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商品房買賣合同的解除 _法律熱點(diǎn)_資訊中心_西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)
  時(shí)間:2005-08-16

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》實(shí)施前,我國無論是正式立法,還是司法審判部門所掌握的審判政策總體來講都不十分明確,甚至完全忽視了商品房買賣合同解除權(quán)。造成了司法審判實(shí)踐過程中,在維護(hù)社會穩(wěn)定的旗幟下,片面地維護(hù)商品房買賣合同的穩(wěn)定性。其結(jié)果限制的往往是消費(fèi)者解除合同的權(quán)利,而開發(fā)商的解除權(quán)則不受限制?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》首次系統(tǒng)地明確了商品房買賣合同解除權(quán),實(shí)現(xiàn)了歷史性的突破。這對于我國商品房買賣領(lǐng)域平等地保護(hù)開發(fā)商與消費(fèi)者利益可以說有著決定性意義。
    一、合同解除的條件分析
    合同解除制度設(shè)置的目的在于,因一方當(dāng)事人的根本違約致合同利益不能實(shí)現(xiàn),對方當(dāng)事人為了防止合同在違約情形下給自己造成更大的經(jīng)濟(jì)損失而采取的一種補(bǔ)救措施,即享有解除權(quán)的當(dāng)事人采取的一種自救措施,目的在于防止損失擴(kuò)大,維護(hù)自身利益。也有專家學(xué)者認(rèn)為,不能簡單地認(rèn)為是給予受害人一種解除合同的機(jī)會,確立根本違約制度的重要意義,主要不在于使債權(quán)人在對方違約的情況下獲得解除合同的機(jī)會。是通過根本違約制度,防止一方當(dāng)事人在對方違約后,濫用解除合同的權(quán)利。筆者認(rèn)為,設(shè)立解除合同這一制度重在給守約方的救濟(jì)權(quán),限制權(quán)利濫用是次位的,只有先賦予了權(quán)利才談得上限制權(quán)利,要辯證地理解根本違約與解除合同兩者之間的關(guān)系。
   合同解除中應(yīng)注意的幾個(gè)問題。(1)、合同解除一般只適用于單方違約的情形,在雙方違約的情形下則比較復(fù)雜,要看哪一方的違約是根本違約,解除權(quán)的行使要視具體情況而定。(2)、從自我保護(hù)意義來講,并不是只要對方違約就要解除合同,而要判斷這種違約是不是根本違約,是否不采取解除措施就可能避勉給自己造成更大的損失。也就是說,合同解除權(quán)的行使要符合正當(dāng)目的。(3)、從交易成本角度來分析,合同解除意味著交易失敗,一方違約就解除合同,將給市場交易帶來沉重的交易成本,并給市場交易秩序和安全帶來沖擊和破壞。(4)、一般來說,合同的目的是與合同的主要義務(wù)聯(lián)系在一起的,違反主要義務(wù)將使合同目的難以達(dá)到,而單純違反依誠實(shí)信用原則所產(chǎn)生的附隨義務(wù),一般不會導(dǎo)致合同目的喪失,不能據(jù)此解除合同。(5)、不適當(dāng)履行與合同解除。不適當(dāng)履行是指債務(wù)人交付的貨物不符合合同規(guī)定的質(zhì)量要求,即履行有瑕疵。如果瑕疵并不嚴(yán)重,一般要求采取降價(jià)和修補(bǔ)辦法予以補(bǔ)救,而并不宣告合同解除。如果瑕疵本身能夠修理,非違約方有權(quán)要求違約方修理瑕疵。給予非違約方要求修理瑕疵的權(quán)利,實(shí)際上使他獲得修補(bǔ)瑕疵的機(jī)會,從而避免合同被解除。
二、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,在簽訂商品房買賣合同之后,購買人和開發(fā)商可以解除商品房買賣合同的具體情形以及由此應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任如下:
  (一)如遇到以下情景,購房者有權(quán)依法解除合同(退房),并根據(jù)實(shí)際情況要求開發(fā)商承擔(dān)退還全部購房款、賠償貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費(fèi)、違約金、懲罰賠償金等法律責(zé)任。
  1、開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì):指在商品房預(yù)售之后,開發(fā)商變更規(guī)劃設(shè)計(jì),影響房屋結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、朝向、整體環(huán)境等。開發(fā)商應(yīng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房,商品房銷售后,開發(fā)商不得擅自變更。如經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi),書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù),15日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更及由此引起的房價(jià)款的變更。開發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的,買受人有權(quán)退房;買受人退房的,由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
  2、商品房面積誤差過大:指商品房預(yù)售合同中的約定面積與進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)際面積產(chǎn)生誤差。如果購房合同中有約定的則按照約定處理,未約定處理方式的,依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條的規(guī)定,面積誤差比絕對值超出3%時(shí),購房者有權(quán)選擇退房。購房者選擇退房,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在購房人提出退房之日起30日內(nèi)將購房者已付清的房價(jià)款退還給購房者,同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。
