根據(jù)市局總體工作安排，我組于
在檢查過(guò)程中，我們首先了解該企業(yè)的大概情況，調(diào)閱了該企業(yè)以前的卷宗，與企業(yè)財(cái)會(huì)人員交談，對(duì)企業(yè)的整體情況作初步分析了解判斷：
1、該企業(yè)原來(lái)是上海人創(chuàng)辦的，在取得土地后，由于拆遷工作量大，三年只拆了五戶，最后不得已，才轉(zhuǎn)讓給外省人。
2、外省人有二個(gè)大股東，甲、乙股份相等，甲是董事長(zhǎng)，乙是總經(jīng)理，后來(lái)有點(diǎn)矛盾，乙?guī)Я艘慌说搅硪粋€(gè)縣城去搞開發(fā)。現(xiàn)在已經(jīng)退股。
初步判斷應(yīng)該涉及到股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅。
現(xiàn)就該企業(yè)稽查情況分析如下，并與各位同仁探討。
一、該公司基本情況：
**市某某有限公司，于2003年5月成立，法人代表甲，注冊(cè)資金3000萬(wàn)元，職工40人，主要經(jīng)營(yíng)范圍是房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，開發(fā)項(xiàng)目名稱為***城一期、***城二期。
2003年取得***城一期土地108300平米，124000平米扣除市政道路河道后實(shí)際出讓面積為108300平米，60日后出讓人將出讓的土地以現(xiàn)狀交付，商業(yè)用地40年、辦公用地50年、居民用地70年，以3050萬(wàn)元竟得（不含契稅），扣除23.55畝地后（土地出讓金3601693.55元，拆遷補(bǔ)償7634758.05元，60日內(nèi)到位）實(shí)際支付土地出讓金19003548.40元。實(shí)際取得土地使用證面積：105379.40平米（180元/平米），簽訂合同日期為2003、10、20。
這樣一期土地扣除轉(zhuǎn)讓的土地實(shí)際土地面積為100907.4平米，企業(yè)又提出***路規(guī)劃拓寬
2006年實(shí)現(xiàn)銷售32795391.00元，利潤(rùn)-22013378.42元，年末預(yù)收帳款81898991.96元。2007年實(shí)現(xiàn)銷售44113442.00元，利潤(rùn)-16057619.53元，年末預(yù)收帳款252511073.96元。2008年實(shí)現(xiàn)銷售4514827.00元，利潤(rùn)-58953455.59元，年末預(yù)收帳款360362854.20元。2009年實(shí)現(xiàn)銷售收入256353278.50元，利潤(rùn)56021459.16元，年末預(yù)收帳款268360387.36元，2010年1月未入帳收入215586330.79元，其中主要是商城購(gòu)物中心未售房產(chǎn)對(duì)外投資視同銷售141455612.48元，總的收入：826615559.54元。
二、鎖定重點(diǎn)，突出檢查股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得等個(gè)人所得稅
鎖定重點(diǎn)一：上海股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅
（一）、該企業(yè)原來(lái)是上海人創(chuàng)辦的，在取得土地后，由于拆遷工作量大，三年只拆了五戶，最后不得已，才轉(zhuǎn)讓給福建人。
（二）、在檢查中注重股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程、轉(zhuǎn)讓協(xié)議、資金往來(lái)。
1、2005年4月份原股東上海某公司（占68%股份）、王*（占25%股份）、侯*（占7%股份）將其股份全部轉(zhuǎn)讓給甲公司、乙公司，各占50%股份。
2010年初鹽城乙公司又將股份原價(jià)轉(zhuǎn)讓給甲控制的另一公司。
帳面從2003年成立之初，該公司只設(shè)一帳戶其他應(yīng)付款—股東借款，從原上海的股東往來(lái)，鹽城甲、乙公司所有的往來(lái)都記在這個(gè)戶上，沒(méi)有明細(xì)帳。
我們從2003年開始，逐筆分解到個(gè)人、單位戶，并始逐一復(fù)印，花費(fèi)了不少的時(shí)間和精力，最后核實(shí)其往來(lái)帳中多付了上海某公司8807429.98元，該筆款項(xiàng)從2005年一直掛到2010年，應(yīng)該是上海某公司及個(gè)人股東的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，個(gè)人投東轉(zhuǎn)讓股份所得2818377.59元，少代扣個(gè)人所得稅563675.52元。
鎖定重點(diǎn)二：乙公司股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅
2010年該公司股東乙公司將其50%的股份平價(jià)轉(zhuǎn)讓給甲公司控股的另一分公司，應(yīng)該屬于國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅函[2009]285號(hào)規(guī)定的情形：對(duì)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低（如平價(jià)和低價(jià)轉(zhuǎn)讓等）且無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照每股凈資產(chǎn)或個(gè)人股東享有的股權(quán)比例所對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)份額核定。
