撰文丨養(yǎng)老行者1988
編輯丨陳苗
開(kāi)篇：
圖：通州區(qū)養(yǎng)老院設(shè)計(jì)效果圖
2020年8月10日，上午11點(diǎn)54分，“通州區(qū)養(yǎng)老院公建民營(yíng)項(xiàng)目”招標(biāo)公告正式掛出，對(duì)于這個(gè)“塵封已久”的重磅項(xiàng)目，消息一出，立即引來(lái)圈內(nèi)高度關(guān)注和參與，其中也包括某知名保險(xiǎn)公司。
2020年9月1日，上午12點(diǎn)04分，官方采購(gòu)網(wǎng)發(fā)布中標(biāo)公告：“通州區(qū)養(yǎng)老院公建民營(yíng)項(xiàng)目”正式成交；中標(biāo)單位為：北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司+北京萬(wàn)科幸福家養(yǎng)老服務(wù)有限公司組成的萬(wàn)科聯(lián)合體；中標(biāo)價(jià)格：1.95億元；合同期限：30年。
不出意外，這應(yīng)該是2020年北京規(guī)模最大的公建民營(yíng)養(yǎng)老項(xiàng)目，也是北京萬(wàn)科繼獲取房山區(qū)社會(huì)福利中心后，在京的第2個(gè)“公建民營(yíng)+民非”項(xiàng)目。
這也標(biāo)志著以萬(wàn)科為代表的地產(chǎn)巨頭，開(kāi)始真正回歸養(yǎng)老行業(yè)生態(tài)，不再堅(jiān)持單一的“高端定位+營(yíng)利性注冊(cè)性質(zhì)”，開(kāi)始積極享受政策紅利。
正文：
2015年，官方發(fā)布《北京市2015-2020年民政公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃》，這是一個(gè)在當(dāng)時(shí)并沒(méi)有在養(yǎng)老圈引起太多關(guān)注的政策，但如果今天以“馬后炮”的方式再次回顧這個(gè)政策，會(huì)發(fā)現(xiàn)其中僅有的兩條與養(yǎng)老相關(guān)的內(nèi)容，影響了北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展格局：
圖：西城區(qū)展覽路街道國(guó)投養(yǎng)老照料中心
其一是：“各個(gè)街鄉(xiāng)鎮(zhèn)須配備一所養(yǎng)老照料中心”，再加上后來(lái)配套的“一事一議”政策徹底解決掉了違建、消防等一系列影響?zhàn)B老審批/備案的棘手問(wèn)題，這才有了前些年瘋狂擴(kuò)張的上百家養(yǎng)老照料中心。
圖：萬(wàn)科房山隨園養(yǎng)老中心
其二是：“各個(gè)區(qū)縣要配建一所400張以上床位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)”，定位政府兜底和社會(huì)保障，這才有了后來(lái)的門(mén)頭溝區(qū)愛(ài)暮家老年養(yǎng)護(hù)中心、大興區(qū)壽山福海養(yǎng)老服務(wù)中心、以及萬(wàn)科房山隨園養(yǎng)老中心。
圖：萬(wàn)科?幸福家社區(qū)養(yǎng)老中心實(shí)景圖
2018年、2019年，萬(wàn)科相繼關(guān)停/退出了萬(wàn)科?幸福家社區(qū)養(yǎng)老中心、萬(wàn)科嘉園社區(qū)嵌入中心、以及北萬(wàn)光熙康復(fù)醫(yī)院，產(chǎn)品線(xiàn)從之前的“3+N”（嘉園、怡園、隨園、康復(fù)醫(yī)院），縮減為“1+1”（怡園、隨園）。
由此可見(jiàn)，深耕養(yǎng)老多年的地產(chǎn)巨頭們已經(jīng)深刻意識(shí)到：傳統(tǒng)的單體養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無(wú)法匹配地產(chǎn)對(duì)于新業(yè)務(wù)的預(yù)期，更無(wú)法在地產(chǎn)的成本模式基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)盈利，醫(yī)療更是一塊陌生的處女地，CCRC可能是對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)，當(dāng)前最好的選擇。
圖：萬(wàn)科隨園房間內(nèi)景
2018年11月，萬(wàn)科房山隨園養(yǎng)老中心投入試運(yùn)營(yíng)；2019年8月，在取得相關(guān)資質(zhì)備案手續(xù)后，隨園項(xiàng)目正式召開(kāi)發(fā)布會(huì)，宣布開(kāi)業(yè)。
