購(gòu)買二手房
中介表示根據(jù)你的情況
有購(gòu)房資格
可簽完購(gòu)房合同后
你卻發(fā)現(xiàn)沒(méi)有購(gòu)房資格
那購(gòu)房合同還有效嗎？
房子不能過(guò)戶
你需要承擔(dān)責(zé)任嗎？
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本期嘉賓
孫盼盼
上海國(guó)瓴律師事務(wù)所
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這種情況下的房屋買賣合同是否無(wú)效？
孫盼盼律師表示，不符合限購(gòu)政策的房屋買賣合同也是雙方真實(shí)意思的表示，且不違反法律法規(guī)，應(yīng)屬合法有效。
孫盼盼律師遇到過(guò)的類似案例
1.購(gòu)房合同的標(biāo)的房屋是拆遷安置房，未達(dá)到法定年限，無(wú)法辦理過(guò)戶，房?jī)r(jià)上漲后，賣房人要求確認(rèn)無(wú)效，返還房屋。
法院認(rèn)為，在審判時(shí)，案涉房屋已達(dá)到過(guò)戶條件，原賣房人應(yīng)當(dāng)按約協(xié)助辦理房屋過(guò)戶。
2.購(gòu)房人不符合限購(gòu)政策，但購(gòu)房人起訴時(shí)已滿足購(gòu)房資格，要求賣房人配合辦理過(guò)戶。
法院認(rèn)為，購(gòu)房合同有效，賣房人應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理過(guò)戶。
無(wú)法過(guò)戶是否要承擔(dān)責(zé)任？
不符合限購(gòu)政策并非不能預(yù)見(jiàn)、不可抗力等可以免責(zé)的情形，所以需要按照協(xié)議的約定承擔(dān)定金損失或違約責(zé)任。
孫盼盼律師建議，如果是因?yàn)樯绫Ｄ晗薜膯?wèn)題導(dǎo)致沒(méi)有購(gòu)房資格，可以與買房人進(jìn)行協(xié)商，是否同意緩辦網(wǎng)簽過(guò)戶手續(xù)。
律 師 提 醒
孫盼盼律師慎重提醒大家，二手房交易過(guò)程涉及的巨額房款交付、網(wǎng)簽備案、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、房屋交付、戶口遷出、物業(yè)清潔、房屋他項(xiàng)權(quán)利限制等諸多環(huán)節(jié)。在簽訂協(xié)議之前，需要進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋尘罢{(diào)查，把控交易流程，盡可能縮短交易周期，避免交易風(fēng)險(xiǎn)及誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)，盡可能規(guī)避交易過(guò)程中可避免的信息不對(duì)稱而造成的損失。
01
嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)查
調(diào)查對(duì)象包含交易雙方及標(biāo)的房產(chǎn)的信息。交易雙方包括買方及賣方。
需要核查買方的方面
1.是否符合上海的限購(gòu)政策，可以到案涉房屋的區(qū)級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記中心咨詢窗口，咨詢核實(shí)。
2.需要抵押貸款的，核查自身?xiàng)l件是否符合條件，可以聯(lián)系抵押貸款銀行及相關(guān)部門核實(shí)。
需要核實(shí)賣方的方面
1.是否有正在進(jìn)行的訴訟，是否被列入失信、限制高消費(fèi)名單。孫盼盼律師表示，自己曾經(jīng)手一個(gè)案件，買方在付完首付并辦理網(wǎng)簽之后，在過(guò)戶之前，標(biāo)的房屋被法院司法查封，買方不得不通過(guò)訴訟要求賣方返還房款，并且因賣房人想通過(guò)買房人限制他案?jìng)鶛?quán)人拍賣房屋，拒不返還，買房人至今未順利拿回首付款。
2.婚姻狀況，是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，是否在離婚協(xié)議中做出處置。作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋，產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人可能只記載夫妻中的一人，在購(gòu)買這類二手房一定要求其他共有人出具書面證明，證明其同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，否則該買賣行為無(wú)效。
需要核查標(biāo)的房屋的情況
1.房屋區(qū)位：地理位置、交通狀況、周邊環(huán)境、發(fā)展空間和購(gòu)物娛樂(lè)情況等。同時(shí)，要掌握小區(qū)配套情況，包括學(xué)校、幼兒園、會(huì)所等綜合設(shè)施情況及小區(qū)環(huán)境建設(shè)、園林設(shè)計(jì)和停車位。
2.房屋的權(quán)利歸屬、抵押及查封狀況。沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證的房屋不能轉(zhuǎn)讓。同時(shí)購(gòu)買產(chǎn)權(quán)共有的二手房產(chǎn)要慎重，未經(jīng)其他共有人書面同意，共有人不能轉(zhuǎn)讓該共有房產(chǎn)。
3.房屋占有使用情況，是否有租賃、租賃期限、租金、騰房時(shí)間等。承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，要確保該房屋是否有其他債務(wù)糾紛，支付房款過(guò)戶后，是否能正常占有使用標(biāo)的房屋。
4.房屋上的戶口登記情況，在協(xié)議中明確約定戶口遷出時(shí)間，及違約責(zé)任。上?，F(xiàn)在有公共戶口可以供遷出安置，但并非所有派出所都會(huì)依購(gòu)房人一方的單方申請(qǐng)將原由戶口強(qiáng)制遷出，若賣房人不配合，又將曠日持久。
02
流程把控
1.意向金支付前后，完成基礎(chǔ)盡調(diào)
2.意向金轉(zhuǎn)定金之前，完善購(gòu)房合同的條款，合理分配房款支付時(shí)間、明確網(wǎng)簽過(guò)戶交房及戶口遷出期限、明確違約責(zé)任
3.盡可能根據(jù)進(jìn)度付款，網(wǎng)簽當(dāng)天支付首付款，買房人貸款審核通過(guò)之后實(shí)際打款之前完成過(guò)戶，為交房遷戶口等預(yù)留尾款
4.盡可能縮短交易周期，避免夜長(zhǎng)夢(mèng)多
孫盼盼律師表示，交易過(guò)程中依然會(huì)有不確定性及交易結(jié)構(gòu)本身即存在的風(fēng)險(xiǎn)，需要足夠謹(jǐn)慎直至順利辦理過(guò)戶。
記者：金晶
編輯：林心怡
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