最近房地產(chǎn)的熱鬧已經(jīng)超出人們的預(yù)期和想象，先是上海和深圳出臺(tái)一波又一波的樓市調(diào)控新政劍指假離婚和炒房，從而收緊購房資格；后是爆出廣州得到監(jiān)管機(jī)構(gòu)窗口指導(dǎo)嚴(yán)控房貸規(guī)模，“個(gè)人住房貸款占所有貸款的比例不能超過2020年的全市平均水平。”一些銀行只能以“暫停受理新的貸款申請(qǐng)”進(jìn)行應(yīng)對(duì)。廣州的五大銀行要么暫停房貸，要么已經(jīng)無額度可放只能等待排隊(duì)放款。長三角地區(qū)多數(shù)銀行也呈現(xiàn)出額度吃緊或者額度用完，不得不停貸的現(xiàn)象。
根據(jù)二十一世紀(jì)報(bào)道，從今日起廣州四大國有銀行房貸全線漲價(jià)，工農(nóng)中建四大行的首套房貸利率調(diào)整為LPR+55bp，二套房貸LPR+75bp，與此前首套房為LPR+40bp，二套房為LPR+60bp相比，分別上漲了15BP，變更后首套房貸的利率為5.2%，而二套房則為5.4%。更重要的是，無論是大銀行還是中小銀行都有一些處于停貸狀態(tài)，這個(gè)影響比價(jià)格上漲的影響更大。
房貸利率上漲、暫停房貸發(fā)放，對(duì)買房究竟有多大呢？
首先，肯定是買房資格的控制越來越嚴(yán)格，而且買房的貸款成本不斷提高
有的人可能并不認(rèn)為貸款利率的上調(diào)會(huì)對(duì)買房資格有什么樣的影響，但是從歷史的經(jīng)驗(yàn)看，無論是銀行房貸規(guī)模的調(diào)控還是銀行房貸額度的緊張，都是我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的一貫表現(xiàn)，任何房地產(chǎn)政策的從嚴(yán)調(diào)控都是從控制買房資格開始的，即一般從嚴(yán)控制住房貸款時(shí)都往往伴隨著對(duì)購房需求的控制和抑制。
更重要的是，在房貸利率上調(diào)以后，買房者面臨買房貸款成本上升的風(fēng)險(xiǎn)，以廣州五大國有銀行的利率上調(diào)水平進(jìn)行測算，工農(nóng)中建四大行的首套房貸利率分別上漲了15BP，變更后首套房貸的利率為5.2%，二套房則為5.4%，如果以貸款100萬元、30年、等額本息還款方式進(jìn)行測算，利率上調(diào)后的首套房每個(gè)月還款金額5491.11 元，總利息支出976799.17 元；二套房每個(gè)月還款金額5615.31 元，總利息支出1021510.85 元；而利率上調(diào)前首套住房每個(gè)月還款金額5398.82 元，利息總支出943573.62 元；二套住房每個(gè)月的還款金額是5522.04 元，總支付利息987933.33 元。二者比較上調(diào)利率以后首套住房貸款利息多支付33225.55元，二套房的貸款多支付利息33577.52元，分別多支出3.3萬元以上。
這還僅僅是100萬元的貸款利息多支付情況，如果是500萬元的貸款就要多支付16.5萬元以上，是不是一個(gè)很大的貸款成本提升？
其次，房貸的從嚴(yán)控制對(duì)現(xiàn)實(shí)的購房需求是一個(gè)很大的抑制，已經(jīng)書生一些購房者在買房以后由于貸款額度控制而難以貸款投放，從而限制了購房需求
房貸的從嚴(yán)控制甚至?xí)和７抠J，比貸款利率的上漲對(duì)購房需求的抑制程度更強(qiáng)，雖然貸款利率的上漲會(huì)增加購房的貸款成本，但如果不發(fā)放貸款則可能會(huì)導(dǎo)致購房的需求很多難以實(shí)現(xiàn)，畢竟不通過貸款購房而全款買房的人少之又少。
2020年9月關(guān)于監(jiān)管控制銀行房貸規(guī)模、銀行可能會(huì)收緊個(gè)人房貸額度的信息讓很多人緊張，不僅讓購房者緊張可能會(huì)因?yàn)殡y以得到貸款而無法購房，更是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在“金九銀十”的房地產(chǎn)銷售旺季可能無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)，更無法實(shí)現(xiàn)全年的銷售回款目標(biāo)。但同時(shí)，我國居民的購房意愿仍然較強(qiáng)烈，2020年9月29日央行發(fā)布的《2020 年第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》，在全國 50 個(gè)城市進(jìn)行了 2 萬戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查。報(bào)告顯示，超2成居民未來3個(gè)月打算買房。
