土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。
--------國稅函發(fā)[1995]110號國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知
第二條 轉讓國有土地使用權,地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人),應當依照本條例繳納土地增值稅.
--------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》
七、土地增值稅的納稅義務人都包括哪些?
土地增值稅的納稅義務人是有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。根據(jù)《國務院關于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、消費稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關問題的通知》的規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和個人。因此，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機構、外國公民、華僑，以及港澳臺同胞等，只要轉讓房地產(chǎn)并取得收入，就是土地增值稅的納稅義務人，均應按《條例》的規(guī)定照章納稅。
--------國稅函發(fā)[1995]110號國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知
第二章、征稅范圍
第二條 轉讓國有土地使用權,地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人),應當依照本條例繳納土地增值稅.
--------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》
第二條 條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權,地上的建筑物及其附著物并取得收入,是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產(chǎn)的行為.不包括以繼承,贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為.
第三條 條例第二條所稱的國有土地,是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地.
第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各種附屬設施.條例第二條所稱的附著物,是指附著于土地上的不能移動,一經(jīng)移動即遭損壞的物品.
-------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》
一,關于以房地產(chǎn)進行投資,聯(lián)營的征免稅問題
對于以房地產(chǎn)進行投資,聯(lián)營的,投資,聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉讓到所投資,聯(lián)營的企業(yè)中時,暫免征收土地增值稅.對投資,聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的,應征收土地增值稅.
二,關于合作建房的征免稅問題
對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的,應征收土地增值稅.
三,關于企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)的征免稅問題
在企業(yè)兼并中,對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的,暫免征收土地增值稅.
四,關于細則中"贈與"所包括的范圍問題
細則所稱的"贈與"是指如下情況：
(一)房產(chǎn)所有人,土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權,土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的.
(二)房產(chǎn)所有人,土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體,國家機關將房屋產(chǎn)權,土地使用權贈與教育,民政和其他社會福利,公益事業(yè)的.
上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會,希望工程基金會,宋慶齡基金會,減災委員會,中國紅十字會,中國殘疾人聯(lián)合會,全國老年基金會,老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織.
五,關于個人互換住房的征免稅問題
對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實,可以免征土地增值稅.
-------財稅字［1995］048號關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知
土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。
-------國稅函〔2007〕645號關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復
第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%.
增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%.
增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%.
增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%.
--------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》
第十條 條例第七條所列四級超率累進稅率,每級"增值額未超過扣除項目金額"的比例,均包括本比例數(shù).
計算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算,具體公式如下：
(一)增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額＝增值額X30%
(二)增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的
土地增值稅稅額＝增值額X40%-扣除項目金額X5%
(三)增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的
土地增值稅稅額＝增值額X50%-扣除項目金額X15%
(四)增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額＝增值額X60%-扣除項目金額X35%
公式中的5%,15%,35%為速算扣除系數(shù).
-------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》
土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
---------國稅函發(fā)[1995]110號國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知
第三條 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收.
第四條 納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額,為增值額.
第五條 納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入,實物收入和其他收入.
--------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》
第五條 條例第二條所稱的收入,包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益.
第六條 條例第二條所稱的單位,是指各類企業(yè)單位,事業(yè)單位,國家機關和社會團體及其他組織.
條例第二條所稱個人,包括個體經(jīng)營者.
-------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》
十三,關于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計稅的問題
對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應分別核算增值額.不分別核算增值額或不能準確核算增值額的,其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條(一)項的免稅規(guī)定.
十四,關于預售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報納稅的問題
根據(jù)細則的規(guī)定,對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入可以預征土地增值稅.具體辦法由各省,自治區(qū),直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定.因此,對納稅人預售房地產(chǎn)所取得的收入,當?shù)囟悇諜C關規(guī)定預征土地增值稅的,納稅人應當?shù)街鞴芏悇諜C關辦理納稅申報,并按規(guī)定比例預交,待辦理決算后,多退少補；當?shù)囟悇諜C關規(guī)定不預征土地增值稅的,也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案.
十五,關于分期收款的外幣收入如何折合人民幣的問題
對于取得的收入為外國貨幣的,依照細則規(guī)定,以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣,據(jù)以計算土地增值稅稅額.對于以分期收款形式取得的外幣收入,也應按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣.
---------財稅字［1995］048號關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知
第六條 計算增值額的扣除項目：
(一)取得土地使用權所支付的金額；
(二)開發(fā)土地的成本,費用；
(三)新建房及配套設施的成本,費用,或者舊房及建筑物的評估價格；
(四)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；
(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目.
--------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》
(一)取得土地使用權所支付的金額
第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,具體為：
(一)取得土地使用權所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用.
-------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》
(二)開發(fā)土地的成本,費用
(二)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房增開發(fā))的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房增開發(fā)成本),包括土地征用及拆遷補償費,前期工程費,建筑安裝工程費,基礎設施費,公共配套設施費,開發(fā)間接費用.
土地征用及拆遷補償費,包括土地征用費,耕地占用稅,勞動力安置費及有關地上,地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?/span>,安置動遷用房支出等.
前期工程費,包括規(guī)劃,設計,項目可行性研究和水文,地質(zhì),勘察,測繪,"三通一平"等支出.
建筑安裝工程費,是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費,以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費.
基礎設施費,包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路,供水,供電,供氣,排污,排洪,通訊,照明,環(huán)衛(wèi),綠化等工程發(fā)生的支出.
公共配套設施費,包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出.
