44、買商品房哪種付款方式合適？

一個完善合理的付款方式，能為購房人帶來巨大的好處。

　　為了說明方便。現(xiàn)用一個假設例子來說明選擇商品房付款方式的方法。

　　王先生欲購商品房的價款為50萬元，付款方式有三種：

　　1、購房時一次交清，價格優(yōu)惠4%；2、首期付50%，6個月內(nèi)付50%不計本息，價格優(yōu)惠2%；3、首期付30%，其余向銀行申請按揭，按揭條件是：

A：還款條件

B：按揭貸款費用（由借款人負擔）

　　根據(jù)上述資料，將第一種付款方式與按揭貸款比較是容易的，但第二種方式怎樣呢？因此，為了比較三種方式的成本，只要將三種付款的終值（相當于本利和）化做現(xiàn)值（相當于本金）即可比較了。

　　1、一次付清。50萬X0.96=48萬元。

　　2、半年付清。首期50%，50萬X0.98X0.5=24.5萬元。

　　余下未付樓款，王先生肯定愿在半年的最后一天支付，這樣，他可獲得半年的利息收入。半年期滿，他可以用這本利和去付未付的樓款。這樣，王先生承擔的真正成本是本利和的本金。用半年定期存款利率計算24.75萬元的本金：

　　24.50萬元/（1+5.04%/2）=23.8978萬元

　　兩次共付的現(xiàn)金值是48.3978萬元。

　　3、按揭貸款。

　　不管按揭期限多長，每期付款按適用利率貼成現(xiàn)值，各期現(xiàn)值為50萬元。

　　除了這50萬元房款外，按揭的各項費用應在簽約時支付。這些費用是現(xiàn)值。

　　按揭方式所付的價格是501938元。

　　以上簡單的計算，說明一次性付清成本最低，按揭成本最高。

　　但是，王先生選擇何種付款方式，還要看其具體情況以及他對經(jīng)濟、金融及房地產(chǎn)走勢的判斷。

45、什么是公積金貸款？

　具有當?shù)爻擎?zhèn)常住戶口、建立住房公積金制2年以上并按規(guī)定繳存住房公積金的職工，為購建住房或翻建、大修自有住房資金不足時，即可享受公積金貸款。其貸款的條件是：借款人及其家屬親屬繳存的公積金總額至少達到新購建（大修）住房支出的30%；借款人有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和償還本息的能力；借款人同意辦理住房抵押登記和保險；提供當?shù)刈》抠Y金管理中心及所屬分中心同意的擔保方式；同時提交銀行要求的相關文件，如購房合同或房屋預售合同、房屋產(chǎn)權證、土地使用證、公積金繳存的證明等。

46、什么是按揭貸款？

“按揭”具有房地產(chǎn)抵押及分期還款兩層含義。它是指按揭人將物業(yè)的產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓于按揭受益人（銀行）作為還款保證，還款后，按揭受益人將物業(yè)的產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓回給按揭人。具體地說，按揭貸款是指購房者以所購得的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權收走房屋。

47、什么是組合貸款？　　經(jīng)市政府的批準，天津市于1998年9月1日開辦職工個人住房組合貸款。這一貸款新品種是按照存貸掛鉤、現(xiàn)額貸款、平等自愿的原則，由個人住房公積金貸款和商業(yè)銀行個人住房貸款組合的貸款，并由市政府指定的建設銀行天津市分行辦理。

　　根據(jù)天津市職工個人住房組合貸款的辦法，凡已建立住房公積金制兩年以上，并按規(guī)定繳存住房公積金，具有完全民事行為能力的職工，購建住房或大修自有住房資金不足時，均可申請組合貸款，其最高貸款額度為：

　　購買商品房或經(jīng)濟適用住房（安居房）的，最高貸款額度為房價的70%。

　　購買現(xiàn)住房的，為房價的50%。

　　自建住房的，為房價的70%。

　　大修自有住房的，為所需費用的50%。

　　這種貸款期限最長不超過借款人自貸款發(fā)放之日至國家法定的離退休年齡的年限；公積金貸款部分同時進行了調(diào)整，即最高貸款限額由原來的5萬元調(diào)整為10萬元，最長貸款年限由原來的10年延長為15年。這種調(diào)整的目的在于使更多的職工受益于住房公積金，減輕借款職工的還款負擔。但公積金的最高貸款限額并非一成不變，而是每年調(diào)整一次，使最高限額的確定更為科學，能充分考慮到當年房價、物價、收入水平等多方面因素。

職工個人住房組合貸款業(yè)務的推出，使購房職工有獲得最高公積金貸款額的同時，還可申請銀行個人住房貸款，以補充購房款的不足，滿足了職工購房資金的需求。

48、什么是現(xiàn)住公房成本價？職工以

成本價購買的公有住房是什么性質(zhì)的

產(chǎn)權？購房者有哪些權利？

　　1994年，國務院在《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中規(guī)定：向高收入職工家庭出售公有住房實行市場價，向低收入職工家庭實行成本價。

