問(wèn)：在我們房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中一般土地增值稅都是預(yù)交，那現(xiàn)在項(xiàng)目已經(jīng)建成完工了，是否滿足清算條件？如果之前多交了是否可以申請(qǐng)退稅呢？
答：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
?。ǘ┱w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
?。ㄈ┲苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；
?。ㄋ模?/span>納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。 如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)，只是完工，稅務(wù)機(jī)關(guān)是可以不接受你們的土地增值稅清算報(bào)告的。當(dāng)然，也就不可能退稅。達(dá)到清算條件，可以聘請(qǐng)稅務(wù)師事務(wù)所出具土地增值稅清算鑒證報(bào)告，上報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)，稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行復(fù)核程序后，就可以辦理退稅手續(xù)。
問(wèn)：土地增值稅清算條件中的“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收”，如何確認(rèn)是否已經(jīng)竣工驗(yàn)收呢？
答：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
?。ǘ┤〉娩N售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。
如果項(xiàng)目只銷售了一部分產(chǎn)品，剩余的產(chǎn)品多數(shù)自用或出租，合計(jì)達(dá)到85%，或者最后一張預(yù)售許可證滿三年，稅務(wù)機(jī)關(guān)就可以要求企業(yè)清算土地增值稅。
問(wèn)：那如果項(xiàng)目測(cè)算需要補(bǔ)交土地增值稅，但暫時(shí)還達(dá)不到必須清算的條件，是否可以把后期維修成本加進(jìn)去，加大成本，等稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算時(shí)，就可以少交土地增值稅呢？
答：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，土地增值稅扣除有以下項(xiàng)目：
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用
3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（只是稅金里面的一部分）
5、加計(jì)扣除項(xiàng)目，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。
根據(jù)規(guī)定，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/span>
維修費(fèi)用，如果房地產(chǎn)產(chǎn)品還沒有竣工驗(yàn)收備案，是因?yàn)楣こ藤|(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的，那就要分清是建筑公司的責(zé)任，還是房地產(chǎn)公司責(zé)任，如果是房地產(chǎn)公司責(zé)任造成維修，就可以扣除。如果是建筑公司的責(zé)任，就不能扣除，而是勇當(dāng)有責(zé)任人建筑公司承擔(dān)。
如果已經(jīng)竣工驗(yàn)收備案，是不能再扣除維修費(fèi)成本的。
問(wèn)：在項(xiàng)目竣工備案后，開進(jìn)來(lái)部分成本發(fā)票，土地增值稅清算時(shí)這部分成本是否可以扣除？
答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2010]220號(hào))第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除。未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除 從該文件可以得出如些結(jié)論：
第一、工程竣工驗(yàn)收后，質(zhì)量保證金只要開具了發(fā)票，不管付款與否，可以扣除；
第二、工程竣工驗(yàn)收后，質(zhì)量保證金之外的工程款，只要沒有在工程竣工驗(yàn)收前開來(lái)發(fā)票，不得在土地增值稅前扣除；即便支付了工程款或者備案后開來(lái)，也不得扣除，理由：沒在規(guī)定時(shí)間之前開具。
第三、工程竣工驗(yàn)收后，質(zhì)量保證金之外的工程款發(fā)票，只要沒有付款，不得在土地增值稅前扣除。
現(xiàn)實(shí)中，納稅人對(duì)工程竣工驗(yàn)收后開具的發(fā)票能否扣除，很頭疼。各地稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握，也是不一樣的。比如：濟(jì)南市，根據(jù)《濟(jì)南市土地增值稅清算工作指南(試行))》扣除項(xiàng)目金額支付的截止時(shí)間問(wèn)題，規(guī)定，(一)符合國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第二條清算條件的，原則上應(yīng)以納稅人完成清算申報(bào)手續(xù)之日(即向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅清算申報(bào)表》的當(dāng)日)為計(jì)算扣除項(xiàng)目金額(包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)支付的截止時(shí)間。(二)各主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人在申報(bào)資料或中介機(jī)構(gòu)在鑒證報(bào)告中對(duì)項(xiàng)目未支付款項(xiàng)予以詳細(xì)說(shuō)明或披露。上述未支付款項(xiàng)在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核結(jié)束前已支付的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)后予以扣除，仍未支付的，不得扣除。
