今年春節(jié)后，房地產(chǎn)市場復蘇，成交量呈幾何狀迅猛增長。我也參與其中，“貢獻”了二套成交量。購房后，在走流程中，偶有感觸，僅以我個人作為律師的職業(yè)背景，談談自己在交易中的思考角度和應預見、把控的交易風險點。
“學區(qū)房”的甄選
我要買套學區(qū)房，解決孩子上學問題，想盡自己所能給孩子較好的教育資源。因為孩子已經(jīng)三歲多了，此時以買房來保證入學，我已被很多一流一類小學拒之門外。因為很多學校有落戶年限的限制，三年、五年、報出生等時間長度要求。如何準確判斷入學條件，我建議一定要以我們想要上的目標學校近三年的招生簡章為重要參考依據(jù)，同時，可以向目標學校主管招生的部門打電話進行咨詢、核實，或者在該校招生那幾天去學校咨詢招生政策。這樣才能確保得到準確的信息。目標學校招生簡章上會有學區(qū)劃片所屬的小區(qū)明細，但一般對于落戶年限不會明示在招生簡章內(nèi)，這一點需要重點去和校方核實，一定要親自去核實信息的真?zhèn)?。在綜合各方面因素的考量后，盡量去選擇第一梯隊的房源，以確保有房產(chǎn)、有戶籍即可“推門進”的硬件條件，確?？扇雽W。
撰寫本文的主要目的是向大家提醒在二手房買賣中的風險防控，下面言歸正轉(zhuǎn)。
二手房置換的交易順序問題
我本次房屋置換涉及到一賣一買兩筆交易，第一個問題，應該先買還是先賣？
我個人建議先把房子掛到中介賣著，邊賣邊選房。但是，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場火爆，房子有可能掛出當天就有人要訂。那么，在這個問題上，我個人的考慮是，既然市場是向上走的趨勢，賣房時可以掛出比市場價略高的價格進行“試價”，在此期間要進行馬不停蹄的選定目標房屋的工作。最好的情況是，有準買家看中了我的房子，同時我也已選定自己心儀目標房屋。那么，此時應該先買還是先賣？因為，在市場飛漲時，要盡量保持買和賣在同一時間截點來完成，才不會虧！我在這時的考慮是，首先確定自己手里現(xiàn)有的資金；其次，我所選中的目標房屋，賣家對付款的要求；第三，預判我所出售房屋的市場價格是多少錢，以及準買家的付款周期。
我在一買一賣的交易中，選擇了先簽賣房合同，后再去買房。我是從以下方面考慮的：
1.我有了所出售房屋付房款的準確時間截點，我在買房時的付款時間截點才好確定；
2.買房交易中，要盡量長的在收到賣房款這個時間點后，給自己留出足夠富余的付款周期，使得自己的付款問題上做到游刃有余；
3.先賣房也是防止出現(xiàn)訂好目標房屋，付款時間一旦確定，如果是指望售房款買房，那就會“抓瞎”或者低于市場價急售，從而造成不必要的損失；
4.在每一筆款項支付的周期上，要充分的考慮，如果上家違約，那么該如何應對，確保做到自己的購房交易中不違約?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)中介會提供“獨家速銷房源、全款墊資、尾款墊資”等相關服務，可用于應急。但還是盡量考慮周全，避免不必要的損失。
交易中買、賣雙方應當審查的事項
1.房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證（現(xiàn)在稱：中華人民共和國不動產(chǎn)權(quán)證書）是證明房主對房屋享有所有權(quán)的重要憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能在取得房產(chǎn)證后而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。在簽訂買賣合同前應當去房屋所在地的房屋交易過戶大廳（區(qū)建委）查詢該房屋是否存在抵押、查封、占用等影響過戶的情形。注意審查房產(chǎn)性質(zhì)，房產(chǎn)證上可以體現(xiàn)出來房屋的性質(zhì)，從而判斷該房屋是否是可以上市進行交易的房屋，以確保交易的有效性、安全性。
2.房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有多個共有人，如繼承人之間共有的、家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般該處分行為是無效的。
如賣方稱單身，應要求其提供單身證明相關文件，審查戶口本婚姻狀態(tài)欄等；如賣方稱離婚則要求其出示離婚協(xié)議、離婚調(diào)解書或判決書，審查離婚法律文件對所售房屋的處理情況，必要時應到出具離婚法律文書的機關進行核查。
交易的房屋若是發(fā)生繼承的房屋，應提醒委托人先按照《中華人民共和國繼承法》的相關規(guī)定，確定繼承人，辦理繼承公證后，由所有繼承人達成一致意見后，方可簽訂買賣合同。
3.購房資質(zhì)審核
購房人在簽訂合同前應明確自己有無購房資格。需要注意，①網(wǎng)簽時需選擇購房家庭中具備購房資格的人為買受人，出家庭成員中一個人的房本時，此人必須具備購房資格，以前的政策是只要家庭具備購房資格，沒資格的人也可以單獨出本。②網(wǎng)簽時選擇購房家庭中具備購房資格人為買受人的同時，可選擇不具備購房資格人作為買受人共有人。③如果你作為買家只有一套房的購房資格，那么在簽訂買賣合同時，對于過戶時間建議約定為“待買受人符合住房限購政策后再辦理房屋過戶登記”如此約定符合《住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》第8條的規(guī)定，是受到法律保護的。如此一來就解決了訂房時沒有購房資格的問題。但是，目前的限購政策很難有賣家愿意簽這樣不確定的過戶時間，使得自己的資格騰不出來。并且，這樣的約定會使得雙方的交易在第一個環(huán)節(jié)就停滯，因為無法審核通過買方購房資質(zhì)，所有的流程只能從購房人騰出資質(zhì)后開始進行。在此只能看個人的談判能力和賣家的需求能否有契合點了。
4.交易房屋是否有租約未到期
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即尚存在未到期的租約。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)審查，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為在我國，也包括大部分其他國家在內(nèi)，均有“買賣不破租賃”的相關規(guī)定，即房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
5.優(yōu)先購買權(quán)審查
作為買方應當注意，在同等條件下，二手房的共有人和承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人應當審查優(yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)或同意出售的證明。
如果房屋出租的，應將要出售的情況在合理的期限內(nèi)提前書面通知承租人。提前通知的合理的期限一般為3個月。
如果沒有取得優(yōu)先購買權(quán)人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件，則買賣合同存在可能被宣告為無效的風險。
如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。
通過拍賣購買二手房的，也應當關注共有權(quán)人、承租人是否放棄了優(yōu)先購買權(quán)。如果沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)的有效證明，應當關注拍賣程序是否規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)利行使條件。
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