  3、商品房套型誤差:指按套(單元)計(jì)價(jià)的商品房,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖,平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸,并約定誤差范圍。按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房,套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致,或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,合同中未約定處理方式的,購房者可以退房或者與房產(chǎn)商重新約定總價(jià)款,購房者退房的,由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
  4、按揭貸款申請未獲批準(zhǔn):指商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款,因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
  5、開發(fā)商遲延交樓:指開發(fā)商沒有按照合同約定的交樓時(shí)間交付。購房者與開發(fā)商應(yīng)在商品房預(yù)售合同中明確約定交樓時(shí)間,若開發(fā)商未能在約定期限交付,購房者有權(quán)要求開發(fā)商退房,并依照合同約定的金額支付延期違約金。如果開發(fā)商遲延交付房屋,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,購房者有權(quán)要求解除合同;法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月;如購房者沒有進(jìn)行催告的,應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)要求解除購房合同,否則,解除權(quán)消滅。
  6、商品房質(zhì)量問題:指開發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收合格的商品房,如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,購房者有權(quán)要求解除合同和賠償損失。購房者應(yīng)先向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn),如果確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理退房手續(xù),返還購房款,并應(yīng)就房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購房者造成的損失進(jìn)行賠償。另外,如因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,購房者也有權(quán)要求解除合同和賠償損失。
  7、購房者無法取得房屋:指商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押或出賣給第三人,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任;另外,出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導(dǎo)致購房者無法取得房屋,購房者也有權(quán)解除合同。
  8、開發(fā)商故意隱瞞真相:指開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、出賣給第三人或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房屋的事實(shí),導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除的,買受人可請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
  9、延遲辦理房產(chǎn)證:指商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記,買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失的。
10、其他情況:主要指所購買的商品房因違反了法律禁止性規(guī)定而無效,如因司法機(jī)關(guān)依法查封或者以其他形式限制商品房權(quán)利的;屬于共有房產(chǎn),簽訂購買協(xié)議未經(jīng)過其他共有人書面同意的。
(二)、開發(fā)商可以解除商品房買賣合同的情形主要是指買受人遲延支付購房款,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,開發(fā)商可以解除合同。
三、解除權(quán)行使期間的法律意義
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款規(guī)定“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅?!边@是對商品房買賣合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。
   解除權(quán)行使的期限,無論是法定期限還是約定期限,在性質(zhì)上都屬于除斥期間,即法律預(yù)定的關(guān)于解除權(quán)于存續(xù)期間屆滿時(shí)當(dāng)然消滅的期間。而不是訴訟時(shí)效。訴訟時(shí)效與除斥期間都是因“時(shí)”的作用而引起權(quán)利變動,但訴訟時(shí)效的“時(shí)”是指一定事實(shí)狀態(tài)即權(quán)利不行使的持續(xù)期間,它以該事實(shí)狀態(tài)的發(fā)生為起算點(diǎn);而除斥期間的“時(shí)”,是指一定權(quán)利的法定存續(xù)期間,它以該權(quán)利的取得為起算點(diǎn)。目前尚無法律作出明確規(guī)定,但最高法院對商品房買賣合同的司法解釋中規(guī)定解除權(quán)行使期間為1年;其它合同的法定解除期間尚無類似規(guī)定。
合同解除有溯及既往的效力時(shí),所給付的有體物的返還請求權(quán)應(yīng)屬于所有物的返還請求權(quán),具有物權(quán)的性質(zhì)和效力,在我國法未確立取得時(shí)效制度的情況下,不適用訴訟時(shí)效。不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)和賠償損失請求權(quán)屬于債權(quán),適用于訴訟時(shí)效。時(shí)效期間的起算點(diǎn)為合同解除生效時(shí)或被解除人有異議經(jīng)法院或仲裁機(jī)構(gòu)裁決生效時(shí)。

來源:      作者:      責(zé)編:
