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     從法律層面來說，無論實(shí)施買賣還是贈(zèng)與的民事法律行為，都可以達(dá)到過戶目的。但從稅負(fù)的角度考慮，父親轉(zhuǎn)讓住房的環(huán)節(jié)，簽訂《買賣合同》需納稅9.35萬元，簽訂《無償贈(zèng)與合同》需納稅3.05萬元。雖然贈(zèng)與的方式納稅更少，但假設(shè)三年后，兒子再次轉(zhuǎn)讓該住房（計(jì)稅依據(jù)120萬元），由于房屋取得方式主要影響賣方的個(gè)人所得稅，如下圖所示，住房通過買賣所得，僅需繳納個(gè)人所得稅4萬元，而住房通過受贈(zèng)所得，轉(zhuǎn)讓成本雖可追溯到贈(zèng)與人父親的購置成本（僅直系親屬間可追溯），但仍舊需繳納個(gè)人所得稅20萬元。通過兩種情形下稅費(fèi)總額的比較，顯然父親通過買賣的方式將住房轉(zhuǎn)讓給兒子，繳稅總額更少。由此可見，直系親屬間住房過戶應(yīng)考慮房屋后續(xù)轉(zhuǎn)讓的情況，結(jié)合具體稅收政策作出合理選擇。

     就需變賣的這套房屋而言，假定計(jì)稅依據(jù)為300萬元，如果全部由妻子繼承，轉(zhuǎn)讓時(shí)個(gè)人所得稅核定征收需繳納300*1%=3萬元；如果全部由兒子繼承，繼承部分因“滿五唯一”免征個(gè)人所得稅，母親原有份額（50%）僅需繳納個(gè)人所得稅1.5萬元，可節(jié)稅1.5萬元。當(dāng)然，從法律層面考慮，住房被繼承且辦理變更登記后就確定了房屋的所有人，兩人可能就出售房款的歸屬產(chǎn)生爭議。因此，部分稅收層面節(jié)稅的方案，法律層面存在風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)慎重作出選擇。

     現(xiàn)實(shí)交易中，約定由一方承擔(dān)交易所有稅費(fèi)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁條款十分常見，其效力如何呢？筆者認(rèn)為，合同中雙方對(duì)稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁條款的約定系雙方意思自治的條款，稅收征收管理法雖然明確規(guī)定了各項(xiàng)稅賦征收的對(duì)象，但并未禁止納稅義務(wù)人通過協(xié)議方式約定由合同相對(duì)人或第三人繳納稅款，即對(duì)于實(shí)際由誰繳納稅款并未作出強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定。因此，只要雙方意思表示真實(shí)，符合合同生效的條件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

     本案中，根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕144號(hào)文件規(guī)定，繼承、遺贈(zèng)、受贈(zèng)所得的不動(dòng)產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，故買方將面臨高額的稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，買方面對(duì)《買賣合同》中“由買方承擔(dān)過戶的一切稅費(fèi)”的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁條款，應(yīng)盡量明確賣方的房屋系通過買賣取得或設(shè)定承擔(dān)稅費(fèi)的限額，如修改條款為“買方承擔(dān)賣方的應(yīng)納稅費(fèi)以*元為限”，只有這樣才能最大程度保護(hù)買方的權(quán)益，避免高額的稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)。

附：不同二手房轉(zhuǎn)讓形式的稅負(fù)差異

     自然人間不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方可能涉及的稅種包括：增值稅及其附加（城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加）、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅；承受方可能涉及的稅種包括：契稅、印花稅。下圖以重慶市為例，讓大家一圖掌握現(xiàn)行自然人轉(zhuǎn)讓二手住房的稅費(fèi)承擔(dān)情況：

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