房租說漲就漲、一言不合就趕人、退房時扣押金……談起租房，多數(shù)人表示“說起來都是淚”。從5月中旬開始，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部起草的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》（以下簡稱條例），向社會公開征求意見，這是我國第一部明確規(guī)范住房租賃的行政管理法規(guī)。分析人士表示，此法規(guī)如果實施，租賃市場將迎巨變，住房租賃和銷售將更加規(guī)范，當(dāng)事人合法權(quán)益和交易安全將得到更好保障，有助于租賃市場流通性機制的更好建立。
租賃市場蛋糕巨大
據(jù)統(tǒng)計，目前我國大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，主要是外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等。未來，我國將新增2億人進入租房市場。租賃已成為居民居住形式的重要選擇和生活方式。同時，大環(huán)境也在助推租賃時代到來。首先，近年來熱點城市的房價持續(xù)走高，居民首次購房年齡推遲，如北京首次購房平均年齡從2010年的30歲推遲至2016年的34歲；其次，相繼進入社會的85后、90后、00后，其結(jié)婚年齡也相應(yīng)推遲，“單身貴族”崛起；再次，外來人口居住穩(wěn)定性提升，2014年約有2.53億城鎮(zhèn)外來人口，其中60%攜配偶、子女一起流動，在就業(yè)地城市平均居住時間超過3年。
但是，這樣一個關(guān)乎如此多民眾利益的市場，此前幾乎一直在“無管理、無數(shù)據(jù)、無法律”的狀態(tài)下野蠻生長。在房東與房客、房東房客與中介之間的權(quán)利義務(wù)上，甚至租房供求和租金信息等方面，一直沒有明確的規(guī)范和信息披露。
易 居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，從政策內(nèi)容來看，對于租賃市場的各個參與主體都進行了行為約束，這是最大的亮點。過去的類似約束其實不多，導(dǎo)致租賃市場權(quán)利和義務(wù)不對等。此次政策對于經(jīng)紀機構(gòu)等也提出了規(guī)范，有助于租賃市場流通性機制的更好建立。
租金規(guī)定變透明
目前我國房屋租賃的期限一般為1年，但條例鼓勵簽訂長期租賃合同。對于租客來說，頻繁搬家是他們最為頭疼的事，很多時候租客并不想搬，但因為當(dāng)初只是簽訂1年租約，到期之后出租方卻又大幅提高租金，因此不得不搬。條例從實際出發(fā)，鼓勵簽訂長期租約，這從某種程度上來說，將改變租客頻繁搬家的局面。
條例提出，鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，對于當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同的，規(guī)定直轄市、市、縣人民政府要給予相關(guān)政策支持。條例同時提出，對于這些住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年。此外，為了鼓勵發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化住房租賃企業(yè)，條例也作出原則性規(guī)定，明確住房租賃企業(yè)可依法將住房租賃相關(guān)收益設(shè)立質(zhì)權(quán)，這些都會對未來住宅租賃市場形成新的影響。
押一付三或?qū)⑾?/strong>
目前北京住房租賃市場通用的方式是“押一付三”，首次支付需要一次性支付相當(dāng)于4個月房租的錢款，這對于部分租客來說，確實是一筆不小的開支。同時，在租賃過程中，租客只能被動接受出租方的漲租要求，否則只能搬離，這也無形中給租客帶來了諸多不確定性。
條例提出按月支付方式，同時提出事先約定調(diào)整房租的規(guī)定，未來房租支付以及調(diào)整方面，都會因此而出現(xiàn)新的變化，“押一付三”的方式可能將逐漸淡出市場。
對于最敏感的租金支付，《條例》不僅提出鼓勵按月支付，還明確房東不得擅自提高租金目前在北京有套兩居室正在出租的李先生是這樣解讀的：并非說“房租不能漲”，而是在協(xié)議雙方“約定”的條件下漲價。他還認為，目前，租金支付大多為押一付三，協(xié)議是一年一簽，“按月付租，房東多了好多事，如果租客不交房租還要每月催繳，無形中增加了成本。”
房東或中介扣留押金或被罰
如果能開心租房，年輕時何必早早背負巨大的買房壓力？可問題是，租房中遇到房東隨意提價、“一言不合”就被趕、押金說扣就扣的情況并不少見，這房租得有點“艱難”。
針對這些租房“亂象”，意見稿提出，住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。
“意見稿強調(diào)對住房租賃出租方和承租方所負法律責(zé)任和義務(wù)的界定，特別注重對承租人的保護?！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅沃芙f。
意見稿提出，出租人扣留押金的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。隨意克扣押金，將會受到處罰。條例明確，出租人違反規(guī)定扣留押金，將由房產(chǎn)管理部門予以警告，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴重的，對個人處1000元以上5000元以下罰款，對單位處5萬元以上20萬元以下罰款。
二房東空間越來越小
靠分割房間群租賺取差價的二房東，生存空間也會越來越小。針對二房東轉(zhuǎn)租他人住房違規(guī)經(jīng)營等行為，條例也給出了明確的說法：轉(zhuǎn)租住房應(yīng)當(dāng)征得出租人的書面同意，對于自然人轉(zhuǎn)租住房達到一定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記。
據(jù)了解，二房東主要是把大房分割成為各個小單間再對外出租賺差價，但這種以賺錢為目的的行為，不僅擾亂的租賃市場，同時對租客來說，也無舒適性可言，條例將規(guī)范轉(zhuǎn)租行為，讓租房的生活品質(zhì)更高。
“新規(guī)對規(guī)范房屋租賃市場還是有一定作用的?！弊龇慨a(chǎn)中介多年的田先生認為，房屋租賃市場的規(guī)范難點在于，其監(jiān)管仍處于“真空”地帶，新規(guī)的出臺和落地要真正發(fā)揮作用，關(guān)鍵還在執(zhí)行。相關(guān)部門應(yīng)加大監(jiān)管力度，健全投訴機制，讓相關(guān)規(guī)定真正落到實處。
中介11項行為被禁止
目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)約有6.8萬家，從業(yè)人員將近100萬人。中介行業(yè)在為住房交易作出貢獻的同時，也存在各種各樣的問題。針對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和從業(yè)人員擾亂市場秩序、侵害群眾合法權(quán)益等問題，意見稿規(guī)定了不得捏造散布不實價格信息、炒賣房號、發(fā)布虛假房源信息、捆綁收費、賺取差價、違規(guī)提供購房融資、為當(dāng)事人規(guī)避稅費提供便利等11項禁止性行為。對違反這些規(guī)定的經(jīng)紀機構(gòu)和從業(yè)人員，將給予暫停合同網(wǎng)上簽約權(quán)限、沒收違法所得、罰款等較為嚴厲的處罰措施。
不過，公租房等政策性住房租賃和銷售，以及旅館類住宿服務(wù)，不適用該條例的規(guī)定。值得注意的是，在政府力推房企自持物業(yè)的大背景下，也將為租房人提供更穩(wěn)定的租期和更完善的服務(wù)。一旦房企的長租公寓大量面市，將直接與私營房東和房屋租賃中介形成競爭關(guān)系，有效平抑房屋租金價格。條例的出臺，也是對存量房市場進行的一種預(yù)警。
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