出人的門，也要看哪個門是人們主要通行的門，比如我在的小區(qū)，離地鐵近的東門是主門，人流非常大，西門的人流就很少。
除了門外，也要看商鋪對應的馬路，如果是單向走車的路，涼的概率很大。總之你在選店鋪的時候一定要多角度考慮，漏了一個環(huán)節(jié)，可能就完了。當然一般來說要做這個預判很困難，這時候就要想辦法搞到這個地方的規(guī)劃圖紙，如果實在搞不到，周邊環(huán)境也可以幫助你做一些判斷，比如某個門對著高架馬路，那大概率就是用來出車的。
張杰在常州有家不錯的面館，一直想進軍上海，疫情讓他覺得機會來了，專程跑到上海考察商鋪，但找到了幾家商鋪一聊，老板都說自己的商鋪很賺錢，只是因為種種客觀原因，比如孩子上學需要照顧，不得不回家，所以轉(zhuǎn)讓，這讓張杰覺得老板們怎么都是一個套路？怎么分辨商鋪到底是不是因為經(jīng)營不好而轉(zhuǎn)讓的呢？
解惑專家：勵志餐飲老板劉軍
從業(yè)經(jīng)歷：初中畢業(yè)，從服務員干到老板，23歲和朋友開了第一家餐飲店，目前擁有32年餐飲工作經(jīng)驗的他，對一家餐館的流量有天生的嗅覺。
觀點提要：預判餐飲門店的生意好不好做，看的是周圍居民的消費能力和消費環(huán)境。
不論你判斷心儀店鋪的流量潛力，還是分析將要運營的品類，基礎都是分析店鋪周圍的人。比如說你是想做流動人口的生意？還是想做周邊社區(qū)常住居民的生意？他們的消費能力如何？能支撐你的毛利做到多少？都是需要考慮的。
了解周邊居民消費能力的辦法實際上有很多，比如大的原則是可以看樓盤的價格，一般來說貴的樓盤，他的居民必然有錢，對于環(huán)境和食材的要求也高。但到實際環(huán)境里，還要具體看：
比如入住率，如果入住率高，那么居民居家的多，老年人的比例可能會大一些；如果入住率低，那么未來有可能租客會多，也就是年輕人可能會多一些。
接著就是去樓盤周邊好好看看，社區(qū)業(yè)態(tài)到底是什么樣子的，比如教育機構、健身房、理發(fā)店……如果都是比較高端的商鋪，那么就說明消費水平不錯。
最后，如果你看上了一家店要盤，最保險的辦法還是在門口蹲幾天，看看一天有多少人路過，都是什么人進去吃東西。
有些東西是用眼睛可以看出來的，有些東西是你要用嘴巴問的，跟周圍的居民、商家了解真實情況是最好的辦法。所以你可以去心儀地址附近的小賣鋪買點水，乘機和老板或者店員閑聊，比如問想做什么生意，在這附近是不是合適。
當然需要注意的是，問的時候，你的行業(yè)絕對跟他不能有任何沖突，能編出來有利于他收入的最好，比如買水的老板會希望附近有個賣鹽酥雞的，你就說想賣咸熟食，然后就跟他聊，有的老板他可能愿意聊，有的不愿意，不愿意就換下一個，千萬不要臉皮薄，怕麻煩。
第二個方法更直接，比如你想在某地開店，先找一家店進去，朝著老板直接說，我看上你的店了，我想把你的店給盤下來，追著跟他談談價格，看他的態(tài)度，是愿意跟你談，還是不愿意跟你談，或是特別迫切的和你談。他如果非常想轉(zhuǎn)這個店的話，說明這邊的生意不好做。
王范在上海市長寧區(qū)膠州路通過58同城看上了一個商鋪，寫明房東直租、急租，標價3萬一個月。打電話過去問，結果是中介，說原本3萬的商鋪已經(jīng)租沒了，給他介紹了另外一個商鋪，月租5萬，王范頓時覺得不靠譜，如何略過中介直接找到房東，并且成功談價是王范目前最關心的問題。
解惑專家：餐飲世家老板趙明
從業(yè)經(jīng)歷：全家人都從事餐飲工作，16歲開始海外學廚， 22歲回國開餐飲店，到如今已經(jīng)有20年餐飲經(jīng)驗，特別會察言觀色。
觀點提要：不要找中介！
我不喜歡找中介是有原因的，中介費是一方面，而更重要的一點是，我見過的中介都不會讓我和房東見面，至于說我覺得店鋪有些貴，想要談談租金的問題，中介的權限是有限的，來回溝通效率很低。
另外，你要明白一件事兒，中介是拿一次性錢的，也就是他幫房東做完這一件事之后，他拿錢走人。但是我和房東是持久性關系，我每個月都要給房東錢，所以說跟中介談，不如和房東直接談效果好，價格空間也還是和房東談比較大。
那么問題來了，怎么直接聯(lián)系到房東？首先，去找到某個樓盤或者商場的物業(yè)，直接說看上了該地方的某個商鋪，他們在招租，能不能幫忙聯(lián)系下房東？或者麻煩物業(yè)幫忙把自己的聯(lián)系方式給到房東。
什么？你問物業(yè)憑什么幫忙？話說連這點社交人情都不會打理的話……你覺得你還開得了飯店嗎……
再有個辦法就是問旁邊的商戶，一定不要問可能會有競爭關系的，人家不會幫你忙。找個商戶不忙的時候，買點東西遞根煙，沒準人家就認識房東呢。
在商鋪終于找好、考察好并聯(lián)系到房東后，最重要的環(huán)節(jié)就是和房東談好價格簽約了。這就考驗談判技巧了：畢竟價格高了你不干，價格低了房東不干。
所以首先，你要對什么業(yè)態(tài)能承受多少租金，也就是你能承擔的上限，心里有個譜兒，然后和房東一點點的磨吧。比如我和房東談判的時候，就常常賣賣慘訴說一下創(chuàng)業(yè)的艱辛，訴完苦之后，然后接著再跟他講一講，長期合作的好處，意思在我租了你的房子之后，你租金低一點，我穩(wěn)定點，你這房子租的也長久，不然我倒了，你還要有空置期。
當然，也不要怕砍價。比如說房東給你開6萬，你就往4萬報，對方可能會覺得你無理取鬧，但這是個觀察房東反映的機會，如果他扭頭就走，說明這種人是直性子，沒準以后打交道還容易點，可以從4萬主動往上多抬抬價格。如果說不可能但還不走，就說明鋪子他是想租的，心理價位也沒那么高，就可以稍微漲漲，如果對方還不同意，你不妨先表示過幾天再說，等于給對方壓力。
另外，別以為只有你會下套，房東也會。我曾遇到一次，就是在我快要談好房租的時候，出現(xiàn)了另一個人，也要租，房東就讓我們抬價，等抬到價格我不能接受的時候，就放棄了。
后來我想了想，這事兒太巧了，而且看那個新人的眼神，似乎和房東是認識的，業(yè)內(nèi)叫這種辦法是“抬杠桿”，如果遇到這種情況，店鋪直接放棄吧，不要有幻想，就像你開始給我講的那種房東靠漲房租趕租戶，掙轉(zhuǎn)讓費的事兒，這種房東是干得出來的。
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