隨著物質條件的提高和快速城市化，對田園生活的向往和健康飲食倡導帶來新一波消費升級；從2004年到2018年，中央一號文件連續(xù)15年聚焦三農問題，不斷釋放政策紅利，推動農業(yè)創(chuàng)新；房地產行業(yè)進入轉型期，地產商急于尋找新的房地產開發(fā)模式謀求轉型。從城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化建設角度來看，農業(yè)地產是實現(xiàn)城鄉(xiāng)互動和一體化發(fā)展的一種良好模式。在這樣的大背景下，碧桂園、保利、萬科、華潤等地產大佬創(chuàng)新“農業(yè)+地產”新模式，挖掘農業(yè)的資源和發(fā)展?jié)摿?，為資本投入尋求明確的盈利預期和長遠、持續(xù)而穩(wěn)定的利潤。
地產商的優(yōu)勢在于資金實力和地產開發(fā)運營能力，農業(yè)技術經(jīng)驗的缺乏使其在需要尋找農業(yè)資源方以戰(zhàn)略合作的形式共同參與農業(yè)地產開發(fā)運營。其中，開發(fā)商負責開發(fā)投資，地產項目的運營；資源方包括農業(yè)科研院所、農業(yè)技術企業(yè)等，主要負責技術支持、技術管理及對農業(yè)項目后期運營維護。
值得一提的是，在農業(yè)地產的開發(fā)運營中，還需要政府、村集體組織、農戶農民的參與和合作，形成四位一體的多元化發(fā)展運營模式。政府提供資金補貼、用地和政策扶持，農民可以通過村集體入股參與開發(fā)運營，也可以成為員工參與新型耕種，還可以出租自有農莊、農田，在這樣多方合作的模式下，促進農業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)多方共贏。
從傳統(tǒng)農莊到共享農莊，從農業(yè)園區(qū)到田園綜合體，農業(yè)地產載體不勝枚舉，東灘顧問從地產商“可切入、有抓手”的角度出發(fā)，從區(qū)域空間的三個維度，解析農業(yè)地產業(yè)態(tài)創(chuàng)新，并對相關案例和操作要點做深度剖析，為地產商打好農業(yè)地產牌提供相關指引。
圖：農業(yè)地產業(yè)態(tài)創(chuàng)新三個空間維度
地產商將農業(yè)引入社區(qū)，把農業(yè)與日常生活深度結合，社區(qū)農園成為主要產品模式。社區(qū)居民在日常生活及周末可以在社區(qū)里租賃屬于自己的一方農田，參與農業(yè)耕種，收獲果實，并加入各種農業(yè)主題社群活動，一方面提高了居民的生活品質，獲得了健康的農產品，另一方面也創(chuàng)新了社群交流共享的空間，拉近了城市人與人、人與田園的距離，實現(xiàn)了都市人歸園田居的美好憧憬。
社區(qū)農業(yè)有四大特點，一是選址通常在高檔住宅社區(qū)，客群定位在追求健康生活、品質生活的高端人群、青少年群體、慕名而來的游客等；二是在功能業(yè)態(tài)上，除了田園種植體驗，還包括青少年自科普教育、社區(qū)交流活動、農產品供應等；三是在盈利上，它作為住宅的增值配套，帶來更多的是銷售的帶動和物業(yè)的增值，此外，盈利還來自特色餐飲、農產品銷售、農田租賃等；四是在開發(fā)運營上，由地產商和農業(yè)服務公司共同開發(fā)，日常運營由雇傭的農民或農業(yè)服務公司進行管理維護。
案例鏈接：社區(qū)農園——華潤小徑灣耕雨農園
小徑灣耕雨農園位于廣東省惠州市華潤小徑灣社區(qū)，由華潤置地和中國農業(yè)科學院下屬的中環(huán)易達聯(lián)手打造，是華潤置地耕雨農業(yè)品牌下“農園計劃”的首個落地項目，未來有望多地復制。小徑灣耕雨農園與住宅社區(qū)深度結合，意在以華潤業(yè)主為主要客群，打造一方田園生活、社群交流的空間。
在這里有面向青少年科普體驗的耕雨少年農莊、花藝課堂、耕雨自然學校，為社區(qū)提供安全菜品、可租賃耕種的耕雨社區(qū)一米菜園，倡導健康餐飲的DIY美食餐廳等。在運營方面，農園以社區(qū)業(yè)主為主，也向外來游客開放，農園田地可由業(yè)主租賃耕種，由雇傭的農民提供相關農技指導，日常的農田運營維護由農民負責，收獲為業(yè)主所有。小徑灣農園處于開業(yè)初期，初步設計以農田租賃、農產品銷售、健康餐飲、游客門票為主要收益來源。
