1998年黨中央、中央軍委作出軍隊(duì)一律不再從事經(jīng)商活動的重大決策。軍隊(duì)停止經(jīng)商活動后，為了合理利用軍隊(duì)富余資源、支援國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)，軍委確定允許部分仍可為社會提供服務(wù)并適當(dāng)收取一定費(fèi)用，也就是對外有償服務(wù)。其中就包括房地產(chǎn)租賃服務(wù)。2016年中央軍委下發(fā)《關(guān)于軍隊(duì)和武警部隊(duì)全面停止有償服務(wù)活動的通知》，計(jì)劃用3年左右時(shí)間停止軍隊(duì)一切有償服務(wù)活動。所有單位一律不得新上項(xiàng)目、新簽合同開展對外有償服務(wù)活動，凡已到期的對外有償服務(wù)合同不得再續(xù)簽，能夠協(xié)商解除軍地合同協(xié)議的項(xiàng)目立即停止。
正是在這種軍隊(duì)政策背景下，軍隊(duì)停償案件中的房屋租賃糾紛集中在全國各地法院審理。筆者通過梳理在辦的各個(gè)項(xiàng)目事實(shí)情況，結(jié)合各地法院的判例及司法實(shí)踐工作，以及相關(guān)法律法規(guī)，將目前房屋租賃糾紛中主要涉及的合同效力問題、合同解除問題、解除后繼續(xù)占用房屋問題、解除后的裝修賠償問題在此進(jìn)行梳理，望拋磚引玉，大家共同研究探討。
看點(diǎn)
01
已經(jīng)實(shí)際履行的，未經(jīng)上級審批、未取得《軍隊(duì)租賃許可證》的租賃合同是有效的。
在案件辦理過程中，我們發(fā)現(xiàn)很多房地產(chǎn)租賃合同由于某些客觀原因并未及時(shí)經(jīng)過軍隊(duì)上級審批并蓋章，有的也未取得《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》。但是按照《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃管理工作的通知》(后營字[2004]1285號)之相關(guān)規(guī)定，《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》是軍隊(duì)開展空余房地產(chǎn)租賃活動的合法有效憑證。出租軍隊(duì)空余房地產(chǎn)，必須到軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門辦理登記注冊手續(xù)，申領(lǐng)《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》。同時(shí)規(guī)定，出租軍隊(duì)空余房地產(chǎn)，必須簽訂軍隊(duì)統(tǒng)一制式的《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》范本，并經(jīng)軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門審核同意后，方可生效。那么在這種情況下，對于不滿足上述出租條件的房屋租賃合同是否因適用上述規(guī)定而無效？
筆者認(rèn)為，軍隊(duì)租賃合同在滿足已經(jīng)實(shí)際履行的條件后依然是有效的。首先，雖然出租軍隊(duì)空余房地產(chǎn)，必須到軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門辦理登記注冊手續(xù)、申領(lǐng)《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》，但申領(lǐng)辦理《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》依據(jù)的上述規(guī)定是軍隊(duì)制定的部門規(guī)章性質(zhì)的文件規(guī)定，不屬于法律和行政法規(guī)的范疇，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第四條的規(guī)定，不能以部門規(guī)章作為確認(rèn)合同無效的法律依據(jù)。其次，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條之規(guī)定，當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。合同雙方已按合同約定履行了將租賃房屋交給承租人使用的合同義務(wù)，且承租人也已實(shí)際租賃并使用了租賃物亦履行了交納租金的義務(wù)，同時(shí)出租人向承租人交付房屋、收取租金時(shí)，雙方均未對此提出任何異議，租賃合同已經(jīng)實(shí)際履行。
所以，既然租賃合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且已經(jīng)實(shí)際履行，所以從維護(hù)交易安全及保護(hù)交易秩序的角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同合法有效。
看點(diǎn)
02
軍隊(duì)停償糾紛中的軍隊(duì)租賃合同可以情勢變更原則作為合同解除的法定依據(jù)，自解除通知到達(dá)對方時(shí)解除。
情勢變更是指合同成立后，因客觀情況發(fā)生變化，導(dǎo)致合同基礎(chǔ)動搖或喪失，允許當(dāng)事人變更或解除合同，以維護(hù)誠信公平之原則。2016年中央軍委印發(fā)《關(guān)于軍隊(duì)和武警部隊(duì)全面停止有償服務(wù)活動的通知》，停止軍隊(duì)一切有償服務(wù)活動。雖然合同法及相關(guān)司法解釋并未明確規(guī)定軍隊(duì)政策調(diào)整屬于情勢變更情形，但是如果確實(shí)因軍隊(duì)政策的調(diào)整導(dǎo)致不能繼續(xù)履行合同或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)然屬于當(dāng)事人意志之外的客觀情況發(fā)生了重大變化的情形，系合同相對人無法預(yù)見之事實(shí)，因此該原因應(yīng)當(dāng)認(rèn)定屬于合同法司法解釋（二）第二十六條規(guī)定的情勢變更情形。