但該公司股東不是自然人，且國(guó)稅還沒(méi)有檢查出具檢查結(jié)論。且實(shí)際退股時(shí)正值檢查期，我們檢查中通過(guò)市稽查局調(diào)取其銀行對(duì)帳單，未發(fā)現(xiàn)資金異常情況，初步判斷可能近期會(huì)有資金往來(lái)情況。
通過(guò)逐一核對(duì)乙公司控投人丙與公司的往來(lái)及銷售臺(tái)帳，發(fā)現(xiàn)丙在年未認(rèn)購(gòu)了大量的房產(chǎn)，多為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，按照征管法相關(guān)規(guī)定，與同期同地段其他戶主購(gòu)房?jī)r(jià)相比低23240252.13元，而丙就是乙公司的股東。其通過(guò)購(gòu)房形式向其實(shí)際個(gè)人股東直接分紅23240252.13元，少代扣個(gè)人所得稅4648050.43 元，同時(shí)還少代扣利息所得個(gè)人所得稅200000.00 元，少代扣工資薪金所得個(gè)人所得稅12194.55 元，少代扣員工購(gòu)房款個(gè)人所得稅819782.54元，合計(jì)少代扣個(gè)人所得稅6243703.04元。
通過(guò)層層剝繭，還歷史真實(shí)面貌，解決了該企業(yè)多次平價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)，而帳面未申報(bào)轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得個(gè)人所得稅的疑點(diǎn)。
三、土地增值稅及營(yíng)業(yè)稅等稅種的正常檢查：
（一）、檢查方法—多方取證，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題
作為在市里有影響的重點(diǎn)稅源大戶，該案案情復(fù)雜，涉稅項(xiàng)目眾多，涉及的稅政問(wèn)題也繁多。在稽查過(guò)程中，企業(yè)對(duì)稽查人員不甚配合，對(duì)要求提供的關(guān)鍵資料遲遲不提供，我們對(duì)該公司發(fā)出了《限期提供資料通知書》。為了查清問(wèn)題，我們還進(jìn)行了大量的外圍取證，走訪了規(guī)劃局、房管局、折遷大隊(duì)以及多家銀行；并到其關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行調(diào)查取證。確定了以核實(shí)收入和落實(shí)成本為主的稽查思路，深入調(diào)查該企業(yè)的涉稅情況。
1.核實(shí)收入
首先我們采取實(shí)地調(diào)查的方法了解其商品房的建造具體情況，繪制了商品房平面圖，在小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人的陪同下，落實(shí)每一棟樓、每一單元、每一層樓的入住情況,配套設(shè)施的面積和出租情況等。同時(shí)，逐戶核實(shí)合同金額、發(fā)票開具金額以及每一戶的實(shí)際建筑面積，最終落實(shí)其開發(fā)的總面積和實(shí)際收取的房屋銷售收入。
2.核實(shí)成本
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要核實(shí)土地的取得成本和房屋的建筑開發(fā)成本。
（1）針對(duì)取得土地的成本，檢查人員著重核實(shí)《國(guó)有土地出讓合同》、發(fā)票以及資金流出的金額是否一致，并核實(shí)從取得土地之時(shí)起，土地科目金額是否有變動(dòng)及變動(dòng)原因。
（2）針對(duì)房屋的建筑成本，檢查人員主要采取“三價(jià)對(duì)比”的方法來(lái)核實(shí)該單位是否存在虛列成本的情況。所謂“三價(jià)”即預(yù)算價(jià)、決算價(jià)、計(jì)入成本價(jià)。從理論上來(lái)說(shuō)，決算價(jià)與計(jì)入成本價(jià)應(yīng)該基本一致，而預(yù)算價(jià)和決算價(jià)、計(jì)入成本價(jià)在金額上應(yīng)有所不同，根據(jù)工地的實(shí)施環(huán)境、工程的施工情況，決算價(jià)在多數(shù)情況下會(huì)大于預(yù)算價(jià)。如果是追加工程，正常情況下則會(huì)補(bǔ)簽施工合同，說(shuō)明新增工程的具體情況，如果是其他原因造成的，則會(huì)在施工進(jìn)度表中反映新增支出的原因，并由監(jiān)理方簽字認(rèn)可。并根據(jù)市局的安排配合房屋中介機(jī)構(gòu)對(duì)其人防工程的造價(jià)進(jìn)行核實(shí)和審定。
（二）檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題
經(jīng)過(guò)一系列的調(diào)查取證，該公司存在的涉稅問(wèn)題漸漸浮出水面，具體如下：