商品房買賣合同的解除
  西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)    www.800j.com.cn    時(shí)間:2005-08-16
                     

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》實(shí)施前,我國無論是正式立法,還是司法審判部門所掌握的審判政策總體來講都不十分明確,甚至完全忽視了商品房買賣合同解除權(quán)。造成了司法審判實(shí)踐過程中,在維護(hù)社會穩(wěn)定的旗幟下,片面地維護(hù)商品房買賣合同的穩(wěn)定性。其結(jié)果限制的往往是消費(fèi)者解除合同的權(quán)利,而開發(fā)商的解除權(quán)則不受限制。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》首次系統(tǒng)地明確了商品房買賣合同解除權(quán),實(shí)現(xiàn)了歷史性的突破。這對于我國商品房買賣領(lǐng)域平等地保護(hù)開發(fā)商與消費(fèi)者利益可以說有著決定性意義。
    一、合同解除的條件分析
    合同解除制度設(shè)置的目的在于,因一方當(dāng)事人的根本違約致合同利益不能實(shí)現(xiàn),對方當(dāng)事人為了防止合同在違約情形下給自己造成更大的經(jīng)濟(jì)損失而采取的一種補(bǔ)救措施,即享有解除權(quán)的當(dāng)事人采取的一種自救措施,目的在于防止損失擴(kuò)大,維護(hù)自身利益。也有專家學(xué)者認(rèn)為,不能簡單地認(rèn)為是給予受害人一種解除合同的機(jī)會,確立根本違約制度的重要意義,主要不在于使債權(quán)人在對方違約的情況下獲得解除合同的機(jī)會。是通過根本違約制度,防止一方當(dāng)事人在對方違約后,濫用解除合同的權(quán)利。筆者認(rèn)為,設(shè)立解除合同這一制度重在給守約方的救濟(jì)權(quán),限制權(quán)利濫用是次位的,只有先賦予了權(quán)利才談得上限制權(quán)利,要辯證地理解根本違約與解除合同兩者之間的關(guān)系。
   合同解除中應(yīng)注意的幾個(gè)問題。(1)、合同解除一般只適用于單方違約的情形,在雙方違約的情形下則比較復(fù)雜,要看哪一方的違約是根本違約,解除權(quán)的行使要視具體情況而定。(2)、從自我保護(hù)意義來講,并不是只要對方違約就要解除合同,而要判斷這種違約是不是根本違約,是否不采取解除措施就可能避勉給自己造成更大的損失。也就是說,合同解除權(quán)的行使要符合正當(dāng)目的。(3)、從交易成本角度來分析,合同解除意味著交易失敗,一方違約就解除合同,將給市場交易帶來沉重的交易成本,并給市場交易秩序和安全帶來沖擊和破壞。(4)、一般來說,合同的目的是與合同的主要義務(wù)聯(lián)系在一起的,違反主要義務(wù)將使合同目的難以達(dá)到,而單純違反依誠實(shí)信用原則所產(chǎn)生的附隨義務(wù),一般不會導(dǎo)致合同目的喪失,不能據(jù)此解除合同。(5)、不適當(dāng)履行與合同解除。不適當(dāng)履行是指債務(wù)人交付的貨物不符合合同規(guī)定的質(zhì)量要求,即履行有瑕疵。如果瑕疵并不嚴(yán)重,一般要求采取降價(jià)和修補(bǔ)辦法予以補(bǔ)救,而并不宣告合同解除。如果瑕疵本身能夠修理,非違約方有權(quán)要求違約方修理瑕疵。給予非違約方要求修理瑕疵的權(quán)利,實(shí)際上使他獲得修補(bǔ)瑕疵的機(jī)會,從而避免合同被解除。
二、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,在簽訂商品房買賣合同之后,購買人和開發(fā)商可以解除商品房買賣合同的具體情形以及由此應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任如下:
  (一)如遇到以下情景,購房者有權(quán)依法解除合同(退房),并根據(jù)實(shí)際情況要求開發(fā)商承擔(dān)退還全部購房款、賠償貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費(fèi)、違約金、懲罰賠償金等法律責(zé)任。
  1、開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì):指在商品房預(yù)售之后,開發(fā)商變更規(guī)劃設(shè)計(jì),影響房屋結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、朝向、整體環(huán)境等。開發(fā)商應(yīng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房,商品房銷售后,開發(fā)商不得擅自變更。如經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi),書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù),15日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更及由此引起的房價(jià)款的變更。開發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的,買受人有權(quán)退房;買受人退房的,由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
  2、商品房面積誤差過大:指商品房預(yù)售合同中的約定面積與進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)際面積產(chǎn)生誤差。如果購房合同中有約定的則按照約定處理,未約定處理方式的,依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條的規(guī)定,面積誤差比絕對值超出3%時(shí),購房者有權(quán)選擇退房。購房者選擇退房,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在購房人提出退房之日起30日內(nèi)將購房者已付清的房價(jià)款退還給購房者,同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。