在中央軍委下發(fā)停償通知后，若軍隊(duì)已經(jīng)向承租人及時(shí)發(fā)送解除合同通知并告知合同即將解除的具體時(shí)間，則根據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定，合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。若對方在收到解除合同的通知后有異議的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。若對方未對軍隊(duì)解除合同事項(xiàng)及時(shí)提出異議的，視為默認(rèn)同意解除合同，那么在解除合同的通知送達(dá)之日，雙方合同即已經(jīng)解除。
看點(diǎn)
03
依據(jù)情勢變更原則解除合同的，承租人無權(quán)要求賠償可預(yù)期利潤損失，而僅限于主張已經(jīng)發(fā)生的實(shí)際損失。
首先，賠償標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)適用于《中華人民共和國合同法》第一百一十三條的規(guī)定。該條中不履行合同義務(wù)給對方造成損失的賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，系以適用過錯(cuò)責(zé)任原則為基本前提的，其法理在于對違約負(fù)有責(zé)任的一方不能在給對方造成損失的同時(shí)，反而因違約行為獲得不當(dāng)利益。依據(jù)情勢變更原則解除租賃合同不屬于合同當(dāng)事人一方的過錯(cuò)，而是歸于合同當(dāng)事人意志之外的原因?qū)е碌慕獬?，因?a>情勢變更下的合同解除不符合適用過錯(cuò)責(zé)任的前提條件，不應(yīng)適用該條法律規(guī)定。
其次，賠償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)適用于《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條的規(guī)定。該條并非僅僅解決是否應(yīng)當(dāng)變更或者解除合同的問題，在依據(jù)該規(guī)定解除合同時(shí)，如果合同當(dāng)事人一方或雙方已經(jīng)履行或者部分履行合同，那么無論是通過當(dāng)事人的協(xié)商還是通過法院裁判解決，都會涉及當(dāng)事人已經(jīng)發(fā)生的損失的處理問題。在當(dāng)事人對合同解除后的損失承擔(dān)問題向法院提起訴訟解決時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則合理確定損失的處理。也就是說，本條不僅確定了根據(jù)公平原則是否變更或者解除合同，同時(shí)還確定了可根據(jù)公平原則丈量解除后的民事責(zé)任的承擔(dān)問題。而根據(jù)目前同類法律問題的最高院判例，民事責(zé)任承擔(dān)的公平原則問題，則應(yīng)當(dāng)遵循填平原則，已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用、損失以及已經(jīng)完成的工作或?qū)嶋H付出的勞動應(yīng)當(dāng)獲得的合理報(bào)酬，應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。對于尚未進(jìn)行的工作和付出的勞動，沒有理由獲得報(bào)酬或者可得利益。所以筆者認(rèn)為，房屋租賃糾紛中涉及的同類問題，應(yīng)當(dāng)同樣適用，而可預(yù)期利潤損失就屬于尚未進(jìn)行的部分。因?yàn)榭深A(yù)期利潤損失未實(shí)際發(fā)生，所以出租人不予承擔(dān)，并非是讓承租人分擔(dān)了損失，更不是讓承租人承擔(dān)了責(zé)任。
看點(diǎn)
04
出租人在通知解除后停水停電，承租人未騰還房屋的，也應(yīng)當(dāng)向出租人支付合理的補(bǔ)償。
一般情況下，在租賃合同解除后，若承租人繼續(xù)占用租賃房屋進(jìn)行正常經(jīng)營、使用的，則應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際占用使用期限支付房屋占用使用費(fèi)。
但若出租人單方面通知承租人解除合同后即采用停水停電行為導(dǎo)致承租人無法正常經(jīng)營、使用房屋的，則不管承租人是否營業(yè)，承租人在騰還房屋之前，仍然應(yīng)當(dāng)向出租人承擔(dān)合理的房屋占用期間的補(bǔ)償。首先，對于承租人來講，因?yàn)樵谧赓U合同解除后，承租人負(fù)有防止損失繼續(xù)擴(kuò)大的義務(wù)，也就是說應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)騰還承租的房屋。承租人未及時(shí)止損而是繼續(xù)占用租賃房屋的，承租人對繼續(xù)產(chǎn)生的損失負(fù)有過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)對損失承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。其次，對于出租人來講，雖然租賃合同解除后出租人無需繼續(xù)履行原租賃合同向承租人提供符合使用條件的房屋的義務(wù)，但畢竟是對租賃房屋進(jìn)行了停水停電，房屋經(jīng)營使用的正常功能已經(jīng)不具備，原承租人使用租賃房屋的目的無法達(dá)到，所以此處不應(yīng)給予租金同等價(jià)格的房屋占用使用費(fèi)，而是結(jié)合案件其他因素給予出租人合理補(bǔ)償數(shù)額為妥。
看點(diǎn)
05
裝修損失賠償中未形成附合的裝修部分不應(yīng)當(dāng)由出租人賠償；裝修損失賠償中形成附合的裝修部分，應(yīng)當(dāng)區(qū)分現(xiàn)值損失和未攤銷損失，并以低者為數(shù)據(jù)參考。
1、對于經(jīng)過未形成附合的裝飾裝修物，不論租賃合同期限是否屆滿，承租人作為所有權(quán)人享有處分權(quán)，承租人可以拆除取回裝飾裝修物；如果承租人選擇不拆除裝飾裝修物，也不能要求出租人折價(jià)補(bǔ)償，除非出租人同意補(bǔ)償。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。”所以租賃房屋內(nèi)可移動的設(shè)施設(shè)備等未形成附合的的裝飾裝修，在合同解除后，承租人應(yīng)當(dāng)自行處置，出租人不應(yīng)當(dāng)給予折價(jià)補(bǔ)償。
