01
最近，重慶個(gè)別樓盤(pán)漲價(jià)太猛了。
上周，我陪粉絲去看了某軌道房。這個(gè)樓盤(pán)去年底兩房只需要80多萬(wàn)，也賣(mài)得非常好。而如今，同樣面積的兩房需要90多萬(wàn)了。
幾個(gè)月的時(shí)間，一套建面約70平米的房子就漲了將近10萬(wàn)，剛需客戶(hù)也太難了。
3月以來(lái)，重慶主城各大售房部人氣都不錯(cuò)。而市場(chǎng)上最為火熱的，仍是低總價(jià)的高層項(xiàng)目。
在北區(qū)，禮嘉的某高層項(xiàng)目，一周賣(mài)掉兩棟樓。在西區(qū)，重慶西站的某項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)半個(gè)多月賣(mài)掉了8棟小高層。
目前的重慶樓市，改善市場(chǎng)或許還沒(méi)有那么火熱，但重慶剛需市場(chǎng)的這種火熱程度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們的預(yù)期。
02
一方面，一旦市場(chǎng)回暖，最急于入市的是剛需客戶(hù)和投資客戶(hù)。而這兩類(lèi)客群，都會(huì)以剛需高層類(lèi)產(chǎn)品作為首選。另一方面，近幾年重慶供地時(shí)降低了容積率，新興區(qū)域絕大多數(shù)的地塊容積率都在1.5左右，修出來(lái)以洋房產(chǎn)品為主。而市場(chǎng)上高層的庫(kù)存也不多了，剛需類(lèi)高層的供應(yīng)明顯在減少。比如在西永，融創(chuàng)文旅城的高層，西永9號(hào)的高層都賣(mài)完了，萬(wàn)科招商理想城也清盤(pán)了。所以目前西永市場(chǎng)以改善洋房為主，套內(nèi)均價(jià)大多在一萬(wàn)六七了。西永房價(jià)將因此被拉上一個(gè)臺(tái)階。過(guò)去，西永承接了大量的重慶剛需客戶(hù)。而如今，剛需客戶(hù)在西永也并沒(méi)有太多的新房選擇了。
如果總價(jià)預(yù)算100萬(wàn)以?xún)?nèi)的剛需客戶(hù)，放眼重慶主城，也沒(méi)有多少選擇了。有一小部分客戶(hù)，未來(lái)可能會(huì)被市場(chǎng)逼向璧山和江津了。
另外，成都、西安調(diào)控加碼，將會(huì)對(duì)重慶樓市產(chǎn)生的影響也不容忽視。
3月份，住建部赴成都、西安調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作之后，成都和西安都出臺(tái)了更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。
尤其是成都，在322調(diào)控新政出臺(tái)以后，成都可能已經(jīng)成為全國(guó)調(diào)控最嚴(yán)的城市。成都調(diào)控新政的核心舉措很多，均有很強(qiáng)的殺傷力。比如，“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”這條，在拍地時(shí)直接限制了房?jī)r(jià)，這就讓開(kāi)發(fā)商無(wú)法再瘋狂拍地了，這也是長(zhǎng)沙調(diào)控房?jī)r(jià)的核心舉措。
又比如建立二手房成交價(jià)格發(fā)布機(jī)制，這學(xué)習(xí)了深圳，成為全國(guó)第二個(gè)將調(diào)控政策瞄準(zhǔn)二手房的城市。
成都的另外一些調(diào)控政策，諸如增加土地供應(yīng)，法拍房限購(gòu)、熱點(diǎn)盤(pán)限售從3年調(diào)整為5年等等，也都是很有效的舉措。那么，成都、西安調(diào)控加碼后，到底對(duì)重慶樓市會(huì)有什么影響？
我認(rèn)為，成都、西安調(diào)控加碼，短期必定會(huì)推動(dòng)重慶樓市的行情。在成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)下，川渝地區(qū)一體化發(fā)展，來(lái)往更加密切。重慶也對(duì)四川多地取消了三無(wú)房產(chǎn)稅。當(dāng)四川人民無(wú)法在成都獲得購(gòu)房資格時(shí)，重慶無(wú)疑是很好的選擇。于此同時(shí)，因?yàn)槌啥肌⑽靼矅?yán)厲的調(diào)控，開(kāi)發(fā)商在成都和西安拿地的積極性也一定會(huì)受到影響。重慶城市實(shí)力不輸成都、西安，地價(jià)卻遠(yuǎn)低于前兩者。成都、西安調(diào)控加碼后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該會(huì)把重慶作為重點(diǎn)。所以，我認(rèn)為，在4月份的集中供地時(shí)，開(kāi)發(fā)商們可能會(huì)在重慶積極搶地。屆時(shí)，重慶的地價(jià)可能會(huì)超出人們的想象。事實(shí)上，重慶今年1月和2月的土拍行情，已經(jīng)超出我們的想象了。而一旦地價(jià)被拉升，必定會(huì)進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)。那時(shí)候，剛需購(gòu)房者可能就更難了。所以，4月份重慶的土拍非常關(guān)鍵，我們拭目以待。
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