文：一平方

上星期，我們大胡子說房團隊赴東莞考察。

我們發(fā)現(xiàn)，整個東莞城區(qū)，幾乎是萬科的天下。

甚至于，在莞城，你剛從萬科某項目出來，一踩油門的距離，又抵達另一個萬科的項目：

為了避免廣告嫌棄，項目名做模糊化處理

這么大的市場占有率，除了拿地的狂放，還必須要俘獲當(dāng)?shù)乩习傩諏Ξa(chǎn)品的認(rèn)可，愿意為你的“任性掠地”買單，才能站穩(wěn)腳跟。

無獨有偶，2018年前11月營收公布數(shù)據(jù)顯示，萬科又重奪“宇宙第一大房企”的寶座。

如此耀眼的表現(xiàn)，不得不讓我們引發(fā)思考：萬科，憑什么？

標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品是所有宇宙房企能極速擴張的重要因素，可以在全國版圖上快速復(fù)制、快速產(chǎn)出。

那么，萬科的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，不得不提【十字單體】設(shè)計，而且，產(chǎn)品面積段在95-115㎡之間，非常符合市場主流客戶需求，幾乎可以緊隨萬科攻城略池的步伐，不斷粘貼。

我們都知道：

板樓——朝向好，采光通風(fēng)尚佳，但公攤大。塔樓——公攤小，但是部分戶型朝向差，通風(fēng)不佳。

通風(fēng)采光和公攤總是兩難全，即使后來升級到板塔結(jié)合的分離式核心筒結(jié)構(gòu)，很大程度上均衡板樓和塔樓的兩種極端優(yōu)缺點。

但是，如果保證了采光通風(fēng)，公攤就令人肉痛，買個100平的房子，得房率才80平，要多掏四分之一的房款。

如果為了減少各個戶型的公攤，通風(fēng)采光又需要取舍，比如下面這個結(jié)構(gòu)，無端加了一個戶型，完全北向，整個被電梯樓體完全擋住，毫無采光通風(fēng)可言：

這些結(jié)構(gòu)的不斷升級，我仿佛看到了抓耳撓腮的開發(fā)商，在一端是采光通風(fēng)，另一端是低公攤的天平上費勁挪騰。

但是，萬科的十字單體就完美解決了以上所有的難題：

首先，最明顯的就是低公攤，兩棟薄板樓一交叉，將電梯和樓梯間集中安置在樓棟的中間，直接省去了過道空間，得房率可以達到87%-90%，相當(dāng)于公攤僅僅是市場其他產(chǎn)品的小一半。

其次，整棟樓體至少有3面朝南面，完全實現(xiàn)了戶戶朝南，而且能保證每一個戶型的廚房衛(wèi)生間都直接對外，遠勝于傳統(tǒng)板樓內(nèi)凹式的遮光阻風(fēng)。

通風(fēng)也足夠優(yōu)越，我們以常見的品字形結(jié)構(gòu)作為對比：

品字形結(jié)構(gòu)，風(fēng)只能在樓體外圍環(huán)繞，幾乎不能深入，這分到每個戶型，最多只能保證，朝南端頭的兩個戶型中的客廳和主臥能南北對流，其他房間的通風(fēng)，甚至采光都很幾乎沒有；相反，萬科十字單體設(shè)計，點式分布，不但做到了每戶實現(xiàn)三面無遮擋，幾乎每個房間都可以南北通透，這才是遠勝于其他結(jié)構(gòu)的精髓。

而不是像市場其他產(chǎn)品，明明同樓層，大家差不多的單價，結(jié)果，好資源都讓給了大戶型，小戶型不是朝北就是暗衛(wèi)，舒適度活活被傾軋，戶型設(shè)置的原則——均好性，在這里終于被重視了。

還有其他遠遠甩開市場同類產(chǎn)品的閃光點，比如無限寬樓距，十字單體幾乎沒有“樓間距”的困擾。

因為十字單體各戶型之間保持90°垂直，戶戶干擾少，而且樓宇和樓宇之間幾乎沒有正向相對，保證了絕對私密。

十字單體設(shè)計無疑是典范，但這個只是萬科標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計“模具”，幾乎在每個城市都原樣施行了。

