微 信 公 眾 號：柯談地產(chǎn)觀（ID：lincokk）
主 編：柯談（個人微信：linco_kkkkk）
作 者：臘肉哥
上海最近疫情反撲，不少小區(qū)封閉，中小學(xué)都停課了，但這依然沒有阻擋上海人民的看房買房熱情。
去年底我賣掉了一套房子，正月十五之后我就開始了看房之路?？捶恳粋€月，我可以負(fù)責(zé)任的告訴大家，現(xiàn)在上海樓市很熱，而且已經(jīng)出現(xiàn)多人搶房，房東跳價的局面。
以下是我身處上海樓市一線的切身感受，絕對客觀、絕對真實。
1
一套房50組帶看
去年底我考察過新天家園小區(qū)，該小區(qū)位于浦東的源深板塊，建于2001年，房齡已經(jīng)20多年，但憑借福外 進(jìn)才北的雙一梯隊學(xué)區(qū)，小區(qū)單價妥妥站上了11w的檔位，不過缺點也挺明顯，比如沒有活動空間，附近缺少商業(yè)配套等。去年小區(qū)有兩三套房子，價格不到1400w，我沒看上。今年二月底又有中介推薦這個小區(qū)，說是出來了一套主力房型，基本信息如下：
初看介紹亮點還是挺多的，于是3月5日周六讓中介幫忙約，結(jié)果中介告我說周六約滿了，只能約周日中午十二點，而這個時間段在我之前還有四組客戶，等他們看完我才可以看。于是我飯點空著肚子跑去看房。房東是一對年輕小夫妻，據(jù)房東描述，這是他們的婚房，裝修花了很多心思，但現(xiàn)在因為要出國，所以把房子掛出來賣。我仔細(xì)查看了房子的整體情況，裝修確實不錯，但總覺得小區(qū)整體缺乏配套，且靠近變電站，這個價格還是有些貴的。
該房屋窗外可見變電站
出門后我沒有立即離開小區(qū)，而是和家人電話匯報看盤的情況，就在我吐槽房子缺點的10分鐘時間里，又來了兩組帶看，房子的熱度似乎有點出乎我的意料。正當(dāng)我在考慮要不要叫家人也來復(fù)看的時候，中介突然告知：此房已賣，勿念！從我看房到被賣掉不到1小時，關(guān)鍵是事后我還了解到，定房的下家一分錢沒還，掛牌價即成交價！
今年第一次遇到房子被搶的狀況，說實話我還有點懵，開始以為是中介造勢，畢竟這家中介的口碑很普通。于是我通過御用中介幫忙打聽了下具體細(xì)節(jié)，調(diào)查結(jié)果是該房源掛牌這一周內(nèi)有50多組客戶來看過，有意向的就有四五家，即便當(dāng)下就和房東談判，我也不可能在第一順位，價格方面房東也沒有做任何讓步，市場是真的開始火了！
2
房東跳價重現(xiàn)江湖
前面這套房子被搶走后，我多少有些失落，繼續(xù)讓中介幫忙找，到了上周六3月12日，出現(xiàn)一套性價比不錯的盤：大華十一街區(qū)，103平報價1100w，樓層、朝向都不錯。御用中介和我說該房源剛放出來，還沒來得及拍照上架，想看只能登門。我立刻放下手上的事，趕到房東家已是下午4點。房東很不情愿地打開門放我進(jìn)去，事后才知道，我是房東今天接待的第10組客戶，已經(jīng)有些煩躁。
看了10分鐘，總體還算滿意，和房東寒暄了下基本情況，中介悄悄告訴我，房東的心理價位還能再讓10w，再加上滿五唯一稅費低的優(yōu)勢，性價比不錯。于是當(dāng)晚7點就約房東出來談判，中介和我一起磨了房東三、四個小時，到了晚上11點，貌似一切都談妥了，房東也表示愿意讓10w，但要回去和家人說明下情況，明天簽居間。
第二天一早8點，中介突然打電話過來說房東要漲價，因為昨晚我們走后，張江一個區(qū)總（比店長大一級）帶了兩組客戶殺過來，搞到凌晨價格并沒有談妥，事情卻攪黃了，現(xiàn)在房東覺得他房子很搶手，要漲價。我問中介要漲多少，得到答復(fù)是掛牌價朝上15w才肯談，加上昨晚砍掉的10w，相當(dāng)于跳價漲了25w。
被房東跳價肯定不舒服，中介和我商量，建議暫時回避房東的鋒芒，冷他幾天再說。可僅過了一天，中介就告訴我，這套房子也沒了，因為半路殺出一個全款買家直接定了，這個買家自己的房子二月底剛過完戶，本想著銀行放款還有一段時間，也不是很著急，哪知道銀行現(xiàn)在一周就放款了，拿到全款的買家看房底氣很足，面對房東的跳價也絲毫不介意，直接就簽了。
3
沒漲價的幻覺
