法治日報全媒體記者 陳磊 見習記者 劉紫薇 近日，在北京市“回顧‘十三五’ 展望‘十四五’”系列主題新聞發(fā)布會——健康北京建設(shè)專場上，北京市老齡協(xié)會副會長孫立國介紹，“十三五”期間，北京推進新一輪老舊小區(qū)綜合整治，截至2020年11月底，全市老舊住宅樓累計加裝電梯1601部。 但相對于北京亟須加裝電梯的老舊住宅樓數(shù)量，加裝電梯的速度仍顯緩慢。這已經(jīng)成為城市老舊小區(qū)改造工作中的難題之一。 接受《法治日報》記者采訪的專家稱，老舊住宅樓加裝電梯緩慢的原因之一是，作為居民小區(qū)公共事務事項，實踐中的“一票否決”決策方案導致居民在利益分歧面前無法達成一致，但這種“一票否決”方案并不符合法律規(guī)定。 一票否決加裝受阻 多地業(yè)主發(fā)生糾紛 12月中旬一個工作日的下午，記者走進一個位于北京市朝陽區(qū)的市級老舊小區(qū)改造示范小區(qū)，了解居民對于加裝電梯的看法。 在小區(qū)健身角，記者遇到了在這里鍛煉的李女士，李女士早已退休，老伴也過世了。她住在3樓，每天爬上爬下，很是不便。 這家小區(qū)已經(jīng)有兩個單元樓加裝了電梯，她也“當然愿意裝電梯了”。 記者隨后敲開其中一幢單元樓一層住戶的家門。男主人和老伴都在，他們是當年搬進這個小區(qū)的第一批居民。 說到單元樓加裝電梯，他無奈地微笑說：“其實就是看在街坊鄰居的面子才答應的?！?/span> “不答應吧，樓上的鄰居就因為我們（失去加裝電梯的機會），不太好?！彼f，但加裝電梯后確實給他們一家?guī)砹艘欢ú槐恪?/span> 這個單元的居民是幸運的，畢竟已經(jīng)同意加裝電梯。有的小區(qū)因為個別居民不同意加裝電梯，進而導致加裝電梯事項難以實現(xiàn)。 去年5月，北京市西城區(qū)一小區(qū)其中一個單元樓因為居民不同意而導致小區(qū)加裝電梯一事遇阻。不同意簽字的住戶是一名年輕女士，她的顧慮主要是擋光、房子貶值、有噪音。而同單元的其他居民認為，加裝電梯其實跟她家關(guān)系不大。 首都經(jīng)濟貿(mào)易大學法學院教授翟業(yè)虎認為，因為“一票否決”而使整個單元失去加裝電梯的機會，這是近段時間北京老舊小區(qū)加裝電梯的部分現(xiàn)狀，并且問題比較突出。 據(jù)北京市老齡協(xié)會副會長孫立國介紹，“十三五”期間，北京推進新一輪老舊小區(qū)綜合整治，截至2020年11月底，全市老舊住宅樓累計加裝電梯1601部。 但北京市住建委房屋安全檢查數(shù)據(jù)顯示，本市可加裝電梯的老舊及新建住宅樓約有1.2億平方米、3萬余棟、25萬個單元（含單位住房8萬個單元）。 這種因為個別居民不同意導致加裝電梯事項無法推進的“一票否決”現(xiàn)象并非只發(fā)生在北京。 記者通過梳理公開信息發(fā)現(xiàn)，近年來，江蘇、安徽、陜西等地都發(fā)生過類似事件。有的住戶甚至為此鬧上法庭，昔日近鄰因為加裝電梯而產(chǎn)生分歧，就此對簿公堂。 不反對即全體同意 現(xiàn)有法律已經(jīng)夠用 2010年10月，北京市住建委聯(lián)合相關(guān)部門制定印發(fā)《關(guān)于北京市既有多層住宅增設(shè)電梯的若干指導意見》，其中提出：“已建成投入使用，且未設(shè)電梯的城鎮(zhèn)多層住宅，符合本意見條件的，可申請增設(shè)電梯?！?/span> 該意見第三條規(guī)定：“住宅增設(shè)電梯，應當經(jīng)用地權(quán)屬單位同意后，由本樓業(yè)主根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定共同決定。同時，應征得因增設(shè)電梯后受到采光、通風和噪聲直接影響的本單元業(yè)主的同意?！?/span> 到了2012年3月，北京市出臺《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實施意見》，明確1990年(含)以前建成的老舊小區(qū)，實際條件允許的將增設(shè)電梯。 