而東莞萬科在本土稱王，絕不僅靠這種全國通用的結(jié)構(gòu)，可能得益于靠大本營近水樓臺先得月，在戶型設(shè)計也著實讓人驚喜。

以萬科東莞某項目為例，一般開發(fā)商做三房都不寬敞的115㎡，萬科實現(xiàn)了四房。

而且，每一個空間尺寸得當(dāng)，并不會因為增加一間臥室而大幅度擠壓幅其他幾個次臥的面積，每一寸面積都顯得恰到好處，不浪費又不憋屈。

令人服氣的是，戶型絕對的方正格局、南北通透，且，每個房間贈送了飄窗。

房間呈L型環(huán)繞餐客廳核心區(qū)的設(shè)計，過道浪費幾乎為0，果然是高得房率標(biāo)桿。

所謂的工匠精神也沒讓人失望，細節(jié)處處精準(zhǔn)到位。

1）上圖可以看到，3.15㎡，2.2m寬的玄關(guān)空間，足足做了雙玄關(guān)設(shè)置，入門右邊還是內(nèi)凹式玄關(guān)，完全可以放下50-60cm的中等規(guī)格嬰兒車，卻不影響正常的入戶使用。

想象一下，一家人推著嬰兒車從外面風(fēng)塵仆仆歸來，媽媽一抱起小孩，爸爸就能隨手把嬰兒車歸置到位，不用反復(fù)折疊，取用方便，更不用躡手躡腳收進里屋，弄臟了整潔的地板。

更別說其他入戶掛鉤、多功能玄關(guān)柜的設(shè)置了，好的設(shè)計就是把人變懶，不費勁也可以全方位體面。

2）115㎡的面積還能做到U型廚房，洗切煮操作流暢，可以同時容納多人操作，還設(shè)置了雙開門冰箱，空間足夠大，跟上現(xiàn)在人們逐步升級的生活需求。

在這里，我想問一下，你們有沒有遇到哪個樓盤，廚房會設(shè)置飄窗？

萬科可以，而且做得極致，飄窗朝花園開。

媽媽不會困于廚房，可以一邊洗菜，一邊品春花秋落，四季更迭。

或者，只是簡單的觀察天氣變化，落雨收衣，看一看樓下丈夫和小孩是不是快回來了。

3）6.8m寬的橫廳，餐客合用，一方面，延伸了客廳的空間，另一方面，餐客廳之間不像豎廳需要留足通道，而房間的交通面積也能利用起來，需要時它是過道，不需要時就融為餐客廳一體，可以說是完全無過道浪費。

