▏挖出一片天
嗨，這里是新一期的房蘇州小知識專欄~今天來講一講蘇州的新盤為什么要挖地下室。
F1.
有效拉低均價(jià)
相信各位同學(xué)都有這樣感覺，明明房子價(jià)格都是四萬二三，還有四萬五的。幾乎沒有低于4w價(jià)格的，為什么還有和我說均價(jià)不到4w呢？
樓盤的備案均價(jià)是什么？
樓盤滿足一定條件才可以銷售，每次銷售都要領(lǐng)取銷售許可證。
當(dāng)次的銷售總價(jià)÷銷售面積=銷售均價(jià)，也就是備案均價(jià)。
均價(jià)4w！但大部分房源高于4w的情況，就是因?yàn)橛胁糠址吭矗娣e很大，單價(jià)很低，這樣就有效拉低了均價(jià)。
這樣房源大多數(shù)出現(xiàn)在一樓+地下室，俗稱底復(fù)。
在備案時(shí)候一般房屋用途和：其他。整套房屋構(gòu)成有：地上一樓住宅+地下室其他構(gòu)成，地下室的單價(jià)較低。
舉個(gè)栗子：
潤元名著1樓101室，一樓住宅167㎡，單價(jià)34542；地下室其他：142.99m2，單價(jià)16000。
對于一個(gè)低層建筑，一個(gè)地下室的16000單價(jià)，是可以有效拉低整個(gè)備案均價(jià)的。
F2.
地下室純賺。
一層下挖的地下室不計(jì)入容積率，但卻屬于可售面積。也就說多挖出來的幾乎都是利潤。
地下室部分土地成本為0，毛坯交付，建筑成本忽略不計(jì)，90%都是利潤。
看上圖的101地下室，142㎡*16000=227w，幾乎都是開發(fā)商額外純賺。如果一個(gè)盤挖個(gè)50套，利潤就多出來一個(gè)億。
計(jì)容和不計(jì)容是什么意思？
容積率是建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與凈用地面積的比率。
計(jì)算容積率面積= 規(guī)劃條件容積率X規(guī)劃建筑用地面積。
舉個(gè)栗子，下圖的計(jì)容面積，最大容積率2.2就是2.2*78025.45㎡=171655.99㎡。這個(gè)面積也就是可出售的面積，不得超過這個(gè)面積。
不計(jì)容面積一般位于地下空間，如地下室，地下車庫等，不計(jì)算在容積率之內(nèi)，但是可銷售。
F3.
容積率高低和均價(jià)關(guān)系
地下室能有效拉低均價(jià)的程度，取決于地下室的面積在樓棟的面積占比，占比越大，拉低效果越好。
高層33F：
假設(shè)一棟樓二梯二戶，面積都是100㎡，總高6層，地下室也是100㎡
那么可售面積：(2*100㎡*32層+2*200㎡)=6800㎡，均價(jià)4w，那么樓盤貨值為2.72億
一般來說地下室單價(jià)為正常樓層的50%，假設(shè)地下室單價(jià)20000，那么地下室的總價(jià)為2*200㎡*20000=0.08億。
那么2樓以上的正常樓層均價(jià)為(2.72億-0.08億)/（2*100㎡*32層）=4.12w
小高層18F：
假設(shè)一棟樓二梯二戶，面積都是100㎡，總高18層，地下室也是100㎡
那么可售面積：(2*100㎡*17層+2*200㎡)=3800㎡，均價(jià)4w，那么樓盤貨值為1.52億
一般來說地下室單價(jià)為正常樓層的50%，假設(shè)地下室單價(jià)20000，那么地下室的總價(jià)為2*200㎡*20000=0.08億。
那么2樓以上的正常樓層均價(jià)為(1.52億-0.08億)/（2*100㎡*17層）=4.23w
洋房6F：
假設(shè)一棟樓二梯二戶，面積都是100㎡，總高6層，地下室也是100㎡
那么可售面積：(2*100㎡*5層+2*200㎡)=1400㎡，均價(jià)4w，那么樓盤貨值為5600w
一般來說地下室單價(jià)為正常樓層的50%，假設(shè)地下室單價(jià)20000，那么地下室的總價(jià)為2*200㎡*20000=800w。
那么2樓以上的正常樓層均價(jià)為(5600w-800w.)/（2*100㎡*5層）=4.8w
通過上面可以看出來，同樣的均價(jià)，洋房的話，二樓+可以做到均價(jià)4.8w，而大高層33F的，二樓+在4.12W。
F4.
總結(jié)
開發(fā)商挖地下室可以規(guī)避價(jià)格限制問題，同時(shí)也可以解決項(xiàng)目利潤問題。
如果現(xiàn)在一個(gè)限價(jià)盤，沒有地下室可謂是相當(dāng)良心了；同時(shí)在杭州等城市政府也在進(jìn)行管控，拒絕樓層較大的高低價(jià)搭配，盡量做到均衡。
在目前蘇州限價(jià)大環(huán)境下，開發(fā)商利潤壓力也很大，有些項(xiàng)目不是利潤多少問題，是能否少虧的問題了。
在目前蘇州限價(jià)大環(huán)境下，開發(fā)商利潤壓力也很大，有些項(xiàng)目不是利潤多少問題，是能否少虧的問題了。
對于一樓帶地下室戶型，目前來說總價(jià)過高，地下室實(shí)用性低，選擇上要慎重，除非地下室折扣高，單價(jià)足夠低。
不管怎么說這樣的房子在二手市場流動性都很低。
大家都挺不容易。
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