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UDG Transportation

      Development Pace

產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展可以說與中國近40年的發(fā)展息息相關。產(chǎn)業(yè)發(fā)展是城市的動力，對于中國大部分以第二產(chǎn)業(yè)為重的城市，產(chǎn)業(yè)園區(qū)就是城市發(fā)展的“基礎設施”。  

產(chǎn)業(yè)園的迭代發(fā)展可分為4個時期：

從四個發(fā)展階段可以看出產(chǎn)業(yè)辦公的5大發(fā)展趨勢：

• 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)核心驅(qū)動力從外力（優(yōu)惠政策）向內(nèi)力（技術(shù)或財富）演變；從政府招商，向開發(fā)、運營，產(chǎn)業(yè)驅(qū)動思維的轉(zhuǎn)變。

• 空間布局上越來越趨向于城市功能，由交通導向到核心企業(yè)、產(chǎn)業(yè)集群導向，再到城市功能和產(chǎn)業(yè)功能導向；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展空間的關系也越來越緊密，從脫離到耦合，再到緊密融合。

• 產(chǎn)業(yè)園跟隨產(chǎn)業(yè)升級，中國制造到中國創(chuàng)造的轉(zhuǎn)型，對品質(zhì)要求提高，注重空間與自然的融合，園區(qū)的生態(tài)可持續(xù)發(fā)展。

• 倚重在科技、互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園注重深度鏈接，向智慧化的大平臺發(fā)展。與政府政策的制定，開發(fā)商的運營有更多反饋和互動。

• 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，以及城鎮(zhèn)化從增量到存量的轉(zhuǎn)變中，原有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的改造升級。
  

我們選取了一些聯(lián)創(chuàng)集團的優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)辦公案例，解讀產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的5大趨勢。

Diversity of Operation/

Development Entitie

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的早期，政府是絕對的主體，經(jīng)過后20年的發(fā)展至今，政府的投資功能將會被剝離或削弱；有實力的房地產(chǎn)商開始介入； 另外掌握產(chǎn)業(yè)資源的實體企業(yè)進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，比如華為、小米、阿里等。  政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、實體企業(yè)投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)共存，也就是說，開發(fā)、運營主體多樣化。

政府主導 | 強招商 高品質(zhì)  

首先產(chǎn)業(yè)辦公園區(qū)是政企合作的產(chǎn)物，它不是一個企業(yè)行為能夠完成的。在這個前提之下。在改革開放的前20年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要是政府（管委會）從基礎設施建設、土地出讓、到配套服務等等一手抓，只有少量的民營企業(yè)參與。

▲上海漕河涇科技園光啟園四期

上海

占地面積 1.6 萬平方米

建筑面積 5.31 萬平方米

業(yè)主 上海光啟企業(yè)發(fā)展有限公司

建成時間 2020年  

合作單位 德國gmp建筑師事務所

比如，由政府主導的上海漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)，于1988年經(jīng)國務院批準為國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。有政府超強的招商和管控能力加持，到2000年，綜合經(jīng)濟指標位于全國開發(fā)區(qū)前列。

▲漕河涇創(chuàng)營寶石園

上海

建筑面積 1.98萬平方米

建成時間 2016年

業(yè)主 上海漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)

合作單位 丹麥SHL建筑事務所

如今，隨著政府強有力的招商引入，以及園區(qū)高品質(zhì)的辦公、生活環(huán)境吸引，漕河涇已進駐了一系列產(chǎn)業(yè)園，已形成微電子、光電子、計算機及其軟件和新材料等四大產(chǎn)業(yè)，建成研究開發(fā)、網(wǎng)絡運行、金融數(shù)據(jù)、技術(shù)創(chuàng)新四大中心，正在建設“雙優(yōu)園區(qū)”、“數(shù)字園區(qū)”、“國際園區(qū)”等三大園區(qū)。

▲上海漕河涇開發(fā)區(qū)趙巷園區(qū)（三期）

上海

占地面積 5.8平方米

建筑面積 16.1平方米

設計時間 2020年

業(yè)主 上海漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)

