學(xué)區(qū)房是非常多的人關(guān)注的焦點(diǎn)，很多人認(rèn)為是我國(guó)特有的現(xiàn)象，實(shí)際上，國(guó)外也是存在學(xué)區(qū)房的，并不是只有我國(guó)才有學(xué)區(qū)房。但學(xué)區(qū)房如此之重要，而且學(xué)區(qū)房的價(jià)格如此之高，卻是我國(guó)特有的現(xiàn)象，一線城市更甚。
首先，學(xué)區(qū)房為什么貴？而且在一線城市貴得還比較高得離譜？
雖然學(xué)區(qū)房是世界性的現(xiàn)象，但學(xué)區(qū)房如此之貴卻是我國(guó)的特有現(xiàn)象。
學(xué)區(qū)房地位之所以如此特殊，是因?yàn)閷W(xué)區(qū)房影響著一個(gè)家庭未來(lái)的走向，一個(gè)好的學(xué)區(qū)房就代表著自己的孩子可以上學(xué)區(qū)內(nèi)的好學(xué)校，將來(lái)可以考一個(gè)好的大學(xué)，進(jìn)而可以在就業(yè)方面占了先機(jī)。所謂不要輸在起跑線上，這個(gè)起跑線就是學(xué)區(qū)里的學(xué)校區(qū)別，如果你居住在不好的學(xué)區(qū)，你就已經(jīng)輸在起跑線上了。
不要說(shuō)每年開(kāi)學(xué)季前，學(xué)區(qū)房都是大家爭(zhēng)先爭(zhēng)搶的對(duì)象，即使投資也是以學(xué)區(qū)房為目標(biāo)，為了一處學(xué)區(qū)房很多人也是拼了，價(jià)格高也就是理所當(dāng)然。
以北京為例，學(xué)區(qū)房的價(jià)格高企經(jīng)常讓人咂舌。2016年北京西城文昌胡同一處學(xué)區(qū)房，雖然只有11.4平米卻最后以530萬(wàn)的價(jià)格成交，每平米的價(jià)格達(dá)到46萬(wàn)。這并不個(gè)例，當(dāng)然也不是唯一的一例，每年的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)都是人們關(guān)注的熱點(diǎn)。
2020年6月19日，北京西城區(qū)銅井大院一間6.7平米的平房在網(wǎng)上公開(kāi)拍賣，最終以每平米的價(jià)格高達(dá)37.3萬(wàn)元、總價(jià)250萬(wàn)元成交。只是因?yàn)檫@套建于1949年前的平房，對(duì)應(yīng)的小學(xué)是北京第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)長(zhǎng)安校區(qū)，對(duì)應(yīng)的初中是西長(zhǎng)安街學(xué)區(qū)。
再窮不能窮教育，再苦不能苦孩子，不同的學(xué)區(qū)房對(duì)應(yīng)不同的學(xué)校，這就是學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)高而且還高得離譜的主要原因。
其次，學(xué)區(qū)房目前是很多家庭的非常重要家庭資產(chǎn)，但真的是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)嗎？
房產(chǎn)已經(jīng)是我國(guó)居民家庭最重要的資產(chǎn)，某銀行與某財(cái)經(jīng)大學(xué)聯(lián)合發(fā)布的《2018中國(guó)城市家庭財(cái)富健康報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)家庭住房資產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中占比77.7%；央行2020年發(fā)布的報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)中實(shí)物資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的八成，實(shí)物資產(chǎn)的74.2%為住房資產(chǎn)，也就是說(shuō)居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重達(dá)到59.1%，近六成。城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套?？梢?jiàn)，住房確實(shí)已經(jīng)成為我國(guó)居民的最重要資產(chǎn)，沒(méi)有之一。
負(fù)債買房、貸款購(gòu)房成為家庭住房資產(chǎn)最重要的投資方式，央行的調(diào)查報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，有負(fù)債的居民家庭中76.8%的家庭有住房貸款，戶均家庭住房貸款余額為38.9萬(wàn)元占家庭總負(fù)債的比重為75.9%。