現(xiàn)實(shí)生活中盡管很多人抱怨銀行貸款利率高，甚至質(zhì)疑貸款利息都超過了貸款本金，這正常嗎？還應(yīng)該貸款購房嗎？這是不是就是傳說中的給銀行打工呢？有朋友就提出疑問：如果以100萬元購買住房，首付30萬元，從銀行貸款70萬元，30年還本付息140萬元，你敢貸款嗎？曾經(jīng)網(wǎng)上一篇名為《房貸84萬，貸款30年，房貸利息72萬，選擇房貸到底是對(duì)還是錯(cuò)？》的文章火了。之所以火了是因?yàn)檫@樣的現(xiàn)實(shí)引發(fā)了不少人的共鳴，面對(duì)不高的收入和高企的房價(jià)，人們只能通過房貸的方式讓買房，最后絕大多數(shù)人都因?yàn)榉抠J而淪為“房奴”，每個(gè)月承擔(dān)著還月供的壓力不說，到頭來仔細(xì)算算，房貸利息居然還將近翻了倍。房貸利率高低如何我們不進(jìn)行評(píng)論，但是房貸對(duì)買房的影響巨大卻是現(xiàn)實(shí)。
現(xiàn)實(shí)中如果沒有了房貸，又有多少人能夠買得起房子呢？而暫停了房貸對(duì)未來要買房的人是一個(gè)非常大的影響，讓人們因?yàn)閾?dān)心沒有貸款而不敢買房，更重要的是那些剛需購房者將受到致命的打擊。
限貸對(duì)于買新房和二手房的剛需來說，影響程度可能完全不一樣，在限貸情況下，一手開發(fā)商、大開發(fā)商樓盤的買房者會(huì)優(yōu)先得到貸款，而二手房可能就沒有那么幸運(yùn)；但如果是停貸，那么無論是新房還是二手房都會(huì)受到影響，更重要的是，新房的貸款期限可以與開發(fā)商協(xié)商以等待貸款的發(fā)放，但二手房的賣家可能就不會(huì)容許買家貸款長時(shí)間地等待貸款。所以，短期內(nèi)對(duì)于已經(jīng)簽了協(xié)議并過戶的購房者是一個(gè)非常大的打擊。
其三，房貸利率的上調(diào)和房貸額度的控制對(duì)房價(jià)有什么樣的影響？會(huì)不會(huì)限制房價(jià)的上漲呢？結(jié)果自然是明確的
從政策目標(biāo)看，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的市場定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段是一種長期而穩(wěn)定的政策定位，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展符合政策預(yù)期和未來長期的發(fā)展方向，我國所有的調(diào)控政策都是圍繞這一政策目標(biāo)來進(jìn)行。
我國房企融資收緊和政策的調(diào)控一直在進(jìn)行，并且已經(jīng)成為調(diào)控房地產(chǎn)的重要金融手段，同樣重要的是，個(gè)人房貸也是最經(jīng)常使用的房地產(chǎn)調(diào)控方式。
房貸利率的上調(diào)和房貸額度的控制對(duì)房價(jià)到底有什么影響呢？明確得是短期內(nèi)房價(jià)會(huì)得到強(qiáng)度的控制，畢竟缺少了貸款的支持是會(huì)讓購買的需求無法得到資金的支持，從而無論你是否有購房的資格，更不管你是否已經(jīng)有了首付，無論是你是否剛需，你都會(huì)無法在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)購房的欲望，房價(jià)難道不會(huì)下降嗎？同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨房地產(chǎn)信貸資金困局，更急需盡快實(shí)現(xiàn)銷售現(xiàn)金流。所以會(huì)從加快銷售和減少需求兩個(gè)方面助推房價(jià)的下跌。
但是這種靠短期內(nèi)的強(qiáng)控制實(shí)現(xiàn)的房價(jià)下跌持久嗎？當(dāng)然不會(huì)持久。畢竟需求抑制和需求解決是兩碼事，需求的短期控制和需求的長期消失是兩個(gè)概念，所以，從長期看，這一次的房價(jià)回調(diào)可能只是一個(gè)插曲，對(duì)未來的趨勢不會(huì)發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變，除非大的政策調(diào)控措施出臺(tái)。（麒鑒）
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