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陳枝輝 北京天同律師事務(wù)所
導(dǎo)讀：天同碼，是北京天同律師事務(wù)所借鑒英美判例法國(guó)家的鑰匙碼編碼方式，收集、梳理和提煉司法判例的裁判規(guī)則，進(jìn)而形成中國(guó)鑰匙碼的案例編碼體系。經(jīng)與天同訴訟圈商定，審判研究每周獨(dú)家推送全新天同碼系列。
文后另附：天同碼 226 篇往期鏈接。
天同碼導(dǎo)航圖
本期天同碼，案例來(lái)源于《人民法院報(bào)·案例精選》2014年至2018年部分房屋買(mǎi)賣案例中有關(guān)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同糾紛案例精選。
規(guī) 則 要 述
01 . 同村村民之間買(mǎi)賣宅基地及房屋，合同應(yīng)認(rèn)定有效
同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂宅基地流轉(zhuǎn)及地上房屋買(mǎi)賣合同，并經(jīng)本村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，應(yīng)認(rèn)定合同有效。
02 . 《物權(quán)法》生效前善意取得農(nóng)村房屋，買(mǎi)賣應(yīng)有效
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣發(fā)生在《物權(quán)法》生效前，不違反其他法律禁止性規(guī)定，滿足善意取得制度構(gòu)成要件的，應(yīng)為有效。
03 . 雖未辦過(guò)戶登記，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣亦可成立善意取得
農(nóng)村房屋滿足善意取得制度構(gòu)成要件可產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)后果，審查要件事實(shí)上應(yīng)充分考慮農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀。
04 . 農(nóng)村房買(mǎi)賣無(wú)效，并不導(dǎo)致拆遷利益分配方案無(wú)效
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，不必然導(dǎo)致雙方事后達(dá)成的拆遷利益分配方案無(wú)效。
05 . 名為大棚租賃、實(shí)為房屋買(mǎi)賣，屬違法用地而無(wú)效
購(gòu)房者與農(nóng)業(yè)莊園簽訂名為土地租賃、實(shí)為房屋買(mǎi)賣合同，因影響該土地農(nóng)業(yè)用途，屬違法用地行為，應(yīng)為無(wú)效。
規(guī) 則 詳 解
01 . 同村村民之間買(mǎi)賣宅基地及房屋，合同應(yīng)認(rèn)定有效
同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂宅基地流轉(zhuǎn)及地上房屋買(mǎi)賣合同，并經(jīng)本村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，應(yīng)認(rèn)定合同有效。
標(biāo)簽：房屋買(mǎi)賣｜農(nóng)村房屋｜同村村民｜一戶一宅
案情簡(jiǎn)介：2010年，許某將宅基地及未建成房屋作價(jià)9萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給同村村民楊某，村委會(huì)在協(xié)議尾部加蓋了印章。2016年，許某認(rèn)為該轉(zhuǎn)讓行為其未征得妻子同意，且協(xié)議違反國(guó)家土地政策及法律法規(guī)中宅基地禁止轉(zhuǎn)讓和一戶一宅的規(guī)定，訴請(qǐng)確認(rèn)協(xié)議無(wú)效。
法院認(rèn)為：①宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得。依《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。在保證農(nóng)民集體土地不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的框架下，限制農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地或地上房屋，勢(shì)必影響農(nóng)村財(cái)產(chǎn)效益發(fā)揮和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。依《土地管理法》第62條第4款“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”規(guī)定，可看出該法并不禁止農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)，只是流轉(zhuǎn)后不得再申請(qǐng)宅基地?！段餀?quán)法》確立宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)地位，如宅基地使用權(quán)人為取得其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利而自愿放棄宅基地使用權(quán)，當(dāng)然應(yīng)被法律允許?！段餀?quán)法》第155條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。”此規(guī)定實(shí)際上示明農(nóng)村宅基地使用權(quán)可轉(zhuǎn)讓。