| 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)提示 | ||||||||||
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| 近年來，在日常稅收征管工作中，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)由于行業(yè)的特殊性，在涉稅工作中呈現(xiàn)出“納稅環(huán)節(jié)多，涉及稅種多，各類檢查多”的現(xiàn)象。部分房地產(chǎn)企業(yè)僅限于應(yīng)付這“三多”，以至于對納稅信息、稅收優(yōu)惠政策、辦稅程序以及稅法與會(huì)計(jì)的差異等無暇顧及，產(chǎn)生了多繳或少繳稅款的問題。這不僅讓企業(yè)蒙受了不必要的經(jīng)濟(jì)損失，也給我們的征管工作帶來了一定的困擾。為了讓企業(yè)能更好地規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，我們收集整理了一些日常房地產(chǎn)企業(yè)在納稅工作中常遇到的問題和注意事項(xiàng)，希望能為企業(yè)降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)，更好地履行納稅義務(wù)提供一點(diǎn)幫助。
一、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因 ?。ㄒ唬┲貢?huì)計(jì)核算，輕稅收管理。企業(yè)會(huì)計(jì)在日常工作中偏重于會(huì)計(jì)核算, 稅收上依賴稅務(wù)管理部門，對稅收知識(shí)及辦稅技能重視不夠, 有問題問管理員，沒發(fā)現(xiàn)問題得過且過，甚至有的發(fā)現(xiàn)問題也不與稅務(wù)部門溝通，怕增加麻煩。經(jīng)常忽略一些稅種或者對政策理解上的差異導(dǎo)致了少交稅款。而企業(yè)經(jīng)營決策者在日常管理中重效益，對稅收能少交則少交，往往檢查時(shí)遭到稅務(wù)部門處罰才引起重視。 （二）重會(huì)計(jì)知識(shí)，輕稅收政策。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員相對其他行業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)水平較高，對基本稅收政策也較為了解。但稅收政策時(shí)常隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而變化, 舊的稅收政策不斷地取消或改變, 新的政策不斷推出, 一些會(huì)計(jì)人員不主動(dòng)、及時(shí)地收集、了解這些稅收政策。而是按照老觀念，固有格式做，不及時(shí)了解當(dāng)前稅收新政策特別是單獨(dú)針對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策，對有些業(yè)務(wù)事項(xiàng)的發(fā)生是否應(yīng)納稅模糊不清, 多交了稅或少交了稅,自己渾然不知, 造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的流失，或稅款的流失。 ?。ㄈ┲貙?shí)體，輕程序。在稅收程序方面，多數(shù)稅務(wù)事項(xiàng)，例如報(bào)稅、稅收優(yōu)惠、報(bào)批備案等都有時(shí)間限期，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于不了解稅收程序、時(shí)限而受到處罰或沒有享受到該得到的企業(yè)權(quán)利。 二、房地產(chǎn)企業(yè)部分稅種稅收風(fēng)險(xiǎn)問題 我國的稅收政策較多，稅收法律、稅收行政法規(guī)、規(guī)章以及相關(guān)政策每年都會(huì)出臺(tái)很多，故對稅收政策的熟知就顯得極為重要。 ?。ㄒ唬┢髽I(yè)所得稅 主要是國稅發(fā)[2006]31號(hào)文和國稅發(fā)[2009]31號(hào)文的差異。2006年，國家稅務(wù)總局出臺(tái)的國稅發(fā)[2006]31號(hào)文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。而新稅法出臺(tái)后，2009年，國家稅務(wù)總局緊接著出臺(tái)了國稅發(fā)[2009]31號(hào)文，文件規(guī)定：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。上述兩文件的不同在于新文件將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)視同銷售收入取消了，如果企業(yè)對該政策不了解的話，涉及到此種業(yè)務(wù)時(shí)就會(huì)多繳納企業(yè)所得稅。另外，國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第二十四條還設(shè)置了一個(gè)反避稅條款，即：企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。如果房地產(chǎn)企業(yè)將實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月的“固定資產(chǎn)”銷售了，既然不允許扣除折舊，但是“固定資產(chǎn)”的計(jì)稅余值應(yīng)該是未扣除折舊后的原值。 再如，新稅法出臺(tái)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)。新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個(gè)納稅年度。而新文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)，但開發(fā)產(chǎn)品完工會(huì)計(jì)核算轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)，已作為計(jì)提基數(shù)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入不得重復(fù)計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。對于新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，因?yàn)檎叩母淖儯?jì)算繳納的企業(yè)所得稅也有著很大的差異，由此也會(huì)給企業(yè)帶來一定的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，例如滯納金、罰款等。 ?。ǘI業(yè)稅 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)委托施工單位進(jìn)行工程施工，但由房地產(chǎn)企業(yè)提供建筑工程設(shè)備營業(yè)稅征稅問題。 