　　成本價由住宅建造中的征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建筑工程安裝費、住宅小區(qū)基礎設施費、管理費、貸款利息、稅金七項費用構(gòu)成。舊住宅的成本價以當年新住宅的成本價按成新折扣計算。

　　但各地在制定以成本價出售公有住房的方案中，大多是綜合各項因素人為地確定一個標準，然后按住房的坐落、層次及房屋的新舊程度計算，所得的售價實際上低于真正的成本價。

　　以成本價購買的住房，房屋產(chǎn)權歸購房者個人所有，也就是購房者擁有該房屋的所有權。

　　我國自進行住房制度改革以來，做了許多有益的探索。從向職工補貼出售公有住房開始，推行了許多住房制度改革的方案。由于我國職工平均收入水平不高，能購買商品房的職工很少。為使職工得以購買公有住房，政府或單位以各種形式對職工進行補貼。以成本價出售公有住房，就是其中的一種形式。按以往的規(guī)定，對購買這類房屋者在權利上予以一定限制，以致出現(xiàn)了“有限產(chǎn)權”、“部分產(chǎn)權”等提法。在民間，也形象地以是不是“全產(chǎn)權”來表述房屋的權利是不是全部歸購房者所有。

　　《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第二十一條規(guī)定：“職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權歸個人所以?！薄奥毠ひ猿杀緝r購買的住房，產(chǎn)權歸個人所有?！边@就是說，以成本價購買的住房和市場價購買的住房一樣，其產(chǎn)權歸個人所有。

　　以成本購買的住房，購房者享有市場價購買的住房基本相同的權利。所受一的限制就是：一般應在住用5年后方可上市流通，如果進入市場，應在補交土地使用權出讓金所含土地收益后，收入才能歸個人所有。按成本價購買住房，每個職工家庭只能享有一次，購房的面積有一定限制。

自1997年以來，為促進房屋流通，活路房地產(chǎn)市場，許多地方政府已先后制定了政策，允許這類房屋提前進入市場，國家對此也持支持態(tài)度。

49、申請公積金貸款有哪些程序？

申請住房公積金貸款一般要有六個步驟：

　　一、借款人到貸款銀行辦理借款申請。

　　二、貸款銀行審核合格后出具貸款意向書，借款人領取貸款所需的表格。

　　三、借款人憑貸款意向書與售、建單位簽訂購建房合同或協(xié)議。

　　四、借款人與貸款銀行簽訂抵押合同，將自籌資金存入貸款銀行。

　　五、借款人辦理擔保手續(xù)：用房產(chǎn)抵押的借款人到產(chǎn)權部門辦理“房屋他項權證”和“房地產(chǎn)抵押確認書”。用有價證券質(zhì)押的，將有價證券交貸款銀行收押，簽訂借款合同。

　　六、用于購房的貸款，由貸款銀行將貸款連同借款人存款一并劃轉(zhuǎn)到售房單位賬戶，用于建修房的貸款，借款人按借款合同支付。

50、住房公積金貸款的條件和范圍是什么？

　　凡建立住房公積金2年以上，并按規(guī)定繳存住房公積金，具有完全民事行為能力的職工，購建住房或大修自有住房資金不足時，均可申請公積金貸款。申請個人住房公積金貸款必須同時具備以下條件：

　　一、購房時，須有符合法律規(guī)定的購房合同或協(xié)議；

　　建房的，須有規(guī)劃、土地部門批準的文件；

　　大修住房的，須有規(guī)劃部門批準的文件；

　　二、職工購買商品房或經(jīng)濟適用住房的，需將房價30%以上的自籌資金存入貸款銀行；

　　購買現(xiàn)住房的，需將房價50%以上的自籌資金存入貸款銀行；

　　自建住房的，需將房價30%以上的自籌資金存入貸款銀行；

　　大修自住房的，需將修房費用50%以上的自籌資金存入貸款銀行。

　　三、同意用自有、共有或第三方自然人的房產(chǎn)或貸款銀行認可的有價證券進行擔保。住房公積金貸款的范圍是：

　　1、職工購買、建造或者大修自有住房貸款；

　　2、單位購買、建造或者大修職工住房貸款；

　　3、經(jīng)批準的住房建設專項貸款。

51、公積金貸款要哪些證件擔保？

　　職工申請購建住房貸款時，應提出書面借款申請，注明借款原因。售房單位、建房單位、房屋坐落地點、建筑面積、購房價格或建房造價、貸款金額、貸款期限等內(nèi)容，并持借款人申請書、借款人身份證復印件、戶口本、住房公積金儲蓄卡、借款人名章和有關證明材料（購房的，須有符合法律規(guī)定的購房合同或協(xié)議；建房的，須有規(guī)劃、土地部門批準的文件；修房的，須有規(guī)劃部門批準的文件）。

