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第一部分：重慶市房地產市場發(fā)展現狀一、    重慶市房地產市場供應分析二、    重慶市房地產市場需求分析三、    重慶市房地產市場成交分析1、二級市場成交情況2、 三級市場成交情況四、重慶市房地產市場價格走勢分析1、4－12月份全市價格趨勢2、各區(qū)價格趨勢第二部分：房地產市場發(fā)展趨勢綜述（一）2004年房地產業(yè)發(fā)展的有利因素（二）重慶房地產將呈七大發(fā)展趨勢序　　言重慶—做為西部大開發(fā)的龍頭城市，近年來，經濟運行態(tài)勢良好，各項經濟迅速發(fā)展，隨著房地產業(yè)政策日趨完善，政府進一步促進經濟發(fā)展，擴大消費，加大宏觀調控力度，整頓市場經濟秩序等一系列措施促進經濟發(fā)展的政策環(huán)境下，我市房地產市場持續(xù)升溫，房地產經濟發(fā)展趨勢良好。今年8月，國務院下發(fā)了《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，重慶市政府根據重慶市的具體情況，制定了具體貫徹意見。隨著市政府的貫徹落實，2004年的房地產市場勢必更加規(guī)范，房地產市場秩序將進一步好轉，消費環(huán)境越來越好，房地產業(yè)將持續(xù)健康的發(fā)展。目前重慶正處于大發(fā)展階段，居民消費能力的不斷提高，政府加大基礎設施建設，已完成“八小時重慶”和“半小時主城區(qū)”工程為主的基礎設施建設；未來幾年內將相繼建成幾個上百萬人口規(guī)模的衛(wèi)星城市；城市總體規(guī)劃修編以后，都市發(fā)達經濟圈（主城區(qū)）內城市規(guī)劃區(qū)面積將有所擴大，渝中半島城市形象設計方案招標完成后，數個片區(qū)將在重新調整規(guī)劃后進行改造建設，這些因素都將極大地促進房地產開發(fā)投資和消費的進一步活躍。由于年重慶市房地產市場有以上有利因素，對存在的問題，政府已采取政策，對癥下藥。2004年我市房地產市場的總體情況是：房地產開發(fā)規(guī)模持續(xù)上升；房地產市場秩序更加規(guī)范；市場成交有望進一步擴大；房地產市場競爭加劇，房價穩(wěn)中有升。第一部分：重慶市房地產市場發(fā)展一、重慶市房地產市場供應分析（一）  土地優(yōu)化土地、房屋供應結構，是引導市場消費、控制房屋積壓，保障健康發(fā)展的重要措施，2004年，政府在土地供應上，將調控土地供應總是供應區(qū)域和供應結構，確保房地產開發(fā)用地不得低于80%用于住宅建設。 前三季度，重慶市經市審批出讓共356宗，面積共3518.54萬平方米,可見重慶目前土地供應還是比較充足.（二） 投資—適度增長今年前9個月，在國家繼續(xù)整頓規(guī)范房地產市場秩序和緊縮信貸政策的綜合作用下，我市房地產開發(fā)保持了良好的穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。1-9月全市房地產開發(fā)完成投資237.63億元,比去年同期增長21.6%,增速較上月回落3.9個百分點.地產投資將繼續(xù)保持適度增長。2001年、2002年和2003年，全市房地產投資分別以40.85%、25.04%和33.3%的速度增長，預計今后兩年會以平均30%的幅度增長；  地產投資將繼續(xù)保持適度增長。二、重慶市房地產需求分析（一）客戶需求調查統(tǒng)計分析1、購房區(qū)域的選擇通過上圖分析說明：在研究消費者居住區(qū)域時，發(fā)現：主城區(qū)的居民更注重房交會的住房展示機會，并且從中我們也可以看出，主城區(qū)的居民其住宅需求也具相當大的潛力，其中，與上幾屆的房交會相比除開就近的九龍坡區(qū)以外，居住在渝中區(qū)的消費者購房需求最大，其次是沙坪壩區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)；對比春交會研究資料我們發(fā)現，主城各區(qū)的消費者所表現的購房需求趨于理性。從消費者的工作區(qū)域來看，在渝中區(qū)工作的消費者所占比例最高，其次為九龍坡區(qū)；渝中區(qū)作為全市的商業(yè)商貿中心，一直是公司機構比較集中的區(qū)域，但渝中區(qū)由于地域限制，住宅市場不如其他區(qū)域活躍，因此很多上班族都是白天在渝中忙碌，晚上則居住在九龍坡或者沙坪壩或者是南岸區(qū)更或者是江北。2、購房需求面積的選擇

