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用7個(gè)方法去防范二手房買(mǎi)賣(mài)中的8個(gè)風(fēng)險(xiǎn),以免百萬(wàn)房款受損失

二手房買(mǎi)賣(mài)一般都是買(mǎi)賣(mài)雙方私下自行交易或者是通過(guò)中介公司進(jìn)行交易,在交易的過(guò)程中存在一些不確定的因素,為此二手房買(mǎi)賣(mài)也是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。有哪些風(fēng)險(xiǎn)?又該怎樣去防范呢?

二手房買(mǎi)賣(mài)中常見(jiàn)的8個(gè)風(fēng)險(xiǎn)

一、一房?jī)少u(mài)風(fēng)險(xiǎn)

指出賣(mài)人在已經(jīng)和一名購(gòu)房者簽訂合同的情況下又與另外一名購(gòu)房者簽訂了合同,甚至和多名購(gòu)房者簽訂合同,出現(xiàn)這種情況會(huì)有很久的糾紛,有可能前期支付的費(fèi)用難收回,對(duì)于購(gòu)房者而言比較麻煩。

二、房屋產(chǎn)權(quán)不明風(fēng)險(xiǎn)

房屋產(chǎn)權(quán)不明有四種形式:1.無(wú)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明的房屋;2.房屋產(chǎn)權(quán)人下落不明的;3.暫時(shí)無(wú)法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人;4.因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。例如:買(mǎi)方看中賣(mài)方的房改房,賣(mài)方表示房屋為個(gè)人所有,房產(chǎn)證只有她一個(gè)人名字。買(mǎi)方付完首付款后,在過(guò)戶(hù)當(dāng)天被告知房屋有隱性共有權(quán)人,也就是賣(mài)方前夫,因雙方登記結(jié)婚分得此房,協(xié)議離婚后歸賣(mài)方所有。但賣(mài)方未去房管局辦證,導(dǎo)致房屋一直有共有人但其不知道。現(xiàn)因時(shí)間太久已無(wú)法找到,此房不能交易。

三、房屋被查封風(fēng)險(xiǎn)

房屋遇到以下幾種情況下會(huì)被查封:1.訴前保全的房屋;2.交易房屋是違章建筑;3.產(chǎn)權(quán)不明導(dǎo)致糾紛的房屋;4.交易房屋一房多賣(mài);5.交易房屋存在高額抵押;6.產(chǎn)權(quán)人涉及債務(wù)糾紛較多;7.產(chǎn)權(quán)人涉及惡意轉(zhuǎn)移、變賣(mài)房產(chǎn);8.交易過(guò)程中,產(chǎn)權(quán)人有違法行為的;9.執(zhí)行案件中,暫無(wú)履行能力或無(wú)其他可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的。

房屋被查封所簽署的買(mǎi)賣(mài)合同也是無(wú)效的,購(gòu)房手續(xù)也就無(wú)法履行,購(gòu)房人之前支付的購(gòu)房款有可能無(wú)法追回購(gòu)房款。

四、抵押風(fēng)險(xiǎn)

拿房屋來(lái)抵押貸款是比較常見(jiàn)的,但是買(mǎi)房時(shí)一定要注意,如果是想要過(guò)戶(hù)的話,房產(chǎn)應(yīng)該是要無(wú)抵押狀態(tài)的。如果說(shuō)買(mǎi)的房子目前是在抵押狀態(tài),即便是簽署了買(mǎi)賣(mài)合同,也不能夠及時(shí)過(guò)戶(hù)。萬(wàn)一借款人沒(méi)有能力償還貸款,就有可能導(dǎo)致房屋因債務(wù)糾紛而被查封。即便已經(jīng)簽署了買(mǎi)賣(mài)合同,在過(guò)戶(hù)前房屋仍可被債主查封。不過(guò)現(xiàn)在已經(jīng)有許多城市都放開(kāi)“帶押過(guò)戶(hù)”的政策,具體情況以當(dāng)?shù)卣邽闇?zhǔn)。

五、共有權(quán)人不同意出售的風(fēng)險(xiǎn)