合作單位 HENN GmbH 德國海茵建筑設計咨詢（北京）公司

▲無錫量子感知研究所

江蘇 無錫

建筑面積 0.29萬平方米

建成時間 2018年  

業(yè)主  城鐵惠山站區(qū)管理委員會

開發(fā)商介入 | 強運營  促進產(chǎn)城融合  

隨著政府投資功能的減弱，甚至剝離，交由市場的力量調(diào)動、分配資源，開發(fā)商開始介入產(chǎn)業(yè)辦公園區(qū)。另一方面，產(chǎn)城融合的概念被廣泛提出，產(chǎn)生了綜合運營能力的需求，國內(nèi)五百強里的房地產(chǎn)開發(fā)商，至少有28家已經(jīng)全面進入到了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或者園區(qū)地產(chǎn)。

▲萬科·虹橋云

上海

占地面積 9.09萬平方米

建筑面積 23.90萬平方米

業(yè)主 上海東苑美墅置業(yè)有限公司

建成時間  2018年

合作單位  荷蘭KCAP建筑事務所

   在萬科·虹橋項目和國貿(mào)集團智慧網(wǎng)谷創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園中，在超大、大、中、小幾個尺度上設計與城市和自然的融合。在超大尺度方面，打開與城市的邊界，在與城市交界的節(jié)點處，設置城市功能的廣場，把城市綠化，城市公園滲透進園區(qū)。

▲國貿(mào)集團智慧網(wǎng)谷創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園

杭州 浙江

建筑面積 19.6萬平方米

容積率 3.5

設計時間 2020年

業(yè)主 浙江國貿(mào)集團

實體企業(yè)介入 | 自帶產(chǎn)業(yè)  促進產(chǎn)業(yè)集群

另外，自身就擁有產(chǎn)業(yè)資源的實體企業(yè)也進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，比如華為、小米、萬華化學等。利用自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，和政府合作自建園區(qū)，同時還發(fā)揮強大的吸引力，圍繞產(chǎn)業(yè)的上下游，形成產(chǎn)業(yè)集群。

▲華為東莞松山湖南區(qū)產(chǎn)業(yè)園

廣東 東莞

建筑面積 83780平方米

目狀態(tài) 方案深化

設計時間 2020年

業(yè)主 華為集團

合作單位  美國捷德設計公司

▲萬華化學上海研發(fā)中心

上海

基地面積  3.9 萬平方米    

建筑面積  5.8 萬平方米

業(yè)主   萬華化學（上海）研發(fā)中心 申報綠色三星建筑

建成時間 2019年

合作單位  英國BDP建筑師事務所

▲美新微納傳感廠區(qū)科研辦公樓

無錫 江蘇

占地面積 2.31 萬平方米

建筑面積 1.39 萬平方米

建成時間 2014年

業(yè)主  無錫美新微納傳感廠

設計時間 2009年   已建成

Urban Integrated/

Industrial Communities

隨著城市城市發(fā)展區(qū)域的不斷增加，以及產(chǎn)業(yè)升級，人們對辦公與生活要求的提高，舊模式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐漸不能滿足時代的需求。

新建的產(chǎn)業(yè)園區(qū)加上了新的愿景：產(chǎn)城融合，融合產(chǎn)業(yè)與城市的發(fā)展?，F(xiàn)在提的融合是多維度的。在空間規(guī)劃設計方面：包括讓園區(qū)融入城市生活，讓園區(qū)成為城市生態(tài)的一部分；讓園區(qū)具有城市的形態(tài)和生態(tài)。

與城市共融 | 融合  互聯(lián)  

與城市 “融合”，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)的多個方面，從規(guī)劃結(jié)構(gòu)、交通組織到功能構(gòu)成，以及開發(fā)手段、產(chǎn)業(yè)引入，業(yè)態(tài)組合，核心就是要將園區(qū)設計的方方面面作為城市的一部分進行一體化打造、運營，營造關注工作與生活相互聯(lián)系，相互影響的環(huán)境。

▲合肥華地金融中心

安徽 合肥

占地面積 2.38萬平方米

建筑面積 22.8萬平方米

建成時間 2019年

業(yè)主：安徽華地置業(yè)有限公司

▲上海嘉定寶龍商業(yè)辦公項目

上海 嘉定

建筑面積 15.8萬平方米（單棟2-4萬平方米）

容積率 3.0

設計時間 2018年

業(yè)主 寶龍集團

▲濟南漢峪金谷B區(qū)