　　借款人可用自有、共有或第三方自然人房產(chǎn)進行抵押，也可用國債、銀行定期存單等貸款銀行認可的有價證券進行質(zhì)押。借款人以共有或第三人房產(chǎn)做抵押的，須征得共有人或第三人的同意，并辦理公證。

52、住房公積金貸款額度是多少？

　從1999年4月1日開始，天津市對個人住房公積金貸款的貸款限額和還款方式進行調(diào)整，將個人住房公積金貸款額，由原來不超過借款人夫婦雙方繳存住房公積金余額的10倍提高到15倍，貸款最高到8萬元。住房公積金繳存比例超過市統(tǒng)一規(guī)定的機關、團體、事業(yè)單位和內(nèi)資企業(yè)繳存標準的，最高限額提到10萬元。另外，住房公積金貸款的還款方式，由來按月等本等息還款方式調(diào)整為等額本息遞增還本遞減還息，或等額本金遞減還息兩種還款方式。

　　新規(guī)定還允許借款人可以提前一次性歸還全部剩余貸款本息，應還利息按剩余本金實際占用天數(shù)乘以與借款合同約定期限相對應的現(xiàn)行利率計算；也可以在歸還當月應還貸款本息的同時，提前歸還部分貸款本金，歸還后，貸款利率、還款次數(shù)不變，并按剩余貸款本金重新計算月應還款額；也可以提前預還幾個月貸款本息，但不能跨年度預還，歸還后，借款人仍按原月還剩余貸款。4月1日以前已發(fā)放的貸款仍按原規(guī)定執(zhí)行。

　　住房公積金實際貸款額度取下面第1項、第2項計算所得的最低值。

　　一、按月工資總額計算的貸款額度。

　　借款人及其配偶月工資總額之和×A×12個月×貸款年限。

　　A為職工個人還貸款系數(shù)。還貸能力系數(shù)按貸款期限1至5年、6至10年、11至15年，分別為借款人及其配偶月工資總額的30%、35%、40%。月工資總額由借款人及其配偶上年每月繳存公積金的月工資總額確定。

　　二、按房屋造價計算的最高貸款額度。

　　1、職工購買商品房或經(jīng)濟適用住房的最高貸款額度=房價×70%；

　　2、購買現(xiàn)住房的最高貸款額度=房價×50%；

　　3、自建住房的最高貸款額度=房價×70%；

　　4、大修自有住房的最高貸款額度=所需費用×50%。

53、怎樣計算住房公積金貸款額度？

　在計算公積金個人貸款額度時，需按貸款人的不同分別計算。

　　例如：購買價格為20萬元的商品房，借款人與其配偶按每月月工資級別分別為750元和1000元、貸款年限為15年計算。

　　按月工資總額計算的貸款額度是：

　　（1000+750）×40%×12×15=126000元；

　　按房屋造價計算的最高貸款額度為：

　　200000元×70%=140000元。

54、個人住房公積金貸款怎樣還款？

　　工薪階層購房，一般都選擇個人住房公積金貸款加個人住房商業(yè)性貸款，稱為組合貸款。您可以按照下面所附的《個人住房公積金貸款萬元還本息金額表》計算還款額，此表從1999年1月1日起執(zhí)行。

個住房公積金貸款萬元還本息額表

    單位（元）　

55、住房公積金如何支取和使用？

　　一、購買、建造、大修自有住房時的支取。

　　《住房公積金實施辦法》第二十七條規(guī)定，職工按照《條例》第十六條的規(guī)定支取住房公積金儲存余額的，應當提供下列證明：

　　1、購買自有住房的，提供符合法律規(guī)定的購房合同或協(xié)議；

　　建造自有住房的，提供規(guī)劃、土地管理部門批準的文件；

　　大修自有住房的，提供規(guī)劃管理部門批準的文件；

　　2、支取同居一處家庭成員的住房公積金儲存余額的，應提供合法有效的同居一處家庭成員關系證明。

　　按照前款規(guī)定支取住房公積金儲存余額的，應當在購房合同或協(xié)議生效、建造或者大修自有住房被批準之日起半年內(nèi)，由本人及同居一處家庭成員分別支取。