  3、商品房套型誤差:指按套(單元)計(jì)價(jià)的商品房,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖,平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸,并約定誤差范圍。按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房,套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致,或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,合同中未約定處理方式的,購房者可以退房或者與房產(chǎn)商重新約定總價(jià)款,購房者退房的,由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
  4、按揭貸款申請未獲批準(zhǔn):指商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款,因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
  5、開發(fā)商遲延交樓:指開發(fā)商沒有按照合同約定的交樓時(shí)間交付。購房者與開發(fā)商應(yīng)在商品房預(yù)售合同中明確約定交樓時(shí)間,若開發(fā)商未能在約定期限交付,購房者有權(quán)要求開發(fā)商退房,并依照合同約定的金額支付延期違約金。如果開發(fā)商遲延交付房屋,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,購房者有權(quán)要求解除合同;法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月;如購房者沒有進(jìn)行催告的,應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)要求解除購房合同,否則,解除權(quán)消滅。
  6、商品房質(zhì)量問題:指開發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收合格的商品房,如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,購房者有權(quán)要求解除合同和賠償損失。購房者應(yīng)先向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn),如果確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理退房手續(xù),返還購房款,并應(yīng)就房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購房者造成的損失進(jìn)行賠償。另外,如因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,購房者也有權(quán)要求解除合同和賠償損失。
  7、購房者無法取得房屋:指商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押或出賣給第三人,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任;另外,出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導(dǎo)致購房者無法取得房屋,購房者也有權(quán)解除合同。
  8、開發(fā)商故意隱瞞真相:指開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、出賣給第三人或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房屋的事實(shí),導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除的,買受人可請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
  9、延遲辦理房產(chǎn)證:指商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記,買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失的。
10、其他情況:主要指所購買的商品房因違反了法律禁止性規(guī)定而無效,如因司法機(jī)關(guān)依法查封或者以其他形式限制商品房權(quán)利的;屬于共有房產(chǎn),簽訂購買協(xié)議未經(jīng)過其他共有人書面同意的。
(二)、開發(fā)商可以解除商品房買賣合同的情形主要是指買受人遲延支付購房款,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,開發(fā)商可以解除合同。
三、解除權(quán)行使期間的法律意義
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款規(guī)定“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅。”這是對商品房買賣合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。
   解除權(quán)行使的期限,無論是法定期限還是約定期限,在性質(zhì)上都屬于除斥期間,即法律預(yù)定的關(guān)于解除權(quán)于存續(xù)期間屆滿時(shí)當(dāng)然消滅的期間。而不是訴訟時(shí)效。訴訟時(shí)效與除斥期間都是因“時(shí)”的作用而引起權(quán)利變動,但訴訟時(shí)效的“時(shí)”是指一定事實(shí)狀態(tài)即權(quán)利不行使的持續(xù)期間,它以該事實(shí)狀態(tài)的發(fā)生為起算點(diǎn);而除斥期間的“時(shí)”,是指一定權(quán)利的法定存續(xù)期間,它以該權(quán)利的取得為起算點(diǎn)。目前尚無法律作出明確規(guī)定,但最高法院對商品房買賣合同的司法解釋中規(guī)定解除權(quán)行使期間為1年;其它合同的法定解除期間尚無類似規(guī)定。
合同解除有溯及既往的效力時(shí),所給付的有體物的返還請求權(quán)應(yīng)屬于所有物的返還請求權(quán),具有物權(quán)的性質(zhì)和效力,在我國法未確立取得時(shí)效制度的情況下,不適用訴訟時(shí)效。不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)和賠償損失請求權(quán)屬于債權(quán),適用于訴訟時(shí)效。時(shí)效期間的起算點(diǎn)為合同解除生效時(shí)或被解除人有異議經(jīng)法院或仲裁機(jī)構(gòu)裁決生效時(shí)。
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