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請(qǐng)相信你的眼睛，標(biāo)題所說，并非誑語(yǔ)。有圖有真相：
單價(jià)5000+的房子！白河一線河景房！南陽(yáng)新十五小對(duì)面！是不是有一種天上掉餡餅、彩票中大獎(jiǎng)的難以置信的感覺？經(jīng)筆者近日現(xiàn)場(chǎng)走訪實(shí)地查驗(yàn)，這樣的房源居然真實(shí)存在！河景是真的，5000+的單價(jià)是真的，十五小學(xué)區(qū)也是真的。但買了這房子究竟能不能上十五小，另說。 在南陽(yáng)學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)動(dòng)輒一萬大幾的當(dāng)下，這樣難以想象的“罕點(diǎn)房”，到底是坑還是漏兒？ 同樣是南陽(yáng)名校學(xué)區(qū)房，為何二手房市場(chǎng)上有的一萬多，有的5000+，差距為何如此驚人？ 繼續(xù)往下瞅，本文為你深度揭秘。
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據(jù)南陽(yáng)市教育局最新發(fā)布的《南陽(yáng)中心城區(qū)2020年學(xué)區(qū)劃分及招生辦法》，十五小東校區(qū)（即新十五?。┑恼猩秶鸀椋?/span>張衡路以南，鄧禹路以東，漢冶路交濱河路以北，濱河路以西。基本上就是下圖的這個(gè)區(qū)域：
除了泥營(yíng)社區(qū)尚未拆遷的部分，來看看這個(gè)范圍內(nèi)還有哪些居民小區(qū)吧。 自東向西、自北向南大致分布有：紫苑、總工會(huì)家屬院、瀾灣盛景、學(xué)府公寓（黨校家屬院）、清月苑（交通局家屬院）、金橋水岸、景苑（實(shí)驗(yàn)中學(xué)團(tuán)購(gòu)房）、龍達(dá)新天地、康泰小區(qū)、尚座花園、府院一號(hào)、如意湖小區(qū)（宛城區(qū)公安局家屬院）共計(jì)12個(gè)小區(qū)。 單位團(tuán)購(gòu)或家屬院性質(zhì)的小區(qū)占了一半，即藍(lán)色字體的6個(gè)小區(qū)，這些小區(qū)的房子基本上是不怎么上市交易的。尤以總工會(huì)家屬院、交通局家屬院、如意湖小區(qū)為甚。 而剩余的6個(gè)具備流通屬性的小區(qū)，除了金橋水岸，其實(shí)也都不算是純粹的商品房小區(qū)。而且這些小區(qū)還都有一個(gè)共同點(diǎn)，那就是都還沒有不動(dòng)產(chǎn)證。所以即使是已經(jīng)網(wǎng)簽的商品房，目前的交易途徑大部分也是走司法公證，無法更名過戶。 更何況，這些小區(qū)里還大都混雜著相當(dāng)比例的安置房和經(jīng)適房，甚至同一棟樓上三者兼有。 而且商品房里頭又分五證齊全的和五證不全的，五證齊全的里面又有已網(wǎng)簽的和未網(wǎng)簽的；安置房里還分能更名的和不能更名的；經(jīng)適房里有程序合規(guī)和不合規(guī)的，更有掛羊頭賣狗肉的...... 總之，這個(gè)區(qū)域的二手房情況復(fù)雜多變，到處布滿了陡坡急彎、暗流險(xiǎn)灘。 所以你知道的，二手房?jī)r(jià)的隨心所欲千差萬別，在這樣的區(qū)域自然也就見怪不怪嘍。 其實(shí)，這也是整個(gè)南陽(yáng)市區(qū)樓市的一個(gè)典型縮影。但是孩子終歸得上學(xué)呀，在南陽(yáng)，教育資源尤其是優(yōu)質(zhì)教育資源的極度稀缺，你瞅瞅把家長(zhǎng)們都逼成啥樣了！今年的硝煙還沒散盡，明年的預(yù)備役們已經(jīng)開始摩拳擦掌、提槍上陣了！
尤其是在十五小這樣的金字招牌的強(qiáng)力吸附下，每年還是有著一波接一波的“學(xué)位剛需”冒著翻車掉坑的風(fēng)險(xiǎn)，朝著這堆問題樓盤迎難而上、前赴后繼。 可憐天下父母心！但是，在這么驚險(xiǎn)刺激的路段開車，一定不要忘了開導(dǎo)航。接下來我將傾我所知，盡我所能，帶你躲坑避雷，帶你闖關(guān)帶你飛。