1. 銷售不動(dòng)產(chǎn)收入未及時(shí)確認(rèn)的問(wèn)題
對(duì)于該公司的房產(chǎn)銷售情況，稽查人員做了大量的核對(duì)和計(jì)算工作，發(fā)現(xiàn)該公司銷售不動(dòng)產(chǎn)的收入沒(méi)有按照會(huì)計(jì)制度的規(guī)定及時(shí)確認(rèn)收入，導(dǎo)致銷售收入記載不齊。根據(jù)該公司提供資料顯示，2006年至2009年銷售房產(chǎn)收入為550335459.42元，按合同調(diào)整少計(jì)收入20476766.39元,視同銷售確認(rèn)的收入857183.00元。應(yīng)在2010年確認(rèn)的收入215586330.80元。
2、未支出的折遷補(bǔ)償費(fèi)未及時(shí)申報(bào)營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題
該公司共計(jì)應(yīng)支付折遷補(bǔ)償費(fèi)188136777.18元，實(shí)際支付139793675.52元，未支付折遷補(bǔ)償費(fèi)48343101.66元,為折遷戶作為安置房的購(gòu)房款應(yīng)申報(bào)營(yíng)業(yè)稅,該單位未按期申報(bào),查補(bǔ)營(yíng)業(yè)稅2417155.08元。
3、建安成本偏高超預(yù)警值的問(wèn)題
建安預(yù)警值方面，購(gòu)物中心土建部分我們檢查時(shí)是采用的多層框架結(jié)構(gòu)預(yù)警值878元/平米，建筑面積41098.42平米，預(yù)警值計(jì)算的總值37514324.24元，審定價(jià)54030395.00元（均價(jià)1314.66元/平米，超預(yù)警值16516070.76元，由于購(gòu)物中心的實(shí)際造價(jià)要高于住宅造價(jià)，我們建議應(yīng)再恰當(dāng)提搞預(yù)警值。
3、A區(qū)1-5號(hào)樓超預(yù)警值僅為312.72萬(wàn)元，施工單位為本地建筑公司，而6-13號(hào)超預(yù)警值2587萬(wàn)元，建筑施工單位為關(guān)聯(lián)企業(yè)。
D區(qū)為小高層，除人防工程超支120萬(wàn)元外，工程成本均不超預(yù)警值，故除人防外，均采用實(shí)際成本。
F區(qū)、G 區(qū)均為關(guān)聯(lián)企業(yè)所建，F區(qū)超預(yù)警值1226萬(wàn)元，G區(qū)超預(yù)警值5226萬(wàn)元。
以上合計(jì)超預(yù)警值95922897.33元，另外該企業(yè)目前只有具體的審價(jià)資料，未能提供所有的造價(jià)事務(wù)所的審核報(bào)告書，我們正要求企業(yè)進(jìn)一步提供。
其余的說(shuō)明待企業(yè)進(jìn)一步核對(duì)后，提出具體核對(duì)意見后再進(jìn)一步說(shuō)明。
4、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等小稅種少申報(bào)的問(wèn)題
印花稅少申報(bào)主要是企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)合同未申報(bào)造成的，房產(chǎn)稅少申報(bào)是職工宿舍未申報(bào)造成的，土地使用稅少申報(bào)主要是企業(yè)對(duì)土地使用稅的計(jì)算口徑理解有誤造成的。
存在問(wèn)題匯總?cè)缦拢?span lang="EN-US">
2007年至2009年?duì)I業(yè)稅少申報(bào)繳納 3531892.54元，城市維護(hù)建設(shè)稅少申報(bào)繳納 202998.94元，教育費(fèi)附加少申報(bào)繳納 86999.56元，印花稅少申報(bào)繳納255597.10元，房產(chǎn)稅少申報(bào)繳納12473.82元，城鎮(zhèn)土地使用稅少申報(bào)繳納 787407.76元，少代扣個(gè)人所得稅6243703.04元（員工工資薪金所得個(gè)人所得稅12194.55元，少代扣利息所得個(gè)人所得稅200000.00元，房款明顯偏低且為股東分紅所得個(gè)人所得稅4648050.43元，原股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得個(gè)人所得稅563675.52元，房款明顯偏低工資薪金所得個(gè)人所得稅819782.54元），土地增值稅清算少繳納 53992990.88元。
檢查中還發(fā)現(xiàn)接受402727.00元假建安發(fā)票，但該單位是無(wú)故意取得，發(fā)票真假實(shí)在難以辯別。
由于股東不是自然人，而是有限公司，我們建議紅利所得不采取核定方式。
四、定性及處罰建議
