租房合同期內(nèi)隨意漲價，收取高額的租賃保證金，租賃期間中介不斷帶客看房，新業(yè)主買好房子后便將租客趕走，房間被分隔搭建出租……今后，這些行為都將被法規(guī)明令禁止，上海住房租賃市場上目前普遍存在的多種不規(guī)范現(xiàn)象或?qū)⒌玫接行Ц纳?。昨日起，《上海市居住房屋租賃管理辦法（征求意見稿）》正式向社會公示，征求社會各界和廣大市民意見，并將在進一步修改完善后，及時頒布實施。

保護權(quán)益

租賃期一年 押金不得超過1個月租金

租賃期內(nèi)不得隨意調(diào)整租金

不久前，剛簽好租房合同還不到一個月的李先生遭遇房東突然漲價200元的要求，漲價理由是別人房租都在漲，李先生無奈只好接受。在上海，不少租客都曾遇到過在租賃合同期內(nèi)突遇房東漲價的情況，一般都只能選擇被動接受。

市房管局局長劉海生表示，針對實踐中普遍存在的出租人單方面提高租金的問題，《租賃管理辦法（征求意見稿）》明確規(guī)定：居住房屋租賃期限為一年或者一年以下的，租賃當事人應當在簽訂租賃合同時，一次性確定租金；一年以上的，每年只能調(diào)整一次。并規(guī)定除在租賃期間，承租人要求出租人裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施等情形外，出租人不得單方面調(diào)整租金。

租賃期1年以上押金不超過2個月租金

一般來說，在將住房出租時，居住房屋的出租人通常會向承租人收取一定的租賃保證金（即“押金”）。而據(jù)承租人普遍反映，由于現(xiàn)階段的租賃保證金收取過高，抬高了租賃門檻。

為此，《租賃管理辦法（征求意見稿）》規(guī)定，出租人可以自行協(xié)商，在合同中約定并收取租賃保證金。但為保護租賃當事人的合法權(quán)益，《租賃管理辦法（征求意見稿）》規(guī)定，租賃期限為一年及一年以下的，租賃保證金不超過1個月租金數(shù)額；租賃期限為一年以上的，租賃保證金不超過2個月租金數(shù)額。

房東不續(xù)租需提前一個月通知

《租賃管理辦法（征求意見稿）》對續(xù)租作了進一步細化，規(guī)定：合同期滿后出租人不再繼續(xù)出租的，應當提前1個月通知承租人，未提前通知的，承租人可以繼續(xù)居住，合同轉(zhuǎn)為不定期租賃。不定期合同期間，出租人根據(jù)其需要解除租賃合同，至少應給予承租人1個月的租賃寬限期。

同時，為了進一步規(guī)范居住房屋轉(zhuǎn)租行為，防止利用轉(zhuǎn)租，隨意提高租金謀取利益，影響租賃市場的健康發(fā)展，《租賃管理辦法（征求意見稿）》還對轉(zhuǎn)租中的一些不良行為作出了一定的限制。根據(jù)規(guī)定，居住房屋轉(zhuǎn)租應當經(jīng)出租人書面同意；轉(zhuǎn)租后，除接受轉(zhuǎn)租人繼續(xù)居住使用的以外，不得再進行轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租人若違反規(guī)定，出租人可以解除居住房屋租賃合同，收回房屋并要求賠償損失。

租賃期內(nèi)新業(yè)主不得趕走承租人

在上海，不少住房的承租人都曾遇到過房東突然出售房屋導致自己不得不搬家，或者經(jīng)常有中介到自己所住的房屋帶客看房。“有一段時間，幾乎每周都有2-3次中介帶客來看房，很讓人受不了。”曾在靜安某小區(qū)租房居住的張女士表示，不堪其擾的她最終只能重新租房。

為此，《租賃管理辦法（征求意見稿）》規(guī)定，租賃期間，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。新房屋業(yè)主不得要求承租人騰退房屋；在優(yōu)先購買權(quán)方面規(guī)定，租賃期間，出租人出售房屋的，應當提前通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的，出租人方可向其他人出售。

同時，為了不影響承租人對租住房屋的正常使用，《租賃管理辦法（征求意見稿）》還規(guī)定，出租人在轉(zhuǎn)讓房屋前，應當與承租人就看房的時間等進行協(xié)商。

房屋租賃必須要登記備案

《租賃管理辦法（征求意見稿）》根據(jù)住建部《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，明確：居住房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，租賃當事人必須辦理房屋租賃登記備案。而為了加強對居住房屋租賃登記備案的管理，房管部門將建立居住房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)，逐步實行網(wǎng)上登記備案，并納入房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。