一般情況下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在工程竣工驗(yàn)收后，補(bǔ)開的建安工程發(fā)票，經(jīng)過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，發(fā)票所載工程確實(shí)屬于所清算的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并且能夠提供工程施工合同和工程結(jié)算資料，發(fā)票所載工程費(fèi)用是真實(shí)合理的，可以在房地產(chǎn)項(xiàng)目清算時(shí)扣除。
現(xiàn)實(shí)工作中，納稅人對(duì)沒有付款的發(fā)票，不得在土地增值稅前扣除這一點(diǎn)非常有意見，沒付款是資金問(wèn)題，跟能否扣除不應(yīng)當(dāng)掛鉤?？墒牵绻堰@種情況放到真實(shí)的場(chǎng)景中，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，收到發(fā)票，但是，款長(zhǎng)期不付，其真實(shí)性會(huì)大打折扣的，稅務(wù)機(jī)關(guān)首先會(huì)考慮你業(yè)務(wù)的真實(shí)性、發(fā)票的真實(shí)性問(wèn)題。所以，在此提醒廣大的房地產(chǎn)企業(yè)，存在這種情況的，除非業(yè)務(wù)真實(shí)，你可以據(jù)理力爭(zhēng)。否則，不要冒險(xiǎn)。一旦查出假發(fā)票問(wèn)題，那就不單純是補(bǔ)交土地增值稅的問(wèn)題了。
問(wèn)：假如我們開發(fā)公司有一棟樓準(zhǔn)備自己開酒店，那這棟樓是否要納入土增清算？
答：如開發(fā)的項(xiàng)目中有一棟樓開酒店，這棟樓是否要納入土增清算，我們首先需要判斷這棟樓是否實(shí)現(xiàn)了有償轉(zhuǎn)讓。因?yàn)?nbsp; 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。
如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將酒店自持未對(duì)外轉(zhuǎn)讓，不繳納土地增值稅；
現(xiàn)實(shí)業(yè)務(wù)中，有的開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，并辦理了產(chǎn)權(quán)登記，在開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)時(shí)，是否也要視同銷售納入土增清算存在困惑，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于這方面也有規(guī)定，依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。因此，對(duì)開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自用或出租等，不論是否辦理產(chǎn)權(quán)，只要產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅。
如果酒店屬于開發(fā)公司內(nèi)部單位或?qū)儆谧赓U關(guān)系的獨(dú)立核算單位，若資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上都未發(fā)生改變，即未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅；否則，如果產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移就要按照視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，依法計(jì)算繳納土地增值稅
問(wèn)：那我們開發(fā)的住宅為精裝修房，裝修成本是否可以土地增值稅前扣除嗎？
答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條第四款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 第四條規(guī)定，條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。
因此，給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施等不可移動(dòng)的物品的裝修費(fèi)用可以計(jì)入開發(fā)成本，在土地增值稅扣除項(xiàng)目中扣除。精裝修過(guò)程中一并購(gòu)置的電視機(jī)、空調(diào)、家具、冰箱、窗簾、裝飾畫等可以移動(dòng)的物品不可計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，不得在土地增值稅扣除項(xiàng)目中扣除。
問(wèn)：開發(fā)公司建筑成本發(fā)票沒備注的是否不允許土地增值稅扣除？
答：開發(fā)公司取得的沒備注的建筑成本發(fā)票能否在土地值稅清算時(shí)扣除，不能一概而論。
根據(jù)國(guó)稅發(fā)2006 187號(hào)文件中第四條的規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，除另有規(guī)定外，扣除項(xiàng)目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
營(yíng)改增以來(lái)，相繼對(duì)發(fā)票備注欄注明事項(xiàng)也作了一些規(guī)定，國(guó)家稅務(wù)總局2016年第70號(hào)公告中規(guī)定 “營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按國(guó)家稅務(wù)總局2016年第23號(hào)公告的規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額?！?國(guó)家稅務(wù)總局2016年第23號(hào)公告也是明確表述，“提供建筑服務(wù)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱”。
