我們在做項目初步研判的時候，往往都需要進行一個簡單測算，而簡單測算往往就需要一個初步的產(chǎn)品業(yè)態(tài)比例。
不同的業(yè)態(tài)比例，直接關(guān)系到項目最終的測算效益，進而關(guān)系到項目是否能夠最終推進下去。
舉個例子：
一個容積率2.5的項目，通過高低配的方式，可以做高層（33F）+洋房（6-9F）以拉高貨值；
如果稍加缺乏經(jīng)驗，配置成純12-18層的高層，或者配置了較高比例的高層（洋房僅配置了少量比例，比如10%），都將導致項目的貨值及利潤率大幅下降，從而導致初步測算無法通過。
很可能痛失一個優(yōu)質(zhì)項目...
因此，在初算階段如何較為準確的確定產(chǎn)品的業(yè)態(tài)比例，以使得項目貨值最大化，也就顯得尤為關(guān)鍵。
在此之前，我們首先得明白貨值最大化的幾個原則：
1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。
2、運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。
3、資源利用最大化 ,盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴大溢價范圍。
4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積。
3與4比較好理解，我們今天暫不討論（關(guān)于第4點，可看我之前關(guān)于贈送匯總的文章：地產(chǎn)人必知的12種「面積贈送」方式，很多房企都在干！）。
今天我們就著重針對初算階段的1、2點進行討論，討論的關(guān)鍵也就是：如何通過高低配，最大化高級別業(yè)態(tài)產(chǎn)品比例，從而使得項目貨值最大化。
要做好這個工作，我們就還得稍加記憶這幾條拆分容積率的經(jīng)驗（心血整理，建議下載收藏）：
有了這個表，我們就對各個產(chǎn)品業(yè)態(tài)對應的容積率、層數(shù)以及有哪些拆分方式便可清晰了解。
一個容積率2.5的項目，我們就可以規(guī)劃純中高層（12-18F）項目，或者拆分容積率規(guī)劃為小高層（更高級別業(yè)態(tài)，11F）+中高層（18F）；
也可以規(guī)劃為洋房（6-9F）+高層（27-33F），這樣往往可使得貨值更高。
至于是使用小高層+高層，還是洋房+高層，就得看我們整體市場環(huán)境對于各個業(yè)態(tài)的溢價認可空間，不同業(yè)態(tài)的定價及去化也會關(guān)系到項目最終的規(guī)劃及貨值。
因此就需要我們更進一步的做多種方案的貨值比選。
好，確定好我們的業(yè)態(tài)關(guān)系后，如何確定我們各個業(yè)態(tài)的產(chǎn)品比例呢？
基于是初算，我們本文重點是以一個簡單的方式確定一個初步的業(yè)態(tài)配比模型，至于精確的可直接用于強排的配比模型不在本文的探討范圍之內(nèi)。
那么應該如何簡單確定一個基本的業(yè)態(tài)配比呢？
我們通過上面容積率2.5的案例進一步探討。
假設這個項目占地10萬㎡，容積率2.5，計容面積25萬㎡。
通過市場調(diào)研了解到，市場6-9F洋房產(chǎn)品售價10000元／㎡，11F小高層產(chǎn)品售價8000元/㎡；
12-18F中高層產(chǎn)品售價7000元/㎡，18-27F中高層6500元/㎡，33F高層產(chǎn)品售價6000元/㎡。
方案一：規(guī)劃全中高層（12-18F）產(chǎn)品
貨值：25萬/㎡×7000元/㎡=17.5億
方案二：規(guī)劃小高層（10-12F）+中高層（27F）產(chǎn)品
這就涉及到兩類產(chǎn)品各布置多少體量的問題了，因為小高層和中高層存在1500的價差，這直接關(guān)系到我們的貨值計算。
通過上表我們大概知道，小高層（10-12F）的容積率2.0，中高層（27F）容積率3.0。
我們假設小高層按占地面積配置X萬㎡，中高層按占地面積配置Y萬㎡，建立關(guān)系方程：
X+Y=10萬㎡
2.0X+3.0Y=10×2.5萬㎡
可以計算出：X=5萬㎡，Y=5萬㎡
因此小高層計容面積配置10萬㎡，中高層計容面積配置15萬㎡。
貨值：10×8000+15×6500=17.75億
方案三：規(guī)劃洋房（6-9F）+高層（33F）產(chǎn)品，極致高低配
參照方案二模式，假設洋房占地X萬㎡，高層Y萬㎡：
X+Y=10萬㎡
1.5X+3.5Y=10×2.5萬㎡
可以計算出：X=5萬㎡，Y=5萬㎡
因此洋房計容面積配置7.5萬㎡，高層計容面積配置17.5萬㎡。
貨值：7.5×10000+17.5×6000=18億
通過貨值比選，方案三為我們最優(yōu)的方案。
通過以上案例分析，一般情況下，通過極致高低配往往可以使得貨值最大化。
但這又基于高級別業(yè)態(tài)需要帶來足夠的溢價空間，如果溢價空間有限，則貨值提升并不明顯。
比如方案三，如果洋房售價不是10000，而是8500，則方案三貨值則并不具有優(yōu)勢。
以上，通過本文的學習，希望大家可以運用這種簡單計算業(yè)態(tài)比例的方法來進行初算階段的貨值比選，希望對你有所幫助。
聯(lián)系客服