開發(fā)間接費用,是指直接組織,管理開發(fā)項目發(fā)生的費用,包括工資,職工福利費,折舊費,修理費,辦公費,水電費,勞動保護費,周轉房攤銷等.
-------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》
(三)新建房及配套設施的成本,費用,
(三)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用),是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用,管理費用,財務費用.
財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額.其他房地產(chǎn)開發(fā)費用,按本條(一),(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除.
凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一),(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除.
上述計算扣除的具體比例,由各省,自治區(qū),直轄市人民政府規(guī)定.
-------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》
八,關于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題
(一)利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行,超過上浮幅度的部分不允許扣除；
(二)對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除.
---------財稅字［1995］048號關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知
六,關于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題
對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用,如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的,可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入.
對于代收費用作為轉讓收入計稅的,在計算扣除項目金額時,可予以扣除,但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產(chǎn)的收入計稅的,在計算增值額時不允許扣除代收費用.
-------財稅字［1995］048號關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知
（四）舊房及建筑物的評估價格
(四)舊房及建筑物的評估價格,是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格.評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認.
-------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》
七,關于新建房與舊房的界定問題
新建房是指建成后未使用的房產(chǎn).凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房.使用時間和磨損程度標準可由各省,自治區(qū),直轄市財政廳(局)和地方稅務局具體規(guī)定.
-------財稅字［1995］048號關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知
十,關于轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問題
轉讓舊房的,應按房屋及建筑物的評估價格,取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅.對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的,不允許扣除取得土地使用權所支付的金額.
---------財稅字［1995］048號關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知
十二,關于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題
納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估,其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除.對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞,虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用,不允許在計算土地增值稅時予以扣除.
---------財稅字［1995］048號關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知
（五)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金
(五)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金,是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅,城市維護建設稅,印花稅.因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加,也可視同稅金予以扣除.
-------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》
（即：與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金指
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：“兩稅一費”(營業(yè)稅、城建稅、教育費附加)
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：“三稅一費”(營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加)）
九,關于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題
細則中規(guī)定允許扣除的印花稅,是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照<施工,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度>的有關規(guī)定,其繳納的印花稅列入管理費用,已相應予以扣除.其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅.
十一,關于已繳納的契稅可否在計稅時扣除的問題
對于個人購入房地產(chǎn)再轉讓的,其在購入時已繳納的契稅,在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素,在計征土地增值稅時,不另作為"與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金"予以扣除.
---------財稅字［1995］048號關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知
(六)財政部規(guī)定的其他扣除項目
(六)根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定,對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一),(二)項規(guī)定計算的金額之和,加計20%的扣除.
-------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》
在具體計算增值額時，要區(qū)分以下幾種情況進行處理：
（一）對取得土地或房地產(chǎn)使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。
（二）對取得土地使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。
（三）對取得土地使用權后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本和規(guī)定的費用、轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，并允許加計20%的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報，以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。
--------國稅函發(fā)[1995]110號國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知
（七）、評估價格的相關規(guī)定
第九條 納稅人有下列情形之一的,按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：
(一)隱瞞,虛報房地產(chǎn)成交價格的；
(二)提供扣除項目金額不實的；
(三)轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,又無正當理由的.
--------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》
第十三條 條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估價格,是指由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構根據(jù)相同地段,同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格.評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認.
第十四條 條例第九條(一)項所稱的隱瞞,虛報房地產(chǎn)成交價格,是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權,地上建筑物及其附著物價款的行為.
條例第九條(二)項所稱的提供扣除項目金額不實的,是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為.
條例第九條(三)項所稱的轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,又無正當理由,是指納稅人申報的轉讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構評定的交易價,納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當理由的行為.
隱瞞,虛報房地產(chǎn)成交價格,應由評估機構參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估.稅務機關根據(jù)評估價格確定轉讓房地產(chǎn)的收入.
提供扣除項目金額不實的,應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估.稅務機關根據(jù)評估價格確定扣除項目金額.
轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,又無正當理由的,由稅務機關參照房地產(chǎn)評估價格確定轉讓房地產(chǎn)的收入.
-------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》
第八條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算.
第九條 納稅人成片受讓土地使用權后,分期分批開發(fā),轉讓房地產(chǎn)的,其扣除項目金額的確定,可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤,或按建筑面積計算分攤,也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤.
-------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》
凡涉及征收土地增值稅的房地產(chǎn)評估報告,由取得建設部,人事部共同認定并經(jīng)注冊登記的"房地產(chǎn)估價師"簽署；或者由三名以上(含三名)取得各省,自治區(qū)建委(建設廳),直轄市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一頒發(fā)的<房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書>的房地產(chǎn)估價員聯(lián)合簽署.
----------國稅發(fā)［1996］048號國家稅務總局 建設部關于土地增值稅征收管理有關問題的通知
三,各級稅務部門和土地管理部門要共同做好土地使用權的產(chǎn)權管理與土地增值稅征管的銜接工作.
凡是轉讓國有土地使用權,地上建筑物及其附屬物(以下簡稱房地產(chǎn))的納稅人,在向土地管理部門申請辦理土地變更登記,提交土地估價報告,申報交易成交價的同時,應根據(jù)土地增值稅的有關規(guī)定,在規(guī)定的期限內(nèi)到主管稅務機關辦理土地增值稅的納稅申報手續(xù).土地管理部門在對納稅人轉讓行為的合法性,估價報告及申報交易價格進行確認后,應及時通知稅務部門.納稅人的納稅申報經(jīng)主管稅務機關審核后,應按照規(guī)定的期限繳納土地增值稅.對于已經(jīng)完稅的,由主管稅務機關發(fā)給完稅證明；對于免稅的,由主管稅務機關發(fā)給免稅證明.