根據(jù)上述兩個(gè)文件，我們可以理解，營(yíng)改增后，即2016年5月1日后開具的建筑服務(wù)發(fā)票，都要在備注欄備注相關(guān)信息。無(wú)論增值稅專用發(fā)票，還是增值稅普通發(fā)票;無(wú)論自行開具，還是代開發(fā)票，無(wú)論是單位還是個(gè)人，只要是提供建筑服務(wù)，發(fā)票的備注欄均需按照要求填寫。如未按規(guī)定在發(fā)票備注欄填寫相關(guān)備注信息，直接影響計(jì)稅成本的扣除。
具體怎樣填寫？ 建議納稅人還是按照規(guī)定規(guī)范填寫，項(xiàng)目地址需填寫至縣、市、區(qū)，發(fā)票備注欄的項(xiàng)目名稱如何填，實(shí)際業(yè)務(wù)中，由于納稅人對(duì)發(fā)票備注欄中項(xiàng)目名稱的理解不同，導(dǎo)致納稅人在備注同一項(xiàng)目名稱內(nèi)容時(shí)會(huì)有不同程度的差異。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目須經(jīng)國(guó)家有關(guān)不同的部門進(jìn)行審批、備案，比如企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)需到發(fā)改委備案，取得建設(shè)項(xiàng)目的備案證明，辦理用地規(guī)劃和工程規(guī)劃時(shí)需到城鄉(xiāng)規(guī)劃局備案，辦理建筑工程施工許可需到住建委備案，不同部門備案的項(xiàng)目名稱不同，究竟依據(jù)哪個(gè)來(lái)填列項(xiàng)目名稱？我們建議項(xiàng)目名稱不要簡(jiǎn)化，項(xiàng)目名稱和工程名稱都要詳細(xì)備注，這樣更有利于企業(yè)成本歸集和核算。
如果企業(yè)取得了未備注的建筑服務(wù)發(fā)票，采取的方法是及時(shí)換開正確的發(fā)票。所以企業(yè)經(jīng)辦人要提前向建筑服務(wù)方提供相關(guān)信息，并及時(shí)提醒，以免換票奔波。實(shí)際業(yè)務(wù)中企業(yè)容易忽視的有：裝修工程款;有線電視、寬帶、水、電、燃?xì)?、暖氣等?jīng)營(yíng)者向用戶收取的安裝費(fèi)、初裝費(fèi)、開戶費(fèi)，消防工程款，還有園林綠化等；這些屬于建筑服務(wù)的范圍應(yīng)備注而未備注。 在土增清算復(fù)核中，有些企業(yè)由于取得了未備注相關(guān)信息的建筑服務(wù)發(fā)票，各種原因?qū)Ψ接植荒苤匦聯(lián)Q開發(fā)票，清算時(shí)會(huì)被調(diào)減這些不合規(guī)的開發(fā)成本，給企業(yè)帶來(lái)了巨大的損失，所以房地產(chǎn)企業(yè)要特別關(guān)注發(fā)票隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格審核票面信息。
但是，并非與建筑工程有關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)就全都是建筑服務(wù)的范圍，需根據(jù)具體業(yè)務(wù)進(jìn)行判別。比如，工程勘察勘探，就屬于研發(fā)和技術(shù)服務(wù)；設(shè)計(jì)，屬于文化創(chuàng)意服務(wù)中的“設(shè)計(jì)服務(wù)”，工程監(jiān)理，屬于鑒證咨詢中的“鑒證服務(wù)”，就不需要備注。
現(xiàn)實(shí)中，可根據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)繳納增值稅的稅目來(lái)區(qū)分。從事按建筑服務(wù)稅目繳納增值稅的業(yè)務(wù)即為提供建筑服務(wù)，開具的的增值稅發(fā)票，須在發(fā)票的備注欄上備注相關(guān)信息；從事雖與建筑工程相關(guān)但不按建筑服務(wù)繳納增值稅的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，則不屬于建筑服務(wù)的范圍，開具的增值稅發(fā)票也無(wú)需在備注欄上注明相關(guān)信息。
具體哪些業(yè)務(wù)屬于建筑服務(wù)稅目，建議按照財(cái)稅2016 36號(hào)文中《銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》中的“建筑服務(wù)”稅目的注釋。
問(wèn)：土地增值稅清算為什么要分普通住宅和非普通住宅？它的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)是什么？有什么用處？
答：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定：開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
對(duì)于何為普通住宅，何為非普通住宅？根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國(guó)辦發(fā)［2005］26號(hào)）制定并對(duì)社會(huì)公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。
山東省的規(guī)定 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅同時(shí)符合以下條件：
（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;
（二）單套建筑面積在144平方米以下;
（三）實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。
問(wèn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 按土地出讓合同約定配建的保障性用房，一般都是無(wú)償移交給政府的，那土地增值稅處理是否要視同銷售？
答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。因此，建成后無(wú)償移交給政府的保障房土地增值稅不應(yīng)視同銷售處理，所發(fā)生的成本費(fèi)用應(yīng)當(dāng)允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。
