海淀2021年中海摘得地塊 別墅級別容積率出了77平米兩居！
各位粉絲：
前天，今年第一批集中供地完成土拍，不過大家更關注的還是即將入市銷售的項目。
粉絲們在后臺詢問最多的區(qū)域就是海淀了，今年第一批集中供地中沒有海淀的地塊，去年海淀一共供應了6個地塊，其中樹村兩個項目已經(jīng)銷售，其余4個地塊分別是北沙灘的兩個地塊，以及永豐的兩個地塊。
粉絲的留言咨詢中，對永豐的項目關注的人更多一些，因此今天先聊聊永豐的新房，過些天再說北沙灘的。
而且，永豐的項目還有一個特點，就是錯位的配置，1.5的類別墅容積率的地塊，竟然最終推出了77平米兩居的戶型，所以更值得聊一聊了。
從購房者關注度來看，海淀無疑是當前最熱的區(qū)，沒有之一。
這一狀況的出現(xiàn)，還是印證了我們之前一直說的，產(chǎn)業(yè)發(fā)展決定居住需求，決定樓市冷熱。
近年來，海淀是全市經(jīng)濟發(fā)展最快的區(qū)之一，互聯(lián)網(wǎng)等大量的科創(chuàng)企業(yè)都位于海淀，這造成了海淀中高收入群體的數(shù)量要比其他區(qū)更多。
而這些人群對于居住的需求，也使得海淀的樓市也要比其他區(qū)更熱，甚至都連帶著其周邊的昌平南部地區(qū)也獲得了利好。
再聊聊永豐，如果擱在十年前、甚至是五年前，大家也都不會想到永豐現(xiàn)在會發(fā)展成這樣。
還記得永豐第一個共有產(chǎn)權房，2018年選房的中鐵碧桂園價格才37000元/平米（個人產(chǎn)權比例70%）。而如今永豐地區(qū)的商品房新房價格早已突破8萬元/平米，部分高端一些的二手房價格甚至超過10萬。
這是為什么？
還是要從決定房價的供求關系來分析。從需求端來說，永豐最早可能大家都熟知的是有一個環(huán)保產(chǎn)業(yè)園，而如今則是越來越多的科創(chuàng)企業(yè)落戶到這里。
這是因為海淀產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心——中關村科學城，這些年逐漸是在往北擴的。
傳統(tǒng)的中關村位于南部區(qū)域，已經(jīng)是建成區(qū)了，無法再大規(guī)模的規(guī)劃建設。而海淀北部地區(qū)則有著巨大的待建設區(qū)域，也就意味著未來巨大的發(fā)展空間。
于是，從最初的中關村地區(qū)，到上地、后廠村等軟件園區(qū)域，到如今再向北，重點發(fā)展永豐、翠湖等區(qū)域，中關村新的擴展重心也一直在北移。
去年，《中關村科學城規(guī)劃》公布，首次明確了中關村科學城北區(qū)的概念，
無論是海淀分區(qū)規(guī)劃，還是中關村科學城規(guī)劃，其空間結構最重要的是“兩軸”，“一縱軸”和“一橫軸”。
“一縱軸”是南北向的中關村大街。“一橫軸”則是北部地區(qū)的北清路前沿科創(chuàng)發(fā)展走廊。而永豐則是在兩軸的交匯位置，重要性不言而喻。
同時，前年正式揭牌的北京自貿試驗區(qū)中，中關村科學城區(qū)域主要涵蓋的是翠湖科技園、永豐基地及周邊可利用產(chǎn)業(yè)空間。中關村科學城北擴和自貿試驗區(qū)的雙重加持，永豐自然成為了“新貴”。
再從供給來說，海淀靠近城區(qū)的區(qū)域都是建成區(qū)，新的住宅地塊供應會非常少，只有一些零星的棚改等存量改造地塊，而北部新區(qū)由于新的產(chǎn)業(yè)布局，在“職住平衡”的總原則下，需要配置一定量的住宅供應，也是未來海淀新供地比較集中的區(qū)域。
所以，不難理解即便是在中關村或是后廠村等企業(yè)的員工，如今也越來越多的去北部永豐等地區(qū)買房的原因了。畢竟，目前永豐已經(jīng)覆蓋了地鐵16號線，與中關村其他區(qū)域有著便捷的聯(lián)通，將來的19號線支線還將再增加一條通往中心城區(qū)的快線。
而且，隨著產(chǎn)業(yè)和居住的往北擴展，海淀也同時將教育、醫(yī)療、商業(yè)的資源更多的賦予北部新區(qū)尤其是永豐地區(qū)。
教育有清華附中的永豐分校有小學、初中和高中，中關村二小和中關村三小也設置了科學城北區(qū)分校和科學城分校。