“這次是作為一項強制性條款，寫進管理辦法里面。”劉海生說，原先雖然也要求登記備案，但是說“可以”，并沒有強制性規(guī)定。目前，主動辦理房屋租賃登記備案的比較少，但事實上，這一舉措對建立穩(wěn)定規(guī)范的住房租賃市場是必不可少的。

治理群租

人均居住面積不得低于5㎡

禁止房間再分隔搭建并出租

出租房屋結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施設(shè)備是否安全、是否具有基本的生活條件，關(guān)系到承租人的人身和財產(chǎn)安全。但在上海部分住宅小區(qū)，將一間房間擅自分隔成多個小隔間，甚至廚房也擅自搭建成住房等群租現(xiàn)象比較普遍，不但影響了相鄰業(yè)主權(quán)益，還存在著一系列治安、消防等隱患。

因此，《租賃管理辦法（征求意見稿）》明確規(guī)定：出租的居住房屋結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施應當安全牢固，具備上下水、供電和環(huán)境衛(wèi)生等必要的生活條件，且其出入口、通道等應當符合治安和消防管理的有關(guān)規(guī)定。對于違法建筑、不符合安全和防災等工程建設(shè)強制性標準的房屋、危險房屋、違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的房屋不得出租。

同時，禁止分隔搭建并出租。一間原始設(shè)計用于居住的房間為最小出租和轉(zhuǎn)租單位；禁止將原始設(shè)計的居住房間再分隔、搭建并按分隔間或按床位出租；禁止將廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住的房屋出租供租住人員居住。

三口之家至少租住12平方米

除了嚴格規(guī)定出租房屋的基本條件，《租賃管理辦法（征求意見稿）》還明確了人均承租面積標準：不得低于5平方米。

不過，考慮到承租家庭租住生活的特殊性，居住使用人之間屬于家庭關(guān)系的，可適當放寬。比如，一個家庭三口人如果租房居住在一間面積為12平方米的房間內(nèi)，或許也將被允許。

租住超15人應建登記簿

為進一步強化租賃管理責任，《租賃管理辦法（征求意見稿）》還明確：在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，出租人出租房屋的租住人員在15人以上的，或者單位承租供職工集中居住的，應當建立由公安機關(guān)統(tǒng)一印刷并免費提供的出租房屋租住人員信息登記簿。

而為了進一步方便租賃當事人出租或承租房屋，克服目前大部分出租人因人居分離難以對出租房屋進行管理、住房租賃市場供應過于分散等問題，增強居住房屋租賃市場的穩(wěn)定性和規(guī)范性，《租賃管理辦法（征求意見稿）》鼓勵成立專業(yè)代理經(jīng)租機構(gòu)從事居住房屋的代理經(jīng)租業(yè)務(wù)，明確規(guī)定代理經(jīng)租機構(gòu)應當具備與其從事代理經(jīng)租業(yè)務(wù)相適應的資金、人員，并建立相應的管理制度。

規(guī)范中介

中介不得隱瞞真實租金賺取差價

房地產(chǎn)經(jīng)紀人提供租賃經(jīng)紀服務(wù)是否規(guī)范，直接關(guān)系到租賃當事人的利益。而在居間介紹房屋租賃時，個別中介隱瞞真實租金信息，從中賺取差價，在一定程度上推高了房租，嚴重損害了租賃當事人的權(quán)益。

針對部分經(jīng)紀機構(gòu)及經(jīng)紀人員存在的不良行為，《租賃管理辦法（征求意見稿）》明確，不得居間代理不符合規(guī)定的租賃業(yè)務(wù)；不得隱瞞真實的租金等信息賺取差價；不得承租自己提供經(jīng)紀服務(wù)的房屋；使用居住房屋租賃合同示范文本，并按規(guī)定通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)訂立居住房屋租賃合同；及時登記租賃當事人信息并定期報送派出所；宣傳有關(guān)居住房屋租賃、實有人口服務(wù)和管理、稅收征收等政策。

上海市住房保障和房屋管理局表示，此次公開征求意見自4月11日至4月20日，歷時10天?！蹲赓U管理辦法（征求意見稿）》全文已在“中國上海”政府門戶網(wǎng)站（www.shanghai.gov.cn）、“上海市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站”（www.shfg.gov.cn）和“東方網(wǎng)”（www.eastday.com）上公布，歡迎社會各界和廣大市民通過信函、傳真、電子郵件和填寫調(diào)查問卷的方式發(fā)表意見和建議。