土地管理部門憑稅務部門出具的土地增值稅完稅(或免稅)證明,辦理土地使用權的權屬變更登記,更換<國有土地使用證>.凡未取得主管稅務部門發(fā)放的完稅(或免稅)證明的,土地管理機關不予辦理土地使用權的登記及過戶手續(xù),也不發(fā)放<國有土地使用證>.
-------國稅發(fā)［1996］004號國家稅務總局 國家土地管理局關于土地增值稅若干征管問題的通知
一,凡轉讓國有土地使用權,地上建筑物及其附屬物(以下簡稱房地產(chǎn))的納稅人,按照土地增值稅的有關規(guī)定,需要根據(jù)房地產(chǎn)的評估價格計稅的,可委托經(jīng)政府批準設立,并按照<國有資產(chǎn)評估管理辦法>規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評估資格的資產(chǎn)評估事務所,會計師事務所等各類資產(chǎn)評估機構受理有關轉讓房地產(chǎn)的評估業(yè)務.
二,對于涉及土地增值稅的國有房地產(chǎn)價格評估,各評估機構必須嚴格按照<條例>和<細則>中規(guī)定的方法進行應納稅房地產(chǎn)的價格評估.其評估結果經(jīng)同級國有資產(chǎn)管理部門審核驗證后作為房地產(chǎn)轉讓的底價,并按稅務部門的要求按期報送房地產(chǎn)所在地主管稅務機關,作為確認計稅依據(jù)的參考.
房地產(chǎn)所在地主管稅務機關要求從事房地產(chǎn)評估的資產(chǎn)評估機構提供與房地產(chǎn)評估有關的評估資料的,資產(chǎn)評估機構應無償提供,不得以任何借口予以拒絕.
房地產(chǎn)所在地主管稅務機關應根據(jù)<條例>和<細則>的有關規(guī)定,對應納稅房地產(chǎn)的評估結果進行嚴格審核及確認,對不符合實際情況的評估結果不予采用.
------財稅字[1995]06號關于轉讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關房地產(chǎn)價格評估問題的通知
土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。
納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。
稅務機關應當為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。
主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。
《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。
--------國稅發(fā)[2009]91號關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知
二、開發(fā)項目的前期管理
主管稅務機關應加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。
主管稅務機關對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。
對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務機關可結合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施。
--------國稅發(fā)[2009]91號關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知
（一）、納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
2、整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
3、直接轉讓土地使用權的。
（二）、對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
4、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
對于符合本規(guī)程第九條（即：納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算）規(guī)定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條（即：對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算）規(guī)定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理。
（三）、納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料
1、土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。
2、房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
3、項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。
4、納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
（四）、主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。
（五）、主管稅務機關按照本規(guī)程第六條進行項目管理時，對符合稅務機關可要求納稅人進行清算情形的，應當作出評估，并經(jīng)分管領導批準，確定何時要求納稅人進行清算的時間。對確定暫不通知清算的，應繼續(xù)做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。
（六）、主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。
--------國稅發(fā)[2009]91號關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知
（一）、關于土地增值稅清算時收入確認的問題
土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。
（三）、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題
1財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
2凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。
3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
4土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。
（四）、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。
（五）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
（六）、關于拆遷安置土地增值稅計算問題
1房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
2開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
3貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。
（七）、關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題
《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
（八）、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題
納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。
-------國稅函〔2010〕220號國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知
清算審核包括案頭審核、實地審核。
案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。
實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。
1、清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
2、審核收入情況時，應結合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。
必要時，主管稅務機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。
3、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：
①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
②由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
4、土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：
（1）取得土地使用權所支付的金額。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用。
（4）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。
（5）國家規(guī)定的其他扣除項目。
5、審核扣除項目是否符合下列要求：
（1）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。
（2）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。
（3）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
（4）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。
（5）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。
（6）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。
6、審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：
（1）同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。
（2）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。
（3）拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。
7、審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：
（1）前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。
（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費。
（3）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。
8、審核公共配套設施費時應當重點關注：
（1）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發(fā)生，有無預提的公共配套設施費情況。
（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設施費。
（3）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。
9、審核建筑安裝工程費時應當重點關注：
（1）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。
（3）參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。
（5）建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務機關開具。
10、審核開發(fā)間接費用時應當重點關注：
（1）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。
（2）開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。
11、審核利息支出時應當重點關注：
（1）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。
（2）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。
（3）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。
12、代收費用的審核。
對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收??；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。
13、關聯(lián)方交易行為的審核。
在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務往來。
應當關注企業(yè)大額應付款余額，審核交易行為是否真實。
14、納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關應當采取適當方法對有關鑒證報告的合法性、真實性進行審核。
對納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關未采信或部分未采信鑒證報告的，應當告知其理由。
15、土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。
--------國稅發(fā)[2009]91號關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知
16、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
1建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
2建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
3建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
--------國稅發(fā)〔2006〕187號國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知
（一）、在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。
1、在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。
（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；
（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（3）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
（4）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
2、符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發(fā)出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。
3、對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保持一致。
--------國稅發(fā)[2009]91號關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知
第三十七條土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。
第三十八條本規(guī)程自
--------國稅發(fā)[2009]91號關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知
一、土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
四、土地增值稅的扣除項目
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。
（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
六、土地增值稅清算項目的審核鑒證
稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。
稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。
八、清算后再轉讓房地產(chǎn)的處理
在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
本通知自
--------國稅發(fā)〔2006〕187號國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知
第八條 有下列情形之一的,免征土地增值稅：
(一)納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的；
--------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》
第十一條 條例第八條(一)項所稱的普通標準住宅,是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅.高級公寓,別墅,度假村等不屬于普通標準住宅.普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省,自治區(qū),直轄市人民政府規(guī)定.