　　按照本條規(guī)定支取職工的住房公積金儲存余額后，職工應當繼續(xù)繳存住房公積金。

　　《條例》和本《辦法》所稱同居一處家庭成員，是指配偶及具有同一戶籍的直系親屬。

　　二、其他情況下的支取。

　　《辦法》第二十八條規(guī)定，職工按照《條例》第十七條的規(guī)定支取住房公積金儲存余額的，應當提供下列證明：

　　1、職工離休、退休的，提供合法有效的離休、退休證明；

　　2、職工戶口遷出本市或者到國外、港、澳、臺地區(qū)定居的，提供公安機關出具的戶口遷移證或者出境登記卡；

　　3、職工完全喪失勞動能力，并與所在單位終止勞動關系的，提供合法有效的解除勞動關系證明和區(qū)、縣以上醫(yī)院證明；

　　4、職工在職期間死亡或者被宣告死亡的，其合法繼承人或者受遺贈人提供合法死亡證明。

　　按照前款規(guī)定支取職式的住房公積金儲存余額的，該職工的住房公積金帳戶由單位辦理注銷手續(xù)。

56、申請住宅抵押貸款的條件和手續(xù)是什么？

　　根據(jù)有關規(guī)定，申請個人住宅抵押貸款的條件為：

　　1、有穩(wěn)定合法的收入帷有按期償還貸款本息的能力。

　　2、有同售房單位簽訂的本市《商品房銷售（預售）合同》。

　　3、已將房屋總價30%以上的購房款存入售房單位在貸款銀行開立的銷售商品房存款專戶。

　　4、同意以房產(chǎn)作抵押，并辦理房產(chǎn)抵押登記和房產(chǎn)保險。

　　5、售房單位同意作貸款擔保人。

　　申請個人住宅抵押貸款應辦的手續(xù)是：

　　1、您準備購買商品房的售房單位與建設銀行的分支機構(gòu)簽訂“個人住宅抵押貸款服務協(xié)議”。

　　2、到與售房單位簽訂“個人住宅抵押貸款服務協(xié)議”的建設銀行分支機構(gòu)咨詢，提出申請，提供各項證明材料；建設銀行對借款申請和交來的各項材料審查，對審查合格的承諾貸款。

　　3、與售房單位簽訂購房合同，將房屋總價30%以上的購房款存入售房單位在貸款銀行賬號的分支機構(gòu)開立的銷售商品房存款專戶。

　　4、攜帶交款憑證和各項證明材料到銀行，按照銀行規(guī)定簽訂借款合同，并辦理房產(chǎn)抵押登記和保險手續(xù)。以上手續(xù)辦妥之后，即可以從銀行將借款以轉(zhuǎn)帳方式支付給售房單位。

57、貸款保險費如何確定？

　　根據(jù)《天津市個人住房公積金貸款辦法》規(guī)定，個人住房公積金貸款必須辦理抵押房屋保險，公積金貸款房屋保險金額原則上按不低于貸款本金、利息之和計算。個人住宅抵押房屋保險，保險金額按房價計算，保險期限與貸款期限一致。個人貸款抵押房屋保險按保險年費0.8‰計算。

　　例如：某人借款5萬元，期限為10年，按保險年費計算為：　　　　　　50000×0.08×10=400（元）。

58、住宅抵押貸款期限和額度是多少？

　　根據(jù)目前有關規(guī)定，個人住宅抵押貸款期限最長不超過20年。貸款額度最高不超過房屋售價的70%。

　　借款人逾期償還貸款，以人民銀行（96）銀發(fā)156號文件規(guī)定，按逾期天數(shù)加收逾期額萬分之四的罰金，連同應償還的貸款本息一并計收；

　　借款人連續(xù)三個月沒有償還貸款本息或貸款合同期滿沒有還清全部貸款本息的，銀行有權對抵押房屋進行處理或由擔保人代為歸還貸款本息。

59、房地產(chǎn)抵押應具備什么條件？

　　有下列情況之一者，抵押權人可向房地產(chǎn)主管部門申請?zhí)幏值盅悍?，并由天津市房地產(chǎn)拍賣事務所進行公開拍賣：

　　1、抵押人未依約清償債務的；

　　2、抵押人死亡而無繼承人或者受遺贈人的；

　　3、抵押人的繼承人或者受遺贈人拒絕履行清償債務義務的；

　　4、抵押人解散、破產(chǎn)或者被依法撤銷的。

　　房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，當事人應到當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門辦理抵押登記，其中抵押人屬于外國公民、法人及其他組織的到市房地產(chǎn)產(chǎn)權市場管理處辦理抵押登記。然后由抵押人領取《房屋他項權證》，并按房屋抵押價款的0.2%繳納手續(xù)費，由雙方當事人各負一半。抵押合同終止時，當事人應到原登記機關辦理抵押注銷登記手續(xù)。

　　關于抵押值評估問題，同一處房地產(chǎn)設定數(shù)個抵押權的，其抵押擔保債務之和不得超過該房地產(chǎn)評估現(xiàn)值。

60、哪些物品可作為個人住房貸款的抵押物？

根據(jù)有關規(guī)定，作為個人住房貸款抵押物的共有三類：

　　1、抵押人所有的房屋和其他地上定著物；

　　2、抵押人依法取得的國有土地使用權；

　　3、銀行認可的其他符合法律規(guī)定的財產(chǎn)。

61、按揭貸款發(fā)放對象是誰？需在

哪些部門辦理哪些手續(xù)？

　　按揭貸款是住房擔保貸款的一種，是指購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供擔保的個人住房貸款。

　　個人住房按揭貸款的發(fā)放對象是具有完全民事行為能力的自然人。

　　申請個人住房貸款還需要在保險公司、公證部門和當?shù)胤慨a(chǎn)管理部門辦理抵押房產(chǎn)保險、合同公證和房產(chǎn)抵押登記等手續(xù)。