2、扣除可以移動的未形成附合部分后，對于不可拆卸的形成附合的裝修部分才應(yīng)當(dāng)是雙方應(yīng)當(dāng)討論的裝修賠償爭議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條之規(guī)定，因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。所以責(zé)任承擔(dān)不能過高或者過低，應(yīng)當(dāng)有一個(gè)合理的支持理論。而目前各地法院對附合裝飾裝修損失的計(jì)算有多種不同方法，目前的主流觀點(diǎn)為：對于形成附合的裝修部分的實(shí)際損失，應(yīng)當(dāng)區(qū)分現(xiàn)值損失和未攤銷損失，并應(yīng)當(dāng)以低者為數(shù)據(jù)參考。對于現(xiàn)值損失和未攤銷損失，進(jìn)一步討論如下：
第一、現(xiàn)值損失是指目前裝飾裝修的市場價(jià)值，即以合同解除日為價(jià)格評估基準(zhǔn)日，在公開市場條件下的自愿買方和自愿賣方在價(jià)格評估基準(zhǔn)日以正常、公平交易方式所形成的價(jià)值金額。從現(xiàn)值考慮，這屬于承租人的實(shí)際損失。
第二、未攤銷損失是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修在未使用的合同期限內(nèi)對應(yīng)的未攤銷的“剩余價(jià)值”，該價(jià)值通過裝飾裝修當(dāng)初工程造價(jià)按照租賃房屋使用年限扣減房屋占用使用期間消耗的裝飾裝修價(jià)值來確定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十二條確定了裝飾裝修造價(jià)費(fèi)用在租賃期間內(nèi)攤銷完畢的原則，所以合同履行期間已經(jīng)攤銷裝飾裝修造價(jià)費(fèi)用，不應(yīng)納入合同解除后的損失范圍。因此，從攤銷價(jià)值的角度考慮，未攤銷損失也屬于承租人的實(shí)際損失。
確定裝飾裝修實(shí)際損失就應(yīng)當(dāng)在兩種計(jì)算實(shí)際損失方式中根據(jù)“就低”原則來確定，即如果未攤銷損失高于現(xiàn)值損失，承租人的實(shí)際損失應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修的現(xiàn)值損失確定。如果未攤銷損失低于現(xiàn)值損失，承租人的實(shí)際損失應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修的未攤銷損失確定。
結(jié) 語
軍隊(duì)停償是保持軍隊(duì)?wèi)?zhàn)斗活力的時(shí)代要求。加快軍隊(duì)停償工作的進(jìn)行，依法處理好現(xiàn)階段軍隊(duì)停償案件中的法律問題是每個(gè)法律人的職責(zé)。當(dāng)然，這更與百姓的理解和支持是密不可分的。愿大家都能從國防和軍隊(duì)建設(shè)大局為出發(fā)點(diǎn)，積極配合和支持全面依法停止軍隊(duì)有償服務(wù)的推進(jìn)工作。
附：文中相關(guān)法律、法規(guī)、其他規(guī)定:
1、中華人民共和國建設(shè)部、國家工商行政管理總局、國家稅務(wù)總局、中國人民解放軍總后勤部、中華人民共和國建設(shè)部、國家工商行政管理總局、國家稅務(wù)總局、中國人民解放軍總后勤部<關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃管理工作的通知>(后營字[2004]1285號)第三條：嚴(yán)格實(shí)行租賃許可證制度?！盾婈?duì)房地產(chǎn)租賃許可證》是軍隊(duì)開展空余房地產(chǎn)租賃活動的合法有效憑證。出租軍隊(duì)空余房地產(chǎn)，必須到軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門辦理登記注冊手續(xù)，申領(lǐng)《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》，并在租賃場所明顯位置懸掛。
第五條：嚴(yán)格實(shí)行租賃合同審核制度。出租軍隊(duì)空余房地產(chǎn)，必須使用軍隊(duì)統(tǒng)一制式的《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》范本，簽訂書面合同，并經(jīng)軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門審核同意后，方可生效。
2、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條：當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
3、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第四條：合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。
4、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。
5、《中華人民共和國合同法》第九十六條規(guī)定：當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
第一百一十三條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
6、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
第十一條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：......（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
第十二條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。
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