納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過本細則第七條(一),(二),(三),(五),(六)項扣除項目金額之和20%的,免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的,應就其全部增值額按規(guī)定計稅.
-------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》
享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。
----國辦發(fā)〔2005〕26號國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知
十三,關于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計稅的問題
對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應分別核算增值額.不分別核算增值額或不能準確核算增值額的,其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條(一)項的免稅規(guī)定.
---------財稅字［1995］048號關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知
“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)制定的“普通住房標準”的范圍內(nèi)從嚴掌握。
------財稅[2006]141號關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知
二、因國家建設需要依法征用,收回的房地產(chǎn)
第八條 有下列情形之一的,免征土地增值稅：
(二)因國家建設需要依法征用,收回的房地產(chǎn).
--------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》
條例第八條(二)項所稱的因國家建設需要依法征用,收回的房地產(chǎn),是指因城市實施規(guī)劃,國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權.
因城市實施規(guī)劃,國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的,比照本規(guī)定免征土地增值稅.
符合上述免稅規(guī)定的單位和個人,須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出免稅申請,經(jīng)稅務機關審核后,免予征收土地增值稅.
-------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》
第十二條 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉讓原自用住房,經(jīng)向稅務機關申報核準,凡居住滿五年或五年以上的,免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的,減半征收土地增值稅.居住未滿三年的,按規(guī)定計征土地增值稅.
-------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》
關于個人互換住房的征免稅問題
對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。
-----財稅字［1995］048號財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知
關于土地增值稅征免政策問題
對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。
--------財稅字［1999］210號財政部 國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知
對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
本通知自2008年11月1日起實施。
------財稅〔2008〕137號關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知
企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。
-------財稅〔2008〕24號關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知
五、1994年前開發(fā)的優(yōu)惠延續(xù)
財政部和國家稅務總局<關于對
----------財稅字［1999］293號財政部 國家稅務總局關于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知
十七,關于財政部,國家稅務總局<關于對
該通知規(guī)定的適用范圍,限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓新建房地產(chǎn)的行為,非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓存量房地產(chǎn)的,不適用此規(guī)定.
--------財稅字［1995］048號關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知
現(xiàn)對
一,
二,
對于個別由政府審批同意進行成片開發(fā),周期較長的房地產(chǎn)項目,其房地產(chǎn)在上述規(guī)定五年免稅期以后首次轉讓的,經(jīng)所在地財政,稅務部門審核,并報財政部,國家稅務總局核準,可以適當延長免稅期限.
三,在上述免稅期限內(nèi)再次轉讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉讓,如超出合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的,均應按規(guī)定征收土地增值稅.
-------財法字［1995］007號關于對
第十五條 根據(jù)條例第十條的規(guī)定,納稅人應按照下列程序辦理納稅手續(xù)：
(一)納稅人應在轉讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi),到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報,并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權,土地使用權證書,土地轉讓,房產(chǎn)買賣合同,房地產(chǎn)評估報告及其他與轉讓房地產(chǎn)有關的資料.
納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉讓而難以在每次轉讓后申報的,經(jīng)稅務機關審核同意后,可以定期進行納稅申報,具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定.
(二)納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅.
第十六條 納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據(jù)以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅,待該項目全部竣工,辦理結算后再進行清算,多退少補.具體辦法由各省,自治區(qū),直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定.
-------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》
一、取消《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十五條第一款對土地增值稅納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉讓而難以在每次轉讓后申報的，定期進行納稅申報須經(jīng)稅務機關審核同意的規(guī)定。
二、納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉讓而難以在每次轉讓后申報，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉讓而頻繁發(fā)生納稅義務、難以在每次轉讓后申報納稅的情況，土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局規(guī)定的期限申報繳納。
三、納稅人選擇定期申報方式的，應向納稅所在地的地方稅務機關備案。定期申報方式確定后，一年之內(nèi)不得變更。
---------國稅函[2004]938號關于加強土地增值稅管理工作的通知
十六,關于納稅期限的問題
根據(jù)條例第十條,第十二條和細則第十五條的規(guī)定,稅務機關核定的納稅期限,應在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉讓合同之后,辦理房地產(chǎn)權屬轉讓(即過戶及登記)手續(xù)之前.