總體上，消費者對住宅面積的需求呈增大的趨勢。研究消費者對住房面積的需求時發(fā)現：80-100平方米的住宅是消費者最青睞的，其次為60-80，再次為100-120，分別占總體的31％、27％和20％。由此可見，消費者對住宅面積的需求主要集中在80-100平方米，而小型和更大型住宅面積的需求量相對較少。另外，還發(fā)現不同背景的消費者對住宅面積的需求呈現明顯差異。3、購房價格的選擇由于二次以上置業(yè)的消費者較多，因此對比其現居住狀況和需求居住狀況，可以了解消費者對居住面積的需求趨勢，由下圖我們可以看出，換房群體的主要意愿表現在增大住宅的使用面積，改善住居的條件。a)  需求價位1、消費者對住宅單價的承受力：

單位：元/平方米在調查消費者對住宅單價的承受力時，發(fā)現27%以上的消費者認為2500-3000元/平方米的是他們可以承受的范圍，而另外有23%的消費者能承受2000-2500元/平方米的房價，20%的消費者能承受1500-2000元/平方米的房價，盡管消費者選擇有所保守，但對比以往的研究結果我們可以看出，消費者對于房價的承受能力在逐漸提高。2、消費者對住宅總價的承受力：

　　40％的消費者能承受10-20萬的房價，31％的消費者能夠承受20-30萬的房價，對比以往的研究結果發(fā)現：消費者對住房總價的承受能力有所提高，可見消費者對漸漲的房價還是表現出一定的鎮(zhèn)靜。b)   選擇付款方式通過上圖分析說明：隨著近幾年重慶市民觀念慢慢改變，以及對未來經濟前景的樂觀預期，使眾多的消費者越來越能接受較為超前的住房消費理念，選擇各種貸款購房方式的比例明顯高于一次性付款的消費方式，達到了71.2%的比例。其中7成20年的按揭方式占其它方式37.8%又是大多數人的首選。三、重慶市房地產市場成交分析今年三月份以來，國務院等相關部門陸續(xù)出臺了一系列宏觀調控政策，我市認真落實、區(qū)別對待，保持了我市房地產市場持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展。（一）二級市場成交情況：2004年1-9月份，重慶市主城區(qū)商品房交易整體保持增長態(tài)勢，重慶市主城區(qū)商品房銷售成交面積925.17萬平方米。成交金額214.01億元,分別比同期增長20.8%、38.9%,其中,住宅商品房成交面積839.79萬平方米,成交金額178.46億元,分別同比增長21.5%、41.2%;商服用房成交面積59.27萬平方米,成交金額26.66億元,分別同比增長14.0%、31.0%.辦公用房成交面積16.93萬平方米,成交金金額4.88億元,分別同比下降11.4%、21.4%.今年1-9月,我市主城核心區(qū)(不含巴南 北碚及城交結合部)商品房銷售面積為604.65萬平方米,交易金額157.79億元,分別占主城區(qū)的65.4%和73.7%,從商品房交易的同比增速來看,1-3月是同比增長的最高峰值,達到57.8%隨后出現較大幅度下降,特別是下半年以來,隨著宏觀調控政策的集中出臺,交易量增速呈持續(xù)性回落的態(tài)勢,政策影響開始逐步顯現,市場更趨理性.（二）三級市場成交情況：二手房市場被普遍看好的情況下,我市存量房轉讓均價普遍上升,自年初突破1000元大關以來,一直保持穩(wěn)步上漲的局勢.今年1-9月份,重慶市主城區(qū)存量房轉讓面積314.49萬平方米,轉讓金額40.98億元,分別比上年同期大幅度增長30.8% 、61.9%.