醫(yī)療方面，海淀在這片區(qū)域設置了北部醫(yī)療中心，另外還有北大國際醫(yī)院、309醫(yī)院等。商業(yè)則有中糧智慧谷、海淀悅界主題街區(qū)、以及建設中的海淀大悅城。
再分析一下去年海淀的新房供應。
去年海淀一共供應了6個新房地塊，其中最早一批次供地的樹村兩個地塊，學府壹號院項目已經(jīng)基本售罄。北沙灘的兩個地塊是中建壹品·學府公館，永豐兩個地塊分別是中海的滙德里和華潤的幸福里潤園。
這6個地塊均采用了“競政府產(chǎn)權份額”的方式出讓，也就是大家說的“新型共有產(chǎn)權商品房”。
之前我們解讀過，“競政府產(chǎn)權份額”的方式主要是針對區(qū)位較好、熱度較高的地塊才會采用，一個區(qū)所有入市的地塊均采用這種方式，可見海淀在全市各區(qū)中的熱度頭一份。
不過，6個地塊中，永豐這兩個地塊在競價時并沒有達到地價上限，因此并沒有出現(xiàn)“競政府產(chǎn)權份額”的情況，屬于個人全部產(chǎn)權的純商品房。而樹村和北沙灘的項目均有政府產(chǎn)權份額。
除了區(qū)位，這6個地塊的情況也不盡相同，樹村和永豐地塊的容積率都在1.5左右，屬于低密度地塊，可以做出疊拼等類別墅產(chǎn)品或是大戶型洋房。而北沙灘的容積率達到2.6，密度更大。
而最終落到的房子上，樹村項目是大戶型甚至是超大戶型，面積最小的套型也有128平米，最大的則達到275平米。
永豐的這兩個，則并沒有設計成全是大戶型房源，戶型面積都比樹村小了許多，和樹村形成了一個錯位。
尤其是中海的滙德里，面積最小的是77平米的兩居室，四居室面積也不過125平米。華潤的幸福里潤園面積則要更大一些，109平米到147平米。
還記得去年第二批供地后，我們就曾發(fā)布過推送，分析前兩批供地中，存在區(qū)域集中、同質化等需要改善的問題，尤其是新房項目普遍戶型偏大，各項目以及項目中的戶型設置上應該有所差異化。
而這次永豐項目就體現(xiàn)了這種差異化，不再是純粹的大戶型和超大戶型，而是更多的考慮到實用和總價。
而且剛才說到的“錯位”其實是一個好現(xiàn)象，畢竟，同樣1.5容積率，低密度決定了項目的品質較高。但因為戶型面積，又控制了合理的總價。要知道，樹村的房源是一千多萬總價起步，而永豐的中海滙德里，77平米兩居的總價則是6百多萬元。
具體的戶型方面，相比之下，中海滙德里的設計要更有特點，因此主要說一下這個項目。
剛才說過，1.5的低容積率決定了是一個高品質洋房項目，小區(qū)密度比較低，居住較為舒適。而且這個地塊形狀比較規(guī)正，也有利于樓棟的排布和戶型設計。
從目前公布的效果圖可以看出，小區(qū)的樓棟層數(shù)不多，高度不高，這對于采光來說無疑是很好因素。而且大都是落地窗，窗墻比也比較大，更有利于采光。
具體戶型來看，77平米的兩居做到了南北通透，這與地塊容積率低有很大關系?？蛷d和主臥朝南，廚房、餐廳、客廳這三個動區(qū)在一側，兩個臥室和衛(wèi)生間屬于靜區(qū)，在另一側，動靜分離。亮點是客廳的窗戶很大，主臥還有一個飄窗，能增加實用面積。
99平米的三居是南向三面寬，南北通透，客廳和兩個房間都位于南側，而且兩個房間都有飄窗。99平米的面積不但是三居，還設置了兩個衛(wèi)生間，甚至還有一個洗衣區(qū)和家政區(qū)，利用率很高，浪費面積很少。
125平米的四居同樣是南北通透、南向三面寬，同樣是兩個衛(wèi)生間并設置洗衣區(qū)和家政區(qū)。而且無論是兩居、三居還是四居，衛(wèi)生間都做到了干濕分離或三分離，洗漱、沐浴和如廁互不干擾。
另外，各戶型都會是精裝交付，標配了新風除霾、地暖系統(tǒng)，以及博洛尼、方太等品牌櫥柜家電。
這樣的“錯配”是一個值得鼓勵的變化，別墅級別的容積率下，并沒有去一味的設計超大戶型和高總價房源，而是推出了更多普通購房者可以購買的戶型，無論是77平米兩居，還是99平米三居，或是125平米的四居。
這對于開發(fā)商來說，肯定會損失一些利益，但對于普通的購房者來說，尤其是這個區(qū)域面向的是中關村地區(qū)的科創(chuàng)人才，讓他們可以享受到高品質的居住條件，以及更好的生活環(huán)境，這樣的“錯配”可以來得更多一些。
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