西邊，繞城高速以內(nèi)的西客站片區(qū)已經(jīng)快填滿了；南邊，二環(huán)南以南正有大片大片的住宅崛起；東邊，從CBD到唐冶以東，正在呈現(xiàn)集中連片的大開(kāi)發(fā)！
對(duì)濟(jì)南的樓市版圖，我們粗略將它劃分為14個(gè)片區(qū)?？磮D：
從這14個(gè)片區(qū)看，二環(huán)東路以東占據(jù)了絕大部分，這里是濟(jì)南樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)。
在這14個(gè)片區(qū)中，每個(gè)片區(qū)內(nèi)有哪些樓盤(pán)？片區(qū)有哪些利弊因素？自西往東，我們一個(gè)個(gè)地看看這些片區(qū)。
1、西客站片區(qū)
這里擁有濟(jì)南乃至山東最重要的高鐵樞紐，濟(jì)南西客站！片區(qū)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)始于2010年前后。經(jīng)過(guò)近10年的發(fā)展，片區(qū)內(nèi)的住宅用地已經(jīng)開(kāi)發(fā)殆盡。
目前，片區(qū)內(nèi)待售產(chǎn)品較多的樓盤(pán)，只不過(guò)有四五個(gè)，分別為楊柳春風(fēng)、中建錦繡首府、西棠甲第、金科城。
(藍(lán)色圈內(nèi)還有較多未售產(chǎn)品）
目前，片區(qū)內(nèi)毛坯房產(chǎn)品的價(jià)格在1.5萬(wàn)左右。西棠甲第最近由精裝改毛坯，價(jià)格從之前的一萬(wàn)八九大幅下調(diào)至一萬(wàn)五六；中建錦繡首府此前為精裝產(chǎn)品，未來(lái)不排除也推出毛坯房產(chǎn)品。
片區(qū)的利好：片區(qū)規(guī)劃較好，環(huán)境也不錯(cuò)；經(jīng)過(guò)近十年開(kāi)發(fā)，片區(qū)成熟度已經(jīng)較高；學(xué)校、商業(yè)配套等正在完善。
片區(qū)敏感點(diǎn)：濟(jì)南產(chǎn)業(yè)重頭在東部，西部產(chǎn)業(yè)偏弱，人口吸引力稍差。
西客站以西正在建國(guó)際醫(yī)學(xué)中心，將來(lái)能否有效提升周邊的產(chǎn)業(yè)實(shí)力待觀察。
2、二環(huán)南片區(qū)
在濟(jì)南二環(huán)南路兩側(cè)，有多個(gè)大型樓盤(pán)正在開(kāi)發(fā)，大致為如下：
這些樓盤(pán)中，融匯城、綠地國(guó)際城偏剛需；萬(wàn)科山望、綠地新里城、領(lǐng)秀城、公元九里等都是改善性產(chǎn)品，價(jià)格在兩萬(wàn)左右及以上。
片區(qū)優(yōu)勢(shì)：
這些樓盤(pán)屬于市中區(qū)，市中區(qū)的基礎(chǔ)教育實(shí)力比較強(qiáng)大。而且，市中區(qū)新建的學(xué)校，多是與知名教育集團(tuán)簽約，部分已經(jīng)投用的學(xué)校升學(xué)情況較佳。
另外，除了融匯城，其他項(xiàng)目距離濟(jì)南老城區(qū)的距離都較近，交通也算方便，比較適合濟(jì)南南部老城內(nèi)的外溢需求。
片區(qū)敏感點(diǎn)：
融匯城、綠地國(guó)際城周邊成熟度還比較一般，另外幾個(gè)樓盤(pán)沒(méi)有太明顯的劣勢(shì)。另外，融匯城曾爆出質(zhì)量問(wèn)題，暫不推薦大家購(gòu)買(mǎi)。
3、華山片區(qū)
中海華山項(xiàng)目很大，足以稱(chēng)得上一個(gè)片區(qū)。片區(qū)內(nèi)在售產(chǎn)品包括中海瓏岸、中海瓏璽、御山首府等，未來(lái)還有凱旋門(mén)、中海云著等組團(tuán)。
片區(qū)最大的利好，環(huán)境真的很棒，有山有水，更有大片的公園綠地，很適合一家人去觀山賞水。
