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2018年10月27，黃大山通過中介了解到王美麗有一套房出售，在中介的斡旋下，黃大山?jīng)Q定購買該房屋。

2018年10月28日，王美麗發(fā)給中介的聊天記錄載明：“他如果要房子的話，就先付5萬把房子定下來，11月5號(hào)我回去跟他簽合同”。

2018年10月29日，黃大山將5萬元轉(zhuǎn)入王美麗的銀行賬戶，備注是定金。中介在得知黃大山轉(zhuǎn)款后向王美麗發(fā)出微信通知：“定金已轉(zhuǎn)，請(qǐng)查收”，王美麗回復(fù)：“收到”。

2018年10月30日，在中介的要求下，王美麗手寫《收據(jù)》，并拍照給中介，《收據(jù)》載明：“今收到黃大山交來購買房屋定金伍萬元”。

過了幾天，王美麗不想再將房子出售給黃大山，于是將定金退回給黃大山。

黃大山認(rèn)為他支付的是定金，王美麗不賣房應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，于是起訴至法院要求王美麗雙倍返還定金。王美麗辯稱定金合同為要式合同，雙方需簽訂書面的合同才受定金罰則的約束，因此其無義務(wù)雙倍返還。

定金合同是否已成立？王美麗是否應(yīng)當(dāng)雙倍返還黃大山支付的款項(xiàng)？

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（一）定金合同已成立

定金合同成立并生效應(yīng)符合以下條件：一是以書面形式約定；二是書面約定有“定金”字樣，或雖未有“定金”字樣，但約定了定金罰則；三是定金實(shí)際交付。至于定金的種類、擔(dān)保范圍等是否有書面約定，并不影響定金合同是否生效。

本案黃大山付款時(shí)備注了付款用途為定金，王美麗向黃大山出具的《收據(jù)》。由于收款收據(jù)是書面形式，符合定金合同的形式要件，且定金已實(shí)際交付，因此定金合同已成立。

（二）應(yīng)雙倍返還定金

《合同法》第一百一十五條 規(guī)定，當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條的規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收取定金一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

本案黃大山支付的定金實(shí)質(zhì)是為將來訂立《房屋買賣合同》所做的擔(dān)保，而不是為《房屋買賣合同》的履行所做的擔(dān)保，黃大山與王美麗簽訂的定金合同是黃大山與王美麗的真實(shí)意思表示，合法有效，對(duì)合同雙方當(dāng)事人均產(chǎn)生約束力?，F(xiàn)王美麗拒絕訂立房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

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四.律師建議 

（一）雙方欲以定金合同作為訂立主合同的擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)訂立書面的定金合同，并在定金合同上明確約定定金罰則：“給付定金一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收取定金一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。

（二）注意書寫時(shí)“定”字一定要寫準(zhǔn)確，不要寫成“訂金”，也不要寫成誠意金。誠意金出賣人無權(quán)沒收，買受人也無權(quán)要求雙倍返還。

（三）在交易環(huán)節(jié)中對(duì)每一筆款項(xiàng)的性質(zhì)都應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)款時(shí)明確備注，并在收據(jù)中寫明。

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《中華人民共和國合同法》

第一百一十五條 當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》

第一百一十五條 當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收取定金一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

作者簡(jiǎn)介

楊婷婷

廣西萬益律師事務(wù)所專職律師，專注于二手房法律事務(wù)的理論研究及實(shí)務(wù)工作，擅長辦理二手房買賣、二手房租賃、房屋析產(chǎn)、繼承等相關(guān)法律事務(wù)。

作者簡(jiǎn)介

蘇佳麗

廣西萬益律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師，專注于二手房法律服務(wù)，擅長處理二手房交易、房屋繼承相關(guān)法律事務(wù)。

作者簡(jiǎn)介

黃麗莎

廣西萬益律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師，專注于二手房買賣、租賃、繼承糾紛等相關(guān)領(lǐng)域。