一、稅收規(guī)定

    根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]第006號）第九條規(guī)定：“開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！币蜷_發(fā)間接費計入房產(chǎn)開發(fā)成本，對房地產(chǎn)公司而言，增大計算房地產(chǎn)開發(fā)費用和加計20%的扣除基數(shù)，從而增大土地增值稅前扣除金額，降低土增稅稅負。但除上述文件列舉的八項費用之外，哪些費用可以列入開發(fā)間接費？成為稅務(wù)機關(guān)與納稅人博弈的焦點，導(dǎo)致各地稅務(wù)機關(guān)掌握的尺度各異。

    二、企業(yè)會計制度規(guī)定

    企業(yè)在會計核算時，通常在上述文件所規(guī)定的八項費用之外列支了與項目相關(guān)的其他費用如職工教育經(jīng)費、通訊費、交通差旅費、租賃費、管理服務(wù)費、樣板間支出、利息支出、保安費用等等，那么，在進行土增稅清算時，這些費用能否扣除就變得很不確定，所以，在審核開發(fā)間接費時，就要慎重處理這些費用。

    三、會稅差異處理

    在作土地增值稅審核時，首先要合理地區(qū)分計入開發(fā)間接費與期間費用的界限。對于直接組織、管理項目的人員發(fā)生的費用支出，應(yīng)作為開發(fā)間接費扣除。其次要區(qū)分費用的性質(zhì)是否為開發(fā)項目發(fā)生的費用。按職能劃分的現(xiàn)場項目管理人員發(fā)生的費用，也不一定全部都能列支為開發(fā)間接費，如業(yè)務(wù)招待費、培訓費，需要根據(jù)費用性質(zhì)以及與項目關(guān)聯(lián)程度判定。在會計核算與稅法不一致，應(yīng)按稅法進行調(diào)整，這里調(diào)整分兩個層面，第一，會計科目適用錯誤，按會計核算要求調(diào)整會計科目，調(diào)整后會稅沒有差異。第二，會稅政策差異，調(diào)表不調(diào)賬。

    四、具體費用的處理

    （一）關(guān)于樣板間的支出問題

    根據(jù)財法字[1995]第006號第九條規(guī)定以及國家稅務(wù)總局的咨詢答復(fù)，售樓處、樣板間發(fā)生的支出不能計入開發(fā)間接費在土地增值稅前扣除。稅務(wù)總局答復(fù)如下：

    臨時的售樓處、樣板房及其裝修費用如何列支？【發(fā)布日期】： 2010年12月21日

    問題內(nèi)容：

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的臨時的售樓處、樣板房及其裝修費用，是計入開發(fā)成本呢還是計入期間費用？如果計入開發(fā)成本在土地增值稅清算時是否允許扣除？

    回復(fù)意見：

    根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定：開發(fā)間接費用，是指直接組織、

    管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

    因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的臨時售樓設(shè)施，在計算土地增值稅時，不作為開發(fā)間接費用，不可以計入開發(fā)成本并在土地增值稅清算時扣除。

    上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機關(guān)咨詢。

    國家稅務(wù)總局

    2010/12/21

    但筆者理解在計征土地增值稅時，樣板間支出不能列支在“開發(fā)間接費”中扣除，也即“開發(fā)間接費”中其他項下不包括樣板間支出，如會計核算時列支出了樣板間支出按會稅政策差異調(diào)整，但對于樣板間支出應(yīng)分不同情況處理：

    1、對于租用房屋裝修為樣板間，其裝修支出應(yīng)作為銷售費用，不能在土地增值稅前扣除，計征土地增值稅時作納稅調(diào)整。

    2、對于開發(fā)商品裝修為樣板間，并在以后年度銷售，其裝修費支出應(yīng)作為“建安費”科目核算，根據(jù)具體情況將計入開發(fā)間接費的樣板間的裝修費用調(diào)整到建安費科目核算，與銷售精裝修商品房核算一致。

    3、對于開發(fā)商品裝修為樣板間，但在以后年度不銷售作為固定資產(chǎn)入賬，則相關(guān)的裝修費應(yīng)計入固定資產(chǎn)價值，其折舊作為期間費用入賬，不能作為土地增值稅前扣除。

    所以，樣板間支出只有在銷售完成后，才能確定是否可以扣除。

    （二）周轉(zhuǎn)房攤銷

    該科目是指將開發(fā)商品或自有房屋用于安置拆遷戶的攤銷費或折舊費，但目前也有一些公司租用房屋來安置拆遷戶，所支付的房屋租金也應(yīng)計入周轉(zhuǎn)房攤銷科目。租用房屋需要按拆遷戶的要求進行裝修費、工程改造費、布線費等相關(guān)支出并由開發(fā)企承擔部分也應(yīng)計入本科目。

    （三）管理人員工資及福利費

    管理人員工資是支付給直接組織、管理項目的人員的工資及福利費，這類費用需要提供項目管理人員名單及勞務(wù)合同，但是否列支規(guī)劃部、采購部、預(yù)算部、保安部等部門人員的工資及福利費，要視具體情況而定，一般是不可以作為間接開發(fā)費扣除。

    （四）通訊費

    項目工程部安裝電話，發(fā)生的電話費可以作為其他開發(fā)間接費列支，但項目管理人員報銷的手機費難以與項目直接相關(guān)，不能列支在開發(fā)間接費，在土增稅前扣除。

    （五）交通差旅費支出

    項目管理人員直接坐出租車發(fā)生的交通費可以列支開發(fā)間接費，但報銷的私車加油費，難以區(qū)分與項目直接相關(guān)，不能列支在開發(fā)間接費，在土增稅前扣除。

    （六）保安服務(wù)費

    項目公司與保安公司簽訂的保安服務(wù)費，主要判斷是否直接為項目管理有關(guān)，如有關(guān)可以作為開發(fā)間接費入賬，不相關(guān)不能計入開發(fā)間接費。

    （七）模型制作費

    一般模型是為銷售而制作的，屬于銷售費用，不能計入開發(fā)間接費。按會計科目適用錯誤調(diào)整。

    （八）利息支出

    利息支出在土增稅清算時有不同的扣除方式，所以，計入開發(fā)間接費的利息支出應(yīng)按會稅政策差異調(diào)整。

    （九）職工教育經(jīng)費和業(yè)務(wù)招待費

    按會計制度相關(guān)規(guī)定，職工教育經(jīng)費、業(yè)務(wù)招待費，不能直接歸集于開發(fā)產(chǎn)品的成本，作為期間費用核算，其原理與印花稅稅收處理一致，按會稅會計科目適用錯誤調(diào)整。