片區(qū)的敏感點(diǎn)：片區(qū)對(duì)外交通比較依賴二環(huán)東路，向東、向南的交通尚待打通。而且，經(jīng)過(guò)片區(qū)的地鐵M4線并未列入濟(jì)南第二輪地鐵規(guī)劃。另外，部分產(chǎn)品臨近高架或高速公路，適當(dāng)留意噪音污染。
4、CBD片區(qū)
這是濟(jì)南高端樓盤(pán)聚集區(qū)，毛坯房產(chǎn)品的價(jià)格在兩萬(wàn)三四以上，精裝產(chǎn)品則在兩萬(wàn)七八至三萬(wàn)之間。
片區(qū)為濟(jì)南未來(lái)的中央商務(wù)區(qū)，周邊有大量的商務(wù)辦公人員；片區(qū)規(guī)劃有南北綢帶公園、東西景觀廊道，居住環(huán)境應(yīng)該也會(huì)整體不錯(cuò)。
片區(qū)敏感點(diǎn)：目前學(xué)校未定；通往片區(qū)外的路網(wǎng)不多，未來(lái)進(jìn)出片區(qū)可能會(huì)有交通壓力。
5、新東站片區(qū)
這里的樓盤(pán)可以分為兩部分：張馬片區(qū)樓盤(pán)、其他樓盤(pán)。
張馬片區(qū)的樓盤(pán)很多：
片區(qū)產(chǎn)品以剛需為主，毛坯房低的有一萬(wàn)三四，高的在一萬(wàn)五左右。
片區(qū)的利好：片區(qū)城市站位較高，而且它距離東部CBD、高新區(qū)核心區(qū)等都不算遠(yuǎn)。工業(yè)北路以北部分規(guī)劃也比較先進(jìn)，路網(wǎng)、綠地等都比較充足。
片區(qū)敏感點(diǎn)：片區(qū)整體成熟度還比較一般，很多道路還有待打通，尤其是一些跨越膠濟(jì)鐵路的南北向道路進(jìn)展緩慢。
6、盛福片區(qū)及以西
盛福片區(qū)在售樓盤(pán)只有一個(gè)，即萬(wàn)科翡翠公園，未來(lái)還有中垠御苑、CBD建投等項(xiàng)目。而在盛福莊片區(qū)以西，還有翡翠大觀、海爾項(xiàng)目，其實(shí)也可以列入這個(gè)片區(qū)。
片區(qū)價(jià)格較高，精裝產(chǎn)品價(jià)格到兩萬(wàn)五六了。
片區(qū)優(yōu)勢(shì)：屬于歷下區(qū)；距離高新區(qū)核心區(qū)、CBD等較近。
片區(qū)敏感點(diǎn)：前述片區(qū)以西的兩個(gè)項(xiàng)目，距離黃臺(tái)電廠稍近；而片區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，周邊成熟度還比較一般。
7、漢峪片區(qū)
這是濟(jì)南另一個(gè)高端居住區(qū)。片區(qū)內(nèi)有很多2017年成交的高價(jià)地項(xiàng)目，也有一些此前成交的低價(jià)地項(xiàng)目。
(黑色圈內(nèi)還有較多未售產(chǎn)品）
目前片區(qū)內(nèi)毛坯房產(chǎn)品價(jià)格在兩萬(wàn)左右，高端精裝產(chǎn)品則達(dá)到近三萬(wàn)元左右。
片區(qū)居住環(huán)境較好，又緊鄰?qiáng)W體、漢峪金谷、高新區(qū)核心區(qū)等。
這是一個(gè)缺點(diǎn)比較少的片區(qū)，在房?jī)r(jià)大漲之前的2015年，我們就多次向大家推薦這個(gè)片區(qū)。
稍微留意的是，在地鐵通車(chē)之前，地上交通情況在未來(lái)幾年內(nèi)可能會(huì)擁堵起來(lái)。
8、9：長(zhǎng)嶺山片區(qū)、雪山片區(qū)
為了方便大家看圖閱讀，我們將這兩個(gè)片區(qū)做在了一張圖上。
(藍(lán)色字體項(xiàng)目為在售項(xiàng)目）
這兩個(gè)片區(qū)，在高新區(qū)核心區(qū)以東。
其中，長(zhǎng)嶺山片區(qū)的樓盤(pán)局限在南部，這里距離CBD核心區(qū)及漢峪金谷都很近，屬于價(jià)格較高的改善性產(chǎn)品。