62、按揭與抵押貸款有何區(qū)別？

　　按揭就是按揭人（買方者）通過分期付款方式來取得所購商品房的所有權。它對買房者來說有兩方面含義：一是房款可以在規(guī)定的期限內(nèi)分期付；二是在分期付款階段，房子的所有權被“按”著，要等到全部付清才能“揭”（?。┑绞帧Ａ硗?，按揭售樓涉及到三方債務關系——即按揭人（買房者）、發(fā)展商（賣房者）、按揭權人（一般為有關銀行）三者關系。它的程序是，由按揭權人（銀行）先與發(fā)展商簽定買房合同，并預付部分購房款；然后由按揭人（買房者）憑該合同與按揭權人（銀行）簽訂按揭合同，由銀行向發(fā)展商付清余下的購房款，而買房者定期向按揭銀行付款，直到按規(guī)定付清“按揭款”，按揭過程即告結(jié)束。

　　抵押貸款是買房者（抵押人）向銀行（抵押權人）借錢的方式。即買房者用所購房產(chǎn)作為抵押物，與銀行簽訂抵押合同，以不轉(zhuǎn)移所有權方式作為按期向銀行歸還貸款的保證。此項貸款須付利息，買房者（抵押人）按合同約定向銀行還清本息后，便可收回抵押品——“房屋所有權證”與“土地使用證”。這就是說，買房者在還清貸款之前，事實上并不真正擁有所購房屋的所有權。若違約不按期歸還貸款，銀行可以依法作出處理。

　　按揭是國際上種通行的房產(chǎn)銷售方式，它與抵押貸款雖然性質(zhì)不同，但在“按住房屋所有權”來保證債務（分期付款和按期還款）履行這點上殊途同歸，完全一致。

63、個人購房收費標準是多少？

　　這里所說的收費標準是指在房屋買賣中，房管部門收取的費用，其中契稅是代市財政局收取的。

　　一、凡購買商品房的，購房人需按房屋售價的4.4%交納稅費。其中登記費4‰，手續(xù)費1%，契稅3%。

　　二、凡購買私產(chǎn)房屋的，按買賣成交價的5.3%交納稅費。其中，買方繳納登記費4‰，手續(xù)費1%，契稅3%；賣方繳納登記費4‰，手續(xù)費5‰。

　　三、凡屬房改購房的，實行綜合收費，具體標準如下：

　　1、平房：每件90元，其中，向產(chǎn)權單位收取52元，向個人收取38元。

　　2、樓房：1間，每件165元，其中向產(chǎn)權單位收取90元，向個人收取75元。

　　3、樓房：2間，每件210元，其中向產(chǎn)權單位收取115元，向個人收取95元。

　　4、樓房：3間，每析270元，其中向產(chǎn)權單位收取145元，向個人收取125元。

　　5、樓房：4間，每件320元，其中向產(chǎn)權單位收取170元，向個人收取150元。

　　四、個人通過房改購買的房屋首次出售時，按房屋售價的4%交納稅費。其中賣方需繳納交易手續(xù)費0.25%；買方需交納登記費0.5%，交易手續(xù)費0.25%，契稅3%。

64、如何在非公積金受托行申辦個人住房組合貸款？

　　目前，個人在購買商品房時可同時申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款，即申請個人住房組合貸款。因此個人住房組合貸款應同時符合住房公積金貸款和商業(yè)性貸款的條件。申請個人住房組合貸款可在公積金受托銀行——建行辦理，也可在與建行訂立《個人住房擔保組合貸款合作協(xié)議》的其他商業(yè)銀行辦理，單項申請個人住房公積金貸款的只能到申請人繳存公積金的建行支行辦理。

　　當前通常的做法是由售房單位推薦買房者到與其合作的商業(yè)銀行辦理貸款。借款對象除了原個人住房商業(yè)性貸款限定條件外，還要求是正常交繳公積金的職工。下面介紹申辦個人住房組合貸款的基本情況：

　　一、貸款所需資料。

　　借款人除應向銀行提供商業(yè)性貸款資料外，還需補充下列資料：

　　1、借款人和配偶及符合條件參與計算住房公積金貸款額度的直系血親的的戶口本、身份證；借款人和配偶不在同一戶口的需提供婚姻證明；

　　2、借款人和符合條件參與計算貸款額度人員的住房公積金賬號和單位證明。

　　二、貸款申請額度。

　　個人住房公積金貸款可貸額度=（貸款當月借款人及其同戶成員、非同住的配偶和直系血親計算住房公積金月工資基數(shù)之和）×35%×12×貸款年限。

　　個人住房商業(yè)性貸款申請金額一般計算到萬元，個人住房公積金貸款計算到千元。

　　三、貸款申請期限。

　　個人住房組合貸款期限最長不超過15年，對于將到離退休年齡的貸款人，其貸款期限最長計算到65周歲。個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款借款合同起止日必須相一致。

