一、項(xiàng)目管理費(fèi)/委托代建服務(wù)費(fèi)產(chǎn)生背景

　  1、項(xiàng)目管理服務(wù)費(fèi)：

     由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不具相應(yīng)的管理、技術(shù)、組織經(jīng)驗(yàn)及能力，從而將項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)交由具有開(kāi)發(fā)建設(shè)能力的集團(tuán)公司代為管理組織該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在施工過(guò)程中的組織與管理及具體的項(xiàng)目開(kāi)展與監(jiān)督均由集團(tuán)公司來(lái)完成。集團(tuán)公司與工程管理團(tuán)隊(duì)成員簽訂勞動(dòng)合同，并且由集團(tuán)母公司發(fā)放職工薪酬。集團(tuán)公司與項(xiàng)目公司簽訂房地產(chǎn)項(xiàng)目管理服務(wù)合同，并由項(xiàng)目公司給集團(tuán)母公司支付項(xiàng)目管理服務(wù)費(fèi)用，并由集團(tuán)母公司給項(xiàng)目公司開(kāi)具項(xiàng)目管理服務(wù)的稅務(wù)發(fā)票。

　  2、委托代建服務(wù)費(fèi)：

    由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體不具相應(yīng)的管理、技術(shù)、組織經(jīng)驗(yàn)及能力，從而將項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)交由具有開(kāi)發(fā)建設(shè)能力的公司代為管理組織該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在施工過(guò)程中的組織與管理及具體的項(xiàng)目開(kāi)展與監(jiān)督均由代建公司來(lái)完成。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體將支付項(xiàng)目管理費(fèi)或委托代建服務(wù)費(fèi)給到代建公司，代建公司開(kāi)具相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)發(fā)票給到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體。

【解讀】

    不管是站在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體還是站在代建公司角度，此種業(yè)務(wù)合作開(kāi)發(fā)模式在企業(yè)所得稅方面知道滿足非關(guān)聯(lián)方的市場(chǎng)定價(jià)需求，能夠取得合規(guī)的票據(jù)，這樣子處理完全是沒(méi)有問(wèn)題的，而且對(duì)雙方而言這種開(kāi)發(fā)模式都有利，能夠達(dá)成合作共贏的效果。那么在土地增值稅上呢？土地增值稅需要根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)政策規(guī)定來(lái)具體分析判斷。

二、項(xiàng)目管理費(fèi)的土地增值稅處理規(guī)定

    《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

    Q：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有自己的工地管理人員，支付給項(xiàng)目管理公司的項(xiàng)目管理費(fèi)能否在土地增值稅清算時(shí)扣除？另外支付的工程監(jiān)理費(fèi)能否在土地增值稅清算時(shí)扣除？

　　A：根據(jù)上述規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用針對(duì)的是【企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位】為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。但不包括支付給項(xiàng)目管理公司的項(xiàng)目管理費(fèi)和工程監(jiān)理費(fèi)。【2012年度中國(guó)稅務(wù)報(bào)觀點(diǎn)】

【解讀】

    針對(duì)土地增值稅清算，目前稅務(wù)總局層面并沒(méi)有明確規(guī)定對(duì)于項(xiàng)目管理服務(wù)費(fèi)、委托代建服務(wù)費(fèi)該做如何處理。在土地增值稅清算時(shí)，建議直接查找當(dāng)?shù)仃P(guān)于項(xiàng)目管理服務(wù)費(fèi)、委托代建服務(wù)費(fèi)相關(guān)政策規(guī)定，或直接咨詢當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)。

　  （二）地方層面政策規(guī)定  

  1、廣州稅務(wù)：

  （1）《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題處理指引[2012年修訂版]的通知》（穗地稅函[2012]198號(hào)）

    第十條規(guī)定，關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用計(jì)算扣除的問(wèn)題