黃色線那個位置還是所有戶型設(shè)計中少有的整墻面，至少有3米寬。

靜態(tài)時，它可以是一面裝飾墻；動態(tài)時，它就可以變成投影墻，變成了一個多功能空間。

這里面，情調(diào)的體現(xiàn)更是在此一隅：

仿佛上帝的點睛之手，鑿開了一扇窗，可以是酒架、吧臺，也可以充當(dāng)小孩的臨時書桌。

想象一下，白天，媽媽在廚房做飯，爸爸在旁輔導(dǎo)小孩作業(yè)、手工，或者爸爸還未回來時，小孩一人玩耍也都在媽媽的視線內(nèi)，還可以增進交流。

到夜晚時分，飄窗的功力才真正發(fā)揮出來，變身酒窖吧臺，邀上三五好友，小酌幾杯暢談人生；亦或者，僅僅對著窗外月色，溫一壺清酒，擁抱屬于自己的片刻安寧。

要說的細節(jié)太多太多了，比如說這簡簡單單的一個拐角，都深含設(shè)計師的良苦用心：

小小的拐角，一凹一凸之間，既給主臥騰出了衣帽間的方柜，又給次臥留足了衣柜和方柜的空間，把尺寸感貫穿整個設(shè)計角落。

這么小的心思，極易被忽視，可能你費心設(shè)計了，別人感受不到，往往就費力不被體會。

但是萬科的設(shè)計師并在意一己得失，只是簡單得基于用戶角度，要實用更要均衡。

多的空間就拿出來，不要浪費；少的空間就補回去，不允許欺壓，最后促成了個空間尺寸恰到好處。

當(dāng)然，產(chǎn)品不可能十全十美，即便是萬科出品，也有一定的桎梏。

從上圖標(biāo)注我們可以看到戶型的瑕疵在于：

1）入戶門直直對著方面，這幾乎是無法進行優(yōu)化的硬傷，在講究風(fēng)水的地方是比較難消化的；2）入門即達衛(wèi)生間，雖然關(guān)了門影響不大，但是也一定程度上挑戰(zhàn)了部分客戶的接受度；而且因為靠門口，要用封閉門隔離起來，所以導(dǎo)致公衛(wèi)不能實現(xiàn)干濕分離，也是非常受限的一點；3）我們不難看到，戶型的朝向比較混亂，需要深究才能發(fā)現(xiàn)具體朝向。那么，如果主臥和客廳擁有比較的朝向，相反的方向，次臥朝向不好的數(shù)量達三個之多，看來，設(shè)計師選擇了廚房/餐客廳飄窗的資源倚重，而放棄了次臥的一定舒適度。4）此外，整個戶型只有一個陽臺，無生活陽臺對于衣服晾曬會非常不便，可能會影響客廳的美觀度。

但是，有瑕疵不代表萬科產(chǎn)品的閃光點都被否定，對比市場上其他同樣面積段的產(chǎn)品，我們就會知道，同樣都主打“精工品質(zhì)”，為什么萬科贏回了市場。

公平起見，我們同樣擇選“宇宙牌房企”的產(chǎn)品進行比對。

這是某項目120㎡樓王戶型：

這是市面上比較常見的戶型了，豎廳設(shè)置，房間統(tǒng)統(tǒng)歸另一邊。

這樣雖然實現(xiàn)了傳統(tǒng)意義上的動靜分離，但是造成了極大的過道浪費，所以120㎡才做了三房，得房率極低。

更別提其他細節(jié)設(shè)置了，只能算是不用心的開發(fā)商常規(guī)之作。

你也不能說他有錯，只是覺得憋屈，明明三房配置，萬科只需要95-100㎡的面積就能做到，而這個開發(fā)商獨獨多費了20㎡，讓你又多耗盡了一輛車的錢。

下面這個戶型應(yīng)該是高仿，但是只模仿了形，而無魂。

戶型和萬科的格局很相似，也優(yōu)化了萬科的部分瑕疵，比如門對門、入戶門即廁所、無雙陽臺等等。

但是，萬科的產(chǎn)品優(yōu)點卻差了一大截：

且不說廚房飄窗這種情調(diào)設(shè)計，最重要的一點，110㎡只做了三房，得房率足足被比下去。

自以為是的“錦上添花”贈送了入戶花園，但是作用雞肋，萬科的雙玄關(guān)可以實現(xiàn)同等作用。

有這個面積，何不擠出多一間房呢？

其實，人們更關(guān)心的是花出的錢是否物盡其用，你少了一個房間，任憑你在戶型里造出花來，也是華而不實，中看不中用。

你看，即使都知道要精雕細琢，但，即使依葫蘆畫瓢，也無法沉下心來打磨細節(jié)，呈現(xiàn)純粹的唯用戶為本的作品。

寫在后面

小細節(jié)見大功力，你日常必需的，便簡化歸類了給你；你想不到的，便優(yōu)化擇選了給你；而你需要個性化發(fā)揮的，便給你留足空間，是專業(yè)化，更是人性化。

可能是因為長期看漲的行情，大家都變得浮躁，開發(fā)商無法沉下心做產(chǎn)品，而我們無法靜下心挑產(chǎn)品，仿佛黑貓白貓，抓到老鼠的就是好貓，能上車就是王道。

但是浪潮慢慢褪去，真正留給我們的，只有這個鋼筋水泥筑起的宅子，而且，承載了我們柴米油鹽的往后余生。

所以，其他浮躁的房企都在市場回落中漸漸消聲，認(rèn)真做產(chǎn)品的萬科便慢慢析出。

只有好的產(chǎn)品，才能在潮起潮落中巍然佇立，不斷保有自己的價值。

好的循環(huán)應(yīng)該是這樣，是我們選擇了產(chǎn)品的匠心，也是產(chǎn)品的匠心成就了我們的生活。

寒冬之際，越來越多的開發(fā)商能沉下來，好好筑家，真正用產(chǎn)品贏回民心。