②從案涉協(xié)議訂立階段看，許某與楊某均為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，楊某系可受讓許某宅基地適格主體，且經(jīng)過(guò)宅基地所有權(quán)人即本村村委會(huì)蓋章認(rèn)可。法律、行政法規(guī)亦未規(guī)定此類合同應(yīng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)后生效；從協(xié)議履行階段來(lái)看，現(xiàn)雙方錢(qián)款已結(jié)清，楊某在涉訴宅基地新建房屋，即涉訴宅基地使用用途并未改變，合同已履行完畢。因該種交易在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行，未損害集體公共利益，未違反相關(guān)法律法規(guī)?！锻恋毓芾矸ā返?2條第1款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”該“一戶一宅”宅基地使用原則并非禁止同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間相互購(gòu)買(mǎi)宅基地及地上房屋的強(qiáng)制性規(guī)定，故協(xié)議應(yīng)確認(rèn)有效。③本案中，雙方所簽協(xié)議屬債權(quán)行為，涉案宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移是一種物權(quán)變動(dòng)行為，故涉案宅基地使用權(quán)是否發(fā)生權(quán)屬變更，不影響當(dāng)事人就宅基地轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成一致意思自治效力。有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)是否已對(duì)涉訴宅基地使用權(quán)變更登記，不影響協(xié)議本身效力。許某要求確認(rèn)協(xié)議無(wú)效，主張其簽訂協(xié)議行為未征得妻子同意，但未提供夫妻關(guān)系不正常證據(jù)，其妻作為重要家庭成員不可能對(duì)家中重要財(cái)產(chǎn)不聞不問(wèn)，許某所述不符合生活常理；即便許某屬無(wú)權(quán)處分，依最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定，“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持”，故許某是否征得其妻同意亦不影響協(xié)議效力。判決駁回許某訴請(qǐng)。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂宅基地流轉(zhuǎn)及地上房屋買(mǎi)賣合同，并經(jīng)本村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，應(yīng)認(rèn)定合同有效。
案例索引：北京三中院（2017）京03民終10470號(hào)“楊某與許某合同糾紛案”，見(jiàn)《同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的宅基地流轉(zhuǎn)合同應(yīng)為有效——北京三中院判決楊宏玉與許志福確認(rèn)合同無(wú)效糾紛案》（胡新華、高玉珠），載《人民法院報(bào)·案例精選》（20171130:06）。
02 . 《物權(quán)法》生效前善意取得農(nóng)村房屋，買(mǎi)賣應(yīng)有效
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣發(fā)生在《物權(quán)法》生效前，不違反其他法律禁止性規(guī)定，滿足善意取得制度構(gòu)成要件的，應(yīng)為有效。
標(biāo)簽：房屋買(mǎi)賣｜農(nóng)村房屋｜法律適用｜善意取得
案情簡(jiǎn)介：1988年，王某與厲某離婚，約定婚內(nèi)建造、登記在厲某名下房屋歸女方王某所有。王某離婚后改嫁，并未在此房屋居住。2002年，厲某將該房屋轉(zhuǎn)讓給非同村村民秦某，秦某交付房款取得房屋印契并搬到該房屋居住至今。期間，秦某及妻子戶口均遷至厲某所在村，并向村委交納房屋轉(zhuǎn)讓土地使用費(fèi)1萬(wàn)元。2017年，王某向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)厲某與秦某所簽房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效。
法院認(rèn)為：①案涉農(nóng)村房屋買(mǎi)賣行為發(fā)生在2002年，當(dāng)時(shí)《物權(quán)法》并未施行。按法不溯及既往原則，《物權(quán)法》只能適用于其生效后發(fā)生的法律行為，故本案審理不應(yīng)適用《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定。②厲某和秦某簽訂房屋買(mǎi)賣合同后，厲某將登記在其名下房屋轉(zhuǎn)讓給秦某，并將房屋印契等相關(guān)手續(xù)予以交付，秦某支付厲某房款，且根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格該價(jià)格亦屬合理對(duì)價(jià)，秦某交付房款后一直居住至今，厲某與秦某之間所簽房屋買(mǎi)賣合同系雙方真實(shí)意思表示，符合《合同法》和《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，應(yīng)予認(rèn)可。另外，案涉農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同簽訂時(shí)，秦某雖非村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但在一審起訴前已取得村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格。