--------財稅字［1995］048號關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知
（一）以一次交割、付清價款方式轉讓房地產(chǎn)的
對于這種情況，主管稅務機關可在納稅人辦理納稅申報后，根據(jù)其應納稅額的大小及向有關部門辦理過戶、登記手續(xù)的期限等，規(guī)定其在辦理過戶、登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部土地增值稅。
?。ǘ┮苑制谑湛罘绞睫D讓房地產(chǎn)的
對于這種情況，主管稅務機關可根據(jù)合同規(guī)定的收款日期來確定具體的納稅期限。
即先計算出應繳納的全部土地增值稅稅額，再按總稅額除以轉讓房地產(chǎn)的總收入，求得應納稅額占總收入的比例。然后，在每次收到價款時，按收到價款的數(shù)額乘以這個比例來確定每次應納的稅額，并規(guī)定其應在每次收款后數(shù)日內(nèi)繳納土地增值稅。
?。ㄈ╉椖咳靠⒐そY算前轉讓房地產(chǎn)的 納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行結算，多退少補。主要涉及兩種情況：
1.部分轉讓
納稅人進行小區(qū)開發(fā)建設的，其中一部分房地產(chǎn)項目因先行開發(fā)并已轉讓出去，但小區(qū)內(nèi)的部分配套設施往往在轉讓后才建成。在這種情況下，稅務機關可以對先行轉讓的項目，在取得收入時預征土地增值稅。
2.預售
納稅人以預售方式轉讓房地產(chǎn)的，對在辦理結算和轉交手續(xù)前就取得的收入，稅務機關也可以預征土地增值稅。具體辦法由省級地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。
根據(jù)稅法規(guī)定，凡采用預征方法征收土地增值稅的，在該項目全部竣工辦理清算時，都需要對土地增值稅進行清算，根據(jù)應征稅額和已征稅額進行結算，多退少補。
房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報
第十條 納稅人應當自轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報,并在稅務機關核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅.
--------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》
第十七條 條例第十條所稱的房地產(chǎn)所在地,是指房地產(chǎn)的座落地.納稅人轉讓房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上地區(qū)的,應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅.
-------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》
第十一條 土地增值稅由稅務機關征收.土地管理部門,房產(chǎn)管理部門應當向稅務機關提供有關資料,并協(xié)助稅務機關依法征收土地增值稅.
--------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》
第十八條 條例第十一條所稱的土地管理部門,房產(chǎn)管理部門應當向稅務機關提供有關資料,是指向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關提供有關房屋及建筑物產(chǎn)權,土地使用權,土地出讓金數(shù)額,土地基準地價,房地產(chǎn)市場交易價格及權屬變更等方面的資料.
-------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》
第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的,土地管理部門,房產(chǎn)管理部門不得辦理有關的權屬變更手續(xù).
--------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》
第十九條 納稅人未按規(guī)定提供房屋及建筑物產(chǎn)權,土地使用權證書,土地轉讓,房產(chǎn)買賣合同,房地產(chǎn)評估報告及其他與轉讓房地產(chǎn)有關資料的,按照<中華人民共和國稅收征收管理法>(以下簡稱<征管法>)第三十九條的規(guī)定進行處理.
納稅人不如實申報房地產(chǎn)交易額及規(guī)定扣除項目金額造成少繳或未繳稅款的,按照<征管法>第四十條的規(guī)定進行處理
第二十條 土地增值稅以人民幣為計算單位.轉讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的,以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣,據(jù)以計算應納土地增值稅稅額.
-------《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》
十二、土地增值稅的征收管理都有哪些規(guī)定?
（一）轉讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應當按下列程序辦理納稅手續(xù)：
1、納稅人在轉讓房地產(chǎn)合同簽訂后７日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、地使用權證書、土地轉讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉讓房地產(chǎn)有關的資料。
對因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉讓而難以在每次轉讓后申報的納稅人，經(jīng)稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定。
對預售商品房的納稅人，在簽訂預售合同７月內(nèi)，也須到稅務機關備案，并提供有關資料。
2、稅務機關根據(jù)納稅人的申報，核定應納稅額并規(guī)定納稅期限。對有些需要進行評估的，要求納稅人先進行評估，然后再根據(jù)評估結果確認評估價格。
3、納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
（二）對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務機關可以預征土地增值稅。納稅人應按照稅務機關規(guī)定的期限和稅額預繳土地增值稅。
（三）土地管理和房產(chǎn)管理等部門應當協(xié)助稅務機關依法征收土地增值稅，向稅務機關提供有關房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權、土地出讓金數(shù)額、土地基準地價、房地產(chǎn)市場交易價格以及權屬變更等方面的資料。積極支持稅務部門搞好土地增值稅的征收管理工作
------國稅函發(fā)[1995]110號國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知
現(xiàn)對企業(yè)交納土地增值稅有關會計處理辦法的規(guī)定通知如下：
一,交納土地增值稅的企業(yè)應在"應交稅金"科目下增設"應交土地增值稅"明細科目進行核算.
二,轉讓國有土地使用權,地上建筑物及其附著物并取得收入的企業(yè),按規(guī)定計算出應交納的土地增值稅,應分別以下情況進行會計處理：
1主營房地產(chǎn)業(yè)務的企業(yè),應由當期營業(yè)收入負擔的土地增值稅,借記"經(jīng)營稅金及附加"(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)),"經(jīng)營稅金"(外商投資房地產(chǎn)企業(yè)),"營業(yè)稅金及附加"(股份制試點企業(yè)),"營業(yè)稅金"(對外經(jīng)濟合作企業(yè))等科目,貸記"應交稅金--應交土地增值稅"科目.
2兼營房地產(chǎn)業(yè)務的企業(yè),應由當期營業(yè)收入負擔的土地增值稅,借記"其他業(yè)務支出"［工業(yè),農(nóng)業(yè),商業(yè),運輸(交通,民航),郵電,施工企業(yè),外商投資工業(yè),農(nóng)業(yè),商業(yè),交通,施工企業(yè)］,"其他營業(yè)支出"(金融企業(yè)),"營業(yè)稅金及附加"(旅游,飲食服務,保險企業(yè),股份制試點企業(yè)),"營業(yè)稅金"(對外經(jīng)濟合作企業(yè),外商投資租賃,旅游企業(yè)),"內(nèi)部供應和銷售支出"［運輸,(鐵路)企業(yè)］,"其他營業(yè)稅金"(外商投資銀行)等科目,貸記"應交稅金--應交土地增值稅"科目.
