【案情概要】
原告陳翠玉以其姐姐陳翠娟的名義向房管部門申請租住房屋，并且同其姐姐一道租住于廣州市海珠區(qū)同福中路同福西街16號二樓二房。1999年8月10日，陳翠娟(乙方)與寶龍苑公司(甲方)簽訂《房屋拆遷安置協(xié)議》，訂明甲方拆除乙方使用的同福中路同福西街16號房屋，甲方在南泰路潤南花園潤怡大街5號(第202房)安置給原告回遷居住等。原告于2000年入住廣州市南泰路潤怡大街5號202房，并將戶籍遷往該處，但一直沒有與該房屋的所有權(quán)人簽訂租賃合同。后該房屋所有人廣州市廣協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)公司因無力償還債務(wù)，其名下的這套房產(chǎn)亦被拍賣，黃少榮拍得該房產(chǎn)。2005年3月9日，廣州市國土資源和房屋管理局出具了海珠區(qū)南泰路潤怡大街5號202房的《房地產(chǎn)權(quán)證》給被告黃少榮。2006年7月，被告黃少榮將訟爭房屋轉(zhuǎn)讓給被告龐偉。廣州市國土資源和房屋管理局于2006年7月7日核發(fā)了該屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》給被告龐偉。后原告以被告黃少榮出賣房屋事先并未通知，侵犯其優(yōu)先購買權(quán)為由訴請法院判定被告黃少榮與龐榮的買賣合同無效，并要求以黃少榮與龐榮在合同中約定的每平方米2300元的價格向原告轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。
【判決要旨】
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十條的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。因此，被告黃少榮有義務(wù)在出賣前的合理期限內(nèi)將出賣房屋以及交易價格、交易方式等條件告知原告，以保障原告能夠行使在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利?，F(xiàn)被告黃少榮不能提供證據(jù)證明其在出賣訟爭房屋給被告龐偉前的合理期限內(nèi)已履行了上述義務(wù)，其出賣訟爭房屋的行為侵犯了原告在同等條件下優(yōu)先購買訟爭房屋的權(quán)利，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法屬于無效民事行為。原告關(guān)于確認(rèn)被告黃少榮轉(zhuǎn)讓訟爭房屋給被告龐偉的行為無效和其對訟爭房屋享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利的訴訟請求有理，本院予以支持。原告雖然享有優(yōu)先購買權(quán)，但其要求被告黃少榮按每平方米2300元的價格將訟爭房屋轉(zhuǎn)讓給其，而被告黃少榮在訴訟中明確表示不同意以該價格轉(zhuǎn)讓給原告，因原告和被告黃少榮在民事活動中的地位平等，買賣訟爭房屋的民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則，故原告應(yīng)通過與被告黃少榮協(xié)商一致的方式來行使優(yōu)先購買權(quán)，不宜由法院進(jìn)行判決?！ 【C上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款(五)項、《中華人民共和國合同法》第二百三十條和《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百一十八條之規(guī)定，判決如下： 一、被告黃少榮轉(zhuǎn)讓廣州市海珠區(qū)南泰路潤怡大街5號202房屋給被告龐偉的行為無效?！ 《?、原告陳翠玉對廣州市海珠區(qū)南泰路潤怡大街5號202房屋享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。
【法理分析】
《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”
由于在該案中，被告黃少榮不能證明其在出賣房屋三個月前將相關(guān)事實通知了原告，因此，使原告的期待權(quán)未能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的優(yōu)先購買權(quán)。原告在嗣后知悉被告已經(jīng)將其出賣給第三人后，其可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規(guī)定要求確認(rèn)被告與第三人的“買賣”無效，再根據(jù)《合同法》第二百三十條行使優(yōu)先購買權(quán)。
與上述兩個法律適用直接對應(yīng)的問題就是被告與第三人“買賣”無效應(yīng)作何解?以及原告當(dāng)如何行使優(yōu)先購買權(quán)?
就第一個問題，筆者以為此處的“買賣”無效僅僅指被告與第三人的處分行為對于原告而言無效，也就是處分行為的相對無效。被告與第三人的買賣合同(債權(quán)行為)仍然有效。詳析之，原告之外的任何人都不可以主張被告與第三人物權(quán)移轉(zhuǎn)行為無效，且不能由此否認(rèn)第三人龐榮是所有權(quán)人。對于原告而言，一旦其行使優(yōu)先購買權(quán)，則第三人對其而言不是所有權(quán)人，所有權(quán)人還是被告，此時的房產(chǎn)登記對原告而言是錯誤的，他可以根據(jù)其優(yōu)先購買權(quán)要求更正。原審法院援引《民法通則》第五十八條第一款(五)項，以該合同“違反法律或者社會公共利益”為由判決買賣債權(quán)合同無效，筆者以為有可商榷之處。首先，《民法通則》中規(guī)定的“法律”當(dāng)作何解，需要進(jìn)一步究明。筆者以為，此處的法律當(dāng)指強(qiáng)行性法律中的效力法規(guī)，且一般以公益為其保護(hù)的客體。筆者以為，在承租人優(yōu)先購買權(quán)的案件中，承租人的優(yōu)先購買利益通過對其處分效力的相對否定就足以達(dá)致其保護(hù)承租人的目的，毋需超過該目的將效力法規(guī)的否定效力擴(kuò)及于債權(quán)合同。因此，此處援引該法規(guī)是不合適的，同時在援引《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百一十八條時也應(yīng)當(dāng)做目的性限縮解釋，將“買賣”限縮于其處分效力，而不擴(kuò)及于其負(fù)擔(dān)效力。
就第二個問題，筆者以為原告應(yīng)當(dāng)以被告與第三人達(dá)成合同的“同等條件”與被告形成新的合同。也就是說，原告行使優(yōu)先購買權(quán)的一個法律效果就是直接在原被告之間形成一個以被告與第三人合同為內(nèi)容，只是當(dāng)事人發(fā)生變動的新的合同。因此，原審法院認(rèn)為2300元的價格不能當(dāng)然成為原被告合同的內(nèi)容不符合優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)，原被告已經(jīng)無需在就此達(dá)成新的合意。
【風(fēng)險提示】
將房屋出租的所有權(quán)人在出賣房屋時應(yīng)當(dāng)盡到及早通知承租人其欲出賣的事實，否則會因其影響后者的優(yōu)先購買權(quán)而在嗣后引起不必要的糾紛。特別是在所有權(quán)人已經(jīng)將房屋過戶到第三人名下時，此時，如果因事前沒有通知承租人致使其遲至這時才行使優(yōu)先購買權(quán)，那么，原所有權(quán)人就需要對第三人承擔(dān)違約責(zé)任，造成的損失甚為巨大。所以，在其出賣房屋時需要慎重行事。
【相關(guān)法律索引】
《中華人民共和國合同法》
第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》
第一百一十八條 出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。
【相關(guān)法律索引】
《中華人民共和國合同法》
第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》
第一百一十八條 出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。