房屋共有權(quán)的問(wèn)題在買(mǎi)房過(guò)程中一定要特別注意的,一般來(lái)說(shuō),共有權(quán)人的相關(guān)信息都會(huì)記載在產(chǎn)權(quán)證書(shū)上的,但是如果是夫妻共有的情況就不一定會(huì)有記載,所以在簽合同的時(shí)候一定要注意賣(mài)方的夫妻雙方都應(yīng)該在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字,未經(jīng)全部共有權(quán)人同意,簽署的合同是無(wú)效的。

六、房款支付風(fēng)險(xiǎn)

二手房交易中,其實(shí)很多人最擔(dān)心的也就是錢(qián)財(cái)?shù)膯?wèn)題了。如果買(mǎi)賣(mài)雙方自行支付房款,沒(méi)有第三方參與進(jìn)來(lái)的話,就很有可能會(huì)發(fā)生糾紛。尤其是對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō),最嚴(yán)重的損失莫過(guò)于錢(qián)房?jī)墒А?/span>

七、物業(yè)欠繳風(fēng)險(xiǎn)

在辦理房屋交接時(shí),一定要先要求賣(mài)方將物業(yè)、水電費(fèi)及供暖等費(fèi)用結(jié)清,如不核實(shí)清楚,賣(mài)方拒絕償還或者是之后找不到賣(mài)方,買(mǎi)方將可能為賣(mài)方的各項(xiàng)欠費(fèi)買(mǎi)單。這一點(diǎn),也是買(mǎi)二手房也不能夠忽略的。

八、其他風(fēng)險(xiǎn)

比如買(mǎi)方付了首付款,結(jié)果賣(mài)方卻以各種理由推脫辦后續(xù)手續(xù),或者失聯(lián)或者跑路。要不就是付完尾款,賣(mài)方不騰房。要不就是入住后,發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量不合格或與合同要求不一致等。

所以在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中,一定要做到以下7點(diǎn):

1、如果要通過(guò)中介公司或二手房網(wǎng)站交易,就要找有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明的正規(guī)中介、二手房交易網(wǎng)站,而且經(jīng)紀(jì)人必須要有上崗證,不過(guò)通過(guò)中介買(mǎi)二手房的話需要支付一定的中介費(fèi)用。

2、買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)時(shí)間去實(shí)地看房,買(mǎi)方根據(jù)自己需求,觀察房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu),看是否有私搭私建部分,了解房子墻角、周?chē)h(huán)境、小區(qū)具體情況,檢查賣(mài)方提供的證件,明確自己的購(gòu)買(mǎi)意向。

3、核實(shí)房屋權(quán)屬,確認(rèn)房主真實(shí)身份,需要賣(mài)方提供產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件以及其他證件等合法的證件(其他證件是指出租房產(chǎn),要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的協(xié)議或證明)。

4、向房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心查詢(xún)房屋產(chǎn)權(quán)狀況。具體查驗(yàn)內(nèi)容是:房屋產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí),如果是共有財(cái)產(chǎn),則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例。

5、查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)。包括:抵押貸款的合同、租約等,還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息。另外,還需了解的內(nèi)容有:所購(gòu)房有無(wú)抵押、房屋是否被法院查封等,一定不要購(gòu)買(mǎi)到查封房。

6、買(mǎi)方確定購(gòu)買(mǎi)時(shí),雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商,對(duì)房子位置、產(chǎn)權(quán)情況、成交價(jià)格、交付時(shí)間、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等協(xié)商一致,簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。

7、在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后及時(shí)辦理網(wǎng)簽可以有效杜絕一房二賣(mài),但是網(wǎng)簽不能代替過(guò)戶(hù),為了確保買(mǎi)方自身的權(quán)益,建議盡快將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)到買(mǎi)方名下。

8、也是最重要的一點(diǎn) ,就是簽訂資金監(jiān)管協(xié)議,轉(zhuǎn)款到資金監(jiān)管賬戶(hù)。資金監(jiān)管就是買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)辦理資金存管,將購(gòu)房款存放在“第三方存管機(jī)構(gòu)”( 第三方存管機(jī)構(gòu)一般為監(jiān)管機(jī)構(gòu)、全國(guó)商業(yè)性銀行或第三方支付機(jī)構(gòu))。交易成功后,資金劃轉(zhuǎn)賣(mài)方;如交易失敗,則資金退回給買(mǎi)方,充分保障房屋買(mǎi)賣(mài)資金安全。

總之,二手房買(mǎi)賣(mài)有風(fēng)險(xiǎn),一定要切記做資金監(jiān)管。

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