3企業(yè)轉讓的國有土地使用權連同地上建筑物及其附著物一并在"固定資產(chǎn)"或"在建工程","專項工程支出","固定資產(chǎn)購建支出"等科目核算的,轉讓時應交納的土地增值稅,借記"固定資產(chǎn)清理","在建工程","專項工程支出","固定資產(chǎn)購建支出"等科目,貸記"應交稅金--應交土地增值稅"科目.
三,企業(yè)交納土地增值稅時,借記"應交稅金--應交土地增值稅"科目,貸記"銀行存款"等科目.
四,企業(yè)在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入,按稅法規(guī)定預交的土地增值稅,借記"應交稅金--應交土地增值稅"科目,貸記"銀行存款"等科目；待該房地產(chǎn)營業(yè)收入實現(xiàn)時,再按本規(guī)定第二條第1,2款的規(guī)定進行會計處理；該項目全部竣工,辦理結算后進行清算,收到退回多交的土地增值稅,借記"銀行存款"等科目,貸記"應交稅金--應交土地增值稅"科目.補交的土地增值稅作相反的會計分錄.
預交土地增值稅的企業(yè),"應交稅金--應交土地增值稅"科目的借方余額包括預交的土地增值稅.
五,為了提供土地增值稅的計算依據(jù),企業(yè)應將取得土地使用權時所支付的金額,開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本,費用等,在有關會計科目或備查簿中詳細登記.
六,企業(yè)按規(guī)定補交應由已實現(xiàn)的1994年經(jīng)營損益負擔的土地增值稅,借記"以前年度損益調(diào)整"科目,貸記"應交稅金--應交土地增值稅"科目；實際補交時,借記"應交稅金--應交土地增值稅"科目,貸記"銀行存款"等科目.
-------------財會字［1995］015號財政部關于印發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅會計處理規(guī)定的通知
現(xiàn)將我局制定的<土地增值稅納稅申報表>等統(tǒng)一格式,下發(fā)各地試行.特就有關問題通知如下：
一,<土地增值稅納稅申報表>是納稅人履行土地增值稅納稅義務時以規(guī)范格式向稅務機關申報納稅的書面報告,也是稅務機關審核納稅人稅款繳納情況的重要依據(jù).因此,納稅人必須按照稅法的有關規(guī)定和報表中的填報要求,向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關如實申報轉讓房地產(chǎn)所取得的收入,扣除項目金額以及應納土地增值稅稅額,并按期繳納稅款.
二,<土地增值稅納稅申報表>包括適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人的<土地增值稅項目登記表>和<土地增值稅納稅申報表(一)>,及適用于非從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人的<土地增值稅納稅申報表(二)>.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,應在取得土地使用權并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后,根據(jù)稅務機關確定的時間,向主管稅務機關報送<土地增值稅項目登記表>,并在每次轉讓(預售)房地產(chǎn)時,依次填報表中規(guī)定欄目的內(nèi)容；納稅人轉讓(預售)其開發(fā)的房地產(chǎn)并取得收入的,應根據(jù)稅務機關確定的時間,定期向主管稅務機關報送<土地增值稅納稅申報表(一)>.非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應在簽訂房地產(chǎn)轉讓合同后的7日內(nèi),向主管稅務機關填報<土地增值稅納稅申報表(二)>.
三,本通知所附<土地增值稅納稅申報表>為全國統(tǒng)一表樣.各地可根據(jù)需要,并結合當?shù)氐那闆r與特點,對表的格式和項目內(nèi)容進行適當?shù)难a充調(diào)整.
四,各地在收到本通知后,要盡快布置落實,認真做好各項準備工作,按所附報表的基本格式印發(fā)執(zhí)行.各地在試行中有什么問題,希望及時向我局報告.
五,上述報表印制下發(fā)后,依原<國家稅務總局關于印發(fā)適用涉外稅收征管需要的增值稅,消費稅,營業(yè)稅等稅申報表式樣的通知>(國稅發(fā)［1994］002號)的規(guī)定印發(fā)的<土地增值稅申報表>即行廢止.
附件：
一,土地增值稅項目登記表
二,土地增值稅納稅申報表(一)
三,土地增值稅納稅申報表(二)
附件一：
土地增值稅項目登記表
(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)
納稅人編碼：填表日期：年月日金額單位：人民幣元面積單位：平方米
見附件表格25057
(以下部分由主管稅務機關負責填寫)
稅務機關受理登記日期稅務機關受理登記意見
主管稅務人員簽字
主管稅務機關蓋章
土地增值稅項目登記表填表說明
1本表適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)與建設的納稅人,在立項后及每次轉讓時填報.
2凡從事新建房及配套設施開發(fā)的納稅人,均應在規(guī)定的期限內(nèi),據(jù)實向主管稅務機關填報本表所列內(nèi)容.
3本表欄目的內(nèi)容如果沒有,可以空置不填.
4納稅人在填報土地增值稅項目登記表時,應同時向主管稅務機關提交土地使用權受讓合同,房地產(chǎn)轉讓合同等有關資料.
5本表一式三份,送主管稅務機關審核蓋章后,兩份由地方稅務機關留存,一份退納稅單位.