山東 濟南

建筑面積 41萬平方米（單棟5-7萬平方米）

容積率 4.9

設計時間 2020年

業(yè)主  濟南高新控股

產(chǎn)業(yè)社區(qū) | 開放  共享

其實，與城市一樣，所有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心就是人，而衣食住行是人們生活的重要部分。新的產(chǎn)業(yè)園理念的注重園區(qū)人生活的方方面面，把產(chǎn)業(yè)園的空間形態(tài)與城市的各個層面對照起來；同時把城市的大部分功能，城市生活日常賦予園區(qū)；將成熟社區(qū)的要素，配套服務空間、開放共享空間等植入園區(qū)空間，打造社區(qū)化的產(chǎn)業(yè)園。

▲上海鐵獅門尚浦領世F1

上海

占地面積 2.9萬平方米

建筑面積 27萬平方米

業(yè)主 鐵獅門房地產(chǎn)公司

建成時間 2020年

合作單位 丹麥SHL建筑師事務所

隨著產(chǎn)業(yè)的升級，現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)園更注重人的體驗。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，除了滿足產(chǎn)業(yè)的要求外，更重要的是打造一種城市化的環(huán)境，能夠吸引、留住人們在此工作和生活，并且激發(fā)人的活力和能量，帶給園區(qū)創(chuàng)造力。人和人，人和園區(qū)的相互促進才是產(chǎn)城融合的核心意義。

Ecological / Intelligent 

Industry Park

首先，隨著中國制造業(yè)的升級轉(zhuǎn)型，園區(qū)使用者的要求越來越高，尤其是軟件、生物類科技園區(qū)。另一方面，從投資角度來看，低端園區(qū)的附加值比較低。不管是社會資金還是企業(yè)自有資金，都希望投資于高標準、高競爭力的園區(qū)，來獲取更高的投資價值回報。生態(tài)與智慧園區(qū)是趨勢。

生態(tài)園區(qū) | 自然  綠色

綠色與自然走進產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是產(chǎn)業(yè)的進步與城市自然環(huán)境的融合，從企業(yè)發(fā)展的角度看，更加綠色的辦公環(huán)境給予使用者更多與自然接觸的空間，緩解精神與壓力，促進人與人的連接，也有助于工作效率與企業(yè)效率的整體提升，更加深了園區(qū)與企業(yè)的粘性。

▲漕河涇桂谷大樓

上海

業(yè)主：上海市漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展總公司

建成時間：2019年

合作單位：丹麥SHL建筑事務所

綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的打造主要有三個層面，首先，控制好綠地面積與產(chǎn)業(yè)面積的占比，并盡可能實現(xiàn)原有資源的再利用。其次，尊重生態(tài)與自然，注重原始自然空間的保留、保護和利用，并以此為基礎營造結(jié)合自然生態(tài)的空間。再者，運用先進技術(shù)，理念打造綠色建筑。

與丹麥SHL建筑事務所合作的漕河涇桂谷大樓，設計還通過采用一系列綠色建筑的措施來體現(xiàn)可持續(xù)性和健康的理念。項目于2020年1月獲得LEED金獎認證。

▲浙江一億中流產(chǎn)業(yè)園

浙江 杭州

用地面積  2.79萬平方米

建筑面積 13.59萬平方米

建成時間 2019年

業(yè)主 一億中流集團

在浙江一億中流產(chǎn)業(yè)園項目中，采用張開的手指形狀的平面，和基地的自然生態(tài)資源有更多的交融、滲透。

▲萬華化學磁山研發(fā)中心

煙臺 山東

占地面積 24 萬平方米

建筑面積 13.43 萬平方米

業(yè)主:萬華化學集團股份有限公司

建成時間 2019年

合作單位  英國BDP建筑師事務所

在萬華化學磁山研發(fā)中心和華為東莞松山湖南區(qū)產(chǎn)業(yè)園項目中，更是采用圍繞自然生態(tài)資源的景觀導向規(guī)劃設計。

智慧園區(qū) | 智能平臺  深度鏈接

新一代的產(chǎn)業(yè)辦公通過互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等信息技術(shù)，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展、企業(yè)溝通、政府支持、人才交流等提供技術(shù)支撐，形成人流、物流、資金流、信息流交織的網(wǎng)絡。