　　(一)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接組織、管理各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，行政管理部門、財(cái)務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷售費(fèi)用不得列入。
　　(二)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用應(yīng)按照有關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定區(qū)分并分別核算。如劃分不清的，全部作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定的比例計(jì)算扣除。
　　(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)不同房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，根據(jù)受益的項(xiàng)目扣除的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)是各房地產(chǎn)項(xiàng)目直接發(fā)生的實(shí)際支出并取得合法有效憑證的費(fèi)用。

    第十二條規(guī)定，關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)算扣除問(wèn)題

　　(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將樣板房獨(dú)立于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外單獨(dú)建造的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；對(duì)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)內(nèi)既作樣板房又作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，其樣板房裝修費(fèi)用作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的建筑安裝工程費(fèi)計(jì)算扣除。
　　(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的下列費(fèi)用，應(yīng)作為管理費(fèi)用計(jì)算扣除：
　　1.委托第三方公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理，支付的有關(guān)項(xiàng)目管理費(fèi)用(工程監(jiān)理費(fèi)除外)；
　　2.向上級(jí)公司繳納的管理費(fèi)；
　　3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過(guò)程中繳納的訴訟費(fèi)；
　　4.為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目購(gòu)買的商業(yè)保險(xiǎn)。
　　(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)管理部門繳納的商品房預(yù)售款監(jiān)督管理服務(wù)費(fèi)，應(yīng)作為銷售費(fèi)用計(jì)算扣除。

  （2）《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2014年土地增值稅清算工作有關(guān)問(wèn)題的處理指引的通知》（穗地稅函[2014]175號(hào)）

    第一條規(guī)定，關(guān)于家具家電成本的扣除問(wèn)題

    隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動(dòng)，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購(gòu)成本計(jì)入開(kāi)發(fā)成本予以扣除。其他家具、家電（如分體式空調(diào)、電視、電冰箱等）的外購(gòu)成本予以據(jù)實(shí)扣除，但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。

    第二條規(guī)定，關(guān)于項(xiàng)目管理費(fèi)、境外設(shè)計(jì)費(fèi)的扣除問(wèn)題    

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托第三方公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理，支付的有關(guān)項(xiàng)目管理費(fèi)用，【1】能證明直接屬于該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、貫穿于工程開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程，【2】且在財(cái)務(wù)核算時(shí)與行政管理部門、財(cái)務(wù)部門及銷售部門發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及銷售費(fèi)用分開(kāi)核算的，【3】經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用予以扣除。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托境外設(shè)計(jì)公司發(fā)生的境外設(shè)計(jì)費(fèi)，真實(shí)、合理且能提供合法、有效憑證的，允許扣除。

    第三條規(guī)定，關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)用地紅線外支出的扣除總問(wèn)題

    納稅人為取得土地使用權(quán)，在項(xiàng)目建設(shè)用地紅線外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第四條第（一）項(xiàng)確定的相關(guān)性原則，【納稅人如果能提供國(guó)土房管部門的協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議，或者相關(guān)政府主管部門出具的證明文件的】，允許作為取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除。

【解讀】

    在國(guó)家層面，并未明確規(guī)定項(xiàng)目管理費(fèi)是否可以在土地增值稅前計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中進(jìn)行加計(jì)扣除。原則上根據(jù)財(cái)法字〔1995〕6號(hào)的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本身具有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資源和能力的，其委托第三方公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理，支付的有關(guān)項(xiàng)目管理費(fèi)用是不能作為“屬于直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用”的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)進(jìn)行加計(jì)扣除的。

    但是如果項(xiàng)目公司【1】能證明直接屬于該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、貫穿于工程開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程，【2】且在財(cái)務(wù)核算時(shí)與行政管理部門、財(cái)務(wù)部門及銷售部門發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及銷售費(fèi)用分開(kāi)核算的，【3】經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)審核后，在地方層面也是可以作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用予以加計(jì)扣除的。