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先來看單位家屬院和團(tuán)購(gòu)房。 剛才已經(jīng)說了：總工會(huì)家屬院、交通局家屬院、宛城區(qū)公安局家屬院（如意湖小區(qū)）這幾個(gè)小區(qū)因?yàn)槠淙藛T的構(gòu)成相對(duì)簡(jiǎn)單固定，基本上沒有交易流通現(xiàn)象。而學(xué)府公寓、紫苑、景苑這幾個(gè)小區(qū)在二手房市場(chǎng)上有一定份額的流通。 其中紫苑小區(qū)以其幾乎零距離臨河的位置和相對(duì)較好的綠化及品質(zhì)，目前二手房?jī)r(jià)格大約在一萬出頭。
紫苑小區(qū)現(xiàn)狀：五證不全。
學(xué)府公寓（黨校家屬院）則手握和十五小隔路相望這個(gè)這個(gè)得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，在價(jià)格上自然也是當(dāng)仁不讓。 尤其是40－60平之間的小公寓（位置在臨孔明路的東城精品酒店這棟樓上），因?yàn)榭們r(jià)相對(duì)較低，單價(jià)居然一路沖到了12000！要知道這可是在五證不全的情況下！名校學(xué)區(qū)對(duì)二手房?jī)r(jià)的加持推動(dòng)作用可見一斑！ 實(shí)驗(yàn)中學(xué)的團(tuán)購(gòu)房景苑小區(qū)，二手房?jī)r(jià)則跟同一個(gè)開發(fā)商的難兄難弟府院一號(hào)大體持平，在8000+的范圍內(nèi)波動(dòng)。景苑小區(qū)現(xiàn)狀：五證不全。
除去上述單位家屬院和團(tuán)購(gòu)房，在本區(qū)域還有6個(gè)流通屬性較強(qiáng)的小區(qū)。 其中品質(zhì)最好的無疑是金橋水岸，體量不算大，只有兩棟樓，但細(xì)節(jié)不錯(cuò)，加上直面白河，光武大橋和三館一院盡收眼底的無敵景觀，目前在某二手房交易平臺(tái)上，僅有的兩套在售房源，一套單價(jià)一萬一，另外一套接近一萬七（前排全方位無遮擋河景房）。
金橋水岸現(xiàn)狀：五證齊全，已網(wǎng)簽。瀾灣盛景，占據(jù)了最好位置，卻蓋出了最爛的房子！因?yàn)槠渲须y以言說的問題而停擺擱淺、半死不活。腥紅色的樓群密密麻麻地矗立在白河岸邊，刺目晃眼。 有大量二手房在售，商品房均價(jià)在七千上下，安置房均價(jià)在六千上下。
瀾灣盛景現(xiàn)狀：五證不全，部分查封。
所以聰明的你一定猜到了，本文開頭提到的那套均價(jià)5000多的房子就是這里的安置房，千真萬確真實(shí)存在。但據(jù)筆者了解，目前這個(gè)小區(qū)的安置房是無法更名的。所以，即便買了它，也是無法上新十五小的。康泰小區(qū)和龍達(dá)新天地相互毗鄰，但價(jià)格略有偏差。 康泰小區(qū)在售房源均價(jià)多在8000+至9000+之間。龍達(dá)商品房均價(jià)一萬一二，安置房均價(jià)八千多。
龍達(dá)二手房?jī)r(jià)明顯比康泰偏高，可能也與小區(qū)的品質(zhì)、跟十五小的距離、以及龍達(dá)開發(fā)商當(dāng)年捐建新十五小校舍這些因素有關(guān)。
兩者現(xiàn)狀：商品房五證齊全，大部分已網(wǎng)簽；安置房無法更名。尚座花園的情況稍微復(fù)雜一點(diǎn)，除了商品房和安置房，它還有一部分經(jīng)適房，而且有的還混雜在同一棟樓上。 三種性質(zhì)的房子都因手續(xù)或流程問題辦證無望，但是據(jù)筆者了解，該小區(qū)的二手房目前是可以更名的。
也就是說，買這個(gè)小區(qū)的二手房，理論上是可以上新十五小的（學(xué)位未被使用的情況下）因此它的二手房?jī)r(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，商品房和經(jīng)適房均價(jià)在八千上下，安置房六七千上下。
尚座花園現(xiàn)狀：五證不全。在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，除了瀾灣盛景，另一個(gè)因?yàn)閱栴}頻出而廣為人知的樓盤是府院一號(hào)。