該單位由于申報(bào)不實(shí)，造成少繳營(yíng)業(yè)稅3531892.54元、城市維護(hù)建設(shè)稅202998.94 元、印花稅263097.10 元、城鎮(zhèn)土地使用稅 787407.76元，房產(chǎn)稅6593.82元，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十三條規(guī)定，編制虛假的計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行虛假納稅申報(bào)，建議對(duì)該單位處以少繳稅款1倍的罰款 4791990.16元；2008年帳面提取的利息所得個(gè)人所得稅200000元，未代扣個(gè)人所得稅，實(shí)際已支出，建議根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十九條規(guī)定，處以一倍的罰款200000。00元，其余未代扣個(gè)人所得稅6043703.04元處以0.5倍罰款3021851.52元，未代扣個(gè)人所得稅合計(jì)處罰3221851.52元。對(duì)于接受假建安發(fā)票行為，因?yàn)闊o(wú)主觀故意性，建議處以2000元罰款。
五、查處本案的認(rèn)識(shí)及體會(huì)
1.檢查房地產(chǎn)企業(yè)，必須對(duì)開發(fā)前后環(huán)節(jié)一并檢查。
房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品周期長(zhǎng)，建設(shè)環(huán)節(jié)多，施工隊(duì)伍復(fù)雜，因此在稅務(wù)稽查中，應(yīng)對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)以前的土地使用權(quán)取得，以后的建安施工環(huán)節(jié)、土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、房屋的銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行一體化檢查。特別是對(duì)于成本項(xiàng)目真實(shí)性檢查時(shí)，應(yīng)注重資金流向檢查，看是否有付出資金的回流現(xiàn)象。本企業(yè)是聯(lián)鑫投資公司的一個(gè)下屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其總公司有所屬的鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)、水泥生產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)等，資金轉(zhuǎn)移相當(dāng)容易，本企業(yè)建筑施工中就使用了集團(tuán)公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)的鋼鐵、水泥二千多萬(wàn)元。如果對(duì)其所有企業(yè)檢查，難度就太大了。
2．不能“就賬查賬”
要將查賬、查成本列支與查工程項(xiàng)目、工程預(yù)算、決算一并進(jìn)行比對(duì)，工程項(xiàng)目的預(yù)、決算與項(xiàng)目成本應(yīng)大致相同。首先要對(duì)賬簿資料的合理性進(jìn)行分析、比對(duì)；其次要加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目外部相關(guān)情況調(diào)查，將外部信息與賬簿資料進(jìn)行核對(duì)；三是要加強(qiáng)對(duì)上下游相關(guān)企業(yè)的調(diào)
查。
3、注意檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨年度收入成本結(jié)轉(zhuǎn)問(wèn)題
商品房建設(shè)周期一般要跨年度，其營(yíng)業(yè)收入及建安成本亦應(yīng)配比結(jié)轉(zhuǎn)。檢查人員要從收入與成本配比，房地產(chǎn)銷售形勢(shì)與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等方面 進(jìn)行分析從而發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)，進(jìn)而通過(guò)項(xiàng)目決算與項(xiàng)目成本比對(duì)確定突
破口，最終對(duì)該公司建安施工成本過(guò)高給予了有力查處。
4、開發(fā)銷售的經(jīng)營(yíng)性用房，稅法為其提供了避稅的空間。
本企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)中有酒店、購(gòu)物中心，都是產(chǎn)權(quán)式銷售，稅法規(guī)定土地增值稅清算時(shí)，其精裝修房成本可扣除，企業(yè)與客戶簽定的合同，沒(méi)有規(guī)定為精裝修，企業(yè)利用這個(gè)模糊概念，將酒店與購(gòu)物中心的裝修成本均記成本。如購(gòu)物中心的二裝中電氣就有384萬(wàn)元，酒店列支了裝修設(shè)計(jì)費(fèi)、各房間的分體空調(diào)等裝修費(fèi)用，對(duì)這一塊的調(diào)整企業(yè)有很大的異議。
5、股權(quán)轉(zhuǎn)讓明的、暗的檢查難度大，要有一定的方法和職業(yè)判斷能力。
目前企業(yè)通過(guò)大量的套現(xiàn)金手法，帳外支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，手法隱蔽，很難取證。檢查需要采取各種手段，多方取證，尋找突破口。
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