從營業(yè)稅細(xì)則第十六條可以看出，建設(shè)方提供設(shè)備的價(jià)款，不需要繳納營業(yè)稅。這與“財(cái)稅〔2003〕16號(hào)文”的規(guī)定是不一致的。“財(cái)稅〔2003〕16號(hào)文”明確規(guī)定，建筑安裝工程的計(jì)稅營業(yè)額不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值，具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。也就是說，凡是屬于列入省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)列舉的設(shè)備名單中的建筑工程設(shè)備，無論是甲方提供還是施工單位自行采購，均可以不繳納營業(yè)稅。而按照新細(xì)則的規(guī)定，建設(shè)單位提供的設(shè)備價(jià)款不需要繳納營業(yè)稅，但是施工單位自行采購的設(shè)備價(jià)款需要繳納營業(yè)稅。新細(xì)則關(guān)于建筑工程設(shè)備征稅問題的變化，提醒房地產(chǎn)企業(yè)、施工企業(yè)必須籌劃建筑工程設(shè)備的供應(yīng)方式，否則存在多繳納營業(yè)稅的風(fēng)險(xiǎn)。 同時(shí)注意材料和設(shè)備的劃分，按照現(xiàn)行規(guī)定，甲供材料必須納入營業(yè)額繳納營業(yè)稅，而甲供設(shè)備是不需要繳納營業(yè)稅的。所以，在平時(shí)對于材料設(shè)備的劃分就顯得十分重要。新營業(yè)稅條例及實(shí)施細(xì)則對材料設(shè)備的劃分并沒有明確規(guī)定，在具體實(shí)施過程中及時(shí)與主管稅務(wù)部門溝通，正確區(qū)分材料和設(shè)備，并按規(guī)定正確計(jì)算繳納營業(yè)稅。 ?。ㄈ┩恋卦鲋刀?/p> 從2003年以來，國家不斷出臺(tái)相關(guān)土地增值稅政策，來規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅的征繳。土地增值稅較其他稅種相對復(fù)雜，它的計(jì)算、預(yù)繳、清算也有一定的特殊性，故對企業(yè)來說，要對其充分了解也是比較困難的。 1、土地增值稅預(yù)征率問題。土地增值稅預(yù)征率是此稅種中的首要問題，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有預(yù)售收入時(shí)，土地增值稅按開發(fā)項(xiàng)目的具體類型進(jìn)行預(yù)征。此時(shí)企業(yè)就一定要了解自身開發(fā)產(chǎn)品在稅收中屬于何類型，而不能簡單地按照立項(xiàng)或規(guī)劃的批復(fù)來分類。如果企業(yè)對預(yù)征率不了解或是對房屋類型不能準(zhǔn)確劃分，應(yīng)該及時(shí)與稅務(wù)部門溝通，確定各類房型的預(yù)征率。 2、土地增值稅的計(jì)稅成本問題。土地增值稅的計(jì)稅成本與企業(yè)所得稅確認(rèn)的計(jì)稅成本不盡相同，故在土地增值稅清算時(shí)，不能以企業(yè)所得稅所確認(rèn)的成本來確定土地增值稅的計(jì)稅成本。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以享受土地增值稅加計(jì)扣除的稅收優(yōu)惠，如果計(jì)稅成本計(jì)算不正確，會(huì)使得土地增值稅清算的結(jié)果大相徑庭。 3、開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)繳納土地增值稅問題。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，分為非直接銷售和自用兩種情況：如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。如果將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，則不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 4、以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營繳納土地增值稅問題。 ?。?）《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》規(guī)定：“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。” ?。?）2006年，《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006] 21號(hào)）中對這一條款作了補(bǔ)充規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 即：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅，但所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，應(yīng)繳納土地增值稅。 ?。ㄋ模┩恋厥褂枚?/p> 土地使用稅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，也是與一般企業(yè)不同的。實(shí)際工作中主要應(yīng)關(guān)注土地使用稅納稅義務(wù)的起止時(shí)間。 1、土地使用稅納稅義務(wù)開始時(shí)間。新的政策規(guī)定是《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186 號(hào)）第二條規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅”。 2、土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間。鎮(zhèn)地稅發(fā)[2005]122號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)蘇地稅發(fā)[1999]087號(hào)規(guī)定中，對經(jīng)營商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在取得土地使用權(quán)證次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，待開發(fā)的商品房全部竣工驗(yàn)收后，憑國土局土地分割證明到主管地稅機(jī)關(guān)備案，對已銷售的商品房不再征收城鎮(zhèn)土地使用稅。因此，確認(rèn)分割時(shí)間是一個(gè)很重要的時(shí)點(diǎn)。