該項(xiàng)目也從早期立項(xiàng)的兜底+保障型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，改造為高品質(zhì)的CCRC項(xiàng)目，銷(xiāo)售模式是主推5年約50萬(wàn)的躉交產(chǎn)品。
圖：萬(wàn)科隨園早期收費(fèi)體系
從產(chǎn)品和模式層面，北京萬(wàn)科房山隨園做出了大膽的突破：
1、通過(guò)大量的改造和加建，實(shí)現(xiàn)了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)到CCRC的產(chǎn)品升級(jí)，放眼全國(guó)的公建民營(yíng)項(xiàng)目，這種情況并不多見(jiàn)；
2、通過(guò)一次性躉交模式，避免了非自持公建養(yǎng)老項(xiàng)目的高押金會(huì)員制法律風(fēng)險(xiǎn)；
3、通過(guò)巨額的固定資產(chǎn)投入，鎖定了30年的超長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)期。
這些變革無(wú)疑給養(yǎng)老行業(yè)帶來(lái)重要的啟示，即：CCRC項(xiàng)目并非只有泰康模式（拿地+自建）一種，通過(guò)改造大體量+多樓棟形態(tài)的公建民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，依然可以實(shí)現(xiàn)CCRC的產(chǎn)品布局，對(duì)于一線(xiàn)城市，這種模式無(wú)疑更為“聰明”和“可行”。
圖：通州區(qū)養(yǎng)老院區(qū)位圖
通州區(qū)養(yǎng)老院位于北京城東南6環(huán)外的漷縣鎮(zhèn)，屬于絕對(duì)的遠(yuǎn)郊，周邊現(xiàn)狀以耕地和村落為主，唯一算得上優(yōu)勢(shì)的是毗鄰項(xiàng)目的，但尚未投入運(yùn)營(yíng)的人民醫(yī)院（通州院區(qū)），養(yǎng)老院整體占地30000㎡，建筑面積29288.66㎡，按原福利型養(yǎng)老院的定位，可設(shè)置700張床位，戶(hù)型分為單人、雙人、三人間。
圖：房山區(qū)養(yǎng)老院現(xiàn)狀實(shí)景
根據(jù)中標(biāo)公告顯示：該項(xiàng)目的市場(chǎng)化床位月均綜合收費(fèi)為6270元/人，包含床位費(fèi)、餐費(fèi)、護(hù)理費(fèi)，而如果一旦改造為萬(wàn)科隨園的CCRC模式，床位規(guī)模必將大幅度縮減，會(huì)以套房、單人、雙人間為主，再加之這是一個(gè)遠(yuǎn)郊且短期內(nèi)周邊無(wú)配套的項(xiàng)目，前期去化必然難上加難，而將近2個(gè)億的固定資產(chǎn)投入應(yīng)該也不太夠。
因此，單從項(xiàng)目本身的投資邏輯和盈利能力看，這不是個(gè)好項(xiàng)目，想必各家參與方經(jīng)過(guò)投資測(cè)算后，也是心知肚明，各有各的想法。
結(jié)語(yǔ)：
圖：昌平區(qū)區(qū)級(jí)養(yǎng)老院選址布局圖
隨著泰康之家?燕園、萬(wàn)科隨園、燕達(dá)國(guó)際健康城、瀛公館等在京/環(huán)京CCRC項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)，地產(chǎn)和保險(xiǎn)巨頭更加堅(jiān)定這是比養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，更適合它們的養(yǎng)老產(chǎn)品形態(tài)。
但時(shí)過(guò)境遷，在北京、上海這種土地資源稀缺的一線(xiàn)城市，很難再?gòu)?fù)制當(dāng)年泰康的拿地+自建模式，因此如何通過(guò)盤(pán)活存量的方式布局，就成為重要的戰(zhàn)略拓展方向，恭和家園是通過(guò)盤(pán)活存量土地，首厚大家是通過(guò)盤(pán)活存量物業(yè)。
兩者相比，后者顯然比前者更加容易實(shí)現(xiàn)，但是以目前的市場(chǎng)化租金水平，獲取大體量存量物業(yè)改造CCRC，是極其不理智的做法，每個(gè)月個(gè)位數(shù)的實(shí)際入住去化速度，足以壓垮這類(lèi)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)根基。
而萬(wàn)科的輕資產(chǎn)公建民營(yíng)CCRC模式，則是一種相對(duì)可行的，且有創(chuàng)新思維的做法，值得行業(yè)研究和借鑒，從北京的區(qū)級(jí)養(yǎng)老院落地情況看，豐臺(tái)、昌平、順義等地區(qū)也依然還有機(jī)會(huì)。
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