    需要提醒注意的是，是否能夠進(jìn)行加計(jì)扣除，最終只根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的理解執(zhí)行為準(zhǔn)。畢竟土地增值稅的清算工作地域性極強(qiáng)，尤其在國(guó)家層面未予以明確規(guī)定的情況下，扣除項(xiàng)目也需要有明確的法條支撐，況且還牽涉到地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收征管問(wèn)題。在稅收實(shí)務(wù)過(guò)程中，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，多數(shù)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)也并沒(méi)有發(fā)布明確的法規(guī)作出詳細(xì)規(guī)定，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)建議項(xiàng)目公司積極與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通，爭(zhēng)取最大的稅收優(yōu)惠。   

三、委托代建服務(wù)費(fèi)的土地增值稅處理規(guī)定

    《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

    Q：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有自己的工地管理人員，支付給項(xiàng)目管理公司的項(xiàng)目管理費(fèi)能否在土地增值稅清算時(shí)扣除？另外支付的工程監(jiān)理費(fèi)能否在土地增值稅清算時(shí)扣除？

　　A：根據(jù)上述規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用針對(duì)的是【企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位】為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。但不包括支付給項(xiàng)目管理公司的項(xiàng)目管理費(fèi)和工程監(jiān)理費(fèi)。【2012年度中國(guó)稅務(wù)報(bào)觀點(diǎn)】

【解讀】

    針對(duì)土地增值稅清算，目前稅務(wù)總局層面并沒(méi)有明確規(guī)定對(duì)于項(xiàng)目管理服務(wù)費(fèi)、委托代建服務(wù)費(fèi)該做如何處理。在土地增值稅清算時(shí)，建議直接查找當(dāng)?shù)仃P(guān)于項(xiàng)目管理服務(wù)費(fèi)、委托代建服務(wù)費(fèi)相關(guān)政策規(guī)定，或直接咨詢當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)。

　  （二）地方層面政策規(guī)定  

      政策暫無(wú)明確規(guī)定。

【解讀】

    1、代建行為的業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)：

    對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主體沒(méi)有相應(yīng)的管理、技術(shù)、組織經(jīng)驗(yàn)及能力，從而將項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)交由具有開(kāi)發(fā)建設(shè)能力的公司代為管理組織該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在施工過(guò)程中的組織與管理及具體的項(xiàng)目開(kāi)展與監(jiān)督均由代建公司來(lái)完成，該委托代建行為的實(shí)質(zhì)屬于項(xiàng)目公司代理完成項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)工作。

    委托代建行為不管是從委托代建合同形式上，還是代建實(shí)際業(yè)務(wù)的雙方人員安排及費(fèi)用支出上，都符合土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則中所規(guī)定的“直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用”的定義要求。理論上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所收取的委托代建服務(wù)費(fèi)屬于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的范疇，原則上應(yīng)當(dāng)可以作為開(kāi)發(fā)支出加計(jì)扣除。

    2、稅收實(shí)務(wù)操作過(guò)程中的注意事項(xiàng)

     在土地增值稅清算實(shí)務(wù)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)成本的列支內(nèi)容會(huì)受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的高度重視。而委托代建服務(wù)的費(fèi)用支出是沒(méi)有相關(guān)政策文件明確支撐的，而且委托代建服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確受托方全權(quán)代理委托方完成項(xiàng)目的組織與開(kāi)發(fā)工作等具體的服務(wù)內(nèi)容，尤其是當(dāng)委托代建行為發(fā)生在存有關(guān)聯(lián)關(guān)系或其他重大利益合作關(guān)系的雙方間，在各地土地增值稅清算的實(shí)務(wù)過(guò)程中存在一定的爭(zhēng)議。在土增清算時(shí)，建議與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)積極溝通后再進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理，畢竟成本允許扣除的前提是當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)才行。

文章來(lái)源：參考各地稅務(wù)機(jī)關(guān)政策規(guī)定，【愛(ài)問(wèn)財(cái)稅】二次整理

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