如果企業(yè)不及時(shí)進(jìn)行分割，那么就會(huì)形成多繳稅的情況。 三、涉稅環(huán)節(jié)的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)問題 1、申報(bào)征收環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收方式為預(yù)繳，房地產(chǎn)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳所得稅，對開發(fā)建造的住宅、商業(yè)用房以及其它建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得預(yù)售收入，按規(guī)安的預(yù)計(jì)利潤率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤率額，計(jì)入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤再行調(diào)整。企業(yè)在日常申報(bào)過程中及年末匯算時(shí)，應(yīng)注意政策的規(guī)定，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)。 2、注冊登記環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)注冊登記地點(diǎn)不同，對各稅種征管分局不同的，企業(yè)會(huì)產(chǎn)生漏報(bào)稅的風(fēng)險(xiǎn)。 3、發(fā)票管理環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票在企業(yè)銷售過程中起到非常重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)以預(yù)收賬款作為繳稅的依據(jù)，發(fā)票開具與預(yù)收賬款發(fā)生時(shí)間的不一致性，引起企業(yè)繳稅風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)兩者及時(shí)核對。 4、稅收征管環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅內(nèi)容比較多，稅收政策變化快。特別是國家出臺(tái)新政策比較多，新政策中有些定義不明確的，地方主管稅務(wù)局有更加明細(xì)的執(zhí)行框架，企業(yè)應(yīng)及時(shí)了解，避免產(chǎn)生納稅風(fēng)險(xiǎn)。 四、其他有關(guān)涉稅問題 1、代收費(fèi)用是否需征收營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅問題 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的需要，在銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)代有關(guān)部門和單位收取一些價(jià)外費(fèi)用，如水、電、氣初裝費(fèi)、各項(xiàng)基金等，這些費(fèi)用一般先又房地產(chǎn)企業(yè)收取，后大多要按規(guī)定轉(zhuǎn)交委托單位，有的也有結(jié)余。對于這些代收費(fèi)用（或者說價(jià)外費(fèi)用）是否征稅，如何征稅，各稅種規(guī)定是不同的。 （1）代收費(fèi)用要繳納營業(yè)稅 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的價(jià)外收費(fèi)等費(fèi)用，營業(yè)稅法規(guī)規(guī)定是需要納稅的?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（國務(wù)院令第540號(hào)）第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國家稅務(wù)總局第52號(hào)令）第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：（一）由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；（二）收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；（三）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。按照政策規(guī)定，即使開發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用沒有利差，也要繳納營業(yè)稅。為了避免全額納稅，開發(fā)企業(yè)可以設(shè)立或委托代理機(jī)構(gòu)收取代收費(fèi)用，因?yàn)榇順I(yè)營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際收取的報(bào)酬納稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》（國稅發(fā)［1995］076號(hào)）第四條關(guān)于代理業(yè)營業(yè)額問題規(guī)定：代理業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報(bào)酬。 （2）代收費(fèi)用需要繳納企業(yè)所得稅 代收費(fèi)用是否繳納企業(yè)所得稅，主要是代收費(fèi)用是以誰的名義收取。如果不是由開發(fā)企業(yè)開票收取的，則不納稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。第十六條規(guī)定，企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。企業(yè)對納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)自己收取的代收費(fèi)用，在轉(zhuǎn)付給委托單位時(shí)，也可以從收入中扣除。 ?。? ）房價(jià)之外的代收費(fèi)用不繳納土地增值稅 《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］048號(hào)）第六條規(guī)定，對于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。 《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則>的通知》（國稅發(fā)〔2007〕132號(hào)）第二十五條進(jìn)一步明確，對納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：（一）代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。