這個(gè)小區(qū)的地理位置不可謂不優(yōu)越：新市政府、市民服務(wù)中心、如意湖、新十五小均在其300米范圍內(nèi)，并且緊臨邕河和范蠡路，地利占盡。 然而過去幾年，它卻一直在以自來水污染、外墻頻繁脫皮、維修人員和業(yè)主起爭(zhēng)執(zhí)致人死亡這樣的負(fù)面事件而聲名遠(yuǎn)播。其實(shí)這還不是它最嚴(yán)重的問題，它最嚴(yán)重的問題是違規(guī)開發(fā)銷售和爛尾。
府院一號(hào)的3號(hào)樓已爛尾多年且無明顯進(jìn)展。更為奇葩的是，開發(fā)商景弘置業(yè)是用安置的地塊來開發(fā)商品房，當(dāng)初購(gòu)房的業(yè)主們都是以當(dāng)時(shí)商品房的市場(chǎng)價(jià)格和開發(fā)商簽訂的商品房購(gòu)房協(xié)議，并向開發(fā)商繳納了維修基金、契稅和辦證費(fèi)等費(fèi)用，甚至有一部分業(yè)主還按照當(dāng)年的政策憑預(yù)售證外的四證（土地使用證上顯示的又是經(jīng)濟(jì)適用房用地）辦理了公積金貸款！在近期宛城區(qū)相關(guān)部門召開的經(jīng)適房項(xiàng)目經(jīng)轉(zhuǎn)商推進(jìn)會(huì)上，對(duì)該小區(qū)的問題通報(bào)是：1、超高超規(guī)劃問題至今未解決。2、批準(zhǔn)用于安置，未安置全部對(duì)外出售。混亂吧？魔幻吧？南陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總是這么神奇而充滿想象。 所以這個(gè)小區(qū)也成功地因?yàn)閱栴}眾多而在周邊房?jī)r(jià)高企的凱歌中黯然失聲。即便它屬于新十五小學(xué)區(qū)，而且西側(cè)一墻之隔就是相關(guān)部門已經(jīng)批準(zhǔn)公示的教育用地，但目前在售房源均價(jià)也只在8000上下。
府院一號(hào)現(xiàn)狀：五證不全。另外，需要注意的是：上述小區(qū)除了龍達(dá)新天地部分已經(jīng)網(wǎng)簽的二手房，買方可以接著原房東的按揭還貸以外，其它的基本上都需全款。
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冰凍三尺，非一日之寒。作為農(nóng)運(yùn)會(huì)期間集中開發(fā)的核心區(qū)域，目前新十五小學(xué)區(qū)內(nèi)的這些樓盤所存在的問題，其實(shí)正是眾多農(nóng)運(yùn)會(huì)遺留問題的一個(gè)集中展示。同教育資源的配置一樣，南陽(yáng)的房地產(chǎn)領(lǐng)域同樣存在諸多因歷史欠賬而需要去“亡羊補(bǔ)牢”的艱巨任務(wù)。 去年政府對(duì)“問題樓盤”集中治理的最終節(jié)點(diǎn)也一再推遲，后來好像索性也沒有“后來”了，不知道現(xiàn)在到底進(jìn)度如何。上文提到的這些存在明顯問題的樓盤到底在不在“問題樓盤”整治之列？何時(shí)才能整治完畢？相信有不少市民和業(yè)主也都存在同樣的疑問。但面對(duì)這些歷史遺留下來的種種問題，普通人能做的大概也只有等待、祈禱、聽天由命。
當(dāng)然我們要允許歷史和政策有一些回環(huán)往復(fù)甚至脫軌跑偏，但如果站在更為高遠(yuǎn)的緯度上來回望，或許正是由于那些脫軌的至暗時(shí)刻，才促進(jìn)了光明的最終到來。 就像五六年前，當(dāng)南陽(yáng)的人們還在紛紛為圖紙房、基坑房、海市蜃樓房慷慨解囊的時(shí)候，誰也預(yù)想不到短短五六年后，居然會(huì)有開發(fā)商因?yàn)槲遄C不全開售而受到南陽(yáng)相關(guān)部門的制約和懲罰。對(duì)南陽(yáng)來說，這多少也是進(jìn)步。至于5000+的十五小學(xué)區(qū)房，它也的確就在那里，至于買是不買，您自己掂量。
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