5月的最后一天，業(yè)績百強榜又出街了。

滿屏的都是“壓強”！

誰掉隊了？

誰提速了？

誰超車了？

誰又沒落了？

……

直入主題，看看最新出爐的三十強榜單吧?。▽Σ黄?，沒有放百強榜，未來房企三十強將占據70%，甚至更高的份額。這個行業(yè)的未來，不可能百家房企個個都活得滋潤。）

 圖表來源：億翰智庫

“霸道哥”碧桂園

月月總冠軍，770億單月新紀錄

應該說，這兩年的碧桂園表現，拉高了整個地產行業(yè)的奮斗指數。

不同塊頭不同速率 

同樣是大塊頭，究竟誰速度更快？

這是一個快魚吃慢魚的時代，具體到前5月，究竟誰跑得最快了？

是大巨頭，還是二十強，還是五十強，抑或是百強？

去年十強門檻是1500億，今年不到2000億進不了前十，明年要2600億，2020年3300億。未來規(guī)模房企低于20%增長，都是「掉隊」。宋衛(wèi)平曾說，做好產品，規(guī)模慢一點也不要緊。但事實上，中交控股后，中交提出：“規(guī)模很重要，央企注重規(guī)模，資本市場也承認規(guī)模，不進前十的話，有很多規(guī)模帶來的紅利享受不到。所以綠城也必須保持規(guī)模，最起碼也要進TOP10，不能掉隊。”

從目前來看，未來只能往三千億、四千億、五千億走，否則無路可走。

目前來看，預計2018年全年TOP50門檻值或將超500億元，而TOP10門檻突破2000億。

圖表來源：億翰智庫

動蕩的房企座次表

地產十強格局微調，地產三十強大調

目前第一梯隊和第二梯隊落差加大。如果不考慮重大央企合并，不考慮極端收并購，未來十強格局會適當微調，會有少量非十強的房企進入十強。

但是，地產三十強、五十強，這個中上等梯隊波動會很大?？紤]到房企是高風險行業(yè)，或者產品結構、城市結構判斷失誤，或者投資拿地稍微錯過政策周期、踏錯節(jié)奏，又或者過于激進，高杠桿、高負債。種種問題都會導致在未來三五年里，TOP10-30將面臨巨大的調整。

具體看當下2018年前5月的榜單，小編也特別說說網紅TOP50新秀。

 被拋棄的千億目標

2017談千億，2018兩千、三千億

受碧桂園和萬科，或公開或私下提出萬億房企目標的刺激，很多哪怕才兩三百億，甚至一百多億的房企，在2017年都紛紛提出快速沖擊千億的戰(zhàn)略目標。

但轉眼間，一年過去了，房企流行的已經是如何做到兩千億、三千億，甚至更高。更有一批優(yōu)秀房企，已經不滿足于兩千億、三千億，而是提出第一梯隊，TOP8，保持行業(yè)前十的相對領先位置。這已經成為繼千億目標之后的網紅“新目標”。

其實，不是房企老板胃口大了，而實在是房企規(guī)模增長太快，行業(yè)洗牌太狠。

一家房企若是太“娘”，太“溫情”，等待它的結果，就是落后和出局。

這個行業(yè)從來不相信眼淚。資本機構看業(yè)績座次榜、看土地儲備，供應商也看成長性，地產精英也看平臺成長性。房企沒高增長，就沒錢投你，沒人跟你，沒新土地給你做。

當然，躍過一千億之后，有很多房企大佬告訴小編，在我個人看來，房企銷售規(guī)模超過一千億后，和三千億沒有本質的差別。

同樣，這些年核心城市房價上漲和未來中長期上漲，大型房企可能開發(fā)、銷售面積沒增長多少，但因為單價高了很多，所以業(yè)績也高了很多，但實質產品體量并沒增加太多，很多時候，未來五千億，也就相當于今天的兩千億、三千億。

• 曾經主張慢一點的龍湖也提出，2020年業(yè)績跨過3000億元；

  
  

• 中國金茂（以前叫方興地產），瞬間已是13強。面向未來，中國金茂提出2019年破千億，2022年兩千億；

  
  

• 綠城計劃2018年突破1800億，2019年突破2000億；

  
  

• 新城也明確2018年1800億；

  
  

• 富力提出2020年3000億；

  
  

• 旭輝干脆不提三千億還是四千億，而是強調相對排行榜，明確說2021年占據行業(yè)TOP8。

你有幾個“區(qū)域王牌軍”？

“百億城市，千億區(qū)域”將層出不窮

2017、2018年流行的是孵化和裂變，即碧桂園變成若干個小碧桂園，世茂變成9個小世茂，中南變成若干個小中南、N個戰(zhàn)區(qū)。

龍湖年會提出“5321”區(qū)域公司目標，即龍湖未來要實現幾個500億區(qū)域公司、300億公司和200億公司，50億的地區(qū)公司若是持續(xù)做不到，干脆幾個合并為破100億的公司。

新城2018年預計會有8到10個公司銷售破100億；萬科就不說了，四個區(qū)域公司中，上海萬科、深圳萬科都是單區(qū)域破千億的。

值得關注的是超級黑馬融創(chuàng)。華北融創(chuàng)、西南融創(chuàng)、上海融創(chuàng)預計都會在今年或者明年躍升為千億區(qū)域公司；同樣，中南提出江蘇戰(zhàn)區(qū)破千億，世茂提出福建區(qū)域破千億，其他房企提出浙江區(qū)域公司破千億。以上種種，都是最近幾年必須沖擊的區(qū)域公司目標。