另外，本案還考慮到當(dāng)時(shí)農(nóng)村房屋登記制度特殊性，即2002年農(nóng)村房屋并未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，該案中房屋權(quán)屬分配只是在離婚證上手寫(xiě)該房屋離婚后歸女方所有，在無(wú)有效權(quán)屬登記情況下，占有成為重要公示形式，秦某自房屋買(mǎi)賣后一直居住在該房屋。房屋買(mǎi)賣行為發(fā)生時(shí)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度雖尚未全面法定化，但面臨所有權(quán)人與善意第三人進(jìn)行利益衡量時(shí)，應(yīng)遵循保護(hù)善意第三人合法權(quán)益、維護(hù)交易安全和維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序宗旨。判決認(rèn)定厲某與秦某所簽房屋買(mǎi)賣合同有效。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：農(nóng)村房屋買(mǎi)賣發(fā)生在《物權(quán)法》生效前，不違反其他法律禁止性規(guī)定，滿足善意取得制度構(gòu)成要件的，應(yīng)為有效。
案例索引：山東日照中院（2017）魯11民終1230號(hào)“王某與秦某等房屋買(mǎi)賣合同糾紛案”，見(jiàn)《物權(quán)法生效前的農(nóng)村房屋善意取得的效力認(rèn)定——山東日照中院判決王某某與秦某某、厲某某房屋買(mǎi)賣合同糾紛案》（張閏婷），載《人民法院報(bào)·案例精選》（20171123:06）。
03 . 雖未辦過(guò)戶登記，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣亦可成立善意取得
農(nóng)村房屋滿足善意取得制度構(gòu)成要件可產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)后果，審查要件事實(shí)上應(yīng)充分考慮農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀。
標(biāo)簽：房屋買(mǎi)賣｜善意取得｜農(nóng)村房屋｜不動(dòng)產(chǎn)登記制度
案情簡(jiǎn)介：2002年，王某兄與汪某經(jīng)協(xié)商以自己名義將代管汪某分家所得院落賣與汪某，汪某支付對(duì)價(jià)并實(shí)際占有上述房屋。2011年，王某起訴王某兄及汪某要求確認(rèn)上述農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效。2014年，生效判決駁回王某訴請(qǐng)，認(rèn)定上述房屋買(mǎi)賣合同有效。2015年，王某以其系涉案院落房屋所有人身份，訴請(qǐng)汪某返還。
法院認(rèn)為：①非所有權(quán)人擅自處分所占有財(cái)產(chǎn)，如第三人是善意、有償、依法定手續(xù)取得該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的，第三人不負(fù)返還義務(wù)。王某兄與汪某就涉案院落房屋達(dá)成的買(mǎi)賣合同經(jīng)法院審理，合法有效。王某兄處分涉案院落房屋時(shí)雖系無(wú)權(quán)處分，但處分行為發(fā)生時(shí)，王某兄長(zhǎng)期占有涉案院落，鑒于二人之間系兄弟關(guān)系，此時(shí)如苛求汪某知曉王家對(duì)涉案房屋分家情況，無(wú)疑是對(duì)汪某審查義務(wù)不適當(dāng)加重，如此，則任何市場(chǎng)交易都將因?qū)彶榱x務(wù)過(guò)重而變得異常艱難，故汪某在交易時(shí)具備合理信賴，其信賴?yán)胬響?yīng)受保護(hù)。同時(shí)，在簽訂合同之時(shí)，汪某支付了合理對(duì)價(jià)。②至于王某訴稱轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)需進(jìn)行登記，考慮到我國(guó)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記制度不完善客觀實(shí)際，并鑒于涉案房屋未曾進(jìn)行過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記，王某分家之時(shí)亦未進(jìn)行變更登記，此時(shí)如要求汪某取得上述房屋需登記，不合實(shí)際和情理，在此情形下要求當(dāng)事人須進(jìn)行上述登記行為，客觀上不利于保護(hù)善意第三人合法權(quán)益。綜上，應(yīng)認(rèn)定汪某通過(guò)買(mǎi)賣行為已善意取得涉案院落房屋，判決駁回王某訴請(qǐng)。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：農(nóng)村房屋滿足善意取得制度構(gòu)成要件情形下亦可產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律后果，審查要件事實(shí)上應(yīng)充分考慮農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀。
案例索引：北京二中院（2016）京02民終943號(hào)“王某與汪某物權(quán)糾紛案”，見(jiàn)《農(nóng)村房屋善意取得問(wèn)題的司法審查——北京大興法院判決王某訴王某某返還原物糾紛案》（樊振國(guó)、趙志），載《人民法院報(bào)·案例精選》（20170803:06）。
