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引言

大健康產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新磁極，是具有發(fā)展前景的朝陽行業(yè)，產(chǎn)業(yè)增速高、市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，預(yù)估2030年市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到16萬億元。同時(shí)世界上多個(gè)國家也把其作為國家戰(zhàn)略之一，為大健康產(chǎn)業(yè)的全球發(fā)展提供了持續(xù)動(dòng)力。

全球各國健康發(fā)展戰(zhàn)略

國內(nèi)健康產(chǎn)業(yè)多年來經(jīng)歷了不同的發(fā)展階段，自2016年“健康中國”上升為國家戰(zhàn)略之后，進(jìn)入高速且全面的發(fā)展時(shí)期。

大健康產(chǎn)業(yè)包含范圍非常廣，參與主體復(fù)雜多樣。對(duì)“房住不炒”主基調(diào)下進(jìn)行多元?jiǎng)?chuàng)新、高質(zhì)量發(fā)展的開發(fā)企業(yè)來說，在向此領(lǐng)域的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中面臨多種多樣的問題。其中引起較多關(guān)注的是企業(yè)適合介入哪些健康產(chǎn)業(yè)賽道？應(yīng)該制定什么樣的企業(yè)戰(zhàn)略？健康產(chǎn)業(yè)如何匹配企業(yè)空間資產(chǎn)，增存量物業(yè)如何選擇？以及采取何種開發(fā)模式？

世聯(lián)咨詢基于近10年的大健康產(chǎn)業(yè)研究經(jīng)驗(yàn)，對(duì)以上問題進(jìn)行初步探討，本次系列文章共分為三篇：

（一） 大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)

（二） 地產(chǎn)企業(yè)布局賽道及路徑解析

（三） 康養(yǎng)地產(chǎn)產(chǎn)品類型及開發(fā)模式

根據(jù)《健康產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)分類（2019）》，國家標(biāo)準(zhǔn)的健康產(chǎn)業(yè)包含13個(gè)大類、58個(gè)中類和92個(gè)小類，種類繁雜并涉及一二三產(chǎn)眾多細(xì)分領(lǐng)域。我們綜合考慮大健康產(chǎn)業(yè)的核心驅(qū)動(dòng)要素，分析健康產(chǎn)業(yè)細(xì)分賽道趨勢(shì)，確定核心研究圖譜，為企業(yè)選擇進(jìn)入領(lǐng)域作初步參考。

除“健康中國”之外，從十四五期間積極面對(duì)人口老齡化的國家戰(zhàn)略，以及醫(yī)療改革、健康產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)綱要等政策指引來看，未來大健康產(chǎn)業(yè)主要圍繞“智能醫(yī)療服務(wù)”、“健康產(chǎn)業(yè)集群”、“智能科技創(chuàng)新“、“健康融合服務(wù)”等幾個(gè)熱點(diǎn)。

包括人口老齡化的因素和全民健康消費(fèi)升級(jí)兩個(gè)方面。未來將呈現(xiàn)出從兒童到老人全年齡層細(xì)分化的全民健康需求，且呈更加廣泛化、細(xì)分化趨勢(shì)，追求身體、心理、精神、社交、感情、環(huán)境等多維健康，進(jìn)而催生大量的健康管理、養(yǎng)老服務(wù)以及細(xì)分的創(chuàng)新產(chǎn)品和消費(fèi)場(chǎng)景。

大健康產(chǎn)業(yè)與各類產(chǎn)業(yè)均具有非常強(qiáng)的融合性和帶動(dòng)作用，受到大量資本的青睞。2022年全年來看，全球醫(yī)療健康領(lǐng)域共發(fā)生2120起融資事件，融資總金額超3304億元；2022年國內(nèi)一級(jí)市場(chǎng)醫(yī)療健康約發(fā)生950起投資事件，交易金額超1000億人民幣，相比2021年高點(diǎn)時(shí)刻雖有一定下降，但依舊保持相當(dāng)?shù)耐顿Y水平。投融資的熱點(diǎn)領(lǐng)域集中于：生物醫(yī)藥、器材與耗材、健康保健、數(shù)字健康、醫(yī)療信息化、醫(yī)療/醫(yī)生服務(wù)等領(lǐng)域。

