我們通常認(rèn)為房子是一種特殊的商品，因?yàn)榉孔映司幼傩灾?，還有很強(qiáng)的金融屬性。一般來說評(píng)判一個(gè)商品是否具有金融屬性，主要看這個(gè)商品3個(gè)性質(zhì)：商品的流動(dòng)性、持有商品的收益性和風(fēng)險(xiǎn)性。
房子可以進(jìn)行交易變現(xiàn)，房子具有一定的流動(dòng)性；持有房產(chǎn)可能帶來收益或者損失，因此房子也具有一定的收益性；持有房產(chǎn)也有一定的風(fēng)險(xiǎn)，比如房價(jià)下跌，房子有可能難以出售，持有房產(chǎn)也有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。因此房子具有金融屬性，并且房子的金融屬性很強(qiáng)，因?yàn)榉孔拥娜藗儗?duì)房子的需求量很大，房子的流動(dòng)性很強(qiáng)，同時(shí)買房的收益比較穩(wěn)定，持有房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也比較低，所以房子具有很強(qiáng)的金融屬性。
如今在國家“房住不炒”的長期定位下，房子逐漸回歸居住屬性，房子的金融屬性也在逐漸減弱。隨著國家對(duì)樓市的調(diào)控進(jìn)一步收緊，炒房、囤房者的生存空間越來越小。未來的購房主體將會(huì)是2類人，一類是沒有買過房子的剛需購房者，對(duì)于這一類購房者來說，買房子就是用來居住的，房價(jià)和居住價(jià)值是最重要的兩個(gè)因素；另一類是改善型購房者，對(duì)于這類購房者來說，最重要的就是房子的居住體驗(yàn)。
對(duì)于現(xiàn)在購房者來說，不管你是剛需購房者還是投資客，都應(yīng)該把居住體驗(yàn)放在第一位，未來購房者最重要的需求就是房子的居住價(jià)值，這就是未來樓市發(fā)展的新方向。如何才能選到居住體驗(yàn)比較好的房子，筆者今天給選房的7字真言：買邊、買中、不買三，按照這7字真言來買房，基本不會(huì)買錯(cuò)房子。
首先是買邊
買邊的意思就是能買邊戶就不要買中戶，相信很多人在買房的時(shí)候都會(huì)面臨一個(gè)選擇，到底是買中戶還是買邊戶。筆者看了一下網(wǎng)絡(luò)上的一些觀點(diǎn)，有人建議應(yīng)該買邊戶，當(dāng)然也有少部分人認(rèn)為應(yīng)該買中戶。筆者和大多數(shù)人的觀點(diǎn)一致，認(rèn)為買房應(yīng)該優(yōu)先選擇邊戶。邊戶主要分為東戶和西戶，接下來我們分別看一下東戶和西戶的優(yōu)點(diǎn)。
01東戶的優(yōu)點(diǎn)。
“東”在我國的寓意比較特殊，自古以來我們國家就把“東”作為主位，例如我們常說的股東、房東、東道主基本上都有這種寓意。同時(shí)我們還有紫氣東來的說法，象征一種吉祥之兆。對(duì)于中國人而言，購買東戶的寓意是非常好的。
東戶可以看到早上的第一縷陽光，給人心情舒暢的感覺，同時(shí)根據(jù)我們國家的氣候，大多數(shù)地區(qū)可以感受到溫暖的東南風(fēng)，給人一種愜意之感。
02西戶的優(yōu)點(diǎn)。
西戶最大的優(yōu)點(diǎn)就是西曬，西曬會(huì)給人一種非常溫暖的感覺，偶爾在家里曬曬太陽也是不錯(cuò)的選擇。當(dāng)然西曬也比較有爭議，有人認(rèn)為長時(shí)間的西曬可能會(huì)導(dǎo)致房間溫度升高，不適合居住。過去的房子受西曬問題的影響比較大，現(xiàn)在隨著建筑水平的提高和建筑材料的提升，隔熱問題也越來越好，西曬問題已經(jīng)沒有過去那樣嚴(yán)重。
東戶和西戶還有一些共同的優(yōu)點(diǎn)：東戶和西戶是南北通透的，通風(fēng)條件比較好；同時(shí)東戶和西戶的光照時(shí)間比較長，光照條件也比較好。
相較而言中戶通常不是南北通透的，加上采光面積比較小，因此通風(fēng)條件和采光條件都相對(duì)比較差。為什么有人會(huì)建議買中戶呢，最主要的一個(gè)原因是中戶的戶型比較小，房屋總價(jià)低。也就是說購買中戶考慮的并非居住體驗(yàn)。從居住體驗(yàn)上來說，還是邊戶的優(yōu)勢比較大，應(yīng)該是大多數(shù)人的主流選擇。
然后是買中
除了中戶和邊戶的選擇，樓層的選擇也十分重要，關(guān)于樓層我建議盡可能選擇中間樓層。關(guān)于樓層的選擇，首先不要選擇沒有花園的一樓和沒有閣樓的頂樓。一樓和頂樓的缺點(diǎn)比較明顯，一樓采光條件和通風(fēng)條件比較差，南方多雨的地區(qū)還有可能會(huì)發(fā)生潮濕的問題。頂樓夏天日照時(shí)間過長，相對(duì)于其他樓層比較熱，冬天顯得更加通透，會(huì)比其他樓層更冷，住的時(shí)間長了還可能會(huì)發(fā)生頂樓漏水的問題。當(dāng)然如果一樓有花園，頂樓有閣樓的話，即使有這些缺點(diǎn)，對(duì)于很多人來說也是可以忍受的，如果一樓沒有花園，頂樓沒有閣樓的話，就不建議購買。