（二）代收費(fèi)用在房價(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。據(jù)此分析，如果開發(fā)企業(yè)不是按照縣以上人民政府要求代收的費(fèi)用，也要作為開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入征稅。 2、向境外或境內(nèi)支付傭金企業(yè)所得稅稅前扣除存在差異 ?。?）國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第二十條規(guī)定，企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。該規(guī)定意味著對傭金實(shí)行限額扣除，而不是全額扣除。但是該規(guī)定不適用于支付給境內(nèi)企業(yè)的傭金。 ?。?）對于支付給境內(nèi)企業(yè)的傭金，應(yīng)根據(jù)（財(cái)稅〔2009〕29號(hào)）《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》的規(guī)定執(zhí)行：一、企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，不超過企業(yè)按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額；超過部分，不得扣除。二、企業(yè)應(yīng)與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)企業(yè)或個(gè)人簽訂代辦協(xié)議或合同，并按國家有關(guān)規(guī)定支付手續(xù)費(fèi)及傭金。除委托個(gè)人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除。企業(yè)為發(fā)行權(quán)益性證券支付給有關(guān)證券承銷機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除。三、企業(yè)不得將手續(xù)費(fèi)及傭金支出計(jì)入回扣、業(yè)務(wù)提成、返利、進(jìn)場費(fèi)等費(fèi)用。四、企業(yè)已計(jì)入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，應(yīng)當(dāng)通過折舊、攤銷等方式分期扣除，不得在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。五、企業(yè)支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得直接沖減服務(wù)協(xié)議或合同金額，并如實(shí)入賬。 (3)、已辦妥產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)，但未能收回全部款項(xiàng)，僅已實(shí)際收到款項(xiàng)確認(rèn)收入，存在稅收違法行為。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未將已辦妥產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)、按合同協(xié)議應(yīng)全部收回售房款、但因購房者原因未及時(shí)收回的款項(xiàng)，全額記入收入，從而錯(cuò)誤地計(jì)算繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，進(jìn)而形成稅收違法。 五、降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)的做法 1、及時(shí)了解相關(guān)稅收政策 從上述各類稅種所帶來的風(fēng)險(xiǎn)看，企業(yè)會(huì)計(jì)人員對稅收政策的及時(shí)了解是重中之重的。因此，企業(yè)會(huì)計(jì)不能只埋頭做賬，只注重會(huì)計(jì)核算，要經(jīng)常抽時(shí)間去了解稅收政策，沒有時(shí)間也要擠出時(shí)間去關(guān)注政策的變化。 2、聘請稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)做稅收顧問 顧名思義，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對稅收政策的了解和理解是比較專一和有深度的。聘請他們做企業(yè)的稅務(wù)顧問，可以及時(shí)了解稅收相關(guān)政策，做好稅收籌劃，減少不必要的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。 3、積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)絡(luò)和溝通 稅務(wù)人員熟知稅收程序以及征管政策是他們的職責(zé),他們也可以是企業(yè)的良師益友。經(jīng)常和他們聯(lián)絡(luò)，也會(huì)減少企業(yè)因不了解相關(guān)程序、政策等而帶來的風(fēng)險(xiǎn)，也就減少了企業(yè)的納稅成本。特別是稅收政策中有些定義不明確的，積極溝通也就更加必不可少了。 4、參加稅收政策培訓(xùn) 因?yàn)闀?huì)計(jì)政策和稅收政策始終有著較大的差異，故僅對會(huì)計(jì)政策爛熟于胸是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因此，對稅收政策的理解也是不能輕視的。對稅收政策理解的一個(gè)重要途徑就是參加專業(yè)的稅收政策培訓(xùn)班，專家會(huì)深層次地剖析會(huì)計(jì)制度與稅收政策的差異，使得企業(yè)會(huì)計(jì)能從容地應(yīng)對因差異所帶來的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。 5、加強(qiáng)自查和整改 企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期地進(jìn)行納稅工作自我檢查。近日，國稅總局確定了今年稅收專項(xiàng)檢查工作的重點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)作為行業(yè)性稅收專項(xiàng)檢查的指令性檢查項(xiàng)目，將重點(diǎn)對營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅等展開檢查。企業(yè)可對照自查，對各稅種同期相比變化達(dá)30%以上的，要特別引起重視，要分析出稅收變化的原因。（姚荔琴 陸靜） | ||||||||||
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