住宅轉讓面積253.93萬平方米,轉讓金額32.02億元,分別比上年同期增長22.0% 61.9%其中,房改住房再轉讓面積47.21萬平方米,同比下降9.5%,轉讓金額8.96億元,分別同比增長88.1% 61.7%四、重慶市房地產市場價格走勢分析（一）4－12月份全市價格趨勢從對幾個區(qū)的價格走勢分析來看，重慶市整體房價沒有太大的變化；但房屋價格普遍還是穩(wěn)中有升，漲幅不太明顯。除大渡口區(qū)以外，受化龍橋大面積拆遷的影響，九龍坡和大渡口區(qū)都是拆遷戶求購的的熱點區(qū)域，房價以由年初的1500左右上升到2000左右，整體來講，房價從4月到12月沒有大的變化，單個中有些上下浮動 2-4月房價上升之后必然有一個市場消化的過程，所以整體房價沒有大的變化；現行房價相對于重慶這個城市在全國的比較而言較低，但是相對于重慶的收入水平而言又較高，所以暫時市場預期并不明確，所以整體房價沒有大的變化；由于市場預期不明朗，所以市場上的買賣雙方均有觀望心理，造成總體成交量下滑，這時市場上的價格走勢并不能完全體現出價值走勢，所以個中價格有所浮動與整體價格變動不明顯并不矛盾從后期市場來展望，如果政府的宏觀調控能夠使市民的收入水平得到相應的提高，重慶的房價整體繼續(xù)上漲是必然的，而且還會有一個相當的幅度。（二）4-12月份公司價格走勢分析沙坪壩區(qū)月份均價套數42976115314986278840733334382701489300972103098105113095153122912122沙坪壩區(qū)從公司采集的房源來看，由于公司4月成立之前，房價在2-4月經歷了一個較大的漲幅，所以整體房價處于較高的水平房屋均價在2900左右/平米。在6月房價其實沒有回落，因為重慶房價的區(qū)域性比較明顯，6月新開了連鎖店，新進入了一些地段稍差的低價房源，同樣的原因體現在8月和12月的均價回落上。渝中區(qū)月份均價套數431706531503263167817285191828691149297697103127107113104150122921138渝中區(qū)歷來是重慶市房價最高的區(qū)域，市場走勢從公司成交情況來看，總體保持平穩(wěn)，最高價格出現在3月份，達到3170元/平米，最低價格為7月份的2851元/平米，，均在3000元/平米上下浮動，但是仔細分析我們會發(fā)現，在3、4月份到春展會這段時間，由于舊城改造力度不斷加大，特別是化龍橋的大規(guī)模拆遷，刺激了經濟型二手房交易的大幅增長，雖然投資型高尚住宅開始流入三級市場，但總體價格水平維持在一個較低的水平；隨著政府相關部門一系列宏觀調控政策的出臺，拆遷浪潮也趨于平靜，市場價格也隨之理性化，短期行情受到一定打壓，消費者普遍存在持幣待購心理，下半年的市場交易相對平淡。但是從總體上說，隨著渝中半島城市形象設計招標方案的出臺，渝中區(qū)房地產市場將日趨高端化，次新房和高檔物業(yè)交易將日漸成為市場主流，價格肯定會水漲船高，考慮到拆遷日益市場化，預計在2005年將會達到3300元/平方的水平九龍坡區(qū)月份均價套數4248015524743762868417275269825607392512126102476147112536154122493128受化龍橋拆遷及高新區(qū)大量高檔樓盤住宅涌入三級市場的影響，九龍坡區(qū)二手房在春展會前后成交量迅速放大，價格也達到一個高峰，其中6月份的平均成交價達到2868元/平米；同樣由于宏觀調控的原因，隨著各項政策的出臺，購房者持幣待購心理越來越強，成交量和成交價格也趨于平穩(wěn)，下半年總體維持在2500元/平米的水平。隨著楊家坪商業(yè)配套的日漸完善和“兩廠一院”的搬遷，九龍坡的人居環(huán)境將得到極大改善，加之高新區(qū)大量高品質住宅手續(xù)日益完備，轉讓變得相對容易，對成交價格水平將起到拉升作用，但是大量“兩廠一院”的舊房交易日益活躍，整體價格相對較低，因而從宏觀上來看，九龍坡區(qū)三級市場將日益紅火，價格水平將穩(wěn)步上升，預計2005年將達到2600-2700元/平米的水平。