由技術(shù)驅(qū)動(dòng)的融合發(fā)展是未來大健康產(chǎn)業(yè)貫穿始終的發(fā)展核心。5G、3D打印、人工智能、量子計(jì)算、AR/VR技術(shù)、納米新材料等核心技術(shù)，推動(dòng)大健康產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新藥械研發(fā)、智能制造、精準(zhǔn)醫(yī)療、數(shù)字健康服務(wù)等領(lǐng)域快速發(fā)展。

從核心驅(qū)動(dòng)因素總結(jié)來看，我們認(rèn)為未來大健康產(chǎn)業(yè)核心細(xì)分賽道如上圖所示，健康養(yǎng)老、醫(yī)藥/器械研發(fā)、高品質(zhì)醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)、健康管理機(jī)構(gòu)、數(shù)字/互聯(lián)網(wǎng)健康機(jī)構(gòu)等，成為未來大健康產(chǎn)業(yè)重要的發(fā)展細(xì)分賽道，是各類企業(yè)/機(jī)構(gòu)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的賽道類型。

從各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度及發(fā)展前景看，未來大健康產(chǎn)業(yè)重要的值得投資的賽道集中于醫(yī)藥工業(yè)4.0、價(jià)值醫(yī)療器械、全程健康服務(wù)以及醫(yī)療人工智能四大領(lǐng)域，無論是空間資產(chǎn)投資或產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資，企業(yè)均應(yīng)關(guān)注以上四類產(chǎn)業(yè)賽道。

整體產(chǎn)業(yè)規(guī)模大，年均增長(zhǎng)速度基本為7%左右。其中化藥是產(chǎn)業(yè)規(guī)模最大的賽道，而生物藥發(fā)展最為迅速，可達(dá)22%的年均增長(zhǎng)率。

重點(diǎn)支持藥品創(chuàng)新，科技創(chuàng)新、中藥創(chuàng)新等創(chuàng)新創(chuàng)造；但同時(shí)兩票制、集采制、醫(yī)保支付納入創(chuàng)新藥等醫(yī)藥改革政策也對(duì)藥品品質(zhì)提升、藥品價(jià)格控制提出更高的要求，倒逼企業(yè)創(chuàng)新，使產(chǎn)業(yè)資源聚集于龍頭企業(yè)。

企業(yè)數(shù)量非常多，龍頭引領(lǐng)趨勢(shì)明顯，但依舊有大量的中小企業(yè)在場(chǎng)。分布范圍廣泛，相對(duì)集中在京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)，新晉區(qū)域?yàn)槿A中、西南等特色城市群。其中中藥企業(yè)因其獨(dú)有特性，研發(fā)集中在北京、上海、廣州等人才聚集地以及道地藥材產(chǎn)地，布局較為廣泛分散。

醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)核心包括醫(yī)療設(shè)備、IVD（體外診斷）、高值耗材、低值耗材四大細(xì)分領(lǐng)域的研發(fā)生產(chǎn)等環(huán)節(jié)。

中國醫(yī)療器械市場(chǎng)規(guī)模巨大，有關(guān)機(jī)構(gòu)估計(jì)2022年將突破13000億元，成為全球第二大市場(chǎng)。5年內(nèi)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到22%，且未來也將持續(xù)保持高速增長(zhǎng)。

進(jìn)口替代+科技創(chuàng)新，即國產(chǎn)化的創(chuàng)新是政策的最大支持領(lǐng)域，也是醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)發(fā)展最主要的推動(dòng)因素。未來高端醫(yī)療設(shè)備、高值耗材、IVD領(lǐng)域?qū)⑹侵匾囊?guī)模擴(kuò)張賽道。

企業(yè)數(shù)量非常多，長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、京津冀是我國三大醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，占比全國80%以上；但同時(shí)長(zhǎng)江中游、成渝、山東半島等城市群也呈現(xiàn)一定的發(fā)展規(guī)模，城市群區(qū)域協(xié)作緊密推進(jìn)。

