目前市民購買商品房，多數(shù)都要等半年、有的一年以后才能交付使用，也就是所謂的“期房”。購買期房需要貸款的購房人，就以所購期房作為抵押物，向銀行申請住房按揭貸款。在辦理期房按揭貸款過程中需要注意哪些問題？
了解其中存在的幾種法律關(guān)系。一是購房人與開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系；二是購房人與銀行之間的借貸及抵押關(guān)系；購房人向銀行申請借款，將所購房屋在取得產(chǎn)權(quán)證以后抵押給銀行，如購房人在未按借款合同約定償還銀行借款時，銀行可以實現(xiàn)抵押權(quán)，將購房人抵押的房屋折價、變賣或申請法院拍賣并以所得款項優(yōu)先受償。三是開發(fā)商與銀行、購房人之間的擔(dān)保關(guān)系。在按揭過程中，雖然購房人將所購房產(chǎn)抵押給銀行，但由于房屋為期房，銀行發(fā)放貸款后，只能先行辦理抵押預(yù)登記，等房屋竣工實際交付、辦理房產(chǎn)證后才可辦理正式抵押登記手續(xù)，在此期間由開發(fā)商為購房人提供階段性的擔(dān)保，即在購房人所購房屋辦理正式抵押登記之前，開發(fā)商為購房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購房人若不還款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任，也就是我們通常說的階段性連帶保證責(zé)任。也正因為開發(fā)商對購房人的貸款承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，開發(fā)商對房屋的如期竣工、順利正常交付使用負(fù)有必要的擔(dān)保責(zé)任。因此，開發(fā)商與銀行、購房人存在擔(dān)保關(guān)系，其中銀行是債權(quán)人，購房人為債務(wù)人（又稱被保證人），開發(fā)商為保證人。
開發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任不可以免除。對于上述第四方面的法律關(guān)系，購房人往往容易忽視。因為是期房，從銀行貸款發(fā)放到預(yù)抵押登記、到房產(chǎn)證辦理完畢，這期間開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，這對于銀行和購房人來說都是必須的也是必要的。
但是近期發(fā)現(xiàn)，有個別開發(fā)商不愿意承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，或為了優(yōu)化其公司的財務(wù)表報狀況，在為購房人辦理期房按揭貸款時，與銀行雙方約定：免除開發(fā)商從銀行貸款發(fā)放到辦理房產(chǎn)證期間的階段性擔(dān)保責(zé)任。這種做法將會給購房人、銀行帶來那些危害和不利影響呢，讓我們來簡單分析一下。
對于購房人，因為購買的是期房，如果開發(fā)商不承擔(dān)從銀行貸款發(fā)放到房產(chǎn)證辦理期間的階段性擔(dān)保責(zé)任，后期的房屋質(zhì)量、交付時間、甚至是否能夠交付等問題都無法得到保障；如果遇到開發(fā)商惡意欺詐或者是經(jīng)營不善、房屋滯銷各種原因?qū)е路课荨盃€尾”，無法交房等情況，購房人的權(quán)益將完全得不到保障。
對于銀行方面來說，銀行基層信貸部門出于對貸款利益的追求，置存在的風(fēng)險于不顧。借款人（購房人）將所購期房作為抵押物抵押給銀行，但正式的抵押登記手續(xù)必須要等房屋實際竣工交付取得產(chǎn)權(quán)證以后才能辦理，如果在此之前購房人因為任何原因造成的未按借款合同約定償還銀行借款時，銀行無法實現(xiàn)其抵押權(quán)，免除了開發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任，房屋無法保證抵押登記的設(shè)立，就意味著銀行的債權(quán)將無法實現(xiàn)。
開發(fā)商既然與銀行約定免除自身的擔(dān)保責(zé)任，就不可能對房屋建設(shè)后期的一系列問題具備應(yīng)有的責(zé)任心，購房人和銀行對開發(fā)商也就沒有任何的制約，其直接后果就是形成“爛尾”樓等情況，造成對購房人的利益?zhèn)Γ瑫r使銀行貸款出現(xiàn)風(fēng)險且無法實施抵押權(quán)。
按照我市商品房市場管理具體要求，期房辦理預(yù)抵押手續(xù)時，在相關(guān)約定條款中，開發(fā)商作為“擔(dān)保人”或“保證人”，界定其擔(dān)保責(zé)任期限到房產(chǎn)證辦理為止。這也是我市房地產(chǎn)市場管理長期以來保持相對健康、穩(wěn)定的一項重要措施。所以無論從防范購房人、銀行方面的風(fēng)險考慮，還是為了維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，期房按揭過程中開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任不可免除。
購房人如何防范由此產(chǎn)生的風(fēng)險呢？
房地產(chǎn)專業(yè)人士提示市民：首先，在購房之后必須了解上述法律關(guān)系及存在的風(fēng)險。其次，購房人在與開發(fā)商、銀行簽訂的“抵押合同” 和“個人一手住房貸款合同”時應(yīng)注意，其中的“擔(dān)保人”“保證人”欄內(nèi)皆應(yīng)為“某某開發(fā)公司”簽章，而在“個人一手住房貸款合同”當(dāng)中的擔(dān)保條款中開發(fā)商的擔(dān)保期限應(yīng)該為：“開發(fā)商擔(dān)保期限是從銀行貸款發(fā)放到購房人辦理房產(chǎn)證為止”。其他任何有別于此的內(nèi)容，都有可能存在對購房人不利的風(fēng)險，購房人必須認(rèn)真看清所簽署的各種合同文本。
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