附件二：
土地增值稅納稅申報表(一)
(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)
稅款所屬時間： 年 月 日填表日期： 年 月 日
納稅人編碼：金額單位：人民幣元面積單位：平方米
見附件表格25058
(以下部分由主管稅務機關負責填寫)
主管稅務機關收到日期接收人審核日期稅務審核人員簽章
審核記錄主管稅務機關蓋章
土地增值稅納稅申報表(一)填表說明
一,適用范圍土地增值稅納稅申報表
(一),適用凡從事房地產(chǎn)開發(fā)并轉讓的土地增值稅納稅人.其轉讓已經(jīng)完成開發(fā)的房地產(chǎn)并取得轉讓收入,或者是預售正在開發(fā)的房地產(chǎn)并取得預售收入的,應按照稅法和本表要求,根據(jù)稅務機關確定的申報時間,定期向主管稅務機關填報土地增值稅納稅申報表(一),進行納稅申報.
二,土地增值稅納稅申報表(一)主要項目填表說明
(一)表頭項目
1納稅人編碼：按稅務機關編排的代碼填寫.
2項目名稱：填寫納稅人所開發(fā)并轉讓的房地產(chǎn)開發(fā)項目全稱.
3經(jīng)濟性質(zhì)：按所有制性質(zhì)或資本構成形式分為國有,集體,私營,個體,股份制,外商投資和外國企業(yè)等類型填寫.
4業(yè)別：填寫納稅人辦理工商登記時所確定的主營行業(yè)類別.
5主管部門：按納稅人隸屬的管理部門或總機構填寫.外商投資企業(yè)不填.
6開戶銀行：填寫納稅人開設銀行賬戶的銀行名稱；如果納稅人在多個銀行開戶的,填寫其主要經(jīng)營賬戶的銀行名稱.
7銀行賬號：填寫納稅人開設的銀行賬戶的號碼；如果納稅人擁有多個銀行賬戶的,填寫其主要經(jīng)營賬戶的號碼.
(二)表中項目土地增值稅納稅申報表(一)中各主要項目內(nèi)容,應根據(jù)土地增值稅的基本計稅單位作為填報對象.納稅人如果在規(guī)定的申報期內(nèi)轉讓二個或二個以上計稅單位的房地產(chǎn),對每個計稅單位應分別填寫一份申報表.
納稅人如果既從事普通標準住宅開發(fā),又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應分別填寫納稅申報表(一).
1表第1欄"轉讓房地產(chǎn)收入總額",按納稅人在轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目所取得的全部收入額填寫.
2表第2欄"貨幣收入",按納稅人轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目所取得的貨幣形態(tài)的收入額填寫.
3表第3欄"實物收入及其他收入",按納稅人轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目所取得的實物形態(tài)的收入和無形資產(chǎn)等其他形式的收入額填寫.
4表第5欄"取得土地使用權所支付的金額",按納稅人為取得該房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的土地使用權而實際支付(補交)的土地出讓金(地價款)及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用的數(shù)額填寫.
5表第7欄至表第12欄,應根據(jù)<細則>規(guī)定的從事房地產(chǎn)開發(fā)所實際發(fā)生的各項開發(fā)成本的具體數(shù)額填寫.要注意,如果有些房地產(chǎn)開發(fā)成本是屬于整個房地產(chǎn)項目的,而該項目同時包含了二個或二個以上的計稅單位的,要對該成本在各計稅項目之間按一定比例進行分攤.
6表第14欄"利息支出",按納稅人進行房地產(chǎn)開發(fā)實際發(fā)生的利息支出中符合<細則>第七條(三)規(guī)定的數(shù)額填寫.如果不單獨計算利息支出的,則本欄數(shù)額填寫為"0".
7表第15欄"其他房地產(chǎn)開發(fā)費用",應根據(jù)<細則>第七條(三)的規(guī)定填寫.
8表第17欄至表第19欄,按納稅人轉讓房地產(chǎn)時所實際繳納的稅金數(shù)額填寫.
9表第20欄"財政部規(guī)定的其他扣除項目",是指根據(jù)<條例>和<細則>等有關規(guī)定所確定的財政部規(guī)定的扣除項目的合計數(shù).
10表第25欄"適用稅率",應根據(jù)<條例>規(guī)定的四級超率累進稅率,按所適用的最高一級稅率填寫；如果納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,本欄填寫"0".
11表第26欄"速算扣除系數(shù)",應根據(jù)<細則>第十條的規(guī)定找出相關速算扣除系數(shù)來填寫.
12表第28欄"已繳土地增值稅稅額",按納稅人已經(jīng)繳納的土地增值稅的數(shù)額填寫.
附件三：
土地增值稅納稅申報表(二)
(非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)
稅款所屬時間： 年 月 日填表日期： 年 月 日
納稅人編碼：金額單位：人民幣元面積單位：平方米
見附件表格25059
(以下部分由主管稅務機關負責填寫)
主管稅務機關收到日期接收人審核日期稅務審核人員簽章
審核記錄主管稅務機關蓋章
土地增值稅納稅申報表(二)填表說明
一,適用范圍
土地增值稅納稅申報表(二)適用于非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人.該納稅人應在簽訂房地產(chǎn)轉讓合同后的七日內(nèi),向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關填報土地增值稅納稅申報表(二).
二,土地增值稅納稅申報表(二)主要項目填表說明
(一)表頭項目
1納稅人編碼：按稅務機關編排的代碼填寫.
2項目名稱：填寫納稅人轉讓的房地產(chǎn)項目全稱.