沒錯，上面都是個案，還不能完全代表整個上海市場，打開app也確實沒漲價！曾幾何時我也是這樣想的，橫看豎看總感覺和去年差不多，甚至有些地方還跌了。
直到賣房才證實這里面的玄機：掛牌價高于核驗價不對外展示。我賣的房子便是這種情況，市場價明顯高于核驗價，但外面的客戶根本不知道這個房子的存在，只有中介才知道。就這樣很多市場價的房源被app屏蔽了。真應(yīng)驗了那句老話：你看到的只是別人想讓你看到的，但并不一定是真相！
鑒于核驗價的緣故，市場價和線上價已嚴(yán)重背離。很多真實房源，只能靠線下的經(jīng)紀(jì)人口口相傳才能獲取，即便打開號稱真實房源的綠皮app，確實有幾套真實房源展示給你看，去現(xiàn)場看房也確實是線上報的價格，但一定是硬傷極多，根本不想住的爛房。
只有硬傷多的房子才會折價！
只有硬傷多的房子才可能接近核驗價！
只有硬傷多的房子才會在app上充當(dāng)主角展示給你看！
所以，真相就是現(xiàn)實中的房價比你在網(wǎng)上看到的要貴很多！
線上app展示比較多的房子分兩種類型：一種是窮人不會看，富人看不上的偽豪宅！暗搓搓降了幾次價，還是掛了一年沒人要，就是單價便宜，展示出來方便拉低板塊均價：
另一種是毫無性價比的天坑盤，這種房子樓層低、濕氣重，陽光被遮擋，看起來送這送那，有的甚至還有花園地下室，那又怎么樣呢？私密性曝光、霉味嚴(yán)重、蚊蟲亂飛，全都是硬傷。誰愿意花個一兩千萬，買個這樣的房子，關(guān)鍵是總價也不便宜，買到就套牢。
4
告訴你真實的市場
真實價格不是動動手翻翻app就能獲取的，必須多跑盤親測才行。以下是我最近跑盤看房的結(jié)果，板塊以浦東內(nèi)環(huán)的源深、洋涇、花木為主，也有中環(huán)的北蔡大華板塊，每個板塊選幾個標(biāo)桿，說下市場價和自己的感受。
源深：優(yōu)點是內(nèi)環(huán)品質(zhì)小區(qū)、小 初雙一梯隊學(xué)區(qū)，缺點是商圈一般，且周圍老破小多。代表樓盤：山水國際單價15w ；陸家嘴花園一期12~14w；陸家嘴花園二期14~16w。和他們比起來，同一板塊無小區(qū)品質(zhì)的新天家園，11w的單價真不算貴。
洋涇：主打?qū)W區(qū)，缺點是都有一些硬傷。代表樓盤有：新城名庭11w ，沒有小區(qū)環(huán)境，和老破小擠在一個小區(qū)里；森林灣公寓一期 12w ，有一條洋涇港作為河景，可惜樓梯房是減分項；中星恬園12.5w ，緊鄰楊高中路，且車位緊張。
花木：主打二梯隊海桐小學(xué) 世紀(jì)公園，但老房子眾多，拉低了總體品質(zhì)。這里著重介紹下大唐盛世，該小區(qū)是整個板塊唯一有建平西校加持的樓盤，均價13w左右，可以媲美聯(lián)洋了，房型普遍較大，適合改善人群，而世紀(jì)公園其他老房子，10w左右即可入手，面積小總價不高，適合上車。
北蔡大華：這是我比較看好的版塊，既有13號線的加成，又有大華國際和山姆會員店提升流量，加上進(jìn)才教育集團(tuán)的引入，日后會有更多的資源往這里傾斜。標(biāo)桿次新斐勒公園要13w左右，其他商品房11~12w，動遷小區(qū)9w ，而且現(xiàn)在隨著“金色中環(huán)帶”的打造，一個低配版的聯(lián)洋雛形也慢慢出來了。
楊東：該板塊有些奇葩，周邊配套較少，全靠小區(qū)內(nèi)生價值。板塊樓盤包括錦繡滿堂、錦繡華庭、錦繡天地等，均價在11~12w左右，但我重點看了板塊標(biāo)桿：上海綠城，可以說小區(qū)的環(huán)境非常好，公園 公寓的結(jié)構(gòu)完美結(jié)合，但就是什么外部資源都連不到，地鐵遠(yuǎn)，小學(xué)二梯隊末流（浦師），商圈也沒有成規(guī)模。但不管怎樣，該小區(qū)看得上眼的13w ，看不上的也接近13w，品質(zhì)確實不錯，各種休閑活動小區(qū)內(nèi)部就能解決。