電梯安裝需全體居民簽字同意的政策來自于《北京市2016年既有多層住宅增設(shè)電梯試點工作實施方案》，其中第四條規(guī)定：“增設(shè)電梯應征得所在樓棟專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意，同時應征得因增設(shè)電梯后受到采光、通風和噪聲直接影響的本單元業(yè)主的同意，并應當妥善處理好住宅周邊相鄰關(guān)系?！?/span> 正是這一條款“同時”部分的規(guī)定，賦予了每位業(yè)主“一票否決”權(quán)。 今年5月20日，北京市住建委等5部門聯(lián)合印發(fā)《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作手冊》，明確了加裝電梯的各項細則。其中規(guī)定，既有多層住宅加裝電梯的意向及初步方案應當充分聽取擬加裝電梯范圍內(nèi)全體業(yè)主的意見，并經(jīng)專有部分占該單元住宅總建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，且其他業(yè)主不持反對意見。 中國人民大學公共管理學院副教授、和諧社區(qū)發(fā)展中心主任陳幽泓認為，“雙三分之二”的規(guī)則，已經(jīng)被賦予了居民小區(qū)公共事務決定的意義，如果再加上其他業(yè)主不持反對意見，意思就變得模糊且不合理，還類似“百分之百同意”。 《中華人民共和國民法典》規(guī)定：“業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！?/span> 中國人民大學法學院教授劉俊海認為，民法典所規(guī)定的“雙三分之二”，已經(jīng)完全夠用，“不要苛求百分之百都同意。一個人否決絕大多數(shù)意見，是不太合理的，也是不合法的”。 努力改變居民觀念 利益平衡達成協(xié)議 那么，老舊小區(qū)居民的“電梯夢”是否因“一票否決”而變成“海市蜃樓”？ 在翟業(yè)虎看來，對于已經(jīng)收取公共維修基金以及存在正常運轉(zhuǎn)的業(yè)委會的小區(qū)來說，我國民法典作了較為便利的規(guī)定?，F(xiàn)在的規(guī)定較以前寬松一些，法律要求占總面積三分之二以上和總?cè)藬?shù)三分之二以上參與，且參與的人當中有四分之三的面積和人數(shù)就可以形成表決通過的決議。計算下來，三分之二乘四分之三，事實上就是二分之一。 “籌集以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，只要一半人數(shù)和面積通過就可以了，跟原來的三分之二相比顯然容易達到?！钡詷I(yè)虎說，“至于使用公共維修基金，民法典作出了更為便利的規(guī)定，三分之二以上面積和人數(shù)要參與表決，但來參加的人當中，面積和人數(shù)只要雙過半就可以通過使用公共維修基金的決議?！?/span> 對于需要籌集公共維修基金或沒有成立業(yè)委會的老舊小區(qū)，翟業(yè)虎認為，除去法律措施，還應采取教育舉措、行政舉措和市場化舉措。 翟業(yè)虎認為，想要在現(xiàn)階段解決因“一票否決”帶來的加裝電梯難問題，應改變居民觀念。“由于我們原來形成了以自我為中心的專有權(quán)或者單獨所有權(quán)的概念，所以要改為所謂共有觀念可能需要更多的包容和換位思考?！?/span> 翟業(yè)虎建議，政府及一些自治組織要發(fā)揮作用，發(fā)揮居委會和街道以及村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的作用，采用行政辦法來解決老舊小區(qū)加裝電梯難問題。同時，“小區(qū)業(yè)主出一點，政府幫助一點，再引進一些市場資金”。 在陳幽泓看來，小區(qū)事務公共決策的制定應有合理的實施方案，政府和政策應引導住戶之間通過不同層住戶間的利益平衡達成協(xié)議?！鞍惭b電梯后，顯然高層獲得的利益相對較大，低層獲得的利益較小，可以制定相關(guān)政策，讓獲利多者多付錢，獲利少者少付錢。而對于采光受到影響或受到噪音干擾的住戶，建議制定專業(yè)技術(shù)測量評估標準，評估后給予一定補償?！?/span>
來源：法治日報
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