問(wèn)：清算后再轉(zhuǎn)讓的房屋，應(yīng)在什么時(shí)間進(jìn)行土地增值稅的申報(bào)？如何繳納土地增值稅？
答：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第一條規(guī)定：土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。因此納稅已清算土地增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)轉(zhuǎn)讓的，其土地增值稅應(yīng)當(dāng)于開具商品房銷售發(fā)票的次月或者交易雙方簽訂的銷售合同的次月申報(bào)。同一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)土地增值稅清算方式應(yīng)當(dāng)保持一致，清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的清算方式按整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目清算時(shí)的清算方式確定。
在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積”
問(wèn)：三四線城市開發(fā)項(xiàng)目地下車位都不太好賣，那像這樣的地下車位收入及成本是否計(jì)入土地增值稅清算？
答：房地產(chǎn)企業(yè)地下車位由于成本收入倒掛，都想計(jì)入土地增值稅清算。涉及到該問(wèn)題，各地規(guī)定五花八門。
山東省三控一促管理辦法，涉及該問(wèn)題有以下規(guī)定：
第十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫(kù)（位）等設(shè)施取得的收入，不預(yù)征土地增值稅
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置非地下人防設(shè)施建造的車庫(kù)（位）等設(shè)施取得的收入，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷售合同（或協(xié)議等）并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)預(yù)征土地增值稅。
第三十一條 土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)
公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
②建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
（2）納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認(rèn)收入，其應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用也不得扣除。
第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫(kù)（位）等設(shè)施取得的收入，不計(jì)入土地增值稅收入，凡按規(guī)定無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。
上述條款，仔細(xì)推理，是有矛盾的。十八條規(guī)定，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷售合同（或協(xié)議等）并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)預(yù)征土地增值稅。也就是說(shuō)，滿足兩個(gè)條件：銷售合同和產(chǎn)權(quán)，才預(yù)征，計(jì)入土地增值稅范圍。三十一條規(guī)定，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。沒再探討產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。
我們?cè)倏匆幌驴偩值南嚓P(guān)答復(fù)：
計(jì)算土地增值稅時(shí)，利用人防設(shè)施建造的車位對(duì)外銷售，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第四條第（三）項(xiàng)第三點(diǎn)規(guī)定，其取得的收入要參與土地增值稅清算，其成本費(fèi)用可以扣除。
以上是總局的解答，連利用人防設(shè)施建造的車位對(duì)外銷售，都要計(jì)入土地增值稅清算，何況，人防以外的車位。也沒有談及產(chǎn)權(quán)。
我們的意見：涉及該問(wèn)題，及時(shí)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)溝通，以主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的解讀為準(zhǔn)。
問(wèn)：土地增值稅清算時(shí)，被定為“視同銷售”的價(jià)格如何確定？有哪些規(guī)定文件？
答：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》 國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào)“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定?！?/span>
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知》
國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)“第二十三條 納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)
?。ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定。
（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)。
（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確認(rèn)。”