　　四、辦理貸款程序。

　　1、借款申請人向商業(yè)銀行提出個人住房組合貸款申請，應填寫《個人住房公積金借款申請書》和《個人住房商業(yè)性借款申請書》，同時向銀行提供本人及有關人員的住房公積金賬號和交驗有關證明資料，待銀行作出貸款答復。

　　2、銀行受理貸款申請后，對借款人交驗的證明、資料的真實性、合法性及資信程度、進行審查；同時根據(jù)借款申請人提供的住房公積金賬號，向建行房地產(chǎn)信貸部查詢借款人和參與還款人繳存住房公積金情況和貸款期限為1年的可貸款額度。銀行將查詢結(jié)果通知借款人后，對符合條件的承諾貸款。

　　3、借款人如購買期房，在住房竣工交付使用、借款人未領得房地產(chǎn)權證書之前，應由售房單位提供擔保。售房單位應與經(jīng)辦銀行簽訂《個人住房借款保證合同》，也可提供銀行認可的其他擔保方式。

　　4、借款人與商業(yè)銀行簽訂《個人住房商業(yè)性借款》和《個人住房抵押保證合同》；借款人的公積金代辦，由商業(yè)銀行與建行房地產(chǎn)信貸部簽訂《個人住房公積金借款合同》，并由商業(yè)銀行代借款人到建行簽章；商業(yè)銀行與建行房地產(chǎn)信貸部簽訂《個人住房公積金貸款代辦和保證合同》。

　　5、建行房地產(chǎn)信貸部在《個人住房公積金貸款合同》上簽章后，商業(yè)銀行與借款人按規(guī)定辦理抵押合同和其他合同的公證，以住房作抵押的辦理抵押住房保險。

　　6、借貸雙方按合同形式或委托形式辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。

　　7、在辦妥抵押登記手續(xù)和商業(yè)銀行收押《房地產(chǎn)其他權利證明》后，通知建行房地產(chǎn)信貸部劃撥個人住房公積金的時間、金額，并提供明細單以辦理個人住房公積金貸款放款手續(xù)。

　　8、借款人按月將個人住房公積金和個人商業(yè)性貸款的還款一起歸還經(jīng)辦貸款的商業(yè)銀行。借款人提前歸還個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款的，可向經(jīng)辦銀行提出申請，由經(jīng)辦商業(yè)銀行辦理個人住房商業(yè)貸款還款和代辦個人住房公積金貸款還款手續(xù)。（附表）

個人住房組合貸款合同文本留存一覽

單位：份

65、個人應如何選擇住房貸款？

　　個人住房貸款的還款方式和按期還款額是根據(jù)借款人在申請貸款時所確定的借款金額和借款期限計算得出的，那么個人應如何根據(jù)自己家庭情況作出對上述要素的選擇呢？

　　根據(jù)人民銀行《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定，貸款在1年以內(nèi)的，實行到期一次還本付息。個人一般選擇申請1年以上較長期的住房貸款，可以實現(xiàn)提前使用、分期償還的消費方式。

　　目前個人住房貸款的發(fā)放以銀行與房產(chǎn)商合作的方式居多，對貸款金額和期限的選擇首先應不超過房產(chǎn)商與銀行貸款合作協(xié)議所約定的最高貸款金款和最長期限為限，又因各商業(yè)銀行貸款最高限額有所不同，所以一般情況下在選擇購買住房的同時也選擇了貸款銀行、最高借款金額和最長借款期限。

　　目前本市大部分商業(yè)銀行已開辦個人住房組合貸款，凡屬正常交繳住房公積金的職工均可申請個人住房公積金貸款。公積金貸款有利率較低的優(yōu)點，應作為貸款時首選但公積金貸款額度最高不能超過10萬元，其余不足部分可申請個人住房商業(yè)性貸款。要貸足公積金可根據(jù)借款人月交公積金測算，即：住房公積金貸款金額=公積金年可貸額度×貸款期限（不超過20年），公積金年可貸額度最終應以公積金貸款查詢結(jié)果為準。

　　住房貸款期限的選擇一方面確定了還款的期限，另一方面因貸款利率根據(jù)貸款期限確定，貸款期限的選擇也就是貸款利率的選擇，所以貸款期限過長，還款的利息負擔就會隨之增加。

對貸款額度和期限的選擇，最后還應測算月還款額，月還款以不超過家庭收入的40%-50%為宜。

66、個人住房貸款的期限和利率是多少？

期限：最長不超過20年。

　　年利率（1999年1月1日起執(zhí)行）：

　　注：貸款期限1年以上的遇利率調(diào)整，從下年初開始按相應檔次執(zhí)行新利率。

個人住房貸款最新利率及月均還款額對照表

（借款額為1萬元）　　　　　　　　　　　　　　單位：元

　　　　　　　　　　　　　　　　　執(zhí)行日期：1999年1月1日

67、個人住房貸款的發(fā)放額度如何確定？

個人住房貸款發(fā)放的數(shù)額，不享受住房補貼的一般按擬購住房價值扣除其不低于房款30%的首期付款后的數(shù)額確定；享受住房補貼的一般按個人承擔部分的70%確定。住房公積金貸款額度按當?shù)胤扛牟块T的規(guī)定確定。