雪山片區(qū)則主要為剛需產(chǎn)品，毛坯房?jī)r(jià)格在一萬(wàn)三四左右。
片區(qū)優(yōu)勢(shì)：整體距離濟(jì)南東部核心區(qū)比較近，比較適合在高新區(qū)核心區(qū)及周邊工作的小伙伴入手。
片區(qū)敏感點(diǎn)：部分樓盤(pán)可能受煉油廠的負(fù)面影響；片區(qū)北部整體成熟度還一般。
10、萬(wàn)達(dá)城
同前述中海華山項(xiàng)目相同，我們把萬(wàn)達(dá)城也作為一個(gè)獨(dú)立片區(qū)，因?yàn)樗鼘?shí)在是太大了。此前，我們?cè)鴮?zhuān)門(mén)就這兩個(gè)樓盤(pán)做過(guò)比較（詳情點(diǎn)這里）。
萬(wàn)達(dá)城是一個(gè)配套相當(dāng)強(qiáng)大的樓盤(pán)，而且屬于繞城高速以內(nèi)很難得土地，目前售價(jià)在1.7萬(wàn)元左右，為裝修產(chǎn)品。
項(xiàng)目敏感點(diǎn)：沒(méi)有太大不利因素。由于項(xiàng)目實(shí)在太大，建設(shè)周期可能較長(zhǎng)。
11、郭店片區(qū)
到了東繞城高速以外了，這里距離我們摘草莓那個(gè)地方已經(jīng)不遠(yuǎn)了。
片區(qū)內(nèi)目前主要有兩個(gè)樓盤(pán)在售，分別為榮盛華府和加州東部世界城。
價(jià)格是這個(gè)片區(qū)的一個(gè)優(yōu)勢(shì)，毛坯房?jī)r(jià)格在1.1萬(wàn)元左右。另外，片區(qū)北部規(guī)劃有濟(jì)南國(guó)際內(nèi)陸港，規(guī)劃布局有很多產(chǎn)業(yè)。
周?chē)舾悬c(diǎn)：留意片區(qū)北側(cè)的工業(yè)用地。
12、唐冶中心
到“宇宙中心”了。唐冶的樓盤(pán)現(xiàn)在呈現(xiàn)分化形式，一部分樓盤(pán)還是剛需，價(jià)格在1.5萬(wàn)左右；另外還有一些論套計(jì)價(jià)的高端別墅產(chǎn)品。
(藍(lán)色字體項(xiàng)目為在售項(xiàng)目）
這個(gè)片區(qū)的規(guī)劃比較綜合，有商業(yè)、行政、辦公等各種配套。而且，片區(qū)的開(kāi)發(fā)可以追溯至2009年前后的火炬東第了，南部的居住氛圍已經(jīng)比較成熟，片區(qū)整體居住環(huán)境也不錯(cuò)。
片區(qū)敏感點(diǎn):負(fù)面因素不多；對(duì)于高新區(qū)以西的客戶來(lái)說(shuō)稍遠(yuǎn)。
13、高新東區(qū)孫村片區(qū)
這個(gè)片區(qū)的產(chǎn)品跟唐冶有相似之處，也是呈現(xiàn)兩極分化，既有1.1萬(wàn)至1.3萬(wàn)的剛需產(chǎn)品，也有論套計(jì)價(jià)的別墅。
(藍(lán)色字體項(xiàng)目為在售項(xiàng)目）
片區(qū)內(nèi)有彩虹湖，在售產(chǎn)品距離山體較近，周?chē)猩接兴?，環(huán)境不錯(cuò)。
片區(qū)敏感點(diǎn)：片區(qū)內(nèi)工業(yè)用地稍多。
14、彩石片區(qū)
這個(gè)因爛尾樓彩石山莊而聞名的片區(qū)，居住環(huán)境不錯(cuò)。片區(qū)內(nèi)有兩個(gè)在售樓盤(pán)，中鐵城、希思莊園，另外融創(chuàng)剛剛在片區(qū)內(nèi)聯(lián)合拿下一大片住宅土地
片區(qū)居住環(huán)境不錯(cuò)。除了距離遠(yuǎn)，無(wú)明顯不利因素。
除了以上14個(gè)片區(qū)，濟(jì)南二環(huán)內(nèi)也可以成為一個(gè)大片區(qū)。但二環(huán)內(nèi)的樓盤(pán)分布較散，差距也太大，這里就不做論述了。
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