《土地增值稅清算管理規(guī)程》國(guó)稅發(fā)（2009）91 “第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》（山東省地方稅務(wù)局公 告2017年第5號(hào)發(fā)布）第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工 福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個(gè)人 的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)當(dāng)視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，并預(yù)繳土地增值稅， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度轉(zhuǎn)讓的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；（二）由主管地稅機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定?！?/span>
問(wèn)：土地增值稅土地、建筑成本到底如何分?jǐn)偅?/span>
答：總局的規(guī)定： 共同的成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒?nbsp;
（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)） “屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目①可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或②其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額?！?/span>
（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)） “第二十一條審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：（五）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用?！?/span>
土地成本的分?jǐn)偡椒?nbsp; 財(cái)法字[1995]6號(hào)《暫行條例實(shí)施細(xì)則》 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定．可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/span>
國(guó)稅函[1999]112號(hào) 你局《關(guān)于轉(zhuǎn)讓土地計(jì)算土地增值稅問(wèn)題的請(qǐng)示》（桂地稅報(bào)[1999]17號(hào)）文收悉。對(duì)來(lái)文請(qǐng)示的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）第九條“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，．．．可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例分?jǐn)偂敝小翱偯娣e”的含義，現(xiàn)答復(fù)如下： 根據(jù)土地增值稅立法精神，《細(xì)則》第九條的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細(xì)則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來(lái)計(jì)算分?jǐn)?，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。 各地的規(guī)定不同，以當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定為準(zhǔn)。
問(wèn)：如何確定土地增值稅清算單位？
答：土地增值稅清算單位的確定直接關(guān)系到清算稅款的計(jì)算，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算?！?/span>
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第一條規(guī)定：“土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算?！?nbsp; 根據(jù)上述政策規(guī)定，各地對(duì)于清算單位的確定，基本上以項(xiàng)目審批為基礎(chǔ)。
山東省規(guī)定：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。具體清算單位由主管地稅機(jī)關(guān)結(jié)合《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定。
問(wèn)：售后返租的房子怎樣土地增值稅清算？
答：《土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入?！?/span>
根據(jù)上述政策規(guī)定，售后返租的銷售方式，因已構(gòu)成房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為，毫無(wú)疑問(wèn)需要確認(rèn)銷售收入。但因該種銷售方式，轉(zhuǎn)讓方一般是以低價(jià)銷售來(lái)?yè)Q取未來(lái)無(wú)償或低價(jià)回租一定期間的使用權(quán)。此時(shí)，轉(zhuǎn)讓方未來(lái)無(wú)償或低價(jià)使用購(gòu)房者的房產(chǎn)，該相應(yīng)被豁免或優(yōu)惠的經(jīng)濟(jì)利益，其實(shí)質(zhì)是當(dāng)初低價(jià)售房的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，應(yīng)作為是轉(zhuǎn)讓方獲取的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的其他經(jīng)濟(jì)利益，一并計(jì)入售房的計(jì)稅收入中。