除了一樓和頂樓不建議購買，樓層較低的也不建議購買，主要是考慮到采光條件和通風(fēng)條件，一般樓層較低的房子通風(fēng)條件和采光條件都相對(duì)較差，不建議購買。一般來說整棟樓居住體驗(yàn)最好的樓層就是中間樓層和中間偏上的樓層，本質(zhì)上來說這兩種樓層居住體驗(yàn)差別不大，但是中等偏上的樓層房價(jià)相對(duì)較高，一般考慮價(jià)格的話，選擇中間樓層就可以。
最后是不買三
確切來說就是3類房子不適合購買，下面我們就來看一下是哪三類房子不建議購買。
01房齡超過20年的老舊二手房。
老房子的地段比較好，一般都處于比較靠近市中心的區(qū)域，從地段上來說，老房子是值得購買的。但是老房子有一個(gè)比較大的缺點(diǎn)，就是居住體驗(yàn)相對(duì)較差。首先老房子的戶型一般比較差，空間利用率低，相比于現(xiàn)在的戶型來說確實(shí)不適合居住。
然后老房子的各種設(shè)備設(shè)施都有些老化，比如線路老化，天然氣管道老化，水管老化等，有時(shí)候會(huì)影響正常的生活。老房子的物業(yè)服務(wù)也比較差，有些老房子甚至沒有物業(yè)，環(huán)境方面和安全性都相對(duì)較差。上文中我們提到過購房者最看重的就應(yīng)該是居住體驗(yàn)，因此房齡超過20年的老舊二手房不建議購買。
02小產(chǎn)權(quán)房。
很多人購買小產(chǎn)權(quán)房無非是2個(gè)原因，首先小產(chǎn)權(quán)房相比于商品房更加便宜，一般小產(chǎn)權(quán)房的房價(jià)是商品房的一半左右，對(duì)于買不起商品房的人來說只能購買小產(chǎn)權(quán)房；另外就是期待小產(chǎn)權(quán)房能夠順利轉(zhuǎn)正。
筆者認(rèn)為即使小產(chǎn)權(quán)房比商品房便宜也不建議購買，小產(chǎn)權(quán)房屬于違法使用土地建設(shè)的房子，因此沒有房產(chǎn)證，購買小產(chǎn)權(quán)房不能得到相應(yīng)法律保護(hù)，同時(shí)小產(chǎn)權(quán)房也不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正問題，國家也明確表態(tài)，2020年自然資源部和農(nóng)業(yè)部發(fā)出聲明：
不能夠?qū)r(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，更不能通過確權(quán)的方式把小產(chǎn)權(quán)房這種土地違規(guī)使用進(jìn)行合法化。
國家的態(tài)度很明確，小產(chǎn)權(quán)房屬于違建的房子，土地使用是不合法的，這種違法使用土地也不能進(jìn)行合法化，也就是說小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正基本是無望的。
03資源枯竭型城市的房子。
有一類城市是資源型城市，依靠豐富的資源發(fā)展得相當(dāng)不錯(cuò)，但是這樣的城市也有一個(gè)缺點(diǎn)，就是太依賴資源而沒有發(fā)展其他支柱產(chǎn)業(yè)，未來一旦資源枯竭，這樣的城市將會(huì)無法給人們提供足夠的工作崗位，人口流失是必然的事情。
我們所熟知的鶴崗以前就是資源型城市，過去鶴崗的煤炭資源很豐富，如今隨著煤炭資源的枯竭，鶴崗發(fā)生了大量的人口外流，最后房子變得越來越不值錢。這樣的城市還有很多，例如甘肅的玉門市（石油工業(yè)的搖籃）、云南的個(gè)舊市（世界錫都）等，如今都因?yàn)橘Y源的枯竭，人口逐漸外流，房子最終變得很不值錢。因此在買房的時(shí)候，遇到資源枯竭型城市的房子，建議還是不要購買。
總結(jié)一下：未來房子的金融屬性不會(huì)消失，但是房子的金融屬性會(huì)逐漸減弱，居住屬性會(huì)逐漸增強(qiáng)。對(duì)于購房者來說，一定要把居住價(jià)值放在首位，當(dāng)然城市的發(fā)展?jié)摿头孔铀幍牡囟我膊豢赡芎鲆?。記住買房的7字真言，相信對(duì)購房者有很大幫助，當(dāng)然在具體買房的時(shí)候，也要視具體情況來進(jìn)行判斷。
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