非基本醫(yī)療服務(wù)分類

從提供醫(yī)療服務(wù)的機(jī)構(gòu)來區(qū)別，主要分為基本醫(yī)療（即公立醫(yī)院為主）和非基本醫(yī)療（即民營(yíng)醫(yī)院、第三方醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)、健康管理機(jī)構(gòu)/互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)院等）兩大類，社會(huì)資本介入的多是非基本醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

非基本醫(yī)療機(jī)構(gòu)又分為消費(fèi)醫(yī)療和嚴(yán)肅醫(yī)療兩種：消費(fèi)醫(yī)療可復(fù)制性強(qiáng)、盈利能力強(qiáng)、行業(yè)增長(zhǎng)快；嚴(yán)肅醫(yī)療技術(shù)壁壘高、對(duì)技術(shù)人才和醫(yī)保的依賴度高、可復(fù)制性弱。因此社會(huì)資本多投資消費(fèi)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

由于供給側(cè)和需求端雙重驅(qū)動(dòng)，醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，預(yù)計(jì)至2025年整體市場(chǎng)規(guī)模可超2萬億，2030年規(guī)模可達(dá)3萬億以上，2020-2030年復(fù)合增長(zhǎng)率(CAGR)為11.4%。

消費(fèi)醫(yī)療專科2020-2030年復(fù)合增長(zhǎng)率普遍在10%以上，少數(shù)行業(yè)可接近20%。同時(shí)眼科、口腔、醫(yī)美、體驗(yàn)等機(jī)構(gòu)租金承受能力穩(wěn)定、換租率低，其低風(fēng)險(xiǎn)和強(qiáng)韌性使其成為空間資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)租戶，主要分布于消費(fèi)能力較強(qiáng)的一二線城市等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。

健康管理全流程服務(wù)示意

狹義的健康管理是基于健康體檢結(jié)果，建立專屬健康檔案，給出健康狀況評(píng)估，并有針對(duì)性提出個(gè)性化健康管理方案，使客戶從多個(gè)角度得到全面的健康維護(hù)和保障服務(wù)，年產(chǎn)值達(dá)2100億元，保持18%的復(fù)合增長(zhǎng)率，市場(chǎng)發(fā)展前景較好。

未來將朝著全年齡段需求發(fā)展篩查、評(píng)估、干預(yù)、跟蹤等全流程全周期的健康管理。同時(shí)在互聯(lián)網(wǎng)加持下，健康管理消費(fèi)場(chǎng)景多元化，線上線下全渠道發(fā)展，形成多個(gè)跨界服務(wù)生態(tài)，如通訊+健康管理、保險(xiǎn)+健康管理等。

健康管理產(chǎn)業(yè)目前主要立足三大功能：賦能住宅社區(qū)+作為城市物業(yè)的主力業(yè)態(tài)+打造線上互聯(lián)管理平臺(tái)。由于各地經(jīng)濟(jì)水平不平衡，目前一線城市發(fā)展最為成熟，二線城市成長(zhǎng)性更強(qiáng)，其他地域需進(jìn)一步開發(fā)。

根據(jù)民政局預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，十四五期末，我國將有3億60歲+的老年人口，占比24%，進(jìn)入“中度老齡化”社會(huì)。老齡化社會(huì)的加速到來，使養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)成為最具潛力的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。十四五期間，積極應(yīng)對(duì)人口老齡化上升為國家戰(zhàn)略，各地出臺(tái)大量醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的促進(jìn)政策，將大力推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已發(fā)展近10年，入局企業(yè)多樣化，如金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)商等，養(yǎng)老陣營(yíng)逐步形成。細(xì)分領(lǐng)域均有相對(duì)領(lǐng)先企業(yè)實(shí)現(xiàn)分工合作，現(xiàn)階段后進(jìn)入者面臨著較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)整體盈利性相對(duì)較弱，整個(gè)行業(yè)還需要對(duì)盈利模式進(jìn)行探索創(chuàng)新。