3經(jīng)濟性質(zhì)：按所有制性質(zhì)或資本構成形式分為國有,集體,私營,個體,股份制,外商投資企業(yè)等類型填寫.
4業(yè)別：按納稅人的行業(yè)性質(zhì)分為行政單位,事業(yè)單位,企業(yè),個人等.
5主管部門：按納稅人隸屬的管理部門或總機構填寫.外商投資企業(yè)不填.
(二)表中項目
土地增值稅納稅申報表(二)的各主要項目內(nèi)容,應根據(jù)納稅人轉讓的房地產(chǎn)項目作為填報對象.納稅人如果同時轉讓兩個或兩個以上房地產(chǎn)的,應分別填報.
1表第1欄"轉讓房地產(chǎn)收入總額",按納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的全部收入額填寫.
2表第2欄"貨幣收入",按納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的貨幣形態(tài)的收入額填寫.
3表第3欄"實物收入及其他收入",按納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的實物形態(tài)的收入和無形資產(chǎn)等其他形式的收入額填寫.
4表第5欄"取得土地使用權所支付的金額",按納稅人為取得該轉讓房地產(chǎn)項目的土地使用權而實際支付(補交)的土地出讓金(地價款)數(shù)額及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用填寫.
5表第6欄"舊房及建筑物的評估價格",是指根據(jù)<條例>和<細則>等有關規(guī)定,按重置成本法評估舊房及建筑物并經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認的評估價格的數(shù)額.本欄由第7欄與第8欄相乘得出.如果本欄數(shù)額能夠直接根據(jù)評估報告填報,則本表第7,8欄可以不必再填報.
6表第7欄"舊房及建筑物的重置成本價",是指按照<條例>和<細則>規(guī)定,由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價.
7表第8欄"成新度折扣率",是指按照<條例>和<細則>規(guī)定,由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的舊房及建筑物的新舊程度折扣率.
8表第10欄至表第13欄,按納稅人轉讓房地產(chǎn)時實際繳納的有關稅金的數(shù)額填寫.
9表第16欄"適用稅率",應根據(jù)<條例>規(guī)定的四級超率累進稅率,按所適用的最高一級稅率填寫.
10表第17欄"速算扣除系數(shù)",應根據(jù)<細則>第十條的規(guī)定找出相關速算扣除系數(shù)填寫.
------------國稅發(fā)［1995］090號國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅納稅申報表》的通知
三、制定土地增值稅所遵循的原則是什么?
根據(jù)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要，和國家對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)開發(fā)進行調(diào)控的要求，在研究制定土地增值稅時遵循了以下三個原則：
（一）要有效的抑制炒買炒賣“地皮”、“樓花”等牟取暴利的投機行為，防止擾亂房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的行為。土地增值稅以轉讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)，并實行四級超率累進稅率，對增值率高的多征稅，增值率低的少征稅，充分體現(xiàn)對過高增值收益進行有效調(diào)節(jié)的作用。
（二）維護國家權益，防止國家土地增值收益流失，增加國家財政收入，土地資源屬國家所有，國家為整治和開發(fā)國土投入了巨額資金，國家理應參與土地增值收益分配，增加國家財政收入，用于國家經(jīng)濟建設。
（三）保護從事正當房地產(chǎn)開發(fā)者的合法利益，使其得到一定的投資回報，促進房地產(chǎn)開發(fā)結構的調(diào)整。制定的土地增值稅政策，對正當房地產(chǎn)開發(fā)者從事房地產(chǎn)開發(fā)的投資回報率和通脹因素是有照顧的，以區(qū)別于房地產(chǎn)交易的投機行為，這樣一方面制約和抑制了房地產(chǎn)的投機和炒賣，另一方面又保護了正常的房地產(chǎn)開發(fā)，引導房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展。
九、土地增值稅的減免稅政策規(guī)定有哪些?
按照《條例》和《細則》的規(guī)定，土地增值稅減免稅共有四條：
（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的(含20%)，免征土地增值稅。但增值額超過扣除項目金額20%的，應對其全部增值額計稅（包括未超過扣除項目金額20%的部分）。這是考慮到我國人民居住條件仍然較差，對建造普通標準住宅而增值較低的予以免稅，而對增值較高的就全部增值額征稅，有利于控制普通標準住宅售價，促進和保證其健康發(fā)展。
（二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。這是因為，政府在進行城市建設和改造時需要收回一些土地使用權或征用一些房產(chǎn)，國家要給予納稅人適當?shù)慕?jīng)濟補償，免予征收土地增值稅是應該的。
（三）因城市市政規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)而取得的收入，免征土地增值稅。根據(jù)城市規(guī)劃，污染、擾民企業(yè)（主要是指企業(yè)產(chǎn)生的過量廢氣、廢水、廢渣和嗓音，使城市居民生活受到一定的危害）需要陸續(xù)搬遷到城外，有些企業(yè)因國家建設需要也要進行搬遷。這些企業(yè)要搬遷不是以盈利為目的，而是為城市規(guī)劃需要，存在許多困難，如人員安置，搬遷資金不足等，而且大都是一些老企業(yè)，這個問題就更突出。為了使這些企業(yè)能夠易地重建或重購房地產(chǎn)，對其自行轉讓原有房地產(chǎn)的增值收益，給予免征土地增值稅是必要的。
（四）為促進我國住房制度的改革，鼓勵個人買房，對個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉讓原自住房，凡居住滿5年或5年以上的，經(jīng)向稅務機關申報批準，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年，按規(guī)定計征土地增值稅。
--------國稅函發(fā)[1995]110號國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知
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