68、個人住房貸款采用哪幾種擔保方式？

個人住房貸款一般采用抵押質(zhì)押、保證和抵押（質(zhì)押）加保證四種擔保方式。

　　抵押貸款方式是指貸款銀行以借款人或第三人提供的符合規(guī)定的財產(chǎn)作為抵押物向借款人發(fā)放貸款的方式。

　　質(zhì)押貸款方式是指借款人或第三人將符合規(guī)定條件的權力憑證交由銀行擁有，銀行以該權力作為貸款擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式。

　　抵押（質(zhì)押）加保證貸款方式是銀行在借款人或第三人提供抵押（質(zhì)押）的基礎上，同時要求借款人提供符合規(guī)定條件的保證人作為貸款擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式。

69、如何在建行提取使用個人住房貸款？

個人住房貸款的提取主要有以下兩種方式：

　　一、直接提款。借款合同生效后，借款人按照合同約定的用款計劃，將所借款項直接轉(zhuǎn)入其在中國建設銀行開立的存款戶。

　　二、專項提款。借款合同生效后，借款人委托中國建設銀行按借款合同約定的時間，將借款一次或分次轉(zhuǎn)入售房單位或開發(fā)商的存款戶內(nèi)。采取專項提款方式的借款人，在提取貸款時，必須向銀行提供有關合同、協(xié)議付款通知等憑證。

　　用住房公積金發(fā)放的貸款，采取專項提款方式。

70、如何償還個人住房貸款？

償還貸款本息的方式由借貸雙方商定，并在借款合同中載明，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上的，按月歸還貸款本息。

　　一般有兩種方式：

　　1、月均還款法。貸款期內(nèi)，每月以相等的額度償還貸款本息。

　　2、累進還款法。貸款期內(nèi)，逐年或每隔幾年按一定比率遞增還款，但每年或某幾年內(nèi)各月均以相等的額度償還貸款本息。

71、辦理個人住房貸款，借款人應注意哪些事項？

辦理個人住房貸款時，借款人應注意以下方面的事宜：

　　1、按期歸還貸款本息；

　　2、不提供虛假文件或資料；

　　3、未經(jīng)銀行同意，不得將已設定抵押或質(zhì)押的財產(chǎn)或權益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、贈與或重復抵押；

　　4、不擅自改變貸款用途，挪用貸款；

　　5、配合銀行對貸款使用情況進行監(jiān)督檢查；

　　6、不與其他人或經(jīng)濟組織簽訂有損銀行權益的合同或協(xié)議；

　　7、保證人違反保證合同或喪失承擔連帶保證責任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質(zhì)物明顯減少影響貸款人實現(xiàn)質(zhì)權時，借款人要按銀行的要求落實新保證或新抵押（質(zhì)押）。

72、購房者在申請貸款的過程中還需支付哪些費用？

一、稅務部門征收的。

　　1、房屋買賣契約稅，房屋買價的6%（其中超過3%的部分由政府貼費）；

　　2、印花稅：一般新建內(nèi)銷商品房為0.3‰，其他產(chǎn)權房為0.5‰；

　　二、房地產(chǎn)交易管理部門收取的。

　　1、交易過戶手續(xù)費：一般新建內(nèi)銷商品房為房屋成交價的0.8‰，其他產(chǎn)權房為成交價的0.5‰；

　　2、勘丈費：每平方米建筑面積為0.05元；

　　3、初始登記費：每平方米建筑面積為0.25元；

　　4、權證費：每件為25元；

　　三、借款、住房抵押及擔保合同的公證費（公積金貸款公證費由銀行承擔）。

　　按揭貸款：1-3萬元為200元；

　　　　　　　3-5萬元為300元；

　　　　　　　5-7萬元為400元；

　　　　　　　7-10萬元為600元；

　　　　　　　10-15萬元為800元；

　　　　　　　15-30萬元為1000元。

　　四、房屋保險費。

　　1、公積金貸款（包括組合貸款）為總房價的0.5‰/年；

　　2、按揭貸款為總房價的0.1%/年；

　　五、房地產(chǎn)抵押登記費（按總房價分段計算）。

　　100萬元以下（含100萬元）的部分為1‰；超過100萬元至2000萬元（含2000萬元）的部分為0.4‰；

　　與購房貸款直接有關的費用是三、四、五部分。

73、公積金貸款與商業(yè)性貸款有何異同？

從目前我國住房金融發(fā)展的實際來看，個人住房貸款業(yè)務主要有兩種即公積金個人貸款和商業(yè)性個人貸款。公積金個人貸款屬于政策性個人住房委托貸款，由住房資金管理機構(gòu)運用房改資金，委托銀行發(fā)放給住房公積金交存人；而商業(yè)性個人貸款是由商業(yè)銀行以居民儲蓄存款及其他存款為資金來源，向居民發(fā)放。

