一個(gè)商業(yè)企業(yè)在進(jìn)入市場(chǎng)之前，只有充分掌握當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民消費(fèi)水平、商業(yè)經(jīng)營狀況，才能對(duì)整個(gè)商圈的消費(fèi)客群進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，從而進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)定位。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目籌建之初，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)條件和該項(xiàng)目的規(guī)模、面積、物業(yè)現(xiàn)狀，科學(xué)地確定該項(xiàng)目要做成哪種經(jīng)營業(yè)態(tài)，是做綜合性商業(yè)項(xiàng)目、主題性商場(chǎng)、超市，還是做成百貨與超市相結(jié)合的綜合業(yè)態(tài)，抑或是購物中心、Mall等。
以此來明確企業(yè)今后的經(jīng)營品類、經(jīng)營方向、管理方式、商戶的投資形式，進(jìn)而明確企業(yè)的品牌商品和招商方向。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的功能定位即根據(jù)項(xiàng)目的整體規(guī)模、開發(fā)目標(biāo)進(jìn)行的功能確定與功能布局。
商業(yè)企業(yè)的建筑設(shè)計(jì)、空間結(jié)構(gòu)、動(dòng)線設(shè)計(jì)、設(shè)備配套等與企業(yè)的經(jīng)營有極強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，只有進(jìn)行準(zhǔn)確的功能定位，商業(yè)企業(yè)的建筑設(shè)計(jì)、空間結(jié)構(gòu)、設(shè)備配套才能有的放矢，投資建設(shè)的項(xiàng)目才有商業(yè)經(jīng)營的價(jià)值。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行經(jīng)營定位時(shí)，要考慮項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)總量、城鄉(xiāng)居民收入水平、消費(fèi)能力、市場(chǎng)容量和總體需求，同時(shí)要充分結(jié)合當(dāng)?shù)匚磥戆l(fā)展空間，著眼未來，從戰(zhàn)略眼光定位，貼近市場(chǎng)，貼近消費(fèi)者。
營銷策略定位就是通過建立特別的產(chǎn)品銷售渠道和方式，使產(chǎn)品和營銷具有某種特色，從而利用產(chǎn)品和營銷在消費(fèi)者心目中的印象，在市場(chǎng)占有一席之位。
商業(yè)企業(yè)在進(jìn)行營銷策略定位之前，要對(duì)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)發(fā)展?fàn)顩r、競爭狀況、購買能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀、顧客購成、銷售客單價(jià)等等進(jìn)行詳實(shí)的調(diào)查，并據(jù)此確定商業(yè)企業(yè)的營銷策略與銷售方式。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在招商之前，必須對(duì)當(dāng)?shù)氐哪繕?biāo)市場(chǎng)、品牌結(jié)構(gòu)、品牌檔次進(jìn)行充分調(diào)查，了解哪類品牌更易于被當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)所接受，這樣，才能更好地確定企業(yè)的目標(biāo)品牌、支柱品牌和源頭品牌的招商目標(biāo)、招商方式和招商條件，從而進(jìn)行招商策略的定位。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的形象定位，可以借助CIS系統(tǒng)來加以塑造并傳達(dá)。一方面可通過商場(chǎng)的建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；另一方面可通過顧客對(duì)賣場(chǎng)氣氛的感受來表現(xiàn)，如場(chǎng)內(nèi)購物環(huán)境、賣場(chǎng)布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP 廣告等；而產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等，則是影響企業(yè)形象不可或缺的因素，它將隨著商場(chǎng)的經(jīng)營運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮巨大的作用。
一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要取得成功，必須根據(jù)自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，集中力量針對(duì)某一特定的目標(biāo)市場(chǎng)開展經(jīng)營活動(dòng)，以避免在自身的弱勢(shì)上與強(qiáng)有力的對(duì)手全面競爭。
準(zhǔn)確的商業(yè)定位，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)競爭與經(jīng)營的有力保障。
很多項(xiàng)目都有其特殊性，文化、旅游都可能成為其商業(yè)元素。做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)需要最大限度地挖掘它的商業(yè)元素，而成功挖掘的前提也依賴于高水平的規(guī)劃，制定科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃是招商質(zhì)量的基礎(chǔ)；
找對(duì)人就是要重新反思一下Mall的目標(biāo)顧客是怎樣的，來自哪里、收入是怎樣的、家庭是怎樣的、性別是什么、年齡是什么，一定要具體化。定對(duì)位實(shí)際上解決是滿足目標(biāo)顧客哪一方面的訴求、并不是說你找到了目標(biāo)顧客就是完成任務(wù)，了滿足目標(biāo)顧客的訴求可以是單一的。
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