南岸區(qū)月份均價套數42736375258340628501087279181828379192654177102502223112685241122740187江北區(qū)月份均價套數42584145255318626174472432828243912292408141102610173112648324122736193南岸區(qū)4-12月份房價在2500-2900元箱體內震蕩，箱底在2500元左右，箱頂在2850元左右。南岸區(qū)房價最高漲幅達到2850元，但上漲趨勢不明顯，預計后期房價仍將維持在2600-2700元左右。3月份隨著成交的放量，房價會有所上升，但漲幅最高維持在2800-2900元之間。江北區(qū)4-9月份房價在2450-2800元箱體內震蕩，箱底在2450元左右，箱頂在2750元左右。12月份價格突破了2750元大關，江北區(qū)目前是重慶市重點開發(fā)的區(qū)域之一，江北步行街商圈的規(guī)建，形成重要的商業(yè)氛圍，隨之也帶動了周邊房價的提升，參照4-9月數據分析，可以看出整個的江北房產市場的份量在逐步放大，價格在持續(xù)上升，隨著市場的進一步成熟，明年的份量將能有所放大，價格有所上升，基本可以確立新的一輪升勢，預計價格將上漲到2800元/平米左右。渝北區(qū)月份均價套數427643852697426245697723301268266414092400177102350284112438304122756193渝北區(qū)4-9月份房價在2350-2800元箱體內震蕩，箱底在2350元左右，箱頂在2750元左右。12月份價格回復到2750元大關，但份量下降，從4-9月的綜合情況來看，箱體波動較大，價格經過2-4月的大幅上揚以后，在接下來的幾個月里有一個緩慢的下調，但經過市場一段時間的成熟，在漸漸放量，隨著重慶北部開發(fā)的加快，明年1-3月份量應該能有所放大 ，價格到時如果有所上升，基本可以確立新的一輪升勢，預計價格將上漲到2900元/平米左右。如果價格沒有穩(wěn)定在2900元以上，則極有可能回到箱體繼續(xù)震蕩運行。大渡口區(qū)月份均價套數4152115212136210910718681881929229195228102161471119284412213649大渡口區(qū)，在價格方面房價還是呈上升趨勢，從4月的1521到年末的2136，應該說長幅明顯，輕軌的建成促進了大渡口地區(qū)房價上揚，以前的大渡口由于地理位置相對于其他區(qū)來說偏僻一點，加上交通的欠發(fā)達直接影響了大渡口的招商引資戰(zhàn)略，從而導致一直以來大渡口區(qū)經濟相對滯后，房價偏低。重慶整體經濟的飛速的發(fā)展帶動了大渡口區(qū)的經濟，主要表現在現在重慶市各部門和各區(qū)對大渡口的支持增加了，外來資金的投入都是影響大渡口區(qū)經濟以及房市上漲的重要因素。大渡口自身建設加快了其經濟發(fā)展，帶動了房價的攀升，現在隨著大渡口新城區(qū)的改造的進行，可以預想的是在不遠將來，大渡口的房價會依然保持強勁的上升勢頭。預計到2005年4月，大渡口區(qū)房價將會在2500左右第二部分 房地產市場發(fā)展趨勢綜述（一）2004年房地產業(yè)發(fā)展的有利因素1、房地產業(yè)政策日趨完善。近年來，重慶市經濟運行態(tài)勢良好，政府進一步促進經濟發(fā)展，擴大消費，加大宏觀調控力度，整頓市場經濟秩序等一系列措施促進經濟發(fā)展的政策環(huán)境下，我市房地產市場持續(xù)升溫，房地產經濟發(fā)展趨勢良好。今年8月，國務院下發(fā)了《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，重慶市政府根據重慶市的具體情況，制定了具體貫徹意見。隨著市政府的貫徹落實，2004年的房地產市場勢必更加規(guī)范，房地產市場秩序將進一步好轉，消費環(huán)境越來越好，房地產業(yè)將持續(xù)健康的發(fā)展。2、居民消費能力的不斷提高。隨著我市經濟的發(fā)展，2003年11月，城市居民人均可支配收入達7401.05元，同比增長11.6%。住房消費對象已經絕大部分是個人消費（2003年，個人購買住房已達到98.6%），隨著住房貨幣化分配工作的加快、房地產交易稅費的降低、住房金融配套的完善，住房消費環(huán)境的改善，全市住房市場將進一步繁榮，全市住房消費有望再上臺階。