圖：小徑灣農園實景圖及核心功能
城市中商業(yè)購物中心和寫字樓的遍地開花，千篇一律使得競爭加劇，地產商們也急于尋找新的創(chuàng)新點來破局，嫁接農業(yè)成為一種時下熱門的新方式。都市農場在區(qū)位上大多位于城市中心區(qū)域，以農耕體驗、休閑觀光、科普休閑、親子互動為主要功能，地產商們利用屋頂和低效物業(yè)空間，在城市商業(yè)和辦公上疊加農業(yè)功能，引入迷你農田、菜園、動物園等，給城市人打造了一處“田園烏托邦”。
在發(fā)展模式上，商業(yè)農場和白領農園成為主流，商業(yè)農場是“商業(yè)購物中心+農業(yè)”的創(chuàng)新，它把田園體驗帶進商業(yè)購物中心，有效利用其流量發(fā)掘出新的盈利點；白領農園是“寫字樓+農業(yè)”的創(chuàng)新，寫字樓中的迷你農場使白領在田園體驗中放松，提升了辦公體驗。
在開發(fā)運營上，商業(yè)農場分為兩種，一種是自主投資運營，如華潤屋頂農場；另一種是由第三方企業(yè)投資運營，如成都夢天空農場。 白領農園因為更多關注給辦公物業(yè)帶來潛在效益而不考慮盈利，大多自主運營或自主投資委托運營，如日本Pasona都市農場、天津于家堡雙創(chuàng)大廈頂樓農場。
在功能業(yè)態(tài)上，商業(yè)農場以有機種植園、健康餐廳、農產品零售商鋪、手工作坊、寵物樂園、娛樂設施等為主，白領農園功能聚焦在有機種植、健康餐飲和零售。
在盈利模式上，商業(yè)農場通過健康餐飲、有機農產品銷售、農業(yè)體驗創(chuàng)收，另外綠色屋頂也實現(xiàn)了節(jié)能減排；而白領農園一般不考慮經(jīng)濟盈利，但其帶來的辦公環(huán)境提升等潛在效益成為物業(yè)增值利器。
案例鏈接：商業(yè)農場——成都夢田天空農場
尚鼎峰農業(yè)科技公司低價租用屋頂，在天府新區(qū)銀泰購物中心頂樓打造了一座7000㎡的城市綠洲，主打親子互動農業(yè)體驗，建設了果蔬田地、有機餐廳、diy工坊、萌寵樂園、屋頂足球場和茶舍，在這里可以看到家長帶著小朋友們租地耕種、學習農耕知識、萌寵互動、陶藝美食DIY、享受生態(tài)餐飲、購買健康農產品和紀念品。尚鼎峰通過diy體驗、租地種植、零售餐飲獲取盈利，實現(xiàn)了田園體驗和商業(yè)化的兩不誤，創(chuàng)造了兩月吸引10萬客流的成績。
圖：成都夢田天空農場
“農業(yè)+小鎮(zhèn)”是農業(yè)在村鎮(zhèn)的發(fā)展模式，是政策創(chuàng)新、模式創(chuàng)新、科技創(chuàng)新、業(yè)態(tài)創(chuàng)新的熱點，在這種模式下，通常作為統(tǒng)籌開發(fā)的主體，負責開發(fā)、招商和項目的統(tǒng)籌運營，金融機構、農業(yè)公司、村集體組織、酒店運營管理企業(yè)、文化旅游企業(yè)等作為資源合作方共同參與運營，共享收益。
地產商在產業(yè)地產業(yè)務擴張上乘國家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略之勢頭，探索“農業(yè)+小鎮(zhèn)”的發(fā)展模式，田園綜合體成為熱點詞匯，它的五大特點，使其成為華潤置地、藍城、萬科、協(xié)信等重點介入深耕的“香餑餑”，它既能解決政府的農業(yè)發(fā)展、農村建設、農民生活問題，也能滿足地產商業(yè)務擴展、分散風險、政策扶持、開發(fā)收益的需求。
在政策上，田園綜合體可與鄉(xiāng)村振興、特色小鎮(zhèn)、農業(yè)科技創(chuàng)新、土地流轉等國家熱點政策掛鉤，是多方政策重點傾斜的政策洼地，地產商得以獲得各項政策支持來推動保障開發(fā)。
在功能業(yè)態(tài)上，集合農業(yè)種植生產、農業(yè)科創(chuàng)研發(fā)、農產品交易流通、農業(yè)休閑旅游、農業(yè)創(chuàng)意文化、田園居住生活等多個功能于一體，強調生產、生活、生態(tài)業(yè)態(tài)的科學配比，地產商得以在“賣房子”和“做產業(yè)”上合理平衡。