　　公積金貸款與商業(yè)性貸款的相同點：

　　1、兩種貸款方式都要求借款人有所購住房價款30%的首付款，以降低貸款風險。

　　2、兩種貸款方式都要有擔保，主要擔保方式是：以所購住房抵押、質(zhì)押或第三人連帶責任作保證。

　　公積金貸款與商業(yè)性貸款方式的不同點：

　　1、借款對象不同。公積金個人住房貸款對象是住房公積金的交存人和住房公積金交存單位的離退休職工；商業(yè)性個人貸款的借款對象是城鎮(zhèn)居民。

　　2、貸款額度、期限、利率不同。公積金個人貸款單筆額度不超過所購住房評估價格的70%，商業(yè)性貸款額度只要求不超過所購住房價款的70%。

　　公積金貸款的期限，由委托人來審定，根據(jù)個人資信狀況，最長期限不超過25年。

　　3、還款方式不同。公積金有兩種還款方式，一種是等額均還，每月以相同額度歸還本息；二是等比償還，即在貸款年限內(nèi)，逐年按同一比例遞增償還額，但每年每月的償還數(shù)額是相同的。另外，住房管理資金中心還規(guī)定，借款人每月還款額不低于家庭月收入的15%（包括住房公積金中個人交存的部分）；商業(yè)性個人房貸采取先還息還本按月均還的辦法。

74、申請住房貸款銀行要調(diào)查什么？

首先是對申請人的調(diào)查。申請人的身份證的戶口（藍印戶口也可以申請，但要有特定條件），如果同戶成員和直系親屬參與借款，銀行也要核查身份證的戶口本。如果配偶不在同一戶口內(nèi)參與借款，還需提供結(jié)婚證。申請人如果要求公積金借款，要提供按時交納公積金的證明。對申請人的調(diào)查，最重要的是申請人是否具有經(jīng)濟償還能力。在確定貸款年限時，有時還要考慮到工作年限，如果到法定退休年限還有5年，而申請公積金貸款的年限是10年，那么銀行批準的可能性不大。

　　對申請人的調(diào)查，還包括與房產(chǎn)商簽訂的購房合同或協(xié)議，并要有購房交款證明。目前個人先交房款的30%，也有可能今后會降到20%，但再降低銀行的風險就大了。

　　其次是對房產(chǎn)商的調(diào)查，包括房產(chǎn)商與貸款申請人簽訂的住房合同或協(xié)議，這也是非常重要的。房產(chǎn)商的實力不強、經(jīng)營管理混亂、信譽不佳等都會給買者和銀行住房貸款帶來煩惱和風險。

　　總之，個人住房貸款還款期比較長，為了避免不必要的麻煩和銀行的安全起見，應該進行必要的調(diào)查。在國外，調(diào)查期一般一個月到三個月。

75、怎樣從投資房產(chǎn)中獲得增值回報？

　　在選擇投資對象時應注意以下幾點：

　　一、住房設計超前。

　　買房子時，購買者要特別注意房子的設計，主要包括兩個方面，一是面積的大?。欢莾?nèi)部的布局。因為，今后房屋出售，買主首先要看這套房的設計是否合理，是否適合自己。作房產(chǎn)的投資，并晨二三年就能有回報，一般在五年以上，面對的是未來的市場，未來市場的需求才是你現(xiàn)在的投資的選擇。基于這一點，買房時，在面積的選擇上一般要比現(xiàn)在的大眾住房面積大20平方米以上。同時，在商品房的內(nèi)部布局上，設計要新穎，采光、通風等都要良好，這樣將來才會有競爭力。

　　二、物業(yè)管理要完善。

　　盡管購房投資不是自己入住，但一定要以挑剔的眼光追求小區(qū)完善的物業(yè)管理。因為，嚴格的物業(yè)管理對自己所投資的住房能起到保值、增值的作用。

　　三、周邊環(huán)境要宜人。

　　在關注房屋本身條件的同時，還要放眼所購商品房的周邊環(huán)境，因為它同樣為將來的升值埋下伏筆。在考察周邊環(huán)境時，首先要看周圍的綠地占多少。比如，剛建成的某小區(qū)，因投入100萬元建設了高檔次的配套綠地和花園，盡管每平方米價高出周圍小區(qū)600元以上，仍被爭購一空。

　　在注意周邊綠化的同時，也要注意商品房所處地點的交通、購物、就醫(yī)、子女上學等是否便利。這些因素將影響房子將來的出售價格。

　　四、用發(fā)展的眼光去購房。

　　目前，各個城市都在大力發(fā)展城市建設，進行城區(qū)的擴展和改建。一些新開發(fā)區(qū)，因配套設施不齊，也不夠繁華，加上外部環(huán)境不太好，購者少，因此房價相對較低。但正是這些地區(qū)的房價要比市區(qū)中心低得多，如果能估測到這一地區(qū)的發(fā)展前景較好，則