3、政府加大基礎設施建設。目前重慶正處于大發(fā)展階段。政府已完成“八小時重慶”和“半小時主城區(qū)”工程為主的基礎設施建設；未來幾年內將相繼建成幾個上百萬人口規(guī)模的衛(wèi)星城市；城市總體規(guī)劃修編以后，都市發(fā)達經濟圈（主城區(qū)）內城市規(guī)劃區(qū)面積將有所擴大，渝中半島城市形象設計方案招標完成后，數個片區(qū)將在重新調整規(guī)劃后進行改造建設，這些因素都將極大地促進房地產開發(fā)投資和消費的進一步活躍。4、城鎮(zhèn)化步伐的加快。目前重慶城鎮(zhèn)化水平只有36.3%，低于全國平均水平。按照政府規(guī)劃將在2005年提高到41%。每年約70萬農民轉為城市人口，其中20萬進入主城區(qū)。隨著城鎮(zhèn)人口的增多和住房建設重點由城市中心區(qū)向周邊地區(qū)的轉移，住宅需求量亦將同步增加。據測算，“十五”期間我市城鎮(zhèn)居民住宅潛在年均需求量約2000萬平方米左右，這必將成為我市房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展的強大動力。5、舊城改造力度加大。市政府計劃在2005前完成主城區(qū)260萬危舊房的改造任務，加上主城區(qū)退二進三，一批工業(yè)企業(yè)、污染性企業(yè)向城市邊緣遷移，舊城改造的力度加大，渝中半島化龍橋片區(qū)的拆遷改造建設的將于2004年啟動，預計2004年拆遷規(guī)模將在300萬平方米左右，將為房產開發(fā)和房地產交易帶來現實的發(fā)展機遇。6、土地供應市場化。2003年我市加大推進土地招標拍賣和掛牌出讓工作的力度，全市經營性用地在出讓前一律先行公示，出讓方式一律采用招標、拍賣和掛牌三種形式。今年這些舉措將進一步深化，并且土地收購、整治、儲備機制將加快運行，“生地”出讓將大幅減少，“熟地”出讓大幅增加，土地供應的市場化將加速推進。7、停止一切形式的住房實物分配。在貫徹國務院18號文中，市政府決定停止一切單位以經濟適用住房或集資建房搞住房實物分配。住房分配實行貨幣化，住房建設實行市場化，這將進一步規(guī)范重慶房地產市場。市國土房管局負責人介紹：房地產業(yè)在全市國民經濟中的地位和作用已日益突出，其增加值在地區(qū)生產總值中的份額由1997年時的1.99%，上升到了去年的3.89%，預計今年可達4.5%。去年我市商品房平均單價為1596元/平方米，主城區(qū)則為2103元/平方米，呈適度上漲之勢。預計今后兩年，重慶房地產投資將以30%的幅度增長，房價將會穩(wěn)中有升。在近日我市舉行的2004中國(重慶)房地產金融論壇上，市土房局負責人闡述了重慶房地產業(yè)的現狀和未來七大發(fā)展趨勢。（二）重慶房地產將呈七大發(fā)展趨勢一、是房地產投資將繼續(xù)保持適度增長。2001年、2002年和2003年，全市房地產投資分別以40.85%、25.04%和33.3%的速度增長，預計今后兩年會以平均30%的幅度增長；二、是土地、房屋供應結構將進一步優(yōu)化。今后幾年政府將調控土地供應總量、供應區(qū)域和供應結構，并確保80%以上的房地產開發(fā)用于住宅建設上。大力建設普通商品住房，控制高檔商品房，適量建設經濟適用房；三、是市場消費將進一步擴大，房價穩(wěn)中有升。這是因為居民消費能力不斷提高、政府基礎設施建設全面提速、城鎮(zhèn)化步伐不斷加快、舊城改造力度不斷加大；四、是房地產開發(fā)融資渠道將出現多元化格局。上市融資、房地產信托、房地產基金將成為主要形式；五、是區(qū)域市場熱點不斷。北部新區(qū)、輕軌沿線、部分工業(yè)企業(yè)退出主城后的地塊都是重慶樓市的焦點；六、是二手房市場將持續(xù)火爆。從2000年至2003年，我市二手房成交量平均以30%左右的幅度增長，今后幾年二手房市場仍將呈火爆之勢，這也將拉動房地產梯級消費，對商品房市場起到良好的推動作用；七、是政府調控力度將進一步加大，市場環(huán)境會越來越好。