基本案情
魏某、沙某通過中介公司購買柯某房屋一套，魏某、沙某按照合同約定向柯某支付了定金、房屋首付款，并向中介公司交納中介服務(wù)費(fèi)；剩余的未交納房款按合同由魏某、沙某向銀行貸款支付。后魏某、沙某的貸款獲得銀行的審批，按雙方合同的約定，雙方可以辦理過戶手續(xù)。時(shí)值房價(jià)快速上漲的時(shí)期，后房價(jià)上漲，柯某表示反悔，意欲解除合同，雙倍返還定金理由是雙方簽訂的房屋買賣合同第7、8條給予了買賣雙方任意解除合同的權(quán)利。合同第7條約定：“如買方未能履行本合同之條款以致合同不能順利完成，則已付定金由賣方?jīng)]收，而賣方有權(quán)再將該房屋轉(zhuǎn)讓于其他任何人，唯賣方不可再為此向買方進(jìn)一步追究責(zé)任或要求賠償損失。”合同第8條約定：“如賣方在收取定金后不依合同條款將房屋出售于買方，則賣方須雙倍返還定金予買方以彌補(bǔ)買方之損失，則買方不可要求進(jìn)一步賠償或逼使賣方履行此合同?！彪p方因此產(chǎn)生糾紛，魏某、沙某向法院提起訴訟，后柯某向法院提起反訴。
魏某、沙某訴稱，柯某的行為違反了平等主體間交易應(yīng)遵循的誠實(shí)信用原則和雙方合同的約定，要求撤銷《房屋買賣居間合同》第7、8條的規(guī)定，要求柯某繼續(xù)履行合同并協(xié)助魏某、沙某辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移手續(xù)。柯某辯稱，在原告尚未辦理貸款時(shí)，其已經(jīng)提出過解除房屋買賣合同；合同的規(guī)定是公平合理的，合同第7、8條對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了公平合理的約定，并未任何限制一方的權(quán)利，應(yīng)受到法律的保護(hù)。其愿意雙倍返還定金。
柯某反訴稱，其與魏某、沙某以及中介公司簽訂的《房屋買賣居間合同》是建立在雙方平等自愿的基礎(chǔ)之上的，其解除合同也是根據(jù)雙方合同第8條的約定。其要求解除其與魏某、沙某以及中介公司簽訂的《房屋買賣居間合同》魏某、沙某對(duì)反訴辮稱，合同第8條的規(guī)定是格式條款，加重了其義務(wù)，且在買賣合同簽訂以前，中介公司并未向其提示注意并解釋該提案款，雙倍返還定金不足以彌補(bǔ)其損失。
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面展行自已的義務(wù)，且在行使權(quán)利、履行義務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用的原則。在訂立合同時(shí)顯失公平的合同條款，當(dāng)事人可以要求予以撤銷。根據(jù)查明的事實(shí)，原告沙某與被告柯某及第三人中介公司簽訂的《房屋買賣居間合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。但因《房屋買賣居間合同》系中介公司提供的格式條款，在簽訂合同時(shí)中介公司未就合同第7、8條的含義向買賣雙方加以提示，且該兩條予買賣雙方任意違反合同約定的權(quán)利，違反《中華人民共和國合同法》誠實(shí)信用的基本原則。在現(xiàn)有房屋價(jià)格較合同簽訂時(shí)大幅上漲的情況下，柯某拒絕繼續(xù)履行合同會(huì)造成二原告較大經(jīng)濟(jì)損失，致使雙方利益嚴(yán)重失衡，故《房屋買賣居間合同》第7、8條屬顯失公平的條款，應(yīng)予撤銷。對(duì)于魏某、沙某要求撤銷《房屋買賣居間合同》第7、8條的訴訟請求，證據(jù)充分，理由正當(dāng)，予以支持。在《房屋買賣居間合同》第7、8條被撤銷的情況下，被告柯某應(yīng)繼續(xù)履行與沙某簽訂的《房屋買賣居間合同》，協(xié)助二原告辦理訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。魏某、沙某應(yīng)將剩余購房款給付被告柯某。對(duì)于柯某要求解除《房屋買賣居間合同》的反訴請求，不予支持。據(jù)此判決：1．撤銷原告沙某與被告柯某、第三人中介公司簽訂的《房屋買賣居間合同》第7、8條；2．被告柯某繼續(xù)履行與原告魏某、沙某、第三人中介公司簽訂的《房屋買賣居間合同》；3．被告柯某于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告魏某、沙某辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，原告魏某、沙某于辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之日給付被告柯某剩余購房款人民幣七十五萬元；4．駁回被告柯某的反訴請求。
評(píng)析意見
本案的焦點(diǎn)在于三方簽訂的房屋買賣合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行以及合同第7、8條是否應(yīng)當(dāng)被撤銷。具體而言，主要是指在合同明文約定合同方可以任意解除合同的前提下，合同一方是否可以解除合同。合同是當(dāng)事人意思表示一致的結(jié)果，如果幾方當(dāng)事人均已經(jīng)達(dá)成協(xié)議，在合同文本上簽字，合同各方是否可以依據(jù)合同的某一條款解除合同？規(guī)定合同方可以任意解除合同的條款是否可以撤銷？如果不能依據(jù)合同條款解除合同是否與合同的意思自治原則產(chǎn)生矛盾？
（一）房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，其依據(jù)如下：