例如《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2012〕1號(hào)）第三條第（二）款規(guī)定：“單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，同時(shí)要求購(gòu)房者將所購(gòu)房地產(chǎn)無(wú)償或低價(jià)給轉(zhuǎn)讓方或者轉(zhuǎn)讓方的關(guān)聯(lián)方使用一段時(shí)間，其實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方獲取與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)以此方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓收入，依法計(jì)征土地增值稅。如轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)款以外的有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益無(wú)法確認(rèn)的，應(yīng)判斷其轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否明顯偏低。對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，應(yīng)采用評(píng)估或其他合理的方法確定其轉(zhuǎn)讓收入，依法計(jì)征土地增值稅?！?nbsp;
問(wèn)：我們項(xiàng)目有拆遷安置回遷戶的，沒有銷售的房屋，土地增值稅應(yīng)該如何處理？
答：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第六條第（一）項(xiàng)規(guī)定：“房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！?/span>
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）第二條相關(guān)規(guī)定，“納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目的確認(rèn)，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第六條規(guī)定執(zhí)行”。
問(wèn)：在房屋實(shí)際銷售過(guò)程中，為了讓利附贈(zèng)的車庫(kù)或車位及儲(chǔ)藏室應(yīng)該如何處理？
答：向購(gòu)買方附贈(zèng)同一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的車庫(kù)（位）常見于企業(yè)的促銷活動(dòng)中。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕875號(hào)）第三條規(guī)定：“企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入?！?/span>
根據(jù)上述政策規(guī)定，向購(gòu)買方附贈(zèng)同一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的車庫(kù)（位），主商品和附贈(zèng)的商品均屬于房地產(chǎn)銷售，應(yīng)按照合同金額確認(rèn)清算收入。各地具體規(guī)定不同，比如：《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)答的通知》（瓊地稅函〔2015〕917號(hào)）第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫(kù)或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入和成本如何確認(rèn)？
(一)收入確認(rèn)的問(wèn)題
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人通過(guò)簽訂銷售合同出售或者附贈(zèng)等方式約定，將車位、車庫(kù)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人的，取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入。
2.對(duì)售房附贈(zèng)車庫(kù)、車位的，若合同中未分別計(jì)算房屋和車庫(kù)、車位的銷售價(jià)格，不再單獨(dú)將車庫(kù)、車位分割出來(lái)單獨(dú)計(jì)價(jià)；若合同中分別計(jì)算房屋和車庫(kù)、車位的銷售價(jià)格，則車庫(kù)、車位的價(jià)格作為非普通住宅收入。
(二)成本確認(rèn)的問(wèn)題
無(wú)論車庫(kù)、車位是否擁有產(chǎn)權(quán)證，只要簽訂了銷售合同或協(xié)議并取得了收入，則銷售收入一并計(jì)入土地增值稅的計(jì)稅收入，車庫(kù)的面積計(jì)入可售建筑面積，車庫(kù)、車位相應(yīng)的開發(fā)成本準(zhǔn)予扣除。”
問(wèn)：通常情況下,地下室用作車庫(kù)、設(shè)備用房的,其建筑面積不計(jì)入容積率，那地下建筑如何分?jǐn)偼恋爻杀荆?/span>
答：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》（稅總函〔2016〕309號(hào)）附件《土地增值稅納稅申報(bào)表（二）》填表說(shuō)明第二條第（二）項(xiàng)第16點(diǎn)明確：“表中每欄按照“普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)”分別填寫?！?/span>
按照分類標(biāo)準(zhǔn)劃分，車庫(kù)與商鋪、商業(yè)用房等應(yīng)一并歸類為“其他類型房地產(chǎn)”。根據(jù)目前政策，地下建筑如何分?jǐn)偼恋爻杀?，?guó)家稅務(wù)總局沒有具體規(guī)定，在實(shí)務(wù)中，各地掌握尺度有一定差異。
1.以確權(quán)判定是否分?jǐn)偂?/span>