我國提倡的是居家+社區(qū)+機(jī)構(gòu)三維一體9073的養(yǎng)老服務(wù)體系。目前基本是以居家養(yǎng)老為主，從4-2-1的家庭結(jié)構(gòu)及少子化的趨勢(shì)來看，傳統(tǒng)居家養(yǎng)老可行性逐步下降；而機(jī)構(gòu)養(yǎng)老又存在“高端貴”、“低端難”的問題；社區(qū)養(yǎng)老包含提供上門服務(wù)、建立日間照料中心等模式，是較為適合的養(yǎng)老模式。

養(yǎng)老服務(wù)體系發(fā)展情況

同時(shí)在積極應(yīng)對(duì)老齡化的戰(zhàn)略下，十四五期間政策大力支持建設(shè)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，對(duì)住宅社區(qū)均有一定配建要求。因此用新建/存量改造物業(yè)實(shí)現(xiàn)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)可能是未來必備的社區(qū)配套，也是提升社區(qū)服務(wù)品質(zhì)的重要手段之一。但社區(qū)養(yǎng)老具體如何進(jìn)一步實(shí)施、盈利等，仍需付諸更多探索實(shí)踐。

體育運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)疽鈭D

健康運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)指為促進(jìn)人體身心健康，為人們提供身體運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，是健康+體育的跨界融合，大致可分為運(yùn)動(dòng)健康資源層、服務(wù)層相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈條。

復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)59.6%，遠(yuǎn)超其他產(chǎn)業(yè)，增長(zhǎng)速度非?？烨仪熬皬V闊。體育強(qiáng)國已明確寫入國家十四五規(guī)劃綱要，體育健康產(chǎn)業(yè)將成為未來五年重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域之一。根據(jù)2021年發(fā)布的《全民健身計(jì)劃（2021-2025年）》，預(yù)計(jì)2025年將達(dá)到5萬億元規(guī)模。強(qiáng)政策支持將驅(qū)動(dòng)運(yùn)動(dòng)健康產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

目前已進(jìn)展到大眾運(yùn)動(dòng)智能化時(shí)代，未來將更加個(gè)性化、精細(xì)化、智能化。同時(shí)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)科技技術(shù)將推動(dòng)運(yùn)動(dòng)健康數(shù)字化升級(jí)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展與創(chuàng)新?！皟?nèi)容+科技”的線下健身以及主打體重管理的運(yùn)動(dòng)服務(wù)是資本較為集中的投資領(lǐng)域。

包括醫(yī)療信息化、互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療、以及數(shù)字療法。

醫(yī)療信息化是傳統(tǒng)軟件技術(shù)和新一代信息技術(shù)在醫(yī)療領(lǐng)域的應(yīng)用，主要應(yīng)用于公立醫(yī)院、社區(qū)診所等機(jī)構(gòu)，主要參與主體為信息科技公司。在疫情時(shí)代醫(yī)療大基建擴(kuò)張的背景下，該領(lǐng)域整體產(chǎn)值及龍頭企業(yè)營(yíng)收大幅提升，可作為產(chǎn)業(yè)投資的賽道之一。

互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療是以互聯(lián)網(wǎng)為載體、以信息技術(shù)為手段，與傳統(tǒng)醫(yī)療健康服務(wù)深度融合而形成的一種新型醫(yī)療健康服務(wù)業(yè)態(tài)的總稱，是目前較為常見的智能醫(yī)療形態(tài)。涉及細(xì)分領(lǐng)域眾多，掛號(hào)、線上問診、醫(yī)藥電商為最普及的需求場(chǎng)景。目前需和線下機(jī)構(gòu)相結(jié)合進(jìn)行布局，盈利模式仍需進(jìn)行探索。慢病方案是互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療的競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)所在，可能成為互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療的核心營(yíng)收點(diǎn)。

互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療流程及場(chǎng)景業(yè)態(tài)

這部分細(xì)分賽道目前尚未形成規(guī)模，但隨著技術(shù)發(fā)展進(jìn)步，未來將保持高速增長(zhǎng)。由于其強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)屬性，作為流量入口與醫(yī)療服務(wù)的結(jié)合，其盈利模式尚需進(jìn)一步探索。