從我國《合同法》立法基本原則來說，任意解除合同不符合合同法鼓勵(lì)交易的原則。鼓勵(lì)交易是維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展所必須的，是提高效率、增加社會(huì)財(cái)富的手段，也利于維護(hù)合同的自由。在本案中，房屋買賣合同是三方當(dāng)事人意思表示一致的結(jié)果，且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是有效成立并生效的合同。買方已經(jīng)按照合同的約定履行了支付定金以及房屋首付款的義務(wù)，賣方以及中介公司對(duì)此沒有異議。按照我國《合同法》第8條的規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)?！北景钢?，房屋買賣合同依法成立，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約東力，買方須按照約定支付房款，賣方須按照約定交付房屋并協(xié)助買方辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。盡管我國《合同法》第93條第2款承認(rèn)了約定解除合同，但前提是雙方當(dāng)事人達(dá)成解除合同的協(xié)議。本案中，買賣雙方并沒有達(dá)成解除合同的合意，買方并不同意解除合同，且本案也不符合法定解除的情形：（1）因不可抗力使合同不能達(dá)到目的；（2）在履行期限屆滿以前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（4）當(dāng)事人一方退延履行債務(wù)或有其他違約行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)；（5）法律規(guī)定的其他情形。綜上，該合同既不符合約定解除的條件也不符合法定解除的條件，買賣合同仍有效，受國家法律的保護(hù)，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。
（二）買賣合同第7、8條的效力問題
買賣合同第7、8條屬可撤銷條款。
結(jié)合《合同法》第52、47、54條及《合同法解釋（一）》第4、10條，《民法通則意見》第6條的規(guī)定，可撤銷合同的種類有：因欺詐而訂立的合同、受脅迫訂立的合同、乘人之危訂立的合同、因重大誤解訂立的合同以及顯失公平的合同。本案發(fā)生的背景是，2010年年初恰是通州區(qū)房價(jià)上漲較快的時(shí)期，如果房屋買賣合同生效后，房價(jià)上漲，賣方為獲取更多的利益解除房屋買賣合同，這對(duì)買方來說極不公平，因?yàn)橘I方不可能再以原來的價(jià)格買到同面積、地段的房子，這個(gè)損失僅僅依靠違約金是無法彌補(bǔ)的；并且任何的市場交易行為都會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，如何避免或者減小該風(fēng)險(xiǎn)依靠的是交易方對(duì)市場的判斷力而不是依靠解除或者履行合同的手段來避免。因此，賣方任意解除合同是對(duì)買方合法權(quán)益的侵害，將導(dǎo)致雙方利益的嚴(yán)重失衡，任意解除合同是顯失公平的。我國合同法的立法目的之一就是促進(jìn)市場交易的進(jìn)行，當(dāng)事人濫用意思自治原則在一定情形下也是對(duì)市場交易的阻礙，如果當(dāng)事人一方可以任意解除合同，那么無數(shù)的交易將被扼殺在搖籃之中，合同自由和意思自治原則也將最終受到戕害。因此，買賣合同的8條對(duì)買方來說是顯失公平的條款，詹某、吳某向法院提出撤銷該條款應(yīng)該得到法院的支持；第7條因其性質(zhì)與第8條相同，故亦當(dāng)被撤銷。
賣方依據(jù)合同第7、8條的約定解除合同也不符合合同法上的誠實(shí)、信用原則。合同的訂立一般都要經(jīng)過當(dāng)事人的自由協(xié)商，在意思表示一致的基礎(chǔ)上達(dá)成協(xié)議，沒有締約方的互相信任，契約也無法達(dá)成。因而，在合同履行過程中，如果締約一方任意解除合同，就違背了基本的誠實(shí)信用原則。并且，本案中的《房屋買賣居間合同》是中介公司提供的格式條款，在簽訂合同以前中介公司未向買賣雙方加以提示。我國《合同潔》第39條規(guī)定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方，應(yīng)采取合理的方式提請對(duì)方注意免除或限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。中介公司未向雙方作出提示說明以及解釋，這也違背了誠實(shí)信用的基本原則。
綜上所述，一審法院認(rèn)為三方簽訂的合同第7、8條中介公司未向買賣雙方提示解釋違背了誠實(shí)信用的基本原則，在房價(jià)大幅上漲的情況下，買方任意解除合同是顯失公平的。故買方要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的要求應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ号袥Q的認(rèn)可。
趙霞律師，離婚糾紛、遺產(chǎn)繼承訴訟首席律師，婚姻家庭業(yè)務(wù)部主任律師，朝陽區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)婚姻委員會(huì)委員，《中國商報(bào)法治周刊》特聘法律顧問，《法制日報(bào)》社《法律與新聞》雜志社撰稿律師，《法律與生活》特聘法律顧問。
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