未來房企強不強，既看總部強不強，也看區(qū)域狠不狠。

未來，沒有幾個鐵打的戰(zhàn)區(qū)，或者王牌區(qū)域，很難支撐整個集團持續(xù)走強。

未來三五年是區(qū)域走強、區(qū)域王牌軍誕生的關鍵時期，作為自媒體，也應該多關注區(qū)域王者是怎么煉成的，去分享給整個行業(yè)。

拿地排行榜

TOP10拿地力度、速度最兇猛

今天土儲儲備的數量與質量，映射未來兩三年企業(yè)規(guī)模的座次表。

首先，從拿地城市分布來看，前5月城市拿地排行榜反映出，一二線城市仍為房企投資拿地的重心，三四線重點城市持續(xù)火熱。從總量來看，2018年5月，全國土地成交金額TOP10城市總計成交5506億元，同比增長33%。從城市土地來看，杭州以1363億元的成交總價位于榜單首位，同比上漲251%；北京和蘇州市場分別以606億元和501億元的成交總額占據榜單第2、3位

其次，從拿地金額來看，碧桂園、萬科、保利居前三甲。2018年1-5月，碧桂園以645億元拿地總額重奪拿地榜榜首，勢頭猛進。萬科以496億元拿地總額躍居第二；保利以453億元穩(wěn)居第三位，土地市場發(fā)力顯著。

其三，從拿地結構分布來看，TOP10房企1-5月拿地總額3696億元，占TOP50企業(yè)的45.7%，同比平均增長率為40.7%，品牌房企資源集聚效應日益加強，強者恒強態(tài)勢凸顯。

整體而言，第一梯隊TOP10拿地的力度、速度、體量最為兇猛，他們獲取資源的能力更強。

 圖表來源：中國指數研究院

不僅僅是沖規(guī)模

有質量、可持續(xù)增長，是真行動

考慮到行業(yè)洗牌，房企不得不拼規(guī)模。

但100%沖規(guī)模的房企，目前來看基本沒有，所以輿論也沒必要老是抨擊房企規(guī)模論。

房企在拼規(guī)模的同時，大型房企幾乎都提出了有質量的增長?；蛘哧P注轉型和商業(yè)模式能否穿越住宅調控周期，或者關注商住現金流的組合以減少住宅調控的影響，或者關注城市結構、產品結構、財務結構的優(yōu)化以實現有質量均好的增長，或者從產業(yè)類型上關注輕資產、運營、服務的產業(yè)補充，又或者從財務質量上關注升利潤、控負債、提規(guī)模的均好發(fā)展……

今天高喊N千億的規(guī)模房企，早已不是唯規(guī)模論。

龍頭房企，萬科、碧桂園、恒大都提出有質量、有效益、可持續(xù)的增長戰(zhàn)略和行動舉措就不多說了。更多的規(guī)模在高速增長的房企，同樣也在彎道超車的同時，強調發(fā)展平衡論、質量論、持久論。

比如，龍湖提出，未來龍湖住宅規(guī)模要沖擊三千億，一直保留在行業(yè)前十，而且利潤持續(xù)提升，爭取未來利潤能排在行業(yè)前五；商業(yè)地產提升回報率，進入商業(yè)全國前五；長租公寓2018年計劃開業(yè)五萬間，未來做到行業(yè)前三。顯然，龍湖確立住宅、商業(yè)、長租公寓、物業(yè)四大主航道之后，未來住宅規(guī)模將沖擊三千億，運營服務租金類收入將突破一百五十億，企業(yè)會更關注多產業(yè)的協同均好，穿越單一住宅調控周期，最終實現龍湖N千億規(guī)模后的可持續(xù)發(fā)展。

2018年最核心是缺錢

融資兩級分化、龍頭房企將“勝出”

2017年加杠桿的房企很多都成巨頭了，而2018年中央去杠桿后，房企想加杠桿也加不了了。

這兩年，龍頭房企漲勢嚇人，但2018年地產行業(yè)的確難上加難。核心是去杠桿和企業(yè)本身的高負債，很多債務在2018年陸續(xù)到期，所以房企2018年只要談錢，都一個苦字當頭。

第一，房企這兩年為了做規(guī)模，普遍在加杠桿。2017年，136家上市房企平均負債率達到79.1%，達到2005年以來的最高位；到2018年一季度，136家上市房地產開發(fā)企業(yè)中，有近40家公司的資產負債率超過80%。

第二，2016年的發(fā)債在2018年陸續(xù)進入還債期。2018年一季度，償還債務支付的現金同比上升約38.5%。預計2018年下半年，債務到期會更加集中和頻發(fā)。

第三，政策去杠桿，強化金融管控。因此在“缺錢”的大背景下，一方面，利率提升非常顯著，預計2018年整個房企融資成本都會上漲5~10%，甚至更高；另一方面，金融機構對房企的資質及信用提出了更高的要求，甚至有些銀行，只對排名在TOP30的地產商進行貸款。

未來三年，可能是房企

最忙、最難、競爭最激烈的時光！