2020年7月上旬，北京市第一批立項供地的集體土地建設(shè)租賃住房國家級試點項目、首個開工及建成投入使用的集體土地租賃住房項目——“泊寓|院兒（成壽寺社區(qū)）”正式運營，坐標豐臺區(qū)方莊橋西南，總建筑面積4.75萬平方米，901間長租公寓、3800平方米商業(yè)配套、600平方米公共服務(wù)配套。
01 歷史沿革
2017年8月，原國土資源部和住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，明確第一批在北京、上海、廣東、南京等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，允許村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織以自行開發(fā)運營、聯(lián)營、入股等多種方式建設(shè)運營集體租賃住房。
隨后不久，原北京市規(guī)劃國土委、市住建委印發(fā)《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，明確提出：2017年-2021年的5年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)40萬套集體租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃。
截至2017年12月底，本市實現(xiàn)當年集體土地租賃住房用地供應(yīng)203.9公頃，完成率102%，超額完成2017年度供應(yīng)任務(wù)。
截至2018年12月底，本市實現(xiàn)當年集體土地租賃住房用地供應(yīng)209.2公頃，完成率105%，超額完成2018年度供地任務(wù)。
僅2019年一季度，本市實現(xiàn)集體土地租賃住房項目用地供應(yīng)72.19公頃。
2019年9月，北京市住建委相關(guān)負責人披露，本市共確定68個集體土地租賃住房試點項目，已開工21個，可提供房源約2.7萬套。
截至2020年5月底，本市累計上報開工集體土地租賃住房項目35個、房源約5.2萬套，戶型以90平方米以下中小套型和職工宿舍類為主。
據(jù)了解，目前包括中國交建、中國鐵建、魯能置業(yè)、萬科集團、首創(chuàng)集團、天恒集團在內(nèi)的多家央屬、市屬以及區(qū)屬國有企業(yè)通過多種形式參與集體租賃住房項目的建設(shè)和運營。
02 樣本分析
據(jù)了解，成壽寺項目于2018年3月獲得立項批復，不到5個月時間就取得了《工程施工許可證》，經(jīng)過近兩年的施工建設(shè)與招租，今年7月6日正式開放，整體提前6個月開業(yè)。首批235套公寓已全部租罄，第二批公寓已啟動預租，計劃于四季度全部入市。
成壽寺項目的入市經(jīng)歷了近20年的歷程。項目主體為北京金城源投資管理公司，前身為成壽寺村集體經(jīng)濟組織，自2001年開始組織實施成壽寺舊村改造工程。2005年，成壽寺村作為北京市第一批試點村完成了整建制撤村轉(zhuǎn)居工作，農(nóng)村集體土地歸屬金城源公司和全體股東所有。
2017年，憑借著集租房國家級試點的優(yōu)惠政策，成壽寺村集體經(jīng)濟組織與萬科達成合作，項目的運營主體為北京金城萬源置業(yè)有限公司，北京金城源投資管理公司持股51%，北京萬科持股49%。為了保障項目投資建設(shè)及運營管理的規(guī)范性、專業(yè)性和統(tǒng)一性，項目建成后45年的經(jīng)營管理權(quán)及收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科統(tǒng)籌規(guī)劃實施管理。
萬科北分負責人介紹，目前北京萬科參與了本市6個集體土地建設(shè)租賃住房項目，總建筑面積75萬平方米，預計能夠提供21498套（間）租賃住房，投資總額約90億元?！凹w土地建設(shè)租賃住房項目有一定限制，能倒逼我們的運營能力。資金成本低、運營成本低、建造時間短就比其他企業(yè)有優(yōu)勢?！痹撠撠熑吮硎尽?/p>
關(guān)于項目資金來源，北京萬科相關(guān)人士表示，憑借首個集體土地建設(shè)租賃住房國家級試點項目，通過政策性銀行以信用擔保方式獲得了25年期低息貸款，資金成本較低。
關(guān)于利益分配，相關(guān)人士介紹，萬科每年給村集體支付保底收益，如果盈利超出預期，村集體還能夠分享一定的超額收益。這樣既保護了村民的基本利益，又讓村民有機會共享市場的增量紅利。萬科北分負責人透露，“目前成壽寺項目可以實現(xiàn)約6%的資產(chǎn)回報率，屬于微利可持續(xù)。”
03 市場分析
2017年的一份調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，本市共有約860萬人有租賃住房需求，與此同時，市場上出租房屋約430萬套，剔除逐年拆除的城中村或居住條件較差的地下空間，合規(guī)的租賃住房約250萬套，缺口較大。
據(jù)相關(guān)機構(gòu)研究數(shù)據(jù)顯示，2013年、2016年至2018年，本市住房租金兩次快速上漲，2012年1月本市平均月租金51.3元/平方米/月，2020年6月本市平均月租金84.4元/平方米/月，八年半時間，住房租金單價上漲了64.7%。
另據(jù)相關(guān)機構(gòu)市場調(diào)查，年齡20~35歲的年輕人是本市住房租賃市場的主力軍，大多數(shù)人平均不到11個月就需要換一次房子，當前平均套均不低于5000至6000元每月的住房租金水平，超出了不少年輕人的支付能力。
成壽寺項目距離14號線方莊站800米，到達國貿(mào)僅6站20分鐘，區(qū)位優(yōu)勢明顯，項目提供20平方米和30平方米兩種戶型，單套月租金為3600元或4700元，為周邊同品質(zhì)一居室住房租金的70%-80%，以相對較低的價格享受較高的生活品質(zhì)，難怪供不應(yīng)求、深受年輕人追捧。