（1）江蘇省規(guī)定，《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2015〕8號(hào)）第二條規(guī)定：“土地成本是指取得土地使用權(quán)所支付的金額。土地成本僅在能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)的建筑物及其附著物之間進(jìn)行分?jǐn)?。在不同清算單位或同一清算單位不同類型房產(chǎn)之間分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)，可直接歸集的，應(yīng)直接計(jì)入該清算單位或該類型房產(chǎn)的土地成本；不能直接歸集的，可按建筑面積法計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他合理方法計(jì)算分?jǐn)偂！?nbsp; 根據(jù)江蘇省的上述規(guī)定，地下建筑如果能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)，就應(yīng)該分?jǐn)偼恋爻杀尽?/span>
（2）新疆維吾爾自治區(qū)規(guī)定，《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅相關(guān)問(wèn)題的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2016年第6號(hào)）第四條第（三）項(xiàng)規(guī)定：“關(guān)于無(wú)產(chǎn)權(quán)車位分?jǐn)偼恋爻杀締?wèn)題，土地成本僅在可售面積中分?jǐn)?，無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車位不分?jǐn)偼恋爻杀尽！?nbsp;
2.直接以繳納土地出讓金確定。
例如《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2016年土地增值稅清算工作有關(guān)問(wèn)題處理指引的通知》（穂地稅函〔2016〕188號(hào)）第二條第（一）項(xiàng)規(guī)定：“對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同明確約定地下部分不繳納土地出讓金，或地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的, 在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時(shí), 應(yīng)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第二十一條規(guī)定, 土地出讓金直接歸集到對(duì)應(yīng)的受益對(duì)象（地上部分或地下部分）, 不作為項(xiàng)目的共同土地成本進(jìn)行分?jǐn)?。?nbsp;
根據(jù)廣州市的上述規(guī)定，對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同明確約定地下部分不繳納土地出讓金，或地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，根據(jù)受益對(duì)象歸集。
3.以計(jì)容判定是否分?jǐn)偂?/span>
開發(fā)項(xiàng)目的容積率指一宗地塊地上部分的開發(fā)強(qiáng)度（即地上建筑面積除以用地面積），我國(guó)已經(jīng)有部分地區(qū)開始嘗試出讓地下空間的使用權(quán)，且定有地下容積率。因此，一些地區(qū)規(guī)定以是否計(jì)容來(lái)確定分?jǐn)偼恋爻杀?。各地具體規(guī)定舉例如下：
（1）重慶市規(guī)定?！锻恋卦鲋刀惖蓉?cái)產(chǎn)行為稅政策執(zhí)行問(wèn)題處理意見》（渝財(cái)稅〔2015〕93號(hào)文件發(fā)布）第一條第（五）項(xiàng)第1點(diǎn)第三款規(guī)定：“不計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目容積率的地下車庫(kù)不分?jǐn)?土地成本’。”
（2）廈門市規(guī)定?！稄B門市土地增值稅清算管理辦法》（廈門市地方稅務(wù)局公告2015年第3號(hào)公布）第三十四條第二款規(guī)定：“同一個(gè)清算項(xiàng)目, 可以將取得土地使用權(quán)所支付的金額全部分?jǐn)傊劣?jì)入容積率部分的可售建筑面積中，對(duì)于不計(jì)容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉(zhuǎn)換層等不計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。”
（3）湖北省規(guī)定。《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見》（鄂地稅發(fā)〔2013〕44號(hào)）第六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在取得土地使用權(quán)時(shí)，申報(bào)建設(shè)規(guī)劃含地下建筑，且將地下建筑納入項(xiàng)目容積率的計(jì)算范疇，并列入產(chǎn)權(quán)銷售的，其地下建筑物可分?jǐn)傢?xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地成本。如交納土地出讓金的非人防地下車庫(kù)，在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的土地使用證中會(huì)標(biāo)明地下車庫(kù)的土地使用年限和起止日期，同時(shí)取得'車庫(kù)銷售許可證’，在計(jì)算地下車庫(kù)土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)可分?jǐn)偼恋爻杀尽Ｆ渌患{入項(xiàng)目容積率計(jì)算范疇或不能提供與取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)有關(guān)聯(lián)證明的地下建筑物，不得進(jìn)行土地成本分?jǐn)??！?nbsp;
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