“我真的想不通?。〈蟪鞘蟹績r上漲也就算了，連我們這里的小縣城房價都上漲了！要產(chǎn)業(yè)沒產(chǎn)業(yè)，城里面人口也不多，到處都是房子，怎么會漲價的呢？這到底是泡沫還是開發(fā)商故作鎮(zhèn)定施展的欲擒故縱之計呢？”前幾天，一位讀者給三刻留言說出了自己的困惑。他在昆明的某個縣，據(jù)說不是很發(fā)達，但房價一直在漲，令他無法理解。
事實上，迷惑的不只是他一個人?。∪淘诖蠹业牧粞灾?，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了不少朋友都有類似疑惑。的確，小縣城的房價太詭異了，明明是人口出現(xiàn)了凈流失，房子已經(jīng)供過于求了，可房價卻還在漲，這到底是為啥呢？難道有什么玄機嗎？對此，咱們今天就來說清楚這背后的原因。
眾所周知，房子是有產(chǎn)權的。在沒有賣掉之前，房子屬于開發(fā)商。而開發(fā)商肯定對房子沒啥興趣，人家要的是錢?？墒?，使勁渾身解數(shù)也無法忽悠著本地人接盤，咋辦呢？兩條路——其一，降價。但可惜，背后神秘人不答應，賣地的更不會同意。再退一步說，同行開發(fā)商們也會認為著自己擾亂市場，那些買了房子的老業(yè)主估計著會砸了鍋。所以，就只能選擇第二條路了。
是啥？漲價！不是說中國人買房的心理是買漲不買跌嗎？那既然4000元每平米沒人買的話，三個月之后漲到5000元每平米，再沒人買就6000元每平米！反正能夠找到一個接盤俠，自己就能多賺一點，這樣一來對各方也都說得過去。但問題是，接盤的剛需族越來越少，不是不想買，而是真的買不起??！所以，開發(fā)商所謂的漲價其實更多是空吆喝，開發(fā)商內(nèi)心也很清楚，有價無市沒辦法賣掉。
但有讀者問了，開發(fā)商賣不掉房子，那蓋樓的工錢怎么辦？拖欠材料商的錢咋辦？買地時候的貸款怎么還？這就問到了點子上！而這也就是開發(fā)商不斷上漲房價的根本原因。先來說工錢和材料款，這一部分是蓋房成本，開發(fā)商的通俗做法是等到樓盤竣工時，用房子來沖抵，反正房子也賣不掉，自己也沒有現(xiàn)金，就按照房價來計算。這樣一來，房價越高的話，對開發(fā)商就越有利。在現(xiàn)實當中，有些售樓部會推出所謂的工抵房，其實就是施工隊和材料商拿出來賣的。
至于買地時的貸款，也要通過房子來解決。開發(fā)商會主動找到銀行，說自己要把房子抵押給銀行，這樣貸出來的錢就可以用來償還當年買地時和銀行借的錢了啊！銀行一聽，也對?。》凑孔右灿袃r值，這樣一來也算是借新還舊，賬面上就補上了貸款缺口，于是就同意了！但是，做過房產(chǎn)抵押的人都知道，銀行不會按照房子的100%價值房款，一般都是打7折。那么，開發(fā)商為了多拿到抵押貸款，自然就拼命上漲房價！漲得越多，自己拿到的錢越多！
所以，最后算下來，一般開發(fā)商賣掉樓盤房源總數(shù)量的20%，基本上就可以回本了，剩下的全部都可以靠著抵押貸款和房子沖抵來解決欠款和貸款。如果能夠多賣一套，那就可以多賺一套。當然，如果要是房價下跌了，那最后也是銀行來接盤。畢竟，房子是抵押物，大不了開發(fā)商就不要了，債務由全社會來承擔。而如果是房價上漲吸引到剛需族來接盤，那么開發(fā)商就會拿著購房者的房款去銀行解凍房產(chǎn)抵押，再賣給購房者。因此，開發(fā)商怎么算都不虧??！
現(xiàn)在大家明白了吧！為啥許多小縣城，尤其是中西部的小縣城，房子越蓋越多，就算一直賣不掉，但是開發(fā)商的日子卻依舊很滋潤，一點破產(chǎn)的跡象都沒有，說白了就是人家蓋出來的房子，并不是為了給購房者一個住處，而是淪為了金融套利的工具。賺了，自己把錢裝兜里面；虧了，無非就是宣布破產(chǎn)而已，反正債務丟給銀行。那么，各位讀者對此有沒有什么看法呢？歡迎大家留言交流討論，三刻將一一回復！