04 . 農(nóng)村房買(mǎi)賣無(wú)效，并不導(dǎo)致拆遷利益分配方案無(wú)效
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，不必然導(dǎo)致雙方事后達(dá)成的拆遷利益分配方案無(wú)效。
標(biāo)簽：房屋買(mǎi)賣｜農(nóng)村房屋｜拆遷利益｜合同效力
案情簡(jiǎn)介：2010年，馬某與張某簽訂農(nóng)村宅基地使用權(quán)買(mǎi)賣合同，約定馬某以70萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買(mǎi)張某房屋，并約定如遇拆遷，雙方各占全部補(bǔ)償50%，包括回遷房及現(xiàn)金。2015年，該房屋遇拆遷，就拆遷利益分配，雙方協(xié)商一致后，由張某向馬某出具120萬(wàn)元欠條。后因張某反悔致訴。
法院認(rèn)為：①農(nóng)村宅基地使用權(quán)是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與該集體經(jīng)濟(jì)組織成員特定身份相聯(lián)系，不得轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。本案馬某在簽訂宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)并非涉案宅基地所在地村民，且至今仍非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故雙方之間所簽農(nóng)村宅基地使用權(quán)買(mǎi)賣合同因違反《土地管理法》強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。②雙方當(dāng)事人在涉案院落拆遷之后所簽欠條實(shí)際上是雙方達(dá)成的拆遷利益分配方案，是雙方關(guān)于拆遷利益劃分協(xié)商結(jié)果。張某雖主張欠條存在脅迫情形，但其未提供相應(yīng)證據(jù)予以證明，故不予采信，張某應(yīng)按約定履行給付義務(wù)。判決案涉農(nóng)村宅基地使用權(quán)買(mǎi)賣合同無(wú)效，張某給付馬某拆遷利益120萬(wàn)元。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，不必然導(dǎo)致雙方事后達(dá)成的拆遷利益分配方案無(wú)效。
案例索引：北京二中院（2016）京02民終5597號(hào)“馬某與張某房屋買(mǎi)賣合同糾紛案”，見(jiàn)《農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效并不當(dāng)然導(dǎo)致拆遷利益分配方案無(wú)效——北京大興法院判決馬某訴張某農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同糾紛案》（張紀(jì)云），載《人民法院報(bào)·案例精選》（20171228:06）。
05 . 名為大棚租賃、實(shí)為房屋買(mǎi)賣，屬違法用地而無(wú)效
購(gòu)房者與農(nóng)業(yè)莊園簽訂名為土地租賃、實(shí)為房屋買(mǎi)賣合同，因影響該土地農(nóng)業(yè)用途，屬違法用地行為，應(yīng)為無(wú)效。
標(biāo)簽：房屋買(mǎi)賣｜農(nóng)業(yè)大棚｜合同效力｜土地租賃｜違法用地
案情簡(jiǎn)介：2013年，張某與蔬菜專業(yè)合作社簽訂農(nóng)業(yè)大棚土地租賃合同，約定租賃期20年，總租賃款8.2萬(wàn)元。2015年，張某以該農(nóng)業(yè)大棚土地租賃合同違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定為由，訴請(qǐng)確認(rèn)合同無(wú)效。
法院認(rèn)為：①雖然雙方所簽名為農(nóng)業(yè)大棚土地租賃合同，但雙方實(shí)際履行的系以租賃大棚合同形式代替售買(mǎi)房屋實(shí)質(zhì)?！锻恋毓芾矸ā返?6條第2款規(guī)定：“禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。”第44條第1款規(guī)定：“建設(shè)占用土地、涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。”上述規(guī)定為效力性強(qiáng)制性規(guī)定，在耕地上建造房屋違反了上述規(guī)定，故農(nóng)業(yè)大棚土地租賃合同應(yīng)屬無(wú)效。②依《合同法》第58條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。結(jié)合張某使用時(shí)間、雙方約定租賃期限及租金等情況，判決合作社返還張某6萬(wàn)余元。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：購(gòu)房者與農(nóng)業(yè)莊園簽訂名為土地租賃、實(shí)為房屋買(mǎi)賣合同，因租賃包括大棚及其房屋組成的整體院落，在大棚內(nèi)超標(biāo)準(zhǔn)建房及出售，影響了該土地農(nóng)業(yè)用途，屬違法用地行為，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。
案例索引：天津一中院（2016）津01民終3900號(hào)“張某與某合作社合同糾紛案”，見(jiàn)《合同目的應(yīng)作為法院判定合同效力的重要原因——天津一中院判決張某訴某蔬菜專業(yè)合作社合同糾紛案》（劉艷），載《人民法院報(bào)·案例精選》（20170105:06）。
原創(chuàng)序號(hào)：天同碼227
核校：簡(jiǎn)牘
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