在開發(fā)運營上，一般由一個主體全面統(tǒng)籌，采取區(qū)域綜合開發(fā)的模式分期滾動開發(fā)，并招引整合農業(yè)科技企業(yè)、農業(yè)服務企業(yè)、科技服務企業(yè)、文化創(chuàng)意企業(yè)、其他地產商等多方資源共同運營其中的單個項目，分散風險、共享收益。
在項目選址上，重點選擇位于中心城市周邊，區(qū)位交通便利、旅游資源豐富、生產資源豐富、農業(yè)基礎好的地區(qū)，一方面可以依托中心城市的人口集聚力帶來消費人群，另一方面能依托設施配套優(yōu)勢有效調動區(qū)域產業(yè)資源集聚，推動項目發(fā)展。
在客群定位上，招引以農業(yè)科技企業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新企業(yè)、科研機構、配套服務企業(yè)在內的產業(yè)客群，吸引游客等消費客群兩大類客群，真正形成產業(yè)效應，集聚人口和產業(yè)主體。
案例鏈接：田園綜合體——成都多利農莊
基本概況：成都多利農莊，總規(guī)劃面積約2萬畝，其中52萬平方米農村新型社區(qū)、63萬平方米家庭農莊和上萬畝的有機生態(tài)農業(yè)示范基地，輻射帶動周邊5萬畝有機生態(tài)農業(yè)發(fā)展，是集農業(yè)休閑康養(yǎng)于一體、生產生活生態(tài)相融合、六次產業(yè)全鏈條增值的鄉(xiāng)村田園綜合體和“宜業(yè)宜游宜居”的農業(yè)特色小鎮(zhèn)，被譽為中國田園綜合體成功案例之一。
圖：成都多利農莊總體功能布局
開發(fā)主體：由多利農莊與村集體公司合作開發(fā)，農民以宅基地和集體建設用地入股，成立村集體資產管理公司，由成都多利和村集體資產公司合作投資開發(fā)建設。由于后續(xù)開發(fā)資金需求較大，2016年多利引入中國平安集團投資控股多利，2018年協(xié)信集團控股多利，為多利桃花源住宅項目提供資金支持。
圖：成都多利農莊發(fā)展模式
功能業(yè)態(tài)：成都多利農莊融合了智慧農業(yè)、休閑農業(yè)、生態(tài)農業(yè)三大功能，實現(xiàn)了生產、生活、生態(tài)的和諧統(tǒng)一。
——智慧農業(yè)：打造了包括都市農業(yè)科創(chuàng)中心、文創(chuàng)空間、智能溫室、成果展示中心、產品分揀包裝中心在內的農業(yè)科技創(chuàng)新業(yè)態(tài)。其中的農業(yè)文創(chuàng)空間建面約2000平方米，集聚了一批創(chuàng)意農業(yè)企業(yè)；“都市農業(yè)科創(chuàng)中心”則由中國農科院、四川農業(yè)大學和上海有機蔬菜工程技術研究中心合作成立，承擔工業(yè)化種植、農產品生產加工、科技成果轉化、科研孵化、有機蔬菜行業(yè)標準研究的功能，并為入駐的農業(yè)創(chuàng)客、合作社提供技術輔導和支撐服務。
圖：成都多利農莊智慧農業(yè)功能
——生態(tài)農業(yè)：在業(yè)態(tài)上打造了生態(tài)種植設施農田、家庭農莊、多利桃花源高檔田園別墅區(qū)、農村新型社區(qū)等。其中多利桃花源，由成都多利、平安集團、協(xié)信集團投資，綠城集團負責代建，打造成為高端生態(tài)居住社區(qū)；家庭農莊實踐共享農業(yè)理念，統(tǒng)一對原有農民住宅進行規(guī)劃改造經(jīng)營，配套周邊農田，向游客租賃，進行生態(tài)種植體驗和農事活動，有效集合了生態(tài)種植、農業(yè)共享、生態(tài)居住、社區(qū)農產品供應等功能于一體。
圖：成都多利農莊生態(tài)農業(yè)功能
——休閑農業(yè)：打造包括鄰里中心、有機生活體驗館、休閑體驗農莊、百草園、快樂動物園、藥食同源餐廳、度假酒店等項目。其中度假酒店由成都多利投資建設，建成后全球著名的法國LUX酒店管理集團負責運營管理，營造鄉(xiāng)村旅游度假新體驗。實現(xiàn)了農業(yè)觀光、主題游樂、餐飲購物、文化創(chuàng)意、休閑度假復合化發(fā)展。
圖：成都多利農莊休閑農業(yè)功能
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