在房地產(chǎn)相關(guān)的十多個稅收中，位于交易環(huán)節(jié)的契稅和營業(yè)稅，毫無疑問占 “大頭”。 19日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，從擴(kuò)大稅收優(yōu)惠范圍、降低稅率兩方面加大優(yōu)惠力度。那么，對老百姓來說能省多少“真金白銀”購房成本，對房地產(chǎn)市場去庫存有何影響，會否讓“吃緊”的地方財政收雪上加霜？帶著這些問題，《經(jīng)濟(jì)日報》記者采訪了多位專家學(xué)者。
將增加改善性住房需求
“亮點(diǎn)之一，就是這次調(diào)整去掉‘普通住房’的限制，擴(kuò)大了享受稅收優(yōu)惠的范圍?！敝袊缈圃簯?zhàn)略財經(jīng)研究院研究院張斌告訴《經(jīng)濟(jì)日報》記者說。
記者了解到，此前契稅、營業(yè)稅享受優(yōu)惠措施的限定為普通住房。這一般是指140平米以下的住房，而面積較大或是高級公寓、別墅等大多被列為非普通住房?！斑@將有助于促進(jìn)消費(fèi)，刺激有錢、有購買力人群的買房需求。”上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授朱為群說。
亮點(diǎn)之二，降低稅負(fù)帶來真金白銀的實惠，尤其利于改善性住房需求?！耙誀I業(yè)稅為例，以前個人購買2年以上的住房銷售，是按照買賣的差額征收5%的營業(yè)稅，現(xiàn)在這種情況下就可以免征營業(yè)稅了?！敝鞛槿赫f。
契稅的調(diào)整步伐更大，此前購買二手房不存在契稅優(yōu)惠，現(xiàn)在也實現(xiàn)“零的突破”。調(diào)整后對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉舉例，南京王先生要買一套改善性住房，如果在90平米以內(nèi)，總價在200萬，過去需要交納6萬契稅、現(xiàn)在新政策后只需要繳納2萬。如果面積在90平米以上則以前需要繳納6萬，新政后只需要4萬。
契稅在針對個人購買家庭唯一住房，也加大優(yōu)惠力度，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
“不少地方此前契稅稅率是3%，而且是按照普通住房來實施優(yōu)惠。也就是說在90平方米以上、140平米以下是減半征收。140平米以上是沒有優(yōu)惠的。如今，只要是90平米以上，都統(tǒng)一了稅率，降低了稅負(fù)。”朱為群表示，但對于改善性住房的界定，文件中沒有明確。這牽涉到政策落地問題，還具體怎么判斷還須各地進(jìn)一步明確。
有利于活躍房地產(chǎn)市場交易、去庫存
對于購房者來說，一般有三大因素影響購房成本：限購、貸款、稅收。
在今年住房市場改革的背景下，近期上調(diào)住房公積金賬戶存款利率、將非限購城市首套房首付比下調(diào)至最低20%等，可謂是從降低貸款成本方面，釋放寬松的購房政策信號。而此次加大稅收減免力度，從橫向上看將與這些優(yōu)惠的貸款政策相呼應(yīng)；而從縱向上看，則是對此前營業(yè)稅免征門檻從五年下調(diào)至兩年等優(yōu)惠政策的延續(xù)。
縱橫交錯的這些政策將形成合力，將大大活躍房地產(chǎn)市場交易。
第一，刺激需求的同時，從供給側(cè)增加房屋供給?！叭绻f降低契稅是有利于買方降低購買成本，那么營業(yè)稅的優(yōu)惠則有利于賣方降低交易成本?！敝鞛槿赫f，這樣的話，持有房產(chǎn)的人也愿意出售房屋，刺激需求的同時也增加了房屋供給，活躍房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場的交易。
第二，利于二三線城市房地產(chǎn)市場去庫存。北上廣深四地此次享受優(yōu)惠的力度要小一些。比如有關(guān)第二套改善性住房契稅優(yōu)惠政策，及有關(guān)營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，在這些地方不執(zhí)行?！斑@也是針對房地產(chǎn)市場分化的情況，有針對性的進(jìn)行調(diào)控。相對于北上廣深而言，二三線城市存在較大的去庫存壓力。而這些稅收優(yōu)惠將有助于促進(jìn)二三線城市房地產(chǎn)需求。”張斌說。
“無論是針對供需雙方，還是區(qū)域性政策特色，都體現(xiàn)了稅收政策精準(zhǔn)發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整、健康發(fā)展的特點(diǎn)?！卑拙懊鞅硎?。
另外，朱為群還分析表示，此次政策調(diào)整還帶來第三大利好，即降低管理難度，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序?！耙郧埃瑹o論是契稅和營業(yè)稅都得區(qū)分普通住房與非普通住房，每個地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)還不太一樣。比如上海，除了全國統(tǒng)一的140平米的標(biāo)準(zhǔn)，還附加有房價、地段和樓層因素，操作過程比較麻煩，還容易因為判斷不準(zhǔn)確增加納稅人負(fù)擔(dān)?！敝鞛槿罕硎?。
不會造成地方財政收支困難
隨著近幾年房地產(chǎn)市場交易量下降，契稅等房地產(chǎn)稅收、以及土地出讓收入等告別兩位數(shù)的增速，出現(xiàn)連續(xù)下滑趨勢。數(shù)據(jù)顯示，2015年契稅、土地增值稅、國有土地使用權(quán)出讓收入分別同比下降2.6%、2.1%、21.4%。這些關(guān)系地方財政收入的重要來源大幅下降情況下，在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)減稅，會否加劇地方財政吃緊的狀況？
“這要從總體上算‘大帳’。因為從面上看，影響稅收收入暫時減收。但通過減稅刺激交易量增加，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，稅基擴(kuò)大后自然就增加了稅收收入，因此這是一個動態(tài)變化過程，不會對地方財政收入形成‘雪上加霜’的情況。”張斌說。
在白景明看來，相對于對去庫存的影響，他認(rèn)為政策調(diào)整的利好更多體現(xiàn)在激發(fā)房地產(chǎn)市場活力，促進(jìn)市場長遠(yuǎn)健康有序發(fā)展等方面，而這才是未來形成地方優(yōu)質(zhì)稅源的重要動力所在。
也有專家認(rèn)為，此次調(diào)整還將對未來稅收改革產(chǎn)生重要影響。相對于整個稅收收入來說，這兩個稅種收入額度并不算大，但調(diào)整后統(tǒng)一了稅率，則有助于為下一步推行房地產(chǎn)行業(yè)營改增做鋪墊。而營改增又將帶來減少重復(fù)征稅、降低稅負(fù)的作用，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)以外的其他產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、消費(fèi)升級、深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革發(fā)揮均有重要作用。
來源 經(jīng)濟(jì)日報
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