樓主 發(fā)表于: 2018-03-19 10:28:46
在推出魚大叔購房問答之后，小編就經(jīng)常收到各類的問答。而其中有相當(dāng)一部分的人對于二手房的交易合同、二手房交易時需要注意的問題、二手房的購買資格、二手房的首付比例以及稅費等等的問題都存在著很大的疑問。
由于提問的朋友較多，這邊就統(tǒng)一給大家做了一份二手房交易流程購買攻略，不敢說是最全的，但至少是涉及二手房交易的全過程，有想購買二手房的朋友們記得收藏哦~
01廈門購房政策
在購買二手房之前，我們需要先了解二手房的相關(guān)政策。關(guān)于是否有購買資格、首付比例、商品房交易等相關(guān)問題。
首先關(guān)于買房資格。第一，不管是本地還是外地，滿18周歲以上的成年人只要單身，最多只能買一套180平（含）以下商品房，其中，外地戶口要在廈門4年內(nèi)連續(xù)繳交3年以上社醫(yī)保才有資格購買。第二，本市戶口以家庭為單位，每個家庭最多只能購買2套180平（含）以下商品房。第三，外籍戶口以及港澳臺同胞無須社醫(yī)保證明可購買一套。
其次，關(guān)于商品房交易。第一，2017年3月25日以后的商品房不管是一二手都需要兩年才可交易，其中，一手房以備案時間為準(zhǔn)，二手房以收件時間為準(zhǔn)。第二，2017年3月25日后通過贈與方式轉(zhuǎn)讓的，再次購買需滿3年。
再者關(guān)于限公證。還沒辦產(chǎn)權(quán)證的，要公證只能公證給直系親屬（配偶，子女，父母），外人不行。有證在手的可公證給外人，但外人不能再轉(zhuǎn)委托其他人。2017年9月份，再做規(guī)定，受托人沒有收款權(quán)利！涉及錢款要交給原委托人。
最后是關(guān)于限貸。大原則是認(rèn)房又認(rèn)貸，認(rèn)房認(rèn)的是廈門的房，認(rèn)貸則認(rèn)的是全國范圍內(nèi)的貸款記錄。這其中的貸款記錄指的是住房貸款，消費貸不算，此外，組合貸算一筆而不是兩筆。另外，銀行依據(jù)網(wǎng)簽價格和評估價之間的低者作為抵押物的價值依據(jù)。詳細(xì)的貸款以及首付比例可看下圖：
02二手房的交易流程
1.準(zhǔn)備買房
買房需要了解自身購房資格、買房需準(zhǔn)備的信息材料，尋找中介、買賣咨詢，審核自己的經(jīng)濟(jì)情況等等，為購房做好充足的準(zhǔn)備。
2．看房選房
一般中介根據(jù)委托人的要求尋找到合適的房源，預(yù)約看房時間并在中介的陪同下看房，選擇自己滿意的房屋。
3．產(chǎn)權(quán)查詢
買方選中房屋后，需查看所購房屋的產(chǎn)權(quán)證書，審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。明確房屋的所有人信息、賣方是不是產(chǎn)權(quán)人、房屋是否可以交易等等，預(yù)防因產(chǎn)權(quán)帶來不必要的糾紛。
4．簽約訂房
這一環(huán)節(jié)包括購房合同的簽訂、定金的支付等，是二手房交易中重要的一環(huán)，諸多購房協(xié)議在此刻生成，而這些簽訂的合同也是重要的憑證。在簽訂二手房買賣合同后需找評估公司做評價，這個過程一般來說要5-7個工作日。
5．支付房款
支付房款的方式不盡相同，有全款和貸款，依據(jù)個人情況而定，貸款買房的程序比全款買房復(fù)雜的多，貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金和銀行同時申請。這是整個二手房自行交易過程中耗時間的階段，通常要40個工作日左右。
6．繳稅過戶
按揭辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的他項權(quán)證。將合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易相關(guān)辦事窗口，拿受理單。憑受理單到農(nóng)稅繳納相關(guān)稅費，拿契稅完稅證。憑完稅契證到土管部門辦理國土證。憑完稅契證到房管部門辦理房產(chǎn)證。購買二手房要交納的稅費主要有包括營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、教育費附加等。交完稅后，賣方再將房屋過戶給買方。
7．物業(yè)交割
一般涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實清楚是否要更換或搬走，交割完成后業(yè)主交付鑰匙，交易完成。
03簽訂合同時的注意事項：
1.合同的建立
房管局大多會提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，可以直接拿來在范本的基礎(chǔ)上做改動，民間合同多由賣方提供。買房就要注意，賣方做了哪些改動，提出自己的意見看法，以達(dá)成最后的統(tǒng)一。
2．約定付房款
一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。憑自身實力選擇。
3．確定交房細(xì)節(jié)
?。?）交房的時間和條件
時間好辦，條件可以提哪些？
比如賣方要負(fù)責(zé)清空房間，整理干凈等（想想看：開門，一個堆滿垃圾的屋子）。
?。?）物業(yè)費、水電費等
上面說過了，要他提供最后一個月的繳費證明。
（3）過戶
?、贂r間：確定到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時間。
②費用：過戶所涉稅收和費用誰出。這些要在合同里訂好。
PS：二手房交易稅費
包括營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、教育費附加等。
其中比較大塊的是營業(yè)稅、個人所得稅、契稅三項，（其余幾項都很少一般就是幾百塊錢）。在實際交易過程中，稅費大多由買方承擔(dān)，在市場比較冷淡的時候，也有部分賣方愿意承擔(dān)稅費。
?、凵献C的人數(shù)：房產(chǎn)證上要寫幾個人的名字？老婆、孩子的如果要加，現(xiàn)在就一起寫上，以后再加，麻煩的很。
?、軕艨谶w出：上一大點的最后一個問題，簽訂合同的時候就協(xié)議好賣方戶口遷出的時限。
4．明確違約責(zé)任
這事真常有，如果合同簽完，原房主A哥突然發(fā)現(xiàn)：我去，房價飆升了?。。。∫阃朔苛?。咋辦？這時就先明確違約責(zé)任，注意以下幾點：
?。?）合同上的時間必須都是精確的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。
（2）每項主要義務(wù)都要有一一對應(yīng)的違約責(zé)任，最好直接定下具體數(shù)額的違約金（但是別定太高，太夸張好像法院也不認(rèn)）
?。?）定下如果違約，賣方要承擔(dān)買方裝修、搬家之類的損失。另外，定下違約方要承擔(dān)守約方主訴訟費、律師費等等各種花費。
04二手房交易稅費（以商品住宅為例）
在二手房交易的時候會產(chǎn)生一系列的稅費，詳細(xì)情況可查看下圖：
如果需要銀行貸款，則在上述費用基礎(chǔ)上加上評估費
評估總價=貸款金額÷ 貸款成數(shù)
評估單價=評估總價÷面積
評估費：
1、評估總價×0.4%（千分之四）×0.6（打六折）
例：評估總價為87萬，則評估費=87萬×0.4% ×0.6=2088元
2、評估總價超過100萬以上的=（100萬×0.4%+超過100萬的價格×0.2%）×0.6
例：評估總價為150萬，則評估費=（100萬×0.4% +50萬×0.2% ）×0.6=3000元。
備注：在滿足客戶貸款條件下，評估單價應(yīng)在允許的范圍內(nèi)，也就是說高評低評是有限度的。
另，若對二手房交易還有什么疑問的，歡迎留言提問。 | 