目前雙減政策已全面執(zhí)行，參考這兩年的價格軌跡，依靠學(xué)區(qū)起來的板塊被錘得最兇，像張江，梅園板塊都是被重錘的對象，反倒是一些菜小菜中，因為教育集團(tuán)化的利好，被并入集團(tuán)內(nèi)部反而享受到更多資源，且價格適中降價不多。雖然有不少家長質(zhì)疑新冠名的學(xué)校升學(xué)率有待驗證，但有不少內(nèi)部人員已開始入手這種新冠名的學(xué)區(qū)房，畢竟菜校出生不可能更爛，被集團(tuán)看中只會更好。反倒是學(xué)區(qū)領(lǐng)頭羊的樓盤，未來有可能資源被稀釋。
5
放款速度的影響
最近我連續(xù)被搶房和跳價，根本原因還是現(xiàn)在銀行放款速度的加快。千萬別小瞧這點利好，如果放款慢，導(dǎo)致置換周期拉長，就會嚴(yán)重影響看房買房的積極性。我的親身體驗就是如此，去年賣房時，即便是陸家嘴低總價的學(xué)區(qū)房，掛出來大半年，每個月帶看量仍然是個位數(shù)。后面房子好不容易賣出去，又因為銀行放款流程太長（通常半年起步），嚴(yán)重壓制了我看房的積極性，所以去年下半年上海二手房市場非常冷淡。
但今年過完年后，情況開始逆轉(zhuǎn)，房價不僅沒啥議價空間，而且隨著全款購房者增多，房東心態(tài)也產(chǎn)生了微妙的變化。如果房東每天都接待好幾組客戶，肯定會認(rèn)為市場開始火起來了，就會醞釀漲價。御用中介告訴我，他們門店主做北蔡板塊，平時一周帶看量也就170多次，現(xiàn)在跳到240多次，為什么會多出40%的帶看量？沒錢會去看房子嗎？沒錢敢去看房子嗎？中介告訴我說，現(xiàn)在他們的客戶很多都是剛剛拿到賣房款的置換客，無縫鏈接立刻殺進(jìn)市場看房買房。
6
后市預(yù)判
我最近看盤都是上海浦東的小區(qū)，前天我和浦西的一個中介朋友聯(lián)系，他和我客觀描述了下浦西的市場：
一、3月份開始，二手房成交量非常大。
二、很多客戶都是賣一套買一套的改善置換客戶，導(dǎo)致連環(huán)單很多。
三、性價比高的房子，出現(xiàn)多人搶一套房的情況，房東也開始跳價。
四、學(xué)區(qū)老破小成交量和價格都比較平穩(wěn)，帶學(xué)區(qū)的次新比較搶手。非學(xué)區(qū)老破小目前還是很難賣。
五、三價就低等貸款政策還是沒有松動，杠桿加不上。
可以說，目前上海市場這種局面就是典型的小陽春行情，完全不用懷疑，上海小陽春已經(jīng)來了，接下來的兩個月，市場依舊會很火。現(xiàn)在上海市場的火僅僅只是依靠兩個微不足道的小利好就實現(xiàn)了，一個是放款加快，一個是利率從5%和5.7%下調(diào)到4.95%和5.65%，完全沒有其它的利好政策。
但是，市場火了之后，也許可能就代表著不需要再有政策放松了！所以，我還是維持之前的判斷，上海2022年將是前熱后冷的趨勢。剛需趁沒漲趕緊買，置換可以現(xiàn)在賣出下半年買進(jìn)，純投資可以繼續(xù)觀望并緊盯政策動向。
說實話，我經(jīng)歷了20年來所有的樓市周期，以目前的政策環(huán)境來看，2022年不是投資入場的最佳時機！現(xiàn)在還不具備天時地利人和的市場環(huán)境，根本沒法和2009年、2012年、2015年、2020年的歷史大底相比。
7
宏觀判斷
接下來分享一些重要的全國性趨勢。
3月11日央行公布了2022年2月的金融數(shù)據(jù)，我第一時間已經(jīng)在新浪微博柯談地產(chǎn)觀里做出了分析：
一、住戶部門中長期貸款（房貸）減少459億元，這是2007年有數(shù)據(jù)記錄以來的第一次歷史性的負(fù)增長，而上個月還是增加7424億元的。說明大家買房熱情非常低迷。
所以，接下來會有更多城市出臺樓市寬松政策，尤其是庫存大，陰跌不止的中小城市，
二、M2增速比上月和上年同期低0.6個百分點和0.9個百分點；社融增速比上月和上年同期低0.3個百分點和3.1個百分點；M1增速環(huán)比是增長，但是同比還是降低的。總之，金融數(shù)據(jù)全面下行。
所以，3月再次降準(zhǔn)降息的可能性在增加，就看明天3月15日的MLF和3月21日的LPR表現(xiàn)了。
原創(chuàng)作者：柯談（個人微信：linco_kkkkk）
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