可見(jiàn)，房產(chǎn)資產(chǎn)無(wú)論是對(duì)家庭資產(chǎn)還是家庭負(fù)債都是最重要的。無(wú)論是剛需購(gòu)房還是投資購(gòu)房，在購(gòu)買和投資房產(chǎn)的過(guò)程中，有兩大基本的邏輯：一是地段、地段還是地段；二是學(xué)區(qū)、學(xué)區(qū)還學(xué)區(qū)。但學(xué)區(qū)房特別是好的學(xué)區(qū)房畢竟是有限的，而恰恰是這種學(xué)區(qū)房的狀況才成為學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)的助推器，并將學(xué)區(qū)房的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)衍化為危險(xiǎn)的資產(chǎn)。
其三，學(xué)區(qū)房肯定是比較危險(xiǎn)的資產(chǎn)，但是否是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)取決于三大因素
學(xué)區(qū)房的最危險(xiǎn)因素是房?jī)r(jià)太高，高得難以持續(xù)和具有維持向上的能力。但學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)高的危險(xiǎn)性只是表面現(xiàn)象，學(xué)區(qū)房是否是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)取決于以下三大因素？
一是學(xué)區(qū)入學(xué)政策的調(diào)整。人們看中學(xué)區(qū)房并愿意承擔(dān)高房?jī)r(jià)，是因?yàn)槿胱∫院竽軌蜃尯⒆由弦粋€(gè)好的學(xué)校，但如果學(xué)區(qū)政策調(diào)整并不能確保入住的孩子上一個(gè)心儀的學(xué)校呢？學(xué)區(qū)房還值錢嗎？而這樣的現(xiàn)實(shí)正在向我們走來(lái)。2020年5月北京西城區(qū)教委發(fā)布新規(guī)：自2020年7月31日后，西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。西城學(xué)區(qū)分片并不是北京市的第一個(gè)這樣調(diào)整的學(xué)區(qū)，在西城之前，東城、海淀、石景山、豐臺(tái)等都已經(jīng)實(shí)施了多校劃片的入學(xué)政策。因此，將來(lái)會(huì)在更多的城市調(diào)整學(xué)區(qū)政策，這是非常大的學(xué)區(qū)房資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)因素。
二是學(xué)校之間的水平越來(lái)越平衡。以前學(xué)區(qū)房的價(jià)值在于學(xué)校教育資源的不平衡，好的學(xué)校與一般的學(xué)校差距過(guò)大，導(dǎo)致大家對(duì)學(xué)區(qū)房的追逐。如今，隨著我國(guó)國(guó)家公辦教育資源的均衡化，國(guó)家加大對(duì)薄弱學(xué)校的投入，采取很多措施和投入加大對(duì)薄弱學(xué)校的提高和改善，以平衡各校間的師資力量與教學(xué)水平。在這樣的情況下，學(xué)區(qū)房的意義已經(jīng)大大減弱，從而導(dǎo)致學(xué)區(qū)房資產(chǎn)價(jià)值下降。
三是未來(lái)生源的持續(xù)增長(zhǎng)能力。學(xué)區(qū)房的價(jià)值在于后續(xù)有源源不斷的新生有入學(xué)的需求，特別是優(yōu)質(zhì)教育資源的短缺，但隨著我國(guó)人口老齡化的來(lái)臨，教育生源問(wèn)題將成為一個(gè)突出的問(wèn)題。以北京的歷年高考人數(shù)為例，從2012年到2018年高考人數(shù)分別為7.3萬(wàn)、7.3萬(wàn)、7萬(wàn)、6.8萬(wàn)、61222人、60638人和63073人，2019年5.9萬(wàn)人，2020年49225人，從2012年的7.3萬(wàn)人到2020年的49225人，高考人數(shù)下降了32.57%。這說(shuō)明什么問(wèn)題？說(shuō)明我國(guó)居民家庭對(duì)學(xué)區(qū)房的剛性需求量在下降，從而對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)形成向下的壓力。
學(xué)區(qū)房肯定是一種危險(xiǎn)資產(chǎn)，但并不一定是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)，無(wú)論是作為生活還是投資，都要量力而行，不要被學(xué)區(qū)房套牢而后悔。（麒鑒）
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