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買房知識科普
專業(yè)、實(shí)用、靠譜的買房知識
文/杜必文（買房知識科普）
買房對于我們大部分人來說，都是陌生的，而恰恰它又是一門專業(yè)的技術(shù)活，而且又是一項(xiàng)資金比較大的投入。所以對你我來說，都該慎重。
新房和二手房的交易，所面對的交易對手和交易流程相差甚遠(yuǎn)。特別是二手房涉及到的買家、賣家、中介、產(chǎn)權(quán)、贖房、貸款等一系列專業(yè)的領(lǐng)域，不要說是實(shí)際操作，想想我們都頭疼。
今天就來為大家提幾個在二手房里相當(dāng)重要的幾個步驟。
1.產(chǎn)權(quán)的調(diào)查；
2.定金的繳納；
3.資金監(jiān)管；
4.買賣合同的簽訂；
5.贖樓；
6.按揭；
7.過戶及繳稅；
8.交房；
9.尾款的支付；
1.產(chǎn)權(quán)的調(diào)查
①核查賣方提供的房產(chǎn)證、身份證和其他證件，房子是否在租賃，承租人是否已經(jīng)放棄優(yōu)先購房權(quán)；
②去房產(chǎn)交易中心核查房屋產(chǎn)權(quán)，看房屋是否有貸款，是否被查封，是否已抵押，是否還有共有產(chǎn)權(quán)人，如果有債務(wù)得還清，如果有共有產(chǎn)權(quán)人，則要有共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面同意書；
這一步很重要，90%的糾紛都產(chǎn)生在因?yàn)闆]有這一步。
2.定金的繳納
①繳納定金是為了雙方違約做擔(dān)保，買方違約，沒收定金，賣方違約，雙倍返還定金；
②繳納定金之前，務(wù)必清晰各種費(fèi)用是如何分配，中介費(fèi)是多少，各種稅由誰承擔(dān)，房子的家具是否贈送等；
③定金最多為房款的20%，超過部分無效；
3.資金監(jiān)管
①資金監(jiān)管可以防止賣家惡意騙款、資金交割之后雙方不配合過戶等風(fēng)險(xiǎn)，確保交易安全；
②流程：簽約（買賣雙方與銀行三房簽訂監(jiān)管合同）、買房人將房款轉(zhuǎn)入指定賬戶、辦理過戶、解凍房款劃入賣家賬戶。
4.簽訂買賣合同
①合同要從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易網(wǎng)站下載的規(guī)范合同；
②所有產(chǎn)權(quán)人要到場簽名，沒有到場的需要提供書面同意交易的委托書；
③確?；拘畔ⅲ娣e等的真實(shí)有效；
④付款方式，首付款，尾款，付款時間，付款條件，稅費(fèi)由誰承擔(dān)、戶口何時遷出等作出詳細(xì)規(guī)定；
5.贖樓
①贖樓，是指賣方的房子還有貸款，要交易得先還清貸款，從銀行解抵押，這個過程叫做贖樓。
②一般有幾種贖樓方式：
1>買家的首付款直接支付給賣家在的貸款銀行；
2>買家首付款不足以支付賣家貸款的，需要賣家自持資金還款；
3>買家通過擔(dān)保公司做銀行按揭，銀行將贖樓款打給賣家，其中需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi)，但賣家需要提前供樓；
6.按揭
①征信沒問題，近半年流水得是月供的2-2.5倍以上（要覆蓋所有負(fù)債的月供）；
②帶身份證、收入證明、銀行流水、買賣合同、買賣雙方到銀行申請貸款；
7.過戶
8.交房
9.支付尾款
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