注重相關產(chǎn)業(yè)鏈的搭建，以形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。產(chǎn)業(yè)社區(qū)除了強調(diào)生產(chǎn)型企業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，還引入相關產(chǎn)業(yè)完善產(chǎn)業(yè)生態(tài)的形成。比如，通過金融、商務服務、咨詢等相關企業(yè)的加入，強化資金鏈、服務鏈、人才鏈、創(chuàng)新鏈等，擴大產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應和聚集效應。

▲昆山三一創(chuàng)智云谷項目

江蘇 昆山

建筑面積11.1萬平方米

容積率 1.28

設計時間 2020年

業(yè)主  三一重機

▲上海青浦?？怂箍抵腔郛a(chǎn)業(yè)園

上海

建筑面積  12萬平方米

設計時間 2020年

業(yè)主  ?？怂箍导瘓F

▲上海智能醫(yī)療創(chuàng)新示范基地

上海

建筑面積 12.7萬平方米

容積率 2.0

設計時間 2020年

業(yè)主 上海盛億智能醫(yī)療科技發(fā)展有限公司

Urban Renewal Industry Park

當中國的城鎮(zhèn)化從增量到存量的模式轉(zhuǎn)變，加上產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的要求，園區(qū)主動騰退低端或與主導產(chǎn)業(yè)不符的企業(yè)，而引入新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、先進制造業(yè)。

  為提升土地利用效率和價值，產(chǎn)生了以城市更新為思路，對原有產(chǎn)業(yè)辦公園區(qū)進行改造，盤活存量物業(yè)。二次開發(fā)的理念是：通過存量空間的騰挪再利用，為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提供空間載體，提升服務配套。

▲無錫揚名 街道片區(qū)產(chǎn)業(yè)改造 規(guī)劃鳥瞰  

另一層面，還對存量土地進行更新，在既有規(guī)劃基礎上植入小型文化、體育設施、小型公共綠地，以提升園區(qū)整體生活體驗。聯(lián)創(chuàng)集團的城市更新園區(qū)實踐主要是一下兩個方向：

▲無錫揚名 街道片區(qū)產(chǎn)業(yè)改造 城市空間提升效果

▲無錫揚名 街道片區(qū)產(chǎn)業(yè)改造 單體改造更新

在無錫揚名街道片區(qū)產(chǎn)業(yè)改造項目中，UDG從大區(qū)城市設計、重點區(qū)域城市設計、重點項目單體落地，做了穿透性設計。包含了，城市設計、建筑、室內(nèi)、景觀、燈光和幕墻的全專業(yè)。

 Epilogue 

向著2025中國制造、中國創(chuàng)造目標進行中，中國的產(chǎn)業(yè)正快速地升級轉(zhuǎn)型。新一代的代產(chǎn)業(yè)辦公，功能上注重復合功能，集辦公、工業(yè)、金融、居住、商業(yè)等于一體；運營上注重產(chǎn)業(yè)、土地和資金的相互促進，更多的是放眼于長期運營；形態(tài)上多體現(xiàn)為，以產(chǎn)業(yè)為載體的產(chǎn)業(yè)、辦公綜合體為主，甚至城市綜合體；觀念上更加推崇綠色生態(tài)、智慧園區(qū)。產(chǎn)業(yè)辦公快速的發(fā)展和迭代，給設計帶來新的機遇和挑戰(zhàn)。

從2005年開始， UDG就開始布局產(chǎn)業(yè)園設計領域，跟隨中國制造的高速發(fā)展，這個板塊成長迅速，積累了寶貴的經(jīng)驗。

以上選取了20個優(yōu)秀案例解讀產(chǎn)業(yè)辦公的大趨勢，接下來，會聚焦融合城市生活的產(chǎn)業(yè)社區(qū)、綠色生態(tài)的設計原則，以及城市更新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文創(chuàng)園區(qū)的設計策略，陸續(xù)與大家分享。

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