芽總，利息資本化，利息費(fèi)用化，傻傻搞不清啊”，昨天公眾號(hào)后臺(tái)有人留言。
什么叫資本化？
我們拿了一塊地來蓋樓，假設(shè)所有的錢全部是借的，一共花了100萬塊，利息10萬。所以你蓋樓的費(fèi)用是110萬，現(xiàn)在樓的面值就是110萬，這10萬的利息也是樓的一分部了。這部分利息變成了資產(chǎn)，所以就叫利息資本化。
資本化VS費(fèi)用化？
我們拿了地蓋樓，借100萬塊來蓋，結(jié)果樓蓋完只花了50萬。那建設(shè)期間的利息，就是資本化利息！沒用完的那部分錢產(chǎn)生的利息就是費(fèi)用化！
我們來看一下百度百科：
該支出是否增加固定資產(chǎn)帳面價(jià)值，如果不能增加,那么就屬于費(fèi)用化支出，如果可以增加，那么就屬于資本化支出。
資本化：資本化費(fèi)用計(jì)入固定資產(chǎn)原值；
費(fèi)用化：費(fèi)用化的支出應(yīng)當(dāng)計(jì)入企業(yè)的當(dāng)期損益。
示意圖如下：
滿足資本化的三個(gè)條件：
那么最困擾大家的來了：
利息資本化、利息費(fèi)用化在土增稅、所得稅上如何作為扣除項(xiàng)？
計(jì)算土地增值稅的扣除規(guī)定：
①資本化的利息支出應(yīng)調(diào)整作為財(cái)務(wù)費(fèi)用。
（國稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。
也就是說，已經(jīng)資本化的利息支出，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，仍應(yīng)作為費(fèi)用處理。這對(duì)土地增值稅金額的影響較大，因?yàn)槿绻⒅С鲎鳛殚_發(fā)成本處理，不僅可以據(jù)實(shí)扣除，而且可以加計(jì)扣除。
②能提供利息證明則扣除；不能提供借款金額的10%以內(nèi)扣除！
（國稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，
凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
計(jì)算所得稅的扣除規(guī)定：
①下列情形利息支出可扣除：
企業(yè)所得稅法規(guī)定，下列情形利息支出可扣除：
1.非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出；
2.企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券的利息支出；
3.非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算數(shù)額的部分。
②扣除時(shí)區(qū)分資本化支出和費(fèi)用化支出
企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費(fèi)用，可直接稅前扣除。
企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個(gè)月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除。
其實(shí)也很好理解，意思就是，費(fèi)用化利息，當(dāng)期計(jì)算所得稅即可扣除。而資本化利息，